Tribunal judiciaire de Versailles, 8 février 2024, 23/01685

Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 08 FEVRIER 2024 N° RG 23/01685 - N° Portalis DB22-W-B7H-RXHT Code NAC : 30B DEMANDERESSE S.N.C. KERPARLY , société en nom collectif, immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 418 713 681, ayant son siège social [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Morgane FRANCESCHI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 570, avocat postulant et par Me Estelle CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2480, avocat plaidant, DEFENDERESSE WE AUDITION [Localité 5], société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n°851 311 944 dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal , lieux loués : [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, Non représentée *** Débats tenus à l'audience du : 02 Janvier 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, greffière lors des débats et de Elodie NINEL, greffière placée lors du prononcé, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l'audience du 02 Janvier 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 08 Février 2024, date à laquelle l'ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 15 juillet 2021, la SNC KERPARLY a donné à bail, à la société WE AUDITION [Localité 5] des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] désigné comme suit : 3 Local n° 82 d'une surface de 156 mètres carrés GLA" Les locaux sont exploités sous l'enseigne ATOL. Le bail a été consenti pour une duréede 10 années à compter du 15 juillet 2021. Le loyer annuel hors charges et hors taxes a été fixé à la somme de 145.000 euros payable par trimestre et d'avnance les 1er janvier, 1er avril 1er juillet et 1er octobre de chaque année. Une franchise de loyer équivalente à deux mois de loyer de base hors charges et hors taxes a été consentie. Une provision sur charges est appelée en même temps que le loyer et a été fixée pour la première année à la somme de 17.160 euros. Le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 43.500 euros. Un protocole d'accord a été régularisé entre les parties le 18 janvier 2023 aux termes duquel la société WE AUDITION [Localité 5] a reconnu être redevable de la somme de 147.882,28 euros TTC au titre des sommes dues arrêtées au 4ème trimestre 2022. Un échéancier a été fixé, lequel n' a pas été intégralement respecté. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 26 juillet 2023 à la société WE AUDITION [Localité 5]. Une saisie conservatoire de créances a été réalisée le 7 novembre 2023 et dénoncée à la société WE AUDITION [Localité 5] le 14 novembre 2023. Une somme de 616,96 euros a été saisie. Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, la SNC KERPARLY a fait assigner en référé la société WE AUDITION [Localité 5] afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du au 26 août 2023, - ordonner l'expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, - condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 207.088,25 euros au titre des loyers et/ou indemnités d'occupation et charges dus, arrêtée au 4ème trimestre 2023 inclus, - condmaner la société WE AUDITION [Localité 5], à payer par provision à la SNC KERPARLY la somme de 10.354,41 euros en application de l'article 22.2.1 du contrat de bail du 15 juillet 2021, - condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d'occupation sur la base du double du dernier loyer annuel exigible, majoré de 50%, charges et taxes conventionnellement exigibles en sus, à compter du 27 août 2023 et ce, jusqu'à la complète libération des locaux, - juger que le dépôt de garantie reste acquis à la sNC KERPARLY en application de l'article 24.2.3 du contrat de bail du 15 juillet 2021, -valider la saisie conservatoire de créances signifiée le 7 novembre 2023 auprès de la banque CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL et dénoncée à la saisie WE AUDITION [Localité 5] le 14 novembre 2023, - condamner la locataire à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l'audience du 21 janvier 2024, la demanderesse a maintenu ses demandes. La défenderesse n'est pas représentée. La décision a été mise en délibéré au 08 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". Le bail stipule dans son article 24, qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 26 juillet 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 26 juillet 2023 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ». En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. Il y a lieu donc lieu de condamner la société WE AUDITION [Localité 5] à payer à la SNC KERPARLY la somme provisionnelle de 207.088,25 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts. Enfin, il convient de condamner la SNC KERPARLY à payer à la société WE AUDITION [Localité 5] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er trimestre 2024 (le quatrième trimestre 2023 étant inclus dans les sommes dues à titre provisionnel au titre des arriérés) jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur les demandes au titre de l'indemnité forfaitaire et la conservation du dépôt de garantie Ces demandes sont formées au titre de la clause pénale. Elles sont susceptibles de réduction par le juge du fond si elles sont manifestement excessives. Or les demandes cumulées au titre de l'article 24.2.1 du contrat de bail et de la conservation du dépôt de garantie représentent un total cumulé de 53.854,41 euros (43500 + 10.354,41 euros) ce qui correspond au quart du montant de la dette actuelle. Dès lors compte tenu du pouvoir de diminution du juge du fond l'obligation n'apparait pas pouvoir être qualifiée de non sérieusement contestable. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. Sur la demande de validation de la saisie conservatoire Cette demande ne relève pas de la compétence du juge des référés. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de condamner la société WE AUDITION [Localité 5], partie succombante, à payer à la SNC KERPALY la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société WE AUDITION [Localité 5], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023.

PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 15 juillet 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 26 août 2023, ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SARL WE AUDITION [Localité 5] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 2], DISONS n'y avoir lieu à astreinte, ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS la SARL WE AUDITION [Localité 5] à payer à la SNC KERPARLY la somme provisionnelle de 207.088,25 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts, CONDAMNONS la SARL WE AUDITION [Localité 5] à payer à la SNC KERPARLY à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 1er trimestre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, DISONS n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes; CONDAMNONS la SARL WE AUDITION [Localité 5] à payer à la SNC KERPARLY la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS la SARL WE AUDITION [Localité 5] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART