Tribunal judiciaire d'Avignon, 28 juillet 2026, 25/00108

COUR D'APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AVIGNON N° RG 25/00108 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KHMH Minute N° : JUGEMENT DU 28 Juillet 2026 Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à : Le : Dossier + Copie délivrés à : Le : DEMANDEUR(S) : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la Société MD CONSEIL IMMO, SAS au capital de 10.000 €, immatriculée au RCS d'AIX EN PROVENCE sous le numéro 529 755 498, dont le siège social est situé [Adresse 2], venant aux droits de la Société TERRES EN PROVENCE - BIBAL IMMOBILIER, prise en la personne de son président en exercice domicilié ès-qualités audit siège. Activité : [Adresse 1], [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Fabrice BATTESTI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Elisabeth HANOCQ, avocat au barreau D'AVIGNON DEFENDEUR(S) : S.A.S. FONCIA FABRE GIBERT, SAS au capital social de 171.458 €, immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le numéro 478 180 243, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège. Activité : Syndic de Copropriété [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Monsieur Thierry LAJAUNIE, Magistrat à titre temporaire, assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, DEBATS : 26/5/26 EXPOSE DES FAITS Par acte sous seing privé du 14 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a consenti à Madame [Q] [O] un bail portant sur un local à usage d'habitation. Se plaignant de divers désordres dans son logement et malgré des relances et mises en demeure sans effets, Madame [Q] a assigné le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] par devant le Tribunal judiciaire. Une décision a été rendue le 26 octobre 2023 condamnant le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en réparation du préjudice de jouissance subi par Madame [Q] à hauteur de 4.650 euros, de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral outre les réparations ordonnées de remise en état du logement. C'est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a saisi le Tribunal de céans afin d'engager la responsabilité du gestionnaire FONCIA FABRE GIBERT par acte de commissaire de justice délivré le 24 avril 2025 aux fins de voir :

Vu les articles

1231-1 et 1991 du Code Civil, - CONDAMNER la société FONCIA FABRE GIBERT à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société MD CONSEIL IMMOBILIER, la somme de 8.027,50 euros à titre de dommage et intérêts. - LA DEBOUTER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. - LA CONDAMNER à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la société MD CONSEIL IMMOBILIER, la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. - LA CONDAMNER aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] précise l'étendue des pouvoirs du mandat de gestion confié à la société FONCIA FABRE GIBERT en ce qu'elle pouvait engager tous travaux d'un montant inférieur à 150 euros sans avoir à en référer au syndicat des copropriétaires. Il précise que c'est l'inertie systématique et répétée de la société FONCIA FABRE GIBERT qui a contraint Madame [Q] à saisir la justice. L'affaire a été appelée le 25 novembre 2025 puis renvoyée aux audiences des 27 janvier 2026, 10 mars 2026 et 26 mai 2026, date à laquelle elle a été retenue. En défense, la société FONCIA FABRE GIBERT, représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions, aux termes desquelles elle demande au tribunal, sur le fondement de l'article 1991 du Code civil, de : - CONSTATER que la société FONCIA FABRE GIBERT, prise en sa qualité de gestionnaire locatif de la maison appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] donné à bail à Madame [O] [Q], n'a commis aucun manquement au préjudice de celui-ci en lien avec le contentieux l'ayant opposé à cette locataire et ayant donné lieu au jugement du 26 octobre 2023

; En conséquence

, - Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1]; A titre reconventionnel, vu l'article 1240 du Code Civil, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à payer à la société FONCIA FABRE GIBERT la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral; - Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile; - Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] aux entiers dépens. A l'appui de ses demandes, la société FONCIA FABRE GIBERT précise que Madame [Q] a commencé à se plaindre des problèmes d'humidité de son logement à compter de 2019, qui ont donné lieu à plusieurs interventions. FONCIA FABRE GIBERT prétend ne pas avoir obtenu l'accord du syndicat des copropriétaires pour le remplacement des menuiseries mais que le joint d'une fenêtre a été réparé en février 2020 et qu'une demande de VMC était à l'étude depuis février 2021. FONCIA FABRE GIBERT mentionne qu'elle rencontrait de grandes difficultés pour communiquer avec le syndic de la copropriété, que le syndicat des copropriétaires avait mis un véto pour certaines réparations et que malgré les diligences accomplies le syndicat avait résilié son mandat le 15 décembre 2022. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 juillet 2026. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé du litige et des moyens. La défenderesse, régulièrement assignée et ayant constitué avocat, le présent jugement, susceptible d'appel, est contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 467 du code de procédure civile. MOTIVATION Sur la faute du mandataire Le Syndicat des copropriétaires soutient que l'inertie systématique et répétée de la société FONCIA FABRE GIBERT face aux réclamations de Madame [Q] a contraint celle-ci à agir en justice et a engendré la condamnation prononcée à son encontre. La société FONCIA FABRE GIBERT conteste toute faute et invoque notamment l'opposition du Syndicat à certains travaux et les difficultés de communication rencontrées avec le syndic. Il résulte des pièces versées aux débats que : en octobre 2019, le mandataire a effectué une visite des lieux en présence du président du conseil syndical et a constaté des désordres dans le logement occupé par Madame [Q]; en février 2020, seule une intervention limitée a été réalisée, consistant en la réparation du joint d'une fenêtre; - la demande de devis pour l'installation d'une VMC n'a été formalisée qu'en avril 2021, soit dix-huit mois après la constatation des désordres (condensation, porte, moisissure…); - une demande de diagnostic du logement n'est intervenue qu'en février 2022; en juillet 2022, la VMC n'était toujours pas installée. La société FONCIA FABRE GIBERT ne produit aux débats que des demandes de devis à compter de 2021. Elle ne verse aucun élément, lettre, courriel, rapport, procès-verbaux d'assemblée générale ou de réunion attestant qu'elle aurait informé le Syndicat des désordres constatés en 2019 et sollicité les autorisations nécessaires pour entreprendre les travaux nécessaires entre octobre 2019 et le début de l'année 2021. S'agissant du moyen tenant au veto du Syndicat pour certaines réparations, la société FONCIA FABRE GIBERT ne justifie pas avoir sollicité formellement l'autorisation d'effectuer les travaux nécessaires auprès du Syndicat, ni que ce dernier aurait expressément refusé d'y donner suite dans un délai raisonnable. La seule allégation d'un veto, non étayée par des échanges écrits ou tout autre élément probant, ne suffit pas à établir la cause étrangère exonératoire au sens de l'article 1231-1 du Code civil. De même, les difficultés de communication alléguées avec le syndic de copropriété ne sont pas davantage justifiées. Un mandataire professionnel se devait de pallier à ces difficultés par des relances formelles écrites et documentées. Il est en outre établi que le mandataire avait, en vertu du mandat, la faculté d'engager des travaux d'urgence ou de faible montant (inférieur à 150 euros) sans accord préalable du mandant, ce qu'il n'a manifestement pas pleinement utilisé. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société FONCIA FABRE GIBERT a manqué à ses obligations de diligence, d'information et de rendu de compte découlant des articles 1991 et 1993 du Code Civil. Ce manquement est caractérisé. Sur la faute contributive du bailleur Aux termes de l'article 1104 du Code Civil, Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L'article 1231-1 du Code Civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Le bail signé en septembre 2017 mentionne un diagnostic de performance énergétique (DPE) établi en 2009, classant le logement en catégorie E et préconisant expressément, parmi les mesures d'amélioration, l'installation d'une VMC hydroréglable de type B. Le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de bailleur, disposait ainsi, plusieurs années avant la conclusion du bail, d'une information précise sur la faible performance énergétique du logement et sur la nécessité d'un dispositif de ventilation adapté. Il résulte en outre de la rubrique « Travaux » (1.6) du bail qu'aucun travail n'a été engagé dans les six mois précédant la signature, de sorte que le logement a été remis en location sans que les préconisations du DPE aient été mises en œuvre, ni qu'aucune amélioration substantielle ait été apportée à la ventilation ou à la performance énergétique du bien. L'absence de mise en œuvre, pendant plusieurs années, des mesures d'amélioration expressément recommandées par le DPE, combinée à la mise en location d'un logement dont le bailleur connaissait la faible performance énergétique, caractérise un manquement à son obligation de délivrer et de maintenir un logement décent, et à son obligation de bonne foi et de coopération dans l'exécution du contrat de mandat au sens de l'article 1104 du Code civil. Ce manquement du bailleur a créé ou maintenu un désordre structurel, tenant notamment à l'insuffisance de la ventilation, qui a nécessairement limité l'efficacité des diligences que le gestionnaire pouvait entreprendre dans le cadre d'un mandat courant et a contribué à la persistance des désordres d'humidité à l'origine du litige locatif. Il a ainsi participé au dommage final supporté par le syndicat, que celui-ci tente désormais d'imputer intégralement à son mandataire. En application de l'article 1231-1 du Code civil, lorsque le dommage résulte de la combinaison de plusieurs fautes contractuelles, celles-ci doivent être prises en considération pour apprécier l'étendue de la réparation. En l'espèce, la carence du bailleur dans la mise en conformité du logement, malgré les recommandations formelles du DPE de 2009 relatives à l'installation d'une VMC, doit être regardée comme une faute contributive ayant concouru à la survenance et à l'ampleur des désordres, de sorte qu'elle vient atténuer la responsabilité du mandataire dans la mesure fixée par le Tribunal. Sur le partage de responsabilité et le quantum des dommages et intérêts Le Syndicat des copropriétaires mentionne avoir subi un préjudice évalué à 8.450 euros constitué par la condamnation prononcée par le jugement du 26 octobre 2023 à hauteur de 5.650 euros (4.650 euros au titre du préjudice de jouissance, 1.000 euros au titre du préjudice moral et 1.800 euros de frais de défense), ainsi que 1.000 euros pour les frais de procédure mis à sa charge dans cette instance, résultant d'un concours de fautes. S'il est incontestable que le mandataire a manqué à ses obligations de diligence, d'information et de compte rendu en ne prenant pas les mesures nécessaires pour remédier aux désordres signalés dès 2019, faute restée sans explication valable pendant une durée excessive, le bailleur a loué un logement dont il connaissait la faible performance énergétique sans en renouveler le DPE ni entreprendre de travaux adaptés. Ces deux fautes ont contribué au préjudice dans des proportions que le Tribunal retient à hauteur de 70% pour le mandataire et 30% pour le bailleur, compte tenu notamment : - de la durée excessive de l'inertie du mandataire (près de trois ans entre la constatation des désordres et la résiliation du mandat); - de la connaissance ancienne par le bailleur de la situation énergétique dégradée du logement, sans intervention corrective. Compte tenu de ce partage de responsabilité dans les proportions mentionnées, il convient de condamner la société FONCIA FABRE GIBERT à supporter 70% du préjudice subi par le syndicat, à savoir la somme de 5.915 euros (70% de 8.450 euros) à titre de dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle de FONCIA FABRE GIBERT Selon l'article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La société FONCIA FABRE GIBERT sollicite la condamnation du Syndicat à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. Il convient d'observer, à titre préliminaire, que les parties étant liées par un contrat de mandat, le fondement délictuel de la demande reconventionnelle est discutable. Il ne peut dégénérer en abus de droit, susceptible d'engager la responsabilité de son auteur, que dans les cas de faute grave caractérisée par une légèreté blâmable ou une intention de nuire. En l'espèce, la société FONCIA FABRE GIBERT ne démontre ni la légèreté blâmable du Syndicat dans l'exercice de son action, ni l'intention de nuire. La demande reconventionnelle sera en conséquence rejetée. Sur les dépens En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société FONCIA FABRE GIBERT qui succombe principalement sera condamnée aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En considération de ces éléments, FONCIA FABRE GIBERT sera condamnée à 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort : CONDAMNE la société FONCIA FABRE GIBERT à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société MD CONSEIL IMMOBILIER, la somme de 5.915 euros à titre de dommages et intérêts; DEBOUTE la société FONCIA FABRE GIBERT de sa demande reconventionnelle de 5.000 euros; CONDAMNE la société FONCIA FABRE GIBERT à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; CONDAMNE la société FONCIA FABRE GIBERT aux dépens de l'instance; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire d'Avignon le 28 juillet 2026, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Le Greffier Le Juge En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier. A Avignon, le 28 JUILLET 2026 Le Directeur de greffe ou son délégué.