Tribunal judiciaire de Blois, 2 septembre 2026, 25/02904

____________________ Tribunal Judiciaire de de BLOIS N° RG 25/02904 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E47Z Page sur COUR D'APPEL D'ORLÉANS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2026 N° RG 25/02904 - N° Portalis DBYN-W-B7J-E47Z Minute : 2026/521 DEMANDEUR : Monsieur [J] [Z] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Me Frédéric CHEVALLIER, avocat au barreau de BLOIS DÉFENDEURS : Monsieur [R] [W] [Adresse 2] [Localité 2] non comparant, ni représenté Madame [B] [U] [Adresse 3] [Localité 2] non comparante, ni représentée DÉBATS : à l'audience publique du 03 Juin 2026, JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l'issue des débats, en premier ressort. COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire, Avec l'assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière, GROSSE : Me Frédéric CHEVALLIER EXPÉDITIONS : Monsieur [R] [W], Madame [B] [U] le : Copie Dossier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat du 03 juin 2016, à effet au 20 juillet 2016, Monsieur [J] [Z] a donné en location à Monsieur [R] [W] et Madame [B] [U] une maison à usage d'habitation situé [Adresse 2] - [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, payable d'avance le premier jour du terme, avec un dépôt de garantie du même montant que le loyer principal. Madame [B] [U] a donné congé le 14 mars 2025 à effet immédiat. Le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 12 mars 2025 à Monsieur [R] [W] et Madame [B] [U] portant sur une somme en principal de 2 098,84 euros, qui a été signalé le 13 mars 2025 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Monsieur [J] [Z] a ensuite fait assigner Monsieur [R] [W] et Madame [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par actes de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, aux fins suivantes : - à titre principal : - Voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail liant les parties ; - Voir ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [W] et de Madame [B] [U], à défaut d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois, après le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, prévu par les articles L.411-1 et R.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ce bien, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier ; - Voir condamner solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [B] [U] à payer à Monsieur [J] [Z], les sommes suivantes : * 1.901,26 euros, compte arrêté au 12 mai 2025, terme du commandement de payer resté infructueux, assortie des intérêts de droit à compter du jour de la délivrance de l'assignation ; * une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant des loyers et des charges, jusqu'à leur départ effectif des lieux ; -Subsidiairement : - Voir prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de Monsieur [R] [W] et de Madame [B] [U], conformément aux dispositions combinées des articles 1217, 1728 du code civil et 1224 et suivants du code civil, En conséquence, - Voir ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [W] et de Madame [B] [U] dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et R.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier - Voir condamner solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [B] [U] à payer à Monsieur [J] [Z], les sommes suivantes : * 2.703,97 euros, compte arrêté au 01 juin 2025 assortie des intérêts de droit à compter du jour de la délivrance de l'assignation ; * une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant des loyers et des charges, jusqu'à leur départ effectif des lieux ; - Dire que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [R] [W] et Madame [B] [U] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution - Voir rappeler que l'exécution provisoire est de droit ; - Voir condamner solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [B] [U] au paiement d'une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Voir enjoindre à Monsieur [R] [W] et Madame [B] [U], conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, complété par la loi du 21 juillet 1994, de justifier de leur assurance par la remise au bailleur d'une attestation couvrant la période d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai de huitaine à compter de la date d'anniversaire du contrat ; - Voir condamner solidairement Monsieur [R] [W] et Madame [B] [U] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 12 mars 2025. Cette assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département qui l'a enregistrée le 23 septembre 2025. À l'audience du 03 juin 2026, Monsieur [J] [Z] a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.337,02 euros au 01 juin 2026. Il a indiqué que Madame [B] [U] avait quitté le logement en septembre 2025 mais demeurait solidaire. Il a précisé qu'il abandonnait sa demande d'expulsion à l'égard de Madame [B] [U]. Cité à personne, Monsieur [R] [W] n'était ni présent ni représenté. Citée à étude, Madame [B] [U] n'était ni présente ni représentée. La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe le 17 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, les défendeurs n'ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel. I. Sur la recevabilité de la demande - Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives En vertu de l'article 24-I de la loi du 06 juillet 1989 : Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2., Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 13 mars 2025. - Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Selon l'article IV de la loi du 06 juillet 1989 : Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet qui l'a enregistrée le 23 septembre 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable. II. Sur les demandes principales - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, délai qui était avant cette modification du 29 juillet 2023 de deux mois. Les conditions générales annexées au contrat de bail du 03 juin 2016 indiquent " une clause du contrat de location, appelée clause résolutoire, peut prévoir sa résiliation de plein-droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, dans les quatre cas suivants : défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, non-versement du dépôt de garantie, défaut d'assurance du locataire contre les risques locatifs, troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d'un tiers " (article 2.4.3.2.1 mise en œuvre de la clause résolutoire de plein-droit). Les conditions particulières du contrat de bail ne contiennent pas de clause résolutoire. La seule mention dans les conditions générales est insuffisante pour entrainer une résiliation de plein droit du contrat pour impayés. En effet, celles-ci prévoient seulement la faculté d'inscrire une clause résolutoire dans le contrat, ce qui n'est pas stipulé dans le contrat du 3 juin 2016. De plus, il ne peut être considéré que la clause résolutoire est implicitement conclue dans le contrat en vertu de l'article 9 la loi du 29 juillet 2023 venu modifié l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location … ", dès lors que ce n'est pas soutenu et que le contrat a été conclu antérieurement à cette loi nouvelle. La demande de constat de la résiliation du contrat de location consenti à Monsieur [R] [W] et Madame [B] [U] pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée. - Sur la résiliation pour faute Conformément à l'article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d'une décision de justice en cas d'inexécution suffisamment grave. Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, le commandement de payer les loyers impayés du 12 mars 2025 portait sur une somme de 2.098,84 euros. Le décompte des sommes dues suivant situation de la trésorerie au 1er juin 2026 révèle un impayé de 1.337,02 euros. D'évidence, le locataire manque gravement à son obligation première de régler son loyer en temps voulu, sans qu'il ne tente de justifier sa carence, ni n'envisage une solution amiable à ce différent. Absent à l'audience du 3 juin 2026, il se prive de toute contestation. Ces éléments caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail qui justifient sa résiliation aux torts exclusifs de Monsieur [R] [W], seul cocontractant par suite du congé donné par Madame [U] le 14 mars 2025 à effet immédiat et accepté, à la date de l'audience du 3 juin 2026. - Sur la solidarité entre les locataires Le bail contient une clause de solidarité entre les locataires (article 2.1.4.3, page 7). Madame [B] [U] a donné congé par courrier du 14 mars 2025. Monsieur [J] [Z] verse aux débats un courrier de Madame [B] [U] indiquant donner congé du bail et un courrier de l'agence CHAMBORD IMMOBILIER adressé à Madame [B] [U] indiquant que la clause de solidarité s'arrête à compter du 14 mars 2025 et qu'elle reste solidaire du loyer pour les dettes antérieures à cette date d'un montant de 1.297,13 euros. Selon l'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité, en cas de congé d'un des co-locataires, s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois après la date d'effet du congé. En l'espèce, la solidarité entre les locataires a pris fin le 14 mars 2025, conformément au courrier de l'agence CHAMBORD IMMOBILIER. - Sur l'indemnité d'occupation Monsieur [R] [W] reste redevable des loyers jusqu'au 2 juin 2026 inclus et à compter du 3, le contrat étant résilié, les sommes dues le sont au titre d'une indemnité d'occupation dont il convient de fixer le montant mensuel à un montant égal au montant des loyers et charges contractuellement dus et il sera condamné à en assurer le paiement jusqu'à la libération complète des lieux. Monsieur [R] [W] sera condamné à en assurer le paiement jusqu'à la libération complète des lieux, à l'exclusion de Madame [B] [U] qui a libéré les lieux et la solidarité entre les locataires s'étant éteinte le 14 mars 2025. - Sur l'expulsion du locataire Le contrat de bail étant résilié à compter du 3 juin 2026, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [W] ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier. Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. - Sur le montant de l'arriéré locatif Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation. La créance locative de la bailleresse sur le locataire est suffisamment établie par ; Le contrat de bail du 3 juin 2016, Le commandement du 13 mars 2025, Le décompte des sommes dues au 11 juin 2025 et celui portant la date du 1er juin 2026. Il en ressort une dette au titre des loyers et charges impayés de 1 337,02 euros, arrêtée à la date du 1er juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse, et de de 1.297,13 euros à la date du 14 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, date d'extinction de la solidarité entre les cotitulaires du bail qui toutefois s'est trouvée réglée depuis. Absents à l'audience, Monsieur [R] [W] et Madame [B] [U] se privent de toute contestation. Monsieur [R] [W] sera condamné à régler la somme 1.337,02 euros, Madame [U] ne devant plus rien au titre de la solidarité. La condamnation de Monsieur [R] [W] portera intérêts de droit à compter du jugement. - Sur l'assurance des lieux loués La bailleresse est fondée à ce qu'il soit enjoint à Monsieur [R] [W], conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, complété par la loi du 21 juillet 1994, de justifier de son assurance des risques locatifs par la remise au bailleur d'une attestation couvrant la période d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte. III. Sur les demandes accessoires - Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu des circonstances de l'espèce, Monsieur [R] [W] sera condamné à payer à Monsieur [J] [Z] la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [R] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. - Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; REJETTE la demande de constat de la résiliation du contrat de location consenti à Monsieur [R] [W] et Madame [B] [U] pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire ; CONSTATE que Madame [B] [U] a donné congé le 14 mars 2025 à effet immédiat qui a été accepté. DIT que la solidarité entre les locataires s'est éteinte le 14 mars 2025 ; REJETTE les demandes dirigées contre Madame [B] [U] ; PRONONCE la résiliation du contrat de location du 03 juin 2016, portant sur une maison à usage d'habitation situé [Adresse 2] - [Localité 2], aux torts exclusifs de Monsieur [R] [W], pour défaut de paiement des loyers, à la date du 03 juin 2026, date de l'audience ; DIT que Monsieur [R] [W] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; ORDONNE l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [R] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux ; DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à Monsieur [J] [Z] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges contractuellement dus à compter du 03 juin 2026 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à Monsieur [J] [Z], au titre de sa dette locative, la somme de 1.337,02 euros, suivant bordereau de situation compte arrêté à la date du 1er juin 2026, échéance de juin 2026 incluse, avec intérêts de droit à compter du jugement ; ENJOINT à Monsieur [R] [W], conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, complété par la loi du 21 juillet 1994, de justifier de son assurance des risques locatifs par la remise au bailleur d'une attestation couvrant la période d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux ; CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer la somme de 500,00 euros à Monsieur [J] [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [R] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 septembre 2026, la minute étant signée par H. LEROY, juge des contentieux de la protection et par N. BEDJEDIET, greffière. La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,