Tribunal judiciaire de Tarbes, 24 juillet 2026, 26/00115

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES --------------------------------- ORDONNANCE DE REFERE ORDONNANCE RENDUE LE 24 Juillet 2026 PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE N° M : N° RG 26/00115 - N° Portalis DB2B-W-B7K-EYXW 30Z Autres demandes en matière de baux commerciaux Dans l'affaire : ENTRE DEMANDEUR(S) : S.A.R.L. LOCA-GESTION [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Laurent KLEIN, avocat au barreau de BAYONNE, substitué par Me Isabelle RONCUCCI, avocat au barreau de TARBES ET : DEFENDEUR(S) : S.A. CONSERVERIE DU SUD [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Patrick PICARD, avocat au barreau de TARBES L'affaire a été appelée à l'audience des référés du Mardi 30 Juin 2026 où était présente Lucile PICHENOT, Vice-Présidente, assistée de Corinne BARROERO, Faisant Fonction de Greffier, A l'issue des débats, les parties ont été avisées que l'ordonnance serait rendue le 24 Juillet 2026 par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction ; Après en avoir délibéré, conformément à la loi : EXPOSE DES MOTIFS Suivant bail commercial ayant pris effet au ler février 2000, la SARL LOCA-GESTION a donné à bail commercial à la SA [A], dans un immeuble immobilier industriel sis [Adresse 3] à [Localité 3] (65) des locaux commerciaux à usage de production et vente de produits alimentaires de charcuterie. Par acte authentique de renouvellement de bail commercial en date du 4 mai 2016, la SA CONSERVERIE DU SUD est devenu preneur du bail renouvelé, suite à la cession des actions de la société FENG JB HOLDING. Courant 2025, le bailleur a informé la SA CONSERVERIE DU SUD du défaut d'entretien des locaux et de la nécessité de procéder à diverses réparations lui incombant concernant : « - Carrelage fissuré ou endommagé sur les murs et les sols dans les zones de fabrication, - Nombreuses fissures constatées dans les murs (non porteurs), - Dégradation importante du sol dans la zone de stockage, - Portail extérieur d'un bâtiment tombé au sol depuis plusieurs mois et non remplacé, - Coins du quai de déchargement des camions fortement détériorés, - Importants trous constatés à l'entrée de l'usine, dans le périmètre de l'enceinte, liés aux passages fréquents de camions. » Par procès-verbal de constat en date du 16 décembre 2025, Me [B] commissaire de justice, mandaté par le bailleur, a constaté l'état de dégradations des locaux commerciaux faute d' entretien et de réparation de la part du preneur : « portail laissé ouvert, dégradation du bitume, fissures, impacts et nids de poule, existence d'ouverture constituant une autre voie d'accès démunie de portail et présence de portail métallique couché au sol à l'intérieur du site ». En date du 9 février 2026, la SARL LOCA GESTION a envoyé une mise en demeure à la SA CONSERVERIE DU SUD de procéder à l'entretien et aux réparations des équipements suivants : - portail de l'entrée, son mécanisme et l'enrouleur éléctrique, - portail B qui demeure au sol depuis presque deux ans, - les gouttières endommagées par la grêle, - la voirie intérieure et de l'accès principal. Par lettre recommandée en date du 26 mars 2026, la SARL LOCA GESTION a sollicité la SA CONSERVERIE DU SUD de justifier du respect des règles relatives aux installations classées pour la protection de l'environnement. Par assignation en date du 12 juin 2026 , la SARL LOCA GESTION a assigné la SA CONSERVERIE DU SUD devant Madame Le Président du Tribunal Judiciaire de TARBES statuant en référé afin de solliciter de voir ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer les désordres et dégradations affectant les locaux, leurs revêtements, les fermetures, huisseries, vitrage, sols et murs, plafonds, réseaux, installations techniques et équipements ; chiffrer le coût des travaux qui relèvent du locataire au bail commercial et du bailleur, et donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, et laisser à chaque partie la charge des dépens par elle exposée. La SARL LOCA GESTION fait valoir qu'en qualité de bailleur, elle n'a à prendre en charge que les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celle des murs de soutènement et des murs de clôtures uniquement ; et que toutes les autres réparations sont à la charge de la SA CONSERVERIE DU SUD en qualité de preneur. Elle déplore un défaut d'entretien des locaux de la part du preneur et explique avoir mis en demeure celui-ci concernant divers désordres, sans que celui-ci n'engage les réparations nécessaires. En raison de l'inertie du preneur, elle s'estime bien fondée au titre des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile pour solliciter une expertise judiciaire afin d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige et de voir laisser les dépens à la charge de la partie qui les a exposés. En réplique la SA CONSERVERIE DU SUD a sollicité de voir : - à titre principal, - débouter la SARL LOCA GESTION de sa demande visant à ce que soit ordonnée une mesure d'expertise judiciaire, - à titre subsidiaire, - donner acte à la SA CONSERVERIE DU SUD de ses plus expresses protestations et réserves quant à la mesure sollicitée, - exclure de la mission sollicitée la mission relative à la détermination de la répartition de la charge des travaux entre le bailleur et le preneur, - mettre à la charge de la SARL LOCA GESTION les frais d'expertise, - en tout état de cause, condamner la SARL LOCA GESTION aux dépens. La SA CONSERVERIE DU SUD fait valoir qu'il existe un différend entre le propriétaire et le locataire relativement à la prise en charge respective de certains travaux. Elle explique que le bailleur fait preuve d'une résistance passive en attendant qu'elle réalise l'ensemble des travaux de remise en état. Elle soutient que le bailleur a préféré engager une procédure pour voir ordonner une expertise afin que soit déterminée la responsabilité des travaux à engager, plutôt que de prendre en charge les travaux relevant de sa seule responsabilité et de faire les déclarations d'assurance utiles consécutivement aux intempéries, intervenues en fin d'année 2025 et au printemps 2026. Elle conclut à titre principal que la mesure d'expertise est inutile puisque les désordres sont déjà bien connus des parties, les causes également (intempéries ou vétusté) et que la répartition de la charge des travaux est déjà organisée par le bail. Elle précise que le bailleur souhaite que le locataire prenne l'intégralité des travaux à sa charge, ce qui n'est pas sérieusement envisageable vu l'ampleur des désordres. Elle s'étonne par ailleurs que la mission d'expertise puisse prévoir que l'expert détermine « si les travaux relèvent du locataire ou du bailleur » et ce alors même que cette question relève des seuls juges du fond. Elle se fonde sur la jurisprudence pour rappeler que l'existence d'un motif légitime, au sens de l'article 145 du code de procédure civile, n'oblige pas le juge à ordonner une mesure d'expertise s'il l'estime inutile. A titre subsidiaire, si la mesure d'expertise était ordonnée, la SA CONSERVERIE DU SUD formule toutes les protestations et réserves d'usage quant à la mesure d'expertise sollicitée et elle demande que les frais d'expertise soient mis à la charge exclusive du demandeur. Le dossier a été appelé à l'audience du 30 juin 2026 où il a été retenu et mis en délibéré au 24 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d'expertise Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Ni l'urgence, ni l'absence de contestation sérieuse, ne sont des conditions requises pour permettre au juge des référés d'ordonner une mesure d'instruction, l'existence d'un motif légitime étant suffisante à cet effet. Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et qu'elles présentent un certain intérêt dans la perspective d'un procès, la mesure d'instruction s'inscrivant dans la perspective de trouver une solution au litige. En l'espèce, les pièces produites par la requérante et notamment le bail commercial et l'avenant, ainsi que le procès verbal de Me [B] commissaire de justice en date du 16 décembre 2025 qui confirme l'existence de certains désordres relatifs au local occupé par la société CONSERVERIE DU SUD sis à [Localité 3], suffisent à établir un tel motif. Concernant la mission d'expertise, il convient de rappeler qu'il n'incombe en aucun cas à l'expert de déterminer la répartition de la charge des travaux entre bailleur et preneur, mais que la mission de celui-ci se limite à donner un avis technique afin de permettre au juge du fond de déterminer et ce notamment au vu des dispositions du bail commercial, à qui incombera la charge finale des travaux. Il convient, en conséquence, de faire droit à la demande d'expertise selon la mission figurant au dispositif, aux frais avancés de la requérante. Il sera donné acte à la société SA CONSERVERIE DU SUD de ses protestations et réserves. 2. Sur les dépens Si aucune responsabilité n'étant susceptible d'être établie à ce stade de la procédure, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. Toutefois, les dépens seront mis à la charge de la requérante la SARL LOCA GESTION.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, ORDONNE une mesure d'expertise : Commet pour y procéder Mme [K] [X], UNI ARCHITECTURE, [Adresse 4] (65) avec pour mission de : - CONVOQUER ET ENTENDRE les parties, - SE RENDRE SUR PLACE ET VISITER l'ensemble immobilier, intérieur et extérieur, situé [Adresse 5] à [Localité 4] dont la SA LOCA-GESTION est propriétaire, - ENTENDRE les parties, recueillir leur dire et explications - SE FAIRE COMMUNIQUER tous documents et pieces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission dans un délai fixé par I'Expert à la suite de la première réunion d'expertise - ORDONNER toute autre mesure d'investigations permettant de déterminer l'origine des désordres - DECRIRE avec pécision l'état des lieux loués au lour de ses opérations, poste par poste, en relevant tous désordres, dégradations, défauts d'entretien, altérations, détériorations ou anomalies affectant les locaux, leurs revêtements, fermetures, huisseries, vitrages, sols, murs, plafonds, réseaux, installations techniques et équipements; - DETERMINER, pour chaque désordre, dégradation ou défaut d'entretien constaté : o sa nature, o son importance, o sa date ou ancienneté apparente, o ses causes probables, o son caractère évolutif ou non ; - DIRE si les désordres ou dégradations constatés procèdent : o d'un défaut d'entretien courant, o d'un manquement du locataire à ses obligations contractuelles, o d'un usage anormal des locaux, o d'une vétusté normale, o d'un sinistre. - FOURNIR tous éléments techniques permettant de distinguer : o les réparations locatives et travaux d'entretien pouvant relever du preneur, o les travaux rendus nécessaires par la vétusté, o les travaux relevant des grosses réparations, o et, plus génêralement, les travaux qui ne peuvent être imputés au locataire au regard du bail et des textes applicables au bail commercial - PRECISER, pour chaque poste de travaux ou de remise en état, s'il relève o des obligations d'entretien courant du locataire, o des réparations locatives, o des obligations du bailleur, o ou d'une cause extérieure ou exonératoire ; - LISTER et DECRIRE les travaux, réparations et remises en état nécessaires, en les ventilant de manière distincte : o travaux urgents, o travaux conservatoires, o réparations locatives, o travaux liés à la vétusté, o grosses réparations, o travaux de mise en conformité évenluels ; - DONNER un avis technique sur le caractère nécessaire, utile et proportionné des travaux préconisés ; - EN CHIFFRER le coût, poste par poste, sur la base de devis recueillis ou de toute méthode d'évaluation usuelle, en distinguant clairement les travaux qui relèvent, selon son analyse technique, du locataire et ceux qui ne relèvent pas de lui ; - DIRE si certains travaux présentent un caractère d'urgence ou sont nécessaires pour prévenir une aggravation des désordres, assurer la conservation des lieux, la sécurité des occupants ou la poursuite de l'exploitation ; - EXAMINER les conditions de sécurité d'accès, de circulation et d'évacuation dans les lieux loués ; relever toute anomalie, non-conformité, défectuosité, insuffisance d'entretien ou situation de risque ; en rechercher les causes ; dire si elles procèdent d'un défaut d'entretien, d'une vétusté, d'une dégradation imputable à l'usage, d'un défaut structurel ou d'une absence de mise en conformité ; préconiser les travaux ou mesures nécessaires et en chiffrer le coût, poste par poste, - EXAMINER le respect des normes et prescriptions environnementales applicables aux lieux loués et à l'activité qui y est exercée ; se faire communiquer tous documents techniques utiles ; relever toute non-conformité, insuffisance, défaut d'entretien ou défaut d'exploitation ; en rechercher les causes ; préconiser les mesures correctives et travaux nécessaires, en chiffrer le coût; fournir tous éléments techniques permettant de distinguer ce qui relève de l'entretien courant, de l'exploitation du locataire, de la vétusté, des grosses réparations ou d'une mise en conformité du bien loué. -FOURNIR tous éléments techniques de nature à permettre à la.juridiction du fond de déterminer les responsabilités encourues et la répartition des travaux entre bailleur et locataire ; - RECUEILLIR les observations des parties, y répondre dans son rapport, et, s'il l'estime utile, déposer un pré-rapport ou une note de synthèse avant le dépôt de son rapport délinitif ; Dresser rapport de ses opérations dans tel délai qu'il plaira au juge de fixer. - DONNER SON AVIS sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût HT et TTC ainsi que la durée des travaux à mettre en oeuvre et ce, pour chaque désordre, en communiquant au besoin aux parties, en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chifirées concernant les travaux envisagés et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d'un mois suivant cette communication, - DONNER au Juge tous éléments techniques et de fait de façon à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices subis et ainsi proposer une base d'évaluation, - CONSTATER l'éventuelle conciliation des parties, sans manquer d'en aviser le Juge chargé du contrôle des expertises, - FAIRE toutes observations utiles au règlement du litige, - ETABLIR un pré-rapport comportant devis et estimatrons chiffrés deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, - LE COMMUNIQUER aux parties en les enjoignant de formuler dans le délai d'un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs DIT que l'expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l'avance de la rémunération. L'expert précisera en son rapport l'identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l'exécution, DIT qu'après la première réunion d'expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l'expert devra donner son avis sur la nécessité d'appeler en cause tous intervenants dont la responsabilité serait susceptible d'être engagée dans la survenance des désordres constatés, DIT qu'après la première réunion d'expertise, ou en tout état de cause dans les plus brefs délais, l'expert communiquera aux parties une estimation du montant total des opérations d'expertise et sollicitera le cas échéant une consignation complémentaire, DIT que l'expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d'un mois pour formuler des observations. Passé ce délai, l'expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l'appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises. DIT que l'expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l'avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises et que l'affaire sera rappelée à l'expiration de ce délai de quatre mois, devant le magistrat chargé du contrôle des expertises, DIT qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises, FIXE hormis le cas où il bénéficierait de l'aide juridictionnelle, à la somme de deux mille cinq cents euros (2500 €), le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à consigner à la régie du tribunal par la SARL LOCAGESTION dans le délai maximum d'un mois de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l'expert, DIT que les opérations d'expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, DIT que le dépôt par l'expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d'en établir la réception en les avisant de ce qu'elles disposent d'un délai de 15 jours pour faire part à l'expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération, DIT que la SARL LOCAGESTION sera tenue aux dépens de l'instance. Ordonnance rendue le 24 Juillet 2026, et signée par la Vice-Présidente et le Greffier présent au greffe lors du prononcé de l'ordonnance. Le Greffier, La Présidente, Frédéric SARRAUTE Lucile PICHENOT