Tribunal judiciaire de Marseille, 23 juillet 2026, 25/06070

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 23 Juillet 2026 Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 28 Mai 2026 GROSSE : Le 23 juillet 2026 à Me LERAY Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 23 juillet 2026 à Me LUONGO Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 25/06070 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CTY PARTIES : DEMANDERESSES Madame [S] [F] [O] épouse [I] venant aux droits de [A], [H], [M] [N] veuve [U] née le 24 Novembre 1971 à [Localité 1] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Sophie LERAY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [W] [O] venant aux droits de [A], [H], [M] [N] veuve [U] née le 16 Octobre 1970 à [Localité 2] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Sophie LERAY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [D] [K] [V] venant aux droits de [A], [H], [M] [N] veuve [U] née le 26 Août 1949 à [Localité 3] domiciliée : chez SELARL JUSTICIACTE, [Adresse 3] représentée par Me Sophie LERAY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE DEFENDERESSE Madame [Z] [X] [E] née le 21 Mars 1961 à [Localité 4] demeurant [Adresse 4] représentée par Me Pascal LUONGO, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2012, Mme [A], [H], [M] [N] veuve [U] a consenti un bail d'habitation à Mme [Z] [X] [E] sur des locaux situés au 1er étage du [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700 euros hors charges, actualisé à 766,72 euros, et d'une provision pour charges de 19,83 euros, soit un loyer charges comprises de 786,55 euros par mois. Par acte notarié en date du 16 décembre 2024, le bail a été transmis à Mmes [W] [O] et [S] [F] [I] née [O], qui en ont acquis la nue-propriété, et à Mme [D] [K] [V], qui en a acquis l'usufruit. Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, les requérantes ont fait délivrer à Mme [E] un commandement de payer la somme principale de 1 028,51 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] le 7 août 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, annulant et remplaçant l'acte du 21 octobre 2025, Mmes [W] [O], [S] [F] [I] née [O] et [D] [K] [V] ont assigné Mme [Z] [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisées à faire procéder à l'expulsion de Mme [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation d'un montant égal à celui des derniers loyers et accessoires exigibles, majorée d'une provision sur charges équivalente à celle acquittée, jusqu'à parfaite libération des lieux, - 808,51 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la citation valant mise en demeure, sous réserve de l'actualisation de la créance locative, - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 3 novembre 2025. À l'audience du 28 mai 2026, les requérantes, représentées par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 12 mai 2026, s'élève désormais à 2 156,48 euros. Elles considèrent que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience n'est pas satisfaite. Mme [E], représentée par son conseil, ne conteste pas le montant de la dette. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement de 24 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle demande par ailleurs le débouté des requérantes de leurs demandes en expulsion et en indemnité d'occupation, ainsi que la condamnation solidaire des requérantes à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, ainsi qu'aux entiers dépens. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Les requérantes justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département le 3 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 28 mai 2026. Elles justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès le 7 août 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 août 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 028,51 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les requérantes sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2025. Cependant, selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [E] a versé à Mme [V] la somme de 786,65 euros le 26 mai 2026, couvrant le loyer du mois d'avril 2026, et que le loyer courant a été réglé à deux reprises au cours des mois précédant l'audience. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est ainsi satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment des débats à l'audience, que Mme [E] est locataire du logement depuis le 1er août 2012, soit depuis près de quatorze ans, sans antécédent d'impayé établi au cours de cette relation locative. La situation d'arriéré résulte d'un choc financier circonstancié survenu en avril 2025 à la suite du décès de sa mère, ayant entraîné la perte d'une contribution mensuelle de 266 euros, une réduction de ses allocations de logement et une diminution de son revenu de solidarité active. Son dossier d'allocation de solidarité aux personnes âgées est en cours d'instruction, laquelle portera ses ressources mensuelles à environ 1 657 euros à compter du 9 juin 2026. Les revenus du foyer de Mme [E] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 90 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [E] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les requérantes pourront faire procéder à l'expulsion de Mme [E], et à celle de tout occupant de son chef. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, les requérantes versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 mai 2026, Mme [E] leur devait la somme de 2 156,48 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux requérantes, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement, de reprise des effets de la clause résolutoire et de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 786,55 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 7 octobre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés aux requérantes ou à leur mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande condamner Mme [E] à verser aux demanderesses une somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 août 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 5 juillet 2012 entre Mmes [W] [O], [S] [F] [I] née [O] et [D] [K] [V], venant aux droits de Mme [A], [H], [M] [U], d'une part, et Mme [Z] [X] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au 1er étage du [Adresse 4], est résilié depuis le 7 octobre 2025, CONDAMNE Mme [Z] [X] [E] à payer à Mmes [W] [O], [S] [F] [I] née [O] et [D] [K] [V] la somme de 2 156,48 euros (deux mille cent cinquante-six euros et quarante-huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 12 mai 2026, AUTORISE Mme [Z] [X] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 90 euros (quatre-vingt-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [X] [E], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 octobre 2025, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - les requérantes pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [X] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Mme [Z] [X] [E] sera condamnée à verser à Mmes [W] [O], [S] [F] [I] née [O] et [D] [K] [V] une indemnité d'occupation mensuelle de 786,55 euros (sept cent quatre-vingt-six euros et cinquante-cinq centimes) égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [Z] [X] [E] à payer aux demanderesses une somme de 300 euros (trois cents euros) sur le de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [Z] [X] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 août 2025 et celui de l'assignation du 30 octobre 2025. Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 23 juillet 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge