Tribunal judiciaire de Paris, 21 janvier 2026, 18/10196

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 41] [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me BOYTCHEV (L0301) Me THORRIGNAC (D0125) Me CORDELIER (P0399) Me MALNOY (P0550) Me LOIR (E0874) Me FROGER (P0483) Me RYCHTER (D0357) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 18/10196 N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q N° MINUTE : 2 Assignation du : 05 Juin 2018 JUGEMENT rendu le 21 Janvier 2026 DEMANDERESSE S.A. SEFAL PROPERTY [Adresse 3] [Localité 34] représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la S.E.L.A.R.L. RACINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301 DÉFENDERESSES S.A.S. ENGIE SOLUTIONS H2 [Adresse 1] [Localité 35] S.A. ENGIE ÉNERGIE SERVICES, par voie d'intervention volontaire [Adresse 40] [Localité 37] représentées par Maître Bruno THORRIGNAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0125 S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 41] ÎLE DE FRANCE [Adresse 29] [Localité 33] représentée par Maître Agathe CORDELIER de la S.C.P. CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399 Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE [Adresse 28] [Localité 30] représentée par Maître Matthieu MALNOY de la SELAS L ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0550 Syndicat des copropriétaires du [Adresse 25] représenté par Maître Vincent LOIR de la S.E.L.A.R.L.U. VL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874 S.A. AXA FRANCE IARD [Adresse 27] [Localité 36] représentée par Maître Stéphanie FROGER de la S.E.L.A.S. L.G.H. & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0483 S.C.I. SCI 88 [Adresse 2] [Localité 31] représentée par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0357 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Cassandre AHSSAÏNI, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DEBATS À l'audience du 10 Septembre 2025 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025, puis prorogé au 21 Janvier 2026. Décision du 21 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort Sous la rédaction de Sandra PERALTA EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 27 novembre 2012, la société TROIKA, aux droits de laquelle se trouve la S.C.I. SCI 88, a donné à bail à la S.A. SEFAL PROPERTY des locaux à usage exclusif de bureaux à savoir les lots 727, 518 et 519 dépendant du même ensemble immobilier situé [Adresse 18] et [Adresse 6], pour une durée de neuf ans à compter du 4 décembre 2012 pour se terminer le 3 décembre 2021 et moyennant un loyer annuel de 110.000 euros hors taxes et hors charges. L'ensemble immobilier situé [Adresse 18] et [Adresse 5]) est divisé en plusieurs bâtiments. Il comprend un bâtiment central à usage exclusif de bureaux où se situent les lots loués par la S.A. SEFAL PROPERTY. Par acte sous seing privé du 22 mai 2013, la S.A.S. TROIKA, aux droits de laquelle se trouve la S.C.I. 88, a également donné à bail à la S.A. SEFAL PROPERTY des locaux à usage exclusif de bureaux, à savoir les lots 728, 24, 35 et 520 dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 18] et [Adresse 7], pour une durée de neuf ans à compter du 15 juin 2013 et jusqu'au 14 juin 2022 et moyennant un loyer annuel de 191.250 euros hors taxes hors charges. Par acte sous seing privé du 22 mai 2013 intitulé "avenant n°1 au bail du 17 novembre 2012", la société TROIKA, aux droits de laquelle se trouve la S.C.I. SCI 88, et la S.A. SEFAL PROPERTY, s'agissant des lots n°727, 518 et 519 une franchise de loyer de 3 mois était consentie au profit de la locataire. En outre, la clause d'indexation, de sous-location, de cession et de location-gérance étaient modifiées. Par acte notarié du 10 juillet 2014, la société TROIKA a vendu les locaux loués à la société ARKEA CREDIT BAIL. Dans le même temps, la société ARKEA CREDIT BAIL a régularisé avec la S.C.I. SCI 88 un contrat de crédit-bail immobilier sur les locaux loués d'une durée de 15 ans à compter du 10 juillet 2014 pour se terminer le 9 juillet 2029. Par acte extrajudiciaire du 29 mai 2016, la S.A. SEFAL PROPERTY a donné congé à effet du 3 décembre 2015 au titre du bail du 27 novembre 2012 portant sur les lots 727, 518 et 519. La S.A. SEFAL PROPERTY a libéré les lieux le 28 juillet 2016. Par acte sous seing privé du 25 octobre 2016, la S.C.I. SCI 88 et la S.A. SEFAL PROPERTY ont conclu un protocole valant avenant au bail du 22 mai 2013 aux termes duquel la S.C.I. SCI 88 s'est engagée à faire toutes démarches utiles nécessaires à la résolution, dans les meilleurs délais, de l'absence de chauffage et de renouvellement d'air dans les bureaux, et en contrepartie, la S.A. SEFAL PROPERTY renonçait à toutes réclamations portant sur les griefs énoncés dans le courrier du 19 février 2016 ainsi que dans la sommation délivrée le 22 août 2016, sans préjudice de toute nouvelle contestation ou nouvelle demande de réparation qui pourrait être formulée pour l'avenir. Par acte d'huissier du 4 janvier 2018, la S.A. SEFAL PROPERTY a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir la consignation des loyers et charges dus au titre du bail 22 mai 2013 ainsi que la condamnation de la S.C.I. SCI 88 à réaliser les travaux visant à remédier aux dysfonctionnements liés au chauffage et au renouvellement d'air et à régler une provision à valoir sur son préjudice subi. Par acte d'huissier du 23 février 2018, la S.C.I. SCI 88, estimant que les travaux susvisés ne relevaient pas de sa responsabilité, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 19] et du [Adresse 15] afin de le voir condamné à réaliser les travaux et la garantir de toute condamnation. Par ordonnance du 4 avril 2018, le juge des référés a ordonné la jonction des deux instances et dit qu'il n'y avait pas lieu à référé au titre des demandes de la S.A. SEFAL PROPERTY, considérant que cette affaire relevait de la compétence du juge du fond. Par exploit d'huissier du 5 juin 2018, la S.A. SEFAL PROPERTY a assigné la S.C.I. SCI 88 devant le tribunal aux fins notamment de prononcer la résiliation du bail du 22 mai 2013 modifié par le protocole d'accord valant avenant n°3 du 25 octobre 2016 aux torts exclusifs de la S.C.I. SCI 88, d'ordonner le remboursement par la S.C.I. SCI 88 du dépôt de garantie d'un montant de 77.345,19 euros entre ses mains et de condamner la S.C.I. SCI 88 à lui verser à titre de dommages et intérêts la somme de 617.375,79 euros. L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 18/10196. Par ordonnance du 12 février 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la S.C.I. SCI 88 qui soutenait que les lots 727 et 728 n'étaient pas desservis en chauffage - rafraîchissement ni en ventilation mécanique contrôlée, que les travaux nécessaires pour y remédier étaient à effectuer sur un équipement collectif, partie commune et que les travaux votés en mars 2018 par l'assemblée générale n'avaient pas permis de remédier aux dysfonctionnements dénoncés, a ordonné une expertise et désigné Monsieur [O] [T] aux fins d'examiner lesdits désordres. Par acte extrajudiciaire du 28 mars 2019, la S.A. SEFAL PROPERTY a donné congé à la S.C.I. SCI 88 des locaux loués au titre du bail du 22 mai 2013 et modifié par le protocole d'accord du 25 octobre 2016 en fin de période triennale, à effet du 30 septembre 2019. Elle a restitué lesdits locaux à cette date. Par ordonnance rendue le 13 février 2020, le juge de la mise en état, sur saisine de la S.C.I. SCI 88, a notamment : - ordonné le sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise de Monsieur [O] [T], expert commis par ordonnance de référé du 12 février 2019 du président du tribunal de grande instance de Paris, - rejeté la demande de provision de la S.A. SEFAL PROPERTY, - dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du jeudi 28 mai 2020 à 11 heures, pour que les parties indiquent l'état d'avancement des opérations d'expertise. Par exploit d'huissier du 20 avril 2020, la S.C.I. SCI 88 a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] devant le tribunal aux fins de le voir condamner à lui verser la somme de 327.597,11 euros de dommages et intérêts correspondant au montant de l'impayé locatif de la S.A. SEFAL PROPERTY et la garantir de toute condamnation à l'égard de la S.A. SEFAL PROPERTY. L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 20/3464. Les deux instances ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du juge de la mise en état du 11 mars 2021, sous le numéro de RG 18/10196. Décision du 21 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q Par ordonnance rendue le 21 octobre 2021, le juge de la mise en état, sur saisine du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], l'a débouté de sa demande de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de Monsieur [T], au motif que le sursis à statuer prononcé le 13 février 2020 était toujours en cours. Le rapport d'expertise a été déposé le 2 juillet 2022. Par actes d'huissiers des 12 et 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 17] a appelé dans la cause : - La société ENGIE COFELY, aux droits de laquelle vient la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES, qui s'est vu confier selon contrat à effet du 1er avril 2014 l'entretien du réseau de ventilation de la copropriété ; - La S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 41] ILE DE FRANCE, son syndic durant la période de 2011 à 2019 ; - La S.A. AXA FRANCE IARD, qu'il estimait être son assureur durant la période de 2011 à 2018 ; - La Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne, dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE, son assureur durant l'année 2019. L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 22/11480. Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge de la mise en état a : - ordonné la jonction de l'instance enrôlée sous le n° de RG 18/10196 à l'instance n° de RG 22/11480 ; - déclaré recevables car non prescrites les demandes de la S.A. SEFAL PROPERTY aux fins de paiement de la somme de 813.723,04 euros à titre de dommages et intérêts, formées à l'encontre de la S.C.I. SCI 88 et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ; - ordonné la mise hors de cause de la société ENGIE SOLUTION H2, - déclaré recevable l'intervention volontaire de la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES ; - s'est déclaré incompétent pour connaître des demandes de mise hors de cause formulées par les sociétés GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE et AXA FRANCE IARD ; - renvoyé l'affaire à une audience de mise en état. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, la S.A. SEFAL PROPERTY demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1217 et 1218, 1219, 1242, 1347, 1719 et 1741 du code civil, 14 de loi du 10 juillet 1965, R. 4222-1, R. 4222-5, R. 4222-6 et R. 4223-13 du code du travail, de : "- Juger la société SEFAL PROPERTY recevable et bien fondée en son action et ses demandes; - Juger que les locaux loués par la SCI 88 à la société SEFAL PROPERTY au titre du bail du 22 mai 2013 modifié par le protocole d'accord du 25 octobre 2016 étaient impropres à leur destination de bureaux en raison de l'absence de chauffage et de rafraîchissement d'air et d'un renouvellement d'air conforme à la réglementation en vigueur ; - Juger que la SCI 88 n'a pas respecté ses devoirs au titre de son obligation de délivrance, - Juger que la SCI 88 n'a pas respecté ses engagements en application du protocole d'accord du 25 octobre 2016 aux termes duquel elle s'était engagée à faire toutes démarches utiles nécessaires à la résolution des dysfonctionnements ; - Juger que la SEFAL PROPERTY a subi des préjudices en raison des manquements de la SCI 88 à ses obligations et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12] dans la mesure où elle n'a pas disposé de locaux chauffés et comprenant un système de renouvellement d'air conforme à la réglementation en vigueur et un système de rafraichissement qui fonctionne et ce entre 2016 et 2019 et a été contrainte de donner congé et de prendre de nouveaux locaux à bail ; - Condamner in solidum la société SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12], en conséquence, à verser à la société SEFAL PROPERTY à titre de dommages et intérêts, en raison des préjudices subis, la somme de 1.152.373,30 euros (un million cent cinquante-deux mille trois cent soixante-treize euros et trente centimes) (à parfaire) se décomposant comme suit : • 464.972,03 euros soit 50 % des loyers versés depuis le 1er octobre 2016 au 30 septembre 2019, correspondant à la période durant laquelle les locaux étaient impropres à leur destination ; • 19.443,45 euros correspondant à l'intégralité des charges hors taxes versées au titre du chauffage des locaux et du rafraichissement d'air depuis le 1er octobre 2016 au 30 juin 2018 (à parfaire) ; • 11.278 euros au titre des frais de déménagement ; • 605.630 euros au titre des frais de réinstallation ; • 30.938,08 euros au titre de l'indemnité de remploi ; • 10.000 euros au titre du trouble commercial lié au transfert et frais de transfert du siège; • 4.199,26 euros au titre de l'acquisition de radiateurs et de ventilateurs ; • 5.912,48 euros correspondant aux frais d'huissier de justice engagés au titre des procès-verbaux de constatation et honoraires du bureau d'étude. - Condamner la société SCI 88 à verser à la société SEFAL PROPERTY le dépôt de garantie d'un montant de 78.837,33 euros (soixante-dix-huit mille huit cent trente-sept euros et trente-trois centimes) entre ses mains au titre du bail expiré avec intérêt au taux légal à compter du 30 septembre 2019, date de fin du bail ; - Ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues par la société SEFAL PROPERTY au titre du bail et du jugement à intervenir au bénéfice de la SCI 88 et les dommages et intérêts et le remboursement du dépôt de garantie que la SCI 88 sera condamnée à lui verser ; - Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par la SCI 88 le 22 juillet 2019 sur le compte bancaire de la société SEFAL PROPERTY ouvert dans les comptes de la banque Palatine ; - Débouter la SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] et l'ensemble des autres parties à la présente procédure de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; - Condamner in solidum la SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] à payer à la société SEFAL PROPERTY la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner in solidum la SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12] aux entiers dépens, dont distraction au profit du Cabinet Racine, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile en ce compris les honoraires d'expertise judiciaire." Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 30 juillet 2024, la S.C.I. SCI 88 demande au tribunal, aux visas des articles 101, 334, 336 du code de procédure civile, 8, 9, 14, 18, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 1725 et 1998 du code civil, de : "1. Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son syndic a seul engagé sa responsabilité de plein droit et d'ordre public à l'égard de la SA SEFAL PROPERTY et de la SCI 88 en application de l'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965. 1-1. Juger mal fondées les demandes financières de la SA SEFAL PROPERTY contre la SCI 88. Décision du 21 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q Juger bien fondée la demande de la SCI 88 de faire condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son syndic à indemniser la SA SEFAL PROPERTY des préjudices qui seront jugés justifiés. Débouter la SA SEFAL PROPERTY de toutes ses demandes contre la SCI 88. Débouter SA SEFAL PROPERTY et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] représenté par son syndic de toutes leurs demandes. 1-2. Condamner SA SEFAL PROPERTY à payer à la SCI 88 la somme de 335 117,51 € TTC de loyers arriérés avec intérêts avec capitalisation de ceux échus depuis plus d'un an à compter du 1er octobre 2019, date d'exigibilité de cette somme. 1-2. Débouter la SA SEFAL PROPERTY de sa demande de paiement du montant du dépôt de garantie tant que le prix de l'arriéré de loyer ne sera pas payé. 1-3. Juger que le montant du dépôt de garantie de 78 837,33 € sera compensé avec le prix de l'arriéré de loyer de 335 117,51 € TTC, avec imputation par priorité sur les intérêts échus sur cette somme avec imputation sur le principal pour le surplus. 2. Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 39], représenté par son syndic : 2-1. A exécuter sous astreinte de 10 000 € par jour les travaux listés pages 37 à 59 du rapport de l'Expert Judiciaire [O] [T] du 1er juillet 2022 dont : - Création de trappes et assistance technique, - Remise en état des installations de traitement d'air dans les locaux avec mise en place des registres d'étages (pages 53 et 54) dans les parties collectives et dans les parties privatives, - Remplacement des CTA en respectant les normes environnementales, dont le Décret tertiaire et les normes acoustiques (pages 55 à 59) avec l'option de gestion technique des bâtiments (pages 56 et 57), - Avec une maîtrise d'œuvre d'exécution et l'intervention d'un contrôleur technique (page 59). 2-2. A payer à la SCI 88 la somme 3 442 843,01 € de dommages et intérêts. Subsidiairement, hors l'impayé de loyer de SEFAL PROPERTY, à payer la somme de 3 107 725,50 € de dommages et intérêts sauf actualisation. 2-3. A garantir la SCI 88 dans le cadre de la garantie formelle et à payer à la SA SEFAL PROPERTY les sommes qui pourraient être attribuées à la SA SEFAL PROPERTY que le Tribunal pourrait estimer justifiées. 3. Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 38], représenté par son syndic et SA SEFAL PROPERTY à payer à la SCI 88 : 3-1. Une indemnité de 15 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 3-2. Les dépens d'instance, de saisie conservatoire et d'exécution comprenant seulement au profit de la SCI 88 seule à les avoir exposés, les frais et honoraires de l'Expert Judiciaire [O] [T] (51 198 €). Débouter la SA SEFAL PROPERTY de sa demande du bénéfice des frais et honoraires de l'Expert Judiciaire [O] [T] qu'elle n'a pas exposés et dont elle n'a pas fait l'avance. 4. Ordonner l'exécution provisoire du jugement." Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], ci-après le syndicat des copropriétaires, demande au tribunal, aux visas des articles 1231-1 et 1992 du code civil, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de : "- Dire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 4] recevable et bien fondé en ses présentes écritures, Y faisant droit, - Débouter la SCI 88, la Société SEFAL PROPERTY, la Société ENGIE ENERGIE SERVICES, la Société IMMO DE FRANCE et la Société AXA FRANCE IARD de toutes leurs fins, demandes et prétentions ; - Condamner in solidum la Société ENGIE ENERGIE SERVICES, la Société IMMO DE FRANCE, la Compagnie AXA France IARD et la Compagnie GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de la SCI 88 et/ou la Société SEFAL PROPERTY ; - Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 4] la somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner tout succombant aux entiers dépens." Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, la S.A.S. IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE demande au tribunal, aux visas des articles 1240 et 1231-1 du code civil, de : "DECLARER que le mandat exécuté par IMMO DE France est exempt de toutes critiques. DECLARER que les réclamations indemnitaires sont dépourvues de fondement. DECLARER le syndicat des copropriétaires, AXA, GROUPAMA irrecevables et mal fondés en leur appel en garantie. LES EN DEBOUTER DEBOUTER toutes les autres parties de leurs prétentions, fins et conclusions contraires. SUBSIDAIREMENT, RAMENER le préjudice subi par la SCI 88 dans de plus justes proportions, en application de la jurisprudence sur la perte de chance, et qui ne saurait excéder concernant IMMO DE France le 10 avril 2019. OPERER un partage de responsabilité qui ne saurait excéder 10% concernant IMMO DE FRANCE ECARTER l'exécution provisoire. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires ou toute partie succombante à verser à IMMO DE France la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du CPC. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires ou toute partie succombante aux dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & Associés, conformément à l'article 699 du CPC." Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES demande au tribunal, au visa de l'article 1231-1 du code civil, de : "- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] de ses demandes à l'encontre de la société ENGIE Solutions, - DEBOUTER les compagnies AXA France et GROUPAMA et tout autre intervenant à la procédure, de leur appel en garantie à l'encontre de la société ENGIE Solutions. - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 21] ou tout autre succombant au paiement d'une somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du C.P.C. ainsi qu'aux entiers dépens." Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, la S.A. AXA FRANCE IARD demande au tribunal, aux visas des articles 331 et suivants, 367, 699 et 700 du code de procédure civile, 1240 du Code civil, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, L.114-1 et L.112-6, L123-4 du code des assurances, de : "JUGER la société AXA France IARD, recevable et fondée en ses moyens, fins et conclusions, Y faisant droit, A titre principal JUGER prescrite l'action du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 20] [Adresse 16], à l'égard d'AXA France IARD, depuis le23 janvier 2017 ou à tout le moins depuis le 20 mars 2020 ; JUGER que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 20] [Adresse 16], ne justifie ni d'un intérêt à agir ni d'un droit à agir à l'encontre de la société AXA France IARD ; En conséquence, JUGER irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires dirigées contre la société AXA France IARD, JUGER à tout le moins, mal fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires dirigées contre la société AXA France IARD, REJETER toutes demandes dirigées contre AXA France IARD, ORDONNER sa mise hors de cause A titre subsidiaire JUGER mal fondé voire sans objet l'appel en garantie formé par le Syndicat des copropriétaires à l'égard de la société AXA France IARD REJETER toutes demandes dirigées contre AXA France IARD, ORDONNER sa mise hors de cause A titre infiniment subsidiaire JUGER la société AXA France IARD recevable et fondée en ses appels en garantie, En conséquence, CONDAMNER in solidum la société ENGIE ENERGIE SERVICES, IMMO DE France, le Syndicat des copropriétaires et GROUPAMA, ou toutes autres parties succombant à relever et garantir indemne la société AXA France IARD de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires. JUGER opposable au Syndicat des copropriétaires et aux tiers, les limites de garanties prévues par la police AXA France IARD, En conséquence, JUGER que dans l'hypothèse d'une condamnation prononcée contre la société AXA France IARD, il serait fait application des limites de garantie -plafond et franchise- prévues par la police ; En tout état de cause REJETER toutes demandes de condamnation en principal, intérêts, frais et accessoires, et/ou appel en garantie dirigés contre la société AXA France IARD, comme étant mal fondés ; CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 8] et/ou tout parties succombant à régler la somme de 15.000 euros à la société AXA France IARD, au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens de la présente instance, en compris les frais d'expertise judiciaire." Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 23 juillet 2024, la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHÔNE-LPES AUVERGNE, demande au tribunal, aux visas des articles 334, 699, 700 et 789 du code de procédure civile, L.114-1 du code des assurances, 1231-1 et 1992 du code civil, de : "- JUGER la société GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE, recevable et bien fondée en ses moyens, fins et prétentions, À titre préliminaire, - CONSTATER la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE. En conséquence, - CONSTATER que le sinistre objet de l'instance est antérieur à la date de souscription du contrat d'assurance auprès de GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE, - JUGER que le contrat d'assurance souscrit auprès de GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE ne peut trouver à s'appliquer s'agissant d'un sinistre dont la date est antérieure à celle de la signature du contrat d'assurance, En conséquence, - METTRE HORS DE CAUSE la compagnie d'assurance GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE, À titre subsidiaire, - JUGER sans objet l'appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires à l'égard de GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE en l'absence de responsabilité de ce dernier, En conséquence, - ORDONNER la mise hors de cause de GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE, - REJETER la demande en garantie présentée par AXA FRRANCE IARD, À titre infiniment subsidiaire, - CONDAMNER in solidum les sociétés ENGIE COFELY et IMMO DE FRANCE, à garantir GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE de toutes condamnations qui serait prononcée à son encontre, - JUGER opposable à toutes les parties à la cause les limites de garanties stipulées au contrat d'assurance souscrit auprès de GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE, Sur les frais irrépétibles et les dépens, - CONDAMNER in solidum toute partie succombante à payer à GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - CONDAMNER in solidum toute partie succombante aux entiers dépens." Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 20 janvier 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience collégiale du tribunal de céans du 10 septembre 2025. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 14]) demande au tribunal, aux visas des articles 1231-1 et 1992 du code civil, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 de : "Dire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 4] recevable et bien fondé en ses présentes écritures, Y faisant droit, - Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture du 20 janvier 2025 ; - Juger les présentes écritures et la pièce n° 40 versée aux débats recevables ; - Débouter la SCI 88, la Société SEFAL PROPERTY, la Société ENGIE ENERGIE SERVICES, la Société IMMO DE FRANCE et la Société AXA FRANCE IARD de toutes leurs fins, demandes et prétentions ; - Condamner in solidum la Société ENGIE ENERGIE SERVICES, la Société IMMO DE FRANCE, la Compagnie AXA France IARD et la Compagnie GROUPAMA RHONE ALPES AUVERGNE à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de la SCI 88 et/ou la Société SEFAL PROPERTY ; - Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et [Adresse 4] la somme de 15.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner tout succombant aux entiers dépens." Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, la S.A. SEFAL PROPERTY demande au tribunal, aux visas des articles 15,16, 800, 802 et 803 du code de procédure civile, 1103, 1217 et 1218, 1219, 1242, 1347, 1719 et 1741 du code civil, 14 de loi du 10 juillet 1965, R. 4222-1, R. 4222-5, R. 4222-6 et R. 4223-13 du code du travail, de : "- A titre liminaire : Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12] de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture intervenue le 20 janvier 2025, - Juger la société SEFAL PROPERTY recevable et bien fondée en son action et ses demandes; - Juger que les locaux loués par la SCI 88 à la société SEFAL PROPERTY au titre du bail du 22 mai 2013 modifié par le protocole d'accord du 25 octobre 2016 étaient impropres à leur destination de bureaux en raison de l'absence de chauffage et de rafraîchissement d'air et d'un renouvellement d'air conforme à la réglementation en vigueur ; - Juger que la SCI 88 n'a pas respecté ses devoirs au titre de son obligation de délivrance, - Juger que la SCI 88 n'a pas respecté ses engagements en application du protocole d'accord du 25 octobre 2016 aux termes duquel elle s'était engagée à faire toutes démarches utiles nécessaires à la résolution des dysfonctionnements ; - Juger que la SEFAL PROPERTY a subi des préjudices en raison des manquements de la SCI 88 à ses obligations et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12] dans la mesure où elle n'a pas disposé de locaux chauffés et comprenant un système de renouvellement d'air conforme à la réglementation en vigueur et un système de rafraichissement qui fonctionne et ce entre 2016 et 2019 et a été contrainte de donner congé et de prendre de nouveaux locaux à bail ; - Condamner in solidum la société SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12], en conséquence, à verser à la société SEFAL PROPERTY à titre de dommages et intérêts, en raison des préjudices subis, la somme de 1.152.373,30 euros (un million cent cinquante-deux mille trois cent soixante-treize euros et trente centimes) (à parfaire) se décomposant comme suit : • 464.972,03 euros soit 50 % des loyers versés depuis le 1er octobre 2016 au 30 septembre 2019, correspondant à la période durant laquelle les locaux étaient impropres à leur destination ; • 19.443,45 euros correspondant à l'intégralité des charges hors taxes versées au titre du chauffage des locaux et du rafraichissement d'air depuis le 1er octobre 2016 au 30 juin 2018 (à parfaire) ; • 11.278 euros au titre des frais de déménagement ; • 605.630 euros au titre des frais de réinstallation ; • 30.938,08 euros au titre de l'indemnité de remploi ; • 10.000 euros au titre du trouble commercial lié au transfert et frais de transfert du siège; • 4.199,26 euros au titre de l'acquisition de radiateurs et de ventilateurs ; • 5.912,48 euros correspondant aux frais d'huissier de justice engagés au titre des procès-verbaux de constatation et honoraires du bureau d'étude. - Condamner la société SCI 88 à verser à la société SEFAL PROPERTY le dépôt de garantie d'un montant de 78.837,33 euros (soixante-dix-huit mille huit cent trente-sept euros et trente-trois centimes) entre ses mains au titre du bail expiré avec intérêt au taux légal à compter du 30 septembre 2019, date de fin du bail ; - Ordonner la compensation entre les sommes éventuellement dues par la société SEFAL PROPERTY au titre du bail et du jugement à intervenir au bénéfice de la SCI 88 et les dommages et intérêts et le remboursement du dépôt de garantie que la SCI 88 sera condamnée à lui verser ; - Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par la SCI 88 le 22 juillet 2019 sur le compte bancaire de la société SEFAL PROPERTY ouvert dans les comptes de la banque Palatine ; - Débouter la SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] et l'ensemble des autres parties à la présente procédure de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; - Condamner in solidum la SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] à payer à la société SEFAL PROPERTY la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner in solidum la SCI 88 et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 12] aux entiers dépens, dont distraction au profit du Cabinet Racine, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile en ce compris les honoraires d'expertise judiciaire". L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 10 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 puis prorogée au 21 janvier 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture L'article 803 du code de procédure civile dispose que "L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. L'ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l'avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l'article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4." En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture compte tenu du vote le 19 juin 2025 par l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment central de la réalisation de travaux de rénovation des installations de ventilation hygiénique. Il sollicite de pouvoir verser aux débats le procès-verbal de cette assemblée générale des copropriétaires. Force est de constater que le vote le 19 juin 2025 par l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment central de la réalisation de travaux de rénovation des installations de ventilation hygiénique ne constitue pas une cause grave justifiant une révocation de l'ordonnance de clôture au sens de l'article 803 précité, en ce qu'au regard de l'ancienneté du litige, ce vote aurait pu avoir lieu antérieurement à la clôture. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de production du procès-verbal d'assemblée générale du 19 juin 2025. Ses conclusions notifiées le 2 septembre 2025 ainsi que sa pièce n°40 seront déclarées irrecevables. Sur le manquement à l'obligation de délivrance Sur les désordres En l'espèce, les locaux donnés à bail à la S.A. SEFAL PROPERTY étaient destinés à un usage exclusif de bureaux. L'absence de chauffage et de ventilation des locaux litigieux alléguée par la S.A. SEFAL PROPERTY, non contestée par les parties, est confirmée par l'expertise judiciaire de Monsieur [O] [T]. Décision du 21 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q Sur l'imputabilité des désordres * Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur Selon l'article 1134, dans sa rédaction applicable au contrat de bail en cause, devenu l'article 1103 du code civil, le contrat fait la loi des parties. Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce, doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations autres que locatives. Le bailleur doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d'exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l'égard des tiers. Lorsque les locaux loués à bail commercial sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sauf pendant le temps où la force majeure l'empêcherait de faire ce à quoi il s'est obligé, le bailleur est tenu d'exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués. Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d'un trouble ayant son origine dans les parties communes de l'immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. Dès lors, lorsqu'un désordre apparaît en cours de bail, relevant de l'une des obligations du bailleur, que le locataire était, par suite des circonstances, seul à même de constater, le bailleur doit l' indemniser de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en été informé jusqu'à sa cessation (3e Civ., 19 juin 2025, pourvoi n° 23-18.853). En l'espèce, par lettre recommandée avec avis de réception du 23 janvier 2015, la S.C.I. SCI 88 informait le Syndic de la copropriété, IMMO DE FRANCE, de dysfonctionnements concernant le système de chauffage dans les locaux loués par la S.A. SEFAL PROPERTY. A la suite de ces dysfonctionnements du chauffage et du renouvellement d'air dans les locaux loués, la S.A. SEFAL PROPERTY a délivré à la S.C.I. SCI 88 un congé le 29 mai 2015 pour le 3 décembre 2015. Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mai 2015, la S.C.I. SCI 88 a mis en demeure le Syndic de la copropriété, IMMO DE FRANCE, de remédier notamment aux "dysfonctionnements liés à l'absence de chauffage, de rafraîchissement d'air et de VMC via l'installation commune". Elle précisait, en outre, que "la société COFELY a constaté, dans son rapport du 13 février dernier sur les gaines de ventilation soufflage et extraction sur réseau principal que l'état desdites gaines à chaque étage ne permet pas aux lots 727 et 728 de bénéficier de la VMC, du chauffage et du rafraîchissement d'air prévu avec l'installation commune". Elle précisait dans cette même mise en demeure qu'il "était indispensable que des travaux soient entrepris tant au niveau des parties communes que des parties privatives, et cela avant la période de chauffe" et qu'elle la priait "de faire le nécessaire à cet effet et d'enjoindre aux copropriétaires d'engager également les travaux nécessaires". Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 décembre 2015, la S.C.I. SCI 88 indiquait au Syndic de la copropriété IMMO DE FRANCE que les dysfonctionnements relatifs au chauffage collectif et à la VMC perduraient et mettait en demeure le Syndic de mettre tout en oeuvre pour que ces dysfonctionnements cessent. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 19 février 2016, la S.A. SEFAL PROPERTY, par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la bailleresse de réaliser des travaux de chauffage et de renouvellement d'air. Elle délivrait par ailleurs le 22 août 2016 une sommation d'effectuer ces mêmes travaux. Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 juin 2016 adressé au Syndic de la copropriété, IMMO DE FRANCE, la S.C.I. SCI 88 lui indiquait qu'à la suite du rapport COFELY, il restait des gaines endommagées situées dans des parties communes et qu'en "dépit de ses relances, la société COFELY" restait "toujours dans l'attente d'un accord " du Syndic "sur les devis qu'elle" lui avait adressés. Elle la priait de "donner au plus vite cet accord afin que les réparations nécessaires soient réalisées sans délai, cette situation n'ayant que trop duré et [lui] causant préjudice". Elle leur transmettait également le rapport VERITAS que lui avait remis la S.A. SEFAL PROPERTY et lui demandait de "procéder au plus vite à un audit complet du système de VMC de l'immeuble afin de trouver les raisons de cette non-conformité et de faire les préconisations nécessaires pour y remédier". Elle concluait sur "l'urgence à résoudre cette non-conformité, d'autant que [sa] locataire [mettait] en cause [sa] responsabilité." Le 18 juillet 2016, le bureau d'étude technique SANUBAT, mandaté par la S.C.I. SCI 88 préconisait : "- La vérification du raccordement des gaines de soufflage et reprise du plateau aux gaines issues de la PAC ou leur raccordement impératif et/ou la réouverture des clapets coupe-feu à la traversée entre le niveau RDJ et RDC, - L'équilibrage des débits de la PAC par plateau, au prorata de la surface de chaque plateau, après s'être assuré de l'étanchéité des réseaux sur l'ensemble des plateaux, - Le raccordement du réseau d'extraction VMC aux lots 727 et 728 sur la colonne principale, - La reprise intégrale des raccordements aérauliques des antennes terminales du plateau depuis les antennes principales qui cheminent en faux plafond du couloir de circulation du RDJ". La S.A. SEFAL PROPERTY et la la S.C.I. SCI 88 se sont alors rapprochées et ont conclu un protocole d'accord le 25 octobre 2016 valant avenant n°3 du bail du 22 mai 2013. Ce protocole stipule à l'article 7 intitulé "ENGAGEMENTS PARTICULIERS DU BAILLEUR" que : " Le Bailleur s'engage expressément à faire toutes démarches utiles nécessaires à la résolution, dans les meilleurs délais de : 1) l'Absence de chauffage dans les plateaux de bureaux ; 2) l'Absence de renouvellement d'air dans les plateaux de bureaux et sanitaires y attachés ; A cet effet, il s'engage : - Pour le chauffage : à veiller à ce que le syndic passe commande de travaux auprès de la société COFELY pour la remise en état des gaines de ventilation écrasées en parties communes ; - Pour le renouvellement d'air : à passer commande des travaux entérinés par les Parties pour l'installation d'une VMC sur les blocs sanitaires des lots 727 et 728, étant rappelé que, s'agissant d'un renouvellement d'air collectif, ces travaux sont engagés à titre exceptionnel par le Bailleur et avec l'accord de principe du Syndic de Copropriété. Le Bailleur s'engage à rendre compte régulièrement auprès du Preneur des diligences accomplies ainsi que de la réalisation de l'ensemble des travaux ci-dessus par la production (i) des ordres de service émis par le syndic et (ii) de la facture d'installation de la VMC." En contrepartie, la locataire s'engageait à renoncer "à toutes réclamations portant sur les griefs énoncés dans le courrier du 19 février 2016 ainsi que dans la sommation délivrée le 22 août 2016, sans préjudice de toute nouvelle contestation ou nouvelle demande de réparation qui pourrait être formulée pour l'avenir par le Preneur". Les dysfonctionnements perdurant, la S.A. SEFAL PROPERTY a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, par acte d'huissier du 4 janvier 2018, afin d'obtenir la consignation des loyers et charges dus au titre du bail 22 mai 2013 ainsi que la condamnation de la S.C.I. SCI 88 à réaliser les travaux visant à remédier aux dysfonctionnements liés au chauffage et au renouvellement d'air et à régler une provision à valoir sur son préjudice subi. Par acte d'huissier du 23 février 2018, la S.C.I. SCI 88, estimant que les travaux susvisés ne relevaient pas de sa responsabilité, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 19] et du [Adresse 15] afin de le voir condamné à réaliser les travaux et la garantir de toute condamnation. Par ordonnance du 4 avril 2018, le juge des référés a ordonné la jonction des deux instances et dit qu'il n'y avait pas lieu à référé au titre des demandes de la S.A. SEFAL PROPERTY, considérant que cette affaire relevait de la compétence du juge du fond. L'assemblée générale des copropriétaires du 20 mars 2018 a voté une résolution 21 visant à "procéder aux travaux d'équilibrage des réseaux de gaines de ventilation de soufflage". Par courrier en date du 4 juin 2018 au Syndic, la S.C.I. SCI 88 s'inquiétait du retard pris dans les travaux votés en assemblée générale. Par courrier en date du 26 juillet 2018, le Syndic informait la bailleresse que les travaux étaient en cours depuis le 25 juillet 2018. A la suite de ces travaux, la S.C.I. SCI 88 a mandaté la société HQAIR. Cette dernière relevait dans son audit du 4 août 2018, que les deux centrales de traitement d'air (CTA) ne semblaient "pas fournir assez d'air". Ces dysfonctionnements étaient également constatés par le Syndic qui a refusé de réceptionner les travaux le 31 octobre 2018 (courriel du 7 novembre 2018). Par acte d'huissier du 10 décembre 2018, la S.C.I. SCI 88 a assigné la S.A. SEFAL PROPERTY et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 19] et du [Adresse 14]) devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de désignation d'un expert judiciaire ayant pour mission essentielle de donner son avis sur les causes de dysfonctionnement des installations de chauffages, rafraîchissement et ventilation et de donner son avis sur les travaux de nature à remédier à ces dysfonctionnements. Par ordonnance du 12 février 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, a ordonné une expertise et désigné Monsieur [O] [T] aux fins d'examiner lesdits désordres. La S.A. SEFAL PROPERTY a quitté les locaux le 30 septembre 2019. Au vu de l'ensemble de ces éléments, force est de constater que le défaut de diligence de la S.C.I. SCI 88 n'est pas caractérisé au regard de ses nombreuses interventions auprès du Syndic de copropriété et des différentes actions judiciaires intentées à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Néanmoins, lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le bailleur est informé de l'existence d'un dysfonctionnement pérenne constitutif d'un trouble de jouissance, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d'un trouble ayant son origine dans les parties communes de l'immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. Or, il n'est pas contesté que jusqu'à son départ des lieux, la S.A. SEFAL PROPERTY n'a pas pu jouir paisiblement des locaux loués. La S.C.I. SCI 88 allègue que la S.A. SEFAL PROPERTY a fait exécuter des travaux d'aménagement non conforme aux règles de l'art qui auraient renforcé les insuffisances de l'équipement collectif. Néanmoins, l'expert judiciaire a clairement écarté la responsabilité de la locataire dans les dysfonctionnements. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la S.C.I. SCI 88 a ainsi manqué à son obligation de délivrance en ne garantissant pas à sa locataire la jouissance de locaux chauffés et ventilés conformément à la destination des locaux de bureaux. * Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires Selon la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (art. 2, al. 1er), tandis que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (art. 3, al. 1er). L'article 3 de cette loi, dans sa version applicable à la présente instance, énonce les installations qui, "dans le silence ou la contradiction des titres", sont réputées parties communes, à savoir le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les locaux des services communs ; les passages et corridors. Dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable au présent litige, l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il s'agit d'une responsabilité objective, corollaire des pouvoirs dont dispose le syndicat sur les parties communes et les éléments d'équipement collectifs. Dans le droit antérieur à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, deux faits sont susceptibles d'engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires : le défaut d'entretien et le vice de construction. Il incombe et suffit ainsi à la victime (copropriétaire ou tiers) d'apporter la preuve que le dommage est imputable à un défaut de conception ou d'entretien d'une partie commune (3ème Civ., 14 décembre 2004 n° 03-12,191 ; 3ème Civ., 30 septembre 2015 n° 14-23.237 Bull n°84), les juges du fond étant néanmoins tenus de se prononcer sur la nature privative ou commune de l'ouvrage à l'origine du dommage (3ème Civ., 19 juillet 1995 n° 93-21.044 ; 3ème Civ., 1er octobre 2020 n° 19-16.661). Il importe peu que le syndicat établisse qu'il n'aurait jamais failli à ses obligations de surveillance et d'entretien, qu'il n'avait pas connaissance du mauvais état des parties communes ou du vice de construction et plus généralement, qu'aucune faute ne pourrait lui être reprochée à quelque titre que ce soit (3e Civ., 21 janvier 2004, n° 02-16.386). En revanche, le syndicat des copropriétaires peut s'exonérer de sa responsabilité, en établissant la cause étrangère ou la force majeure (3e Civ., 12 mai 2010, n° 09-13.707), mais également la faute de la victime, laquelle peut être partiellement (3e Civ., 14 mars 2007, n° 05-20.716) ou totalement exonératoire si elle est cause exclusive du dommage (3e Civ., 17 décembre 2015 n° 14-16,372 ; 3e Civ., 27 février 2007 n° 06-11,205), ou encore la faute d'un tiers, qui sera totalement ou partiellement exonératoire selon qu'elle en est la cause exclusive ou a seulement contribué à la réalisation du dommage (3e Civ., 29 novembre 2011, n°10-24.235 ; 3e Civ., 12 septembre 2012, n° 11-10.421, Bull n° 119 ; 3e Civ., 29 octobre 2013, n° 12-23.953). Décision du 21 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q Il est enfin acquis que le locataire puisse agir à la fois contre le syndicat des copropriétaires et contre le bailleur et obtenir leur condamnation in solidum aux fins d'indemnisation (3e Civ., 20 septembre 2005, pourvoi n° 04-14.277). En l'espèce, il ressort de l'expertise judiciaire que la production de chauffage et de refroidissement de la copropriété est assurée via deux centrales de traitement d'air en toiture. Les gaines de soufflages et d'extraction d'air des plateaux desservent l'ensemble des niveaux de l'immeuble litigieux. Le règlement de copropriété modificatif en date du 25 septembre 2012, à la suite de la division en lots du bâtiment principal, précise que sont des parties communes "les appareils, conduites ou canalisations ne servant pas à l'usage exclusif et particulier d'un copropriétaire" ; "les installations de ventilations mécaniques et les locaux les abritant" ainsi que "les locaux techniques propres à chaque bâtiment". Il n'est pas contesté que le réseau de ventilation et de renouvellement de l'air desservant les lots composant le bâtiment central est devenu une partie commune spéciale appartenant aux propriétaires des lots dépendant de ce bâtiment. La gestion, l'entretien et la réparation du réseau de ventilation relèvent donc depuis 2012 du syndicat des copropriétaires. Comme relevé précédemment, l'expert judiciaire a constaté que "quand le bâtiment a été transféré à la copropriété, les problèmes de ventilation existaient à l'évidence, surtout pour les désordres des colonnes (problèmes d'étanchéité entre conduit maçonné et gaines) et en particulier, les gravois qui ont été retrouvés en bas des colonnes ; Car, malgré des travaux réalisés par les preneurs, il n'est pas possible de mettre des gravats dans les colonnes avec les seuls travaux preneurs ; Et il aurait fallu passer à travers les CCF (Clapets Coupe-Feu) et les registres d'étage, ce qui est physiquement impossible. Présence de gravats entre R+1 et sous-sol avec éboulement jusqu'au 1er étage côté B. Cela empêche l'air de passer, et en plus, un CCF (Clapet Coupe-Feu) est bloqué par des gravats. Ces problèmes existaient depuis l'origine (1991). Cependant, de nouvelles malfaçons ont été créées après acquisition des lots, suite aux travaux réalisés sur les gaines, propres à chaque preneur. Les désordres auraient dû être imputés aux entreprises ayant réalisé les travaux, mais les délais donnant droit à réparation sont dépassés depuis longtemps, et il revient au SDC de réparer ces désordres existants sur les installations et parties communes. Il apparaît un lien de causalité entre le dysfonctionnement de l'équipement de chauffage/rafraîchissement collectif et le Syndicat Des Copropriétaires." Il relève par ailleurs que le syndicat des copropriétaires aurait dû "demander au Syndic (en sus des demandes de la SCI 88), de consulter des sachants." En outre, comme détaillé supra, la S.C.I. SCI 88 a dès le mois de mai 2015 multiplié les interpellations et mises en demeure auprès du Syndic de copropriété afin que les travaux nécessaires à la remise en état des équipements de rafraîchissement-chauffage-ventilation visant à ce que sa locataire bénéficie à nouveau de chauffage et de ventilation soient effectués. Elle a par ailleurs sollicité que soit inscrite à l'ordre du jour des deux assemblées générales de 2022 une résolution portant sur le principe des travaux de remise à niveau des installations de chauffage et de rafraîchissement, qui a par deux fois été rejetée. Par ailleurs, le Syndic avait été alerté à de nombreuses reprises par la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES sur les dysfonctionnements réseaux air neuf et extraction dès le mois de décembre 2014 par l'envoi de devis, d'audit et de courriels auxquels il n'a pas été donné suite. En outre, comme le relève l'expert judiciaire," un audit de la société SANUBAT sur les lots 727 et 728 a été réalisé le 18 juillet 2016 (...) et confirme les constats mentionnés par ENGIE COFELY dans son rapport de prise en charge, à savoir la reprise intégrale des raccordements aérauliques des antennes terminales du plateau, le raccordement du réseau d'extraction VMC aux lots 727 et 728, la vérification du raccordement des gaines de soufflage et la reprise du plateau aux gaines issues de la PAC." Il relève notamment dans son rapport que "Il y a un lien de causalité entre les préjudices subis par la SCI 88 et les manques de réaction du Syndic. Les conditions financières des baux consentis à compter du 1er octobre 2019 sont la conséquence de la combinaison : - D'une part, des dysfonctionnements collectifs de chauffage-rafraîchissement, dont la SCI 88 devait tenir compte pour fixer le prix des loyers de chacun des baux, - D'autre part, du congé de SEFAL PROPERTY mettant fin au bail au 30 septembre 2019, en faisant valoir la cause du congé comme consécutive aux dysfonctionnements de l'équipement de chauffage-rafraîchissement des locaux, - Enfin, de la nécessité pour la SCI 88 d'éviter une trop grande vacance des locaux à partir du 1er octobre 2019 en raison des dysfonctionnements de l'équipement collectif de chauffage-rafraîchissement. L'imputabilité des préjudices (hors travaux réparatoires) avait été estimée subsidiaire soit très faiblement, sans avoir fait de corrélation entre le préjudice et la date d'apparition de celui-ci. Or, il apparaît que les préjudices sont nés après l'arrivée d'IMMO DE FRANCE en tant que Syndic. IMMO DE FRANCE est donc pleinement concerné pour l'absence de réaction sur la demande d'audit et travaux réparatoires après les réclamations de la SCI 88. De plus, IMMO DE FRANCE aurait dû mandater un bureau d'études. Il incombait à IMMO DE FRANCE de diligenter des investigations complètes comme cela a été fait pendant l'expertise judiciaire. Il n'a pas agi dans l'intérêt du Syndicat des Copropriétaires et des copropriétaires. Par ailleurs, le Syndicat des Copropriétaires doit assister le Syndic dans sa mission (article 21). Il aurait dû aussi demander au Syndic (en sus des demandes de la SCI 88), de consulter des sachants pour ce point. Enfin, pour pallier aux difficultés rencontrées, la société ENGIE COFELY a relancé le Syndic le 23 janvier 2015 concernant la nécessité de réaliser un audit conformément à son devis du 23 décembre 2014 (...). Par courrier du 23 janvier 2015, la SCI 88, sur la base des interventions d'ENGIE COFELY, a porté à la connaissance du Syndic de la copropriété, la SCI IMMO DE FRANCE, l'existence de dysfonctionnements (...). Le 13 février 2015, ENGIE communique au Syndic le rapport d'audit qu'elle a établi et qui relève les problématiques des gaines de ventilation soufflage et d'extraction (...), qui mentionnait notamment l'absence de raccordement des gaines VMC et l'absence de possibilité de desserte des lots 727 et 728 par les gaines CTA. Les 29 mai 2015 et 22 décembre 2015, la SCI 88 a mis en demeure le Syndicat de remédier aux problématiques relevées par ENGIE COFELY (...). De plus, un audit de la société SANUBAT sur les lots 727 et 728 a été réalisé le 18 juillet 2016 (...) et confirme les constats mentionnés par ENGIE COFELY dans son rapport de prise en charge, à savoir la reprise intégrale des raccordements aérauliques des antennes terminales du plateau, le raccordement du réseau d'extraction VMC aux lots 727 et 728, la vérification du raccordement des gaines de soufflage et la reprise du plateau aux gaines issues de la PAC. Cet historique permet de mettre en exergue qu'ENGIE COFELY a parfaitement répondu à son devoir de conseil en proposant de multiples devis, dont de nombreux sont restés sans suite et la société ENGIE COFELY s'est référée aux différents audits (toutefois partiels) réalisés. De plus, la SCI 88 a relancé de nombreuses fois le Syndic pour réaliser les travaux nécessaires aux réparations des réseaux sans que, in fine, aucune suite ne soit donnée. Enfin, nous précisons que les désordres existaient avant même qu'ENGIE COFELY n'arrive sur les lieux et qu'elle révèle des désordres constructifs et/ou consécutifs à des travaux réalisés avant même le début de son contrat. Les désordres ne sont pas imputables à ENGIE COFELY. En conclusion : - Les travaux réparatoires sont à la charge du Syndicat Des Copropriétaires, - Les préjudices sont imputables majoritairement au Syndic IMMO DE FRANCE." Sur la base de la note de synthèse de l'expert judiciaire, la majorité des copropriétaires de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2022 a rejeté la résolution portant sur le principe des travaux de remise à niveau des installations aérauliques de chauffage et de rafraîchissement. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2022, cette résolution a de nouveau été rejetée par la majorité des copropriétaires. Néanmoins, lors de cette assemblée générale, les copropriétaires ont adopté une résolution dans laquelle ils décidaient de "confier au bureau d'étude FB INGENIERIE, l'étude de conception du projet de travaux de remise à niveau des installations aérauliques de chauffage et de rafraîchissement." Lors de l'assemblée générale du 29 novembre 2023, il ressort du "point d'information sur la procédure d'expertise judiciaire et la réalisation des travaux", que "la solution proposée par le bureau d'études FB INGIENERIE consiste à traiter de façon commune le seul renouvellement de l'air par ventilation mécanique afin de satisfaire aux conditions du code de travail sans recourir à la ventilation naturelle. Le chauffage et la climatisation des locaux seront, quant à eux, traités de façon privative par chacun des copropriétaires selon leurs choix respectifs existants et qu'ils pourront faire évoluer". Il est également précisé que cette solution apparaît "moitié moins onéreuse", "permet de répondre aux exigences légales, tout en tenant compte des aménagements privatifs déjà réalisés par les copropriétaires" et de "satisfaire aux conditions du décret tertiaire en permettant des économies d'énergie conséquentes". Il est par ailleurs indiqué que "cette solution, même si elle nécessite la réalisation de travaux privatifs pour les copropriétaires qui devront assurer le chauffage de leurs locaux et, s'ils le souhaitent, y ajouter une climatisation, constitue ainsi une amélioration par rapport à l'état existant". Lors de cette assemblée générale, tous les copropriétaires, dont la S.C.I. SCI 88, des lots composant le bâtiment central et présents à l'assemblée, ont voté à l'unanimité la résolution n°6 intitulée "REALISATION DE TRAVAUX DE RENOVATION DES INSTALLATIONS DE VENTILATION HYGIENIQUE" visant à "surseoir à statuer sur les travaux à mettre en oeuvre et consulter FB ingénierie ou tout autre bureau d'études pour examiner la compatibilité du projet qu'elle a soumis à l'assemblée avec les dispositions du décret du 7 avril 2023, afin de soumettre à la prochaine assemblée, une proposition chiffrée des travaux complémentaires à exécuter". Au vu de l'ensemble de ces éléments, force est de constater que le syndicat des copropriétaires, bien qu'alerté à travers son Syndic tant par la S.C.I. SCI 88 que par la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES, des dysfonctionnements des équipements de ventilation - rafraîchissement - chauffage et de l'absence de chauffage et d'aération dans les locaux loués par la S.A. SEFAL PROPERTY, n'a pas entrepris de travaux ayant permis de remédier aux dysfonctionnements. Décision du 21 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires se trouve dès lors engagée en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 tant à l'égard de la S.C.I. SCI 88, copropriétaire que de la S.A. SEFAL PROPERTY, locataire. Il y a lieu de relever que le syndicat des copropriétaires n'a pas soutenu dans ses écritures l'existence de cause d'exonération, totale ou partielle, de sa responsabilité. Il a en revanche sollicité l'appel en garantie de la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES, du syndic, la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 41] ILE DE FRANCE et des compagnies d'assurances, la S.A. AXA FRANCE IARD et la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE. Ces demandes seront examinées ci-après. Sur les préjudices de la S.A. SEFAL PROPERTY Sur le préjudice de jouissance La S.A. SEFAL PROPERTY sollicite la condamnation in solidum de la S.C.I. SCI 88 et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 13] ([Adresse 32]) à lui verser les sommes de : - 464.972,03 euros soit 50 % des loyers versés du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2019, correspondant à la période durant laquelle les locaux étaient selon elle impropres à leur destination, - 19.443,45 euros correspondant à l'intégralité des charges hors taxes versées au titre du chauffage des locaux et du rafraîchissement d'air du 1er octobre 2016 au 30 juin 2018, - 4.199,26 euros au titre de l'acquisition de radiateurs et de ventilateurs. Selon l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, le contrat fait la loi des parties. Ce dont il se déduit qu'une partie peut réclamer de l'autre l'exécution de ses engagements dès lors qu'elle-même exécute ses propres obligations. L'article 1147 ancien du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En outre, en application des dispositions de l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Plus généralement, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. * Sur la demande de diminution du loyer au titre du préjudice de jouissance Il ressort des éléments ci-dessus que la S.A. SEFAL PROPERTY a subi une absence de chauffage dans les plateaux de bureaux et une absence de ventilation dans les mêmes plateaux du 1er octobre 2016 jusqu'à son départ des locaux le 30 septembre 2019, ce qui est confirmé par l'expert judiciaire qui relève que l'absence "d'air soufflé a pour conséquence de priver les locaux de renouvellement d'air et de provoquer une absence de chauffage dans les locaux des bureaux à partir des installations collectives". Il relève par ailleurs que le débit d'air "ne correspond pas au débit d'air neuf nécessaire au renouvellement hygiénique par personne présente dans les bureaux alimentés". Ces circonstances permettent de caractériser un important trouble de jouissance des lieux loués à destination de bureaux, par définition occupés quotidiennement par l'ensemble du personnel de la société locataire, justifiant une réduction du montant des loyers de 50 % sur la période du 1er octobre 2016 au 31 décembre 2018 et non jusqu'au 30 septembre 2019 comme sollicité. En effet, il n'est pas contesté que la S.A. SEFAL PROPERTY a cessé de payer les loyers à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à son départ des lieux. Elle ne peut donc solliciter de condamnation au titre de loyers qu'elle n'a pas versé. Dès lors, la S.C.I. SCI 88 et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à verser à la S.A. SEFAL PROPERTY la somme de 346.716,05 euros [(464.972,03 - (39.418,66 x 3)] soit 50 % des loyers versés du 1er octobre 2016 au 31 décembre 2018. * Sur la demande de restitution des charges versées au titre du chauffage et du rafraîchissement d'air des locaux Comme relevé précédemment, la S.A. SEFAL PROPERTY a subi une absence de chauffage et de ventilation dans les locaux loués du 1er octobre 2016 jusqu'à son départ des locaux le 30 septembre 2019. Il n'est pas contesté que sur cette période, elle a réglé les charges au titre du chauffage et du rafraîchissement d'air des locaux. Dès lors que ces paiements étaient dénués de contrepartie, il sera fait droit à la demande de la locataire de condamnation in solidum de la S.C.I. SCI 88 et du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 19.443,45 euros H.T. du 1er octobre 2016 au 30 juin 2018. * Sur la demande de remboursement de l'achat de radiateurs et de ventilateurs La S.A. SEFAL PROPERTY produit deux factures d'achat de 10 radiateurs bain d'huile pour un montant de 944,69 euros. Elle ne produit en revanche aucune facture d'achat de radiateurs électriques ou de ventilateurs. La S.A. SEFAL PROPERTY ayant été contrainte, compte tenu des dysfonctionnements du chauffage, d'acquérir des radiateurs pour chauffer les bureaux, elle est en droit d'en demander le remboursement, le fait qu'elle les ait ensuite conservés étant sans incidence sur le principe de l'indemnisation du préjudice de la locataire. Dès lors, il y a lieu de condamner in solidum la S.C.I. SCI 88 et le syndicat des copropriétaires à verser à la S.A. SEFAL PROPERTY la somme de 944,69 euros, seule somme dont le montant est justifié. Sur les préjudices liés au départ des lieux de la locataire Force est de constater que les dysfonctionnements constants du chauffage et de la ventilation ont contraint la S.A. SEFAL PROPERTY à quitter les locaux de manière anticipée au regard de l'échéance contractuelle. Dès lors, elle est en droit de solliciter l'indemnisation de ses préjudices liés au départ anticipé des lieux. * Sur les frais de déménagement La S.A. SEFAL PROPERTY justifie avoir engagé la somme de 11.278 euros au titre de son déménagement dans les nouveaux locaux. Dès lors, il y a lieu de condamner in solidum la S.C.I. SCI 88 et le syndicat des copropriétaires à verser à la S.A. SEFAL PROPERTY la somme de 11.278 euros. * Sur les frais de réinstallation Il est constant que les frais de réinstallation sont destinés à indemniser le preneur des frais nécessaires à la reprise de son activité dans de nouveaux locaux mais uniquement dans l'hypothèse où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou s'ils relèvent d'un concept particulier. En l'espèce, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la S.A. SEFAL PROPERTY ait effectué dans les nouveaux locaux des aménagements spécifiques ou qui relèvent d'un concept particulier, ce d'autant qu'il s'agit de bureaux. Dès lors, elle sera déboutée de sa demande au titre des frais de réinstallation. * Sur les frais de remploi L'indemnité de remploi est habituellement destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction. La S.A. SEFAL PROPERTY ne produit aucune pièce à l'appui de sa demande au titre des frais de remploi. Cette demande n'ayant pas été faite dans le cadre d'une demande en indemnité d'éviction, il n'y a pas lieu d'appliquer, comme le sollicite la locataire, un pourcentage de 10% de la valeur du fonds. La S.A. SEFAL PROPERTY sera donc déboutée de sa demande au titre des frais de remploi. * Sur le trouble commercial lié au transfert et les frais de transfert du siège Le trouble commercial correspond usuellement au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation, et vise notamment à indemniser le locataire du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, au détriment de la pure activité commerciale. La S.A. SEFAL PROPERTY ne produit aucune pièce à l'appui de sa demande d'indemnité au titre du trouble commercial, elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef. * Sur la demande au titre des frais d'huissier de justice et honoraires du bureau d'étude La S.A. SEFAL PROPERTY a sollicité par ailleurs l'indemnisation de son préjudice financier au titre des différents frais exposés au titre du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 11 décembre 2017 d'un montant de 237,59 euros H.T. (300 euros T.T.C) et au titre des deux audits réalisés par le bureau véritas des 15 mars 2016 et 11 avril 2017 d'un montant total de 5.660 euros H.T (6.792 euros T.T.C.). Force est de constater que ces frais relèvent de dépenses à prendre en compte au titre des frais irrépétibles. Ils seront dès lors examinés au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'arriéré locatif Décision du 21 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q * Sur le montant dû au titre de l'arriéré locatif Il convient de rappeler qu'en application de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l'exception d' inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (Cass., 3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié). Selon l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure au 10 octobre 2016 et applicable au contrat en cause, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La S.C.I. SCI 88 soutient que la S.A. SEFAL PROPERTY n'a pas réglé son loyer du 1er janvier 2019 au 30 septembre 2019 et qu'elle est redevable de la somme de 335.117,51 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2019. La S.A. SEFAL PROPERTY soutient qu'elle a cessé de régler le loyer à compter du 1er janvier 2019 compte tenu du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. En l'espèce, il a été fait droit à la demande de la S.A. SEFAL PROPERTY de réduction du loyer de 50% versés du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2019. Il n'est par ailleurs pas contesté que la S.A. SEFAL PROPERTY n'a versé aucun loyer entre le 1er janvier 2019 jusqu'au 30 septembre 2019. Or, aux termes du présent jugement, elle reste donc redevable de 50% du montant des loyers sollicités sur la période précitée soit 118.255,98 [(78.837,33/2)x3] ainsi que les charges d'un montant de 98.605,92 euros. Dès lors, la S.A. SEFAL PROPERTY sera condamnée à verser à la S.C.I. SCI 88 la somme de 216.831,90 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2019. * Sur les intérêts moratoires Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. En outre, en application des dispositions de l'article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure. En l'espèce, la bailleresse justifie avoir fait pratiquer sur le compte bancaire de la S.A. SEFAL PROPERTY une saisie conservatoire d'un montant de 327.597,11 euros à titre principal le 22 juillet 2019. Toutefois, elle sollicite que les intérêts moratoires courent à compter du 1er octobre 2019. Dans ces conditions, les intérêts moratoires courront à compter de cette date. En conséquence, il convient de dire que la créance de la bailleresse d'un montant de 216.831,90 euros portera intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2019 jusqu'à l'extinction de l'obligation. * Sur l'anatocisme Selon les dispositions de l'article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. A cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci. En l'espèce, force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune stipulation d'anatocisme, de sorte que la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 28 juillet 2023, date de remise au greffe et de notification par RPVA des conclusions de la S.C.I. SCI 88 comportant pour la première fois une telle demande dans le cadre de la présente instance. En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie Selon l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, le contrat fait la loi des parties. Ce dont il se déduit qu'une partie peut réclamer de l'autre l'exécution de ses engagements dès lors qu'elle-même exécute ses propres obligations. La S.A. SEFAL PROPERTY sollicite la restitution du dépôt de garantie. Elle fait valoir qu'elle a restitué les locaux dans un état conforme au bail le 30 septembre 2019. La bailleresse soutient que la locataire reste redevable d'un arriéré locatif et qu'elle est en droit de conserver le dépôt de garantie. L'article 6 du bail intitulé "DEPOT DE GARANTIE" stipule que "A titre de garantie de l'exécution de toutes charges et conditions du bail par le Preneur, il est versé à la signature des présentes une somme de 27.500 € (vingt sept mille cinq cent euros). Ce dépôt de garantie sera réévalué annuellement en fonction de la variation du loyer principal. Cette somme sera remboursable en fin de bail au Preneur, sous réserve de la libération totale des locaux et après remise des clés, après déduction de toutes sommes pouvant être dues par le Preneur à titre de loyers, de charges, de réparations locatives, ou à tout autre titre. Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d'intérêts au profit du Preneur, ainsi que ce dernier le reconnaît." Dès lors, en vertu du cet article et compte tenu de l'existence d'un arriéré locatif, la S.C.I. SCI 88 était en droit de conserver le montant du dépôt de garantie et d'en solliciter la compensation, demande qui sera examinée infra. Il y a donc lieu de débouter la S.A. SEFAL PROPERTY de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie. Sur la demande de compensation Aux termes des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. Au vu des développements précédents, en application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la S.A. SEFAL PROPERTY et la S.C.I. SCI 88 sont fondées à solliciter la compensation entre les dettes connexes constituées, pour la S.A. SEFAL PROPERTY, par l'arriéré locatif qu'elle est condamnée à payer à la S.C.I. SCI 88, soit la somme de 216.831,90 euros et, pour cette dernière, par la somme qu'elle est condamnée à verser à la S.A. SEFAL PROPERTY au titre de la réparation de ses préjudices, soit la somme de 502.550,65 euros et par le montant du dépôt de garantie qu'elle détient d'un montant de 78.837,33 euros. La compensation sera en conséquence ordonnée. Sur l'appel en garantie exercé par la S.C.I. SCI 88 à l'encontre du syndicat des copropriétaires Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. En outre, en application des dispositions de l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En vertu des dispositions de l'article 1383 devenu 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. En l'espèce, comme précédemment exposé, le syndicat des copropriétaires a commis une faute engageant sa responsabilité en ce que bien qu'alerté tant par la S.C.I. SCI 88 que par la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES des dysfonctionnements des équipements de ventilation - rafraîchissement - chauffage et de l'absence de chauffage et d'aération dans les locaux loués par la S.A. SEFAL PROPERTY, il n'a pas entrepris de travaux ayant permis de remédier aux dysfonctionnements et de ce fait a entraîné un préjudice pour la S.C.I. SCI 88 en ce qu'elle s'est vu condamner à réparer les préjudices de la S.A. SEFAL PROPERTY sur le fondement d'un manquement à son obligation de délivrance. En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à garantir la S.C.I. SCI 88 de l'ensemble des condamnations mises à la charge de cette dernière au titre de son manquement à l'obligation de délivrance. Sur les préjudices de la S.C.I. SCI 88 Décision du 21 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q * Sur les préjudices locatifs L'expert judiciaire s'est adjoint l'aide d'un sapiteur, Monsieur [C] [F], expert judiciaire, pour calculer la perte locative occasionnée par les dysfonctionnements de chauffage-ventilation-rafraîchissement affectant les locaux loués. Il n'est pas contesté que les lots 727, 728 et les lots de parkings avaient été loués à la S.A. SEFAL PROPERTY, à la suite de l'avenant du 25 octobre 2016, pour un loyer annuel de 305.214 euros hors taxes et hors charges. La S.C.I. SCI 88 justifie qu'après le départ de la S.A. SEFAL PROPERTY le 30 septembre 2019, elle a conclu : - un bail commercial d'une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2019 avec la société COMAUDITEX pour le lot 727 et les parkings moyennant un loyer de 104.060 euros hors taxes et hors charges ainsi qu'une franchise de loyer de 13.198 euros, - un bail dérogatoire d'une durée de 36 mois à compter du 24 février 2020 avec la société LIV CAPITAL pour un loyer de 100.800 euros hors taxes et hors charges ainsi qu'une franchise de 32.400 euros. A noter que le rapport de Monsieur [C] [F] constitue selon le rapport d'expertise l'annexe n°79 de ce même rapport. Toutefois, cette annexe n'a été produite par aucune des parties. Le tribunal se limitera donc aux éléments repris par l'expert judiciaire sur la base du rapport du sapiteur. Dans son rapport, l'expert indique qu'il ressort du rapport de Monsieur [C] [F], : - une absence de perte locative sur la période du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2019, - une perte locative propre à chacun des lots 727 et 728 sur la période du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2021, le préjudice continuant à courir ce jour. Selon Monsieur [C] [F], la perte totale locative s'élève à la somme de 105.000 euros: - 45.000 euros pour le lot 727, - 60.000 euros pour le lot 728. L'expert judiciaire relève que le "prix du bail apparaît donc trop élevé par rapport à la moyenne calculée par M. [F], mais compte tenu de l'existence d'un bail en bonne et due forme, nous ne pouvons que retenir la valeur mentionnée dans le bail". Il propose ainsi, quant à lui, de retenir un préjudice locatif de 301.062 euros hors taxes et hors charges du 1er janvier 2020 à 2023 (date estimée de fin des travaux par l'expert judiciaire) se calculant comme suit : - [(305.214 (loyer S.A. SEFAL PROPERTY) - 104.060 (loyer société COMAUDITEX) - 100.800 (loyer LIV CAPITAL)] x 3 années = 301.062 euros. L'article 12 du code de procédure civile dispose que "Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée." Le tribunal estime, s'agissant du préjudice de perte de loyer, qu'il s'agit en réalité d'une perte de chance de percevoir des loyers durant la période du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2024, les dysfonctionnements perdurant, et étant précisé que la S.C.I. SCI 88 n'a pas fait de demandes pour l'année 2025. Il ressort du rapport de Monsieur [C] [F], repris dans le rapport de Monsieur [O] [T], que le montant du loyer perçu par la S.C.I. SCI 88 à la suite de la conclusion des baux avec les sociétés COMAUDITEX et LIV CAPITAL est inférieur aux pratiques du marché immobilier. Afin d'évaluer la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, il doit être tenu compte de la longue période de trouble de jouissance, du loyer pratiqué avant le départ de la S.A. SEFAL PROPERTY et des caractéristiques du marché locatif parisien. Le syndicat des copropriétaires conteste les références retenues par Monsieur [C] [F] dans son rapport. Toutefois, il ne produit aucun élément à l'appui de ses contestations, et notamment pas le rapport de ce dernier. Sur ce, au regard du rapport d'expertise et des pièces versées aux débats, le préjudice au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs sera fixé à la somme de 120.000 euros. S'agissant des franchises accordées aux nouveaux locataires, la S.C.I. SCI 88 ne justifie nullement que ces dernières ont été accordés en raison des dysfonctionnements de l'équipement collectif de rafraîchissement - aération - chauffage. Elle sera donc déboutée de sa demande en ce sens. S'agissant de l'indemnisation de la vacance des locaux, il y a lieu de relever que le lot 727 n'a été vacant que deux mois et le lot 728 n'a été vacant que 5 mois. Ainsi, contrairement à ce que soutient la S.C.I. SCI 88, les locaux n'ont nullement fait l'objet d'une vacance de 7 mois. Au demeurant, comme le relève à juste titre Monsieur [C] [F], en réponse aux dires du conseil du syndicat des copropriétaires, "il n'y a pas lieu de retenir de perte locative pour locaux vacants, les durées respectives de 2 mois et 5 mois étant usuelles dans ce type de marché". Dès lors, la S.C.I. SCI 88 sera déboutée de ses demandes au titre de son préjudice de perte de loyer et de charges pendant la vacance des locaux. S'agissant des impayés de loyer, il convient de rappeler qu'il a été fait droit à la demande de la S.A. SEFAL PROPERTY de réduction du loyer de 50% versés du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2019 en raison du manquement par la S.C.I. SCI 88 à son obligation de délivrance. La S.A. SEFAL PROPERTY a en outre été condamnée à lui verser la somme de 216.831,90 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2019. Il n'est pas démontré, en l'espèce, un lien de causalité entre la faute du syndicat des copropriétaires qui n'a pas mis fin aux dysfonctionnements signalés dans les locaux loués et le montant des loyers et charges impayés dus par la S.A. SEFAL PROPERTY malgré les dysfonctionnements constatés. Dès lors, elle ne peut en demander réparation au syndicat des copropriétaires. Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la S.C.I. SCI 88 la somme de 120.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs sur la période du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2024. * Sur le préjudice financier La S.C.I. SCI 88 soutient qu'elle subit une baisse de loyer de 33% qui générerait une diminution de la valorisation HD des locaux à 4.880.000 euros avec le taux de capitalisation habituellement utilisé de 4.25%. Elle ajoute que la perte de loyer de 100.354 euros capitalisée à 4.25% entrainait une perte de valeur des lots de 2.361.270 euros. Elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser cette somme. Il convient de relever que le rapport d'expertise judiciaire n'a nullement retenu de préjudice financier. Au demeurant, force est de constater qu'elle ne produit aucune pièce à l'appui de sa demande. Faute de justifier de son préjudice, la S.C.I. SCI 88 sera donc déboutée de sa demande au titre du préjudice financier. Sur la demande d'exécution de travaux sous astreinte La S.C.I. SCI 88 sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à exécuter sous astreinte de 10.000 euros par jour les travaux listés pages 37 à 59 du rapport de l'expert judiciaire dont : - création de trappes et assistance technique, - remise en état des installations de traitement d'air dans les locaux avec mise en place des registres d'étages (pages 53 et 54) dans les parties collectives et dans les parties privatives, - remplacement des CTA en respectant les normes environnementales, dont le Décret tertiaire et les normes acoustiques (pages 55 à 59) avec l'option de gestion technique des bâtiments (pages 56 et 57), - avec une maîtrise d'œuvre d'exécution et l'intervention d'un contrôleur technique (page 59). Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande. Il soutient que les solutions préconisées par l'expert ne permettent pas de respecter les nouvelles réglementations (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, dit décret tertiaire) entrées en vigueur et les réglementations à venir en matière d'isolation des immeubles (notamment décret du 7 avril 2023 relatif aux systèmes d'automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires) et réduction des consommations énergétiques. Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2022, les copropriétaires ont adopté une résolution dans laquelle ils décidaient de "confier au bureau d'étude FB INGENIERIE, l'étude de conception du projet de travaux de remise à niveau des installations aérauliques de chauffage et de rafraîchissement." Lors de l'assemblée générale du 29 novembre 2023, il ressort du "point d'information sur la procédure d'expertise judiciaire et la réalisation des travaux", que "la solution proposée par le bureau d'études FB INGIENERIE consiste à traiter de façon commune le seul renouvellement de l'air par ventilation mécanique afin de satisfaire aux conditions du code de travail sans recourir à la ventilation naturelle. Le chauffage et la climatisation des locaux seront, quant à eux, traités de façon privative par chacun des copropriétaires selon leurs choix respectifs existants et qu'ils pourront faire évoluer". Il est également précisé que cette solution apparaît "moitié moins onéreuse" , "permet de répondre aux exigences légales, tout en tenant compte des aménagements privatifs déjà réalisés par les copropriétaires" et de "satisfaire aux conditions du décret tertiaire en permettant des économies d'énergie conséquentes". Il est par ailleurs précisé que "cette solution, même si elle nécessite la réalisation de travaux privatifs pour les copropriétaires qui devront assurer le chauffage de leurs locaux et, s'ils le souhaitent, y ajouter une climatisation, constitue ainsi une amélioration par rapport à l'état existant". Lors de cette assemblée générale, tous les copropriétaires, dont la S.C.I. SCI 88, des lots composant le bâtiment central et présents à l'assemblée ont voté à l'unanimité la résolution n°6 intitulée "REALISATION DE TRAVAUX DE RENOVATION DES INSTALLATIONS DE VENTILATION HYGIENIQUE" visant à "surseoir à statuer sur les travaux à mettre en oeuvre et consulter FB ingénierie ou tout autre bureau d'études pour examiner la compatibilité du projet qu'elle a soumis à l'assemblée avec les dispositions du décret du 7 avril 2023, afin de soumettre à la prochaine assemblée, une proposition chiffrée des travaux complémentaires à exécuter". La S.C.I. SCI 88 ne peut donc, alors qu'elle a voté un sursis à statuer sur les travaux à effectuer, demander la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux proposés dans le rapport d'expertise judiciaire, ce d'autant que ces travaux ne semblent plus correspondre aux réglementations actuelles. La S.C.I. SCI 88 sera donc déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à exécuter sous astreinte de 10.000 euros par jour les travaux listés pages 37 à 59 du rapport de l'expert judiciaire. Sur les appels en garantie du syndicat des copropriétaires Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. L'article 1147 ancien du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En outre, conformément aux dispositions de l'article 1151 ancien du même code, dans le cas même où l'inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention. * A l'encontre de la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES Par contrat d'entretien des installations techniques en date du 29 janvier 2014, la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES s'est engagée à prendre en charge les opérations de contrôle des installations, soit spécifiquement à : vérifier le fonctionnement des équipements, assurer la continuité du service dans le délai requis, procéder aux réglages éventuellement nécessaires en fonction des conditions climatiques permettant de maintenir le confort des usagers occupants. Les équipements étaient définis comme les "2 centrales de traitement d'air" et les "2 armoires électriques de commande". Le contrat prévoyait, s'agissant de l'obligation de conseil, que la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES s'obligeait à informer le syndicat des copropriétaires par écrit des incidents constatés, des travaux de prévention nécessaires aux incidents prévisibles dès qu'ils peuvent être décelés et des conséquences sur le fonctionnement des installations au cas où le client ne donnait pas suite à une mise en garde du prestataire. Le 11 août 2014, la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES faisait intervenir la société ETT afin qu'un audit soit réalisé sur les deux pompes à chaleur. Il ressortait de cet audit que : - pour la centrale 4004-01 "le moteur ventilateur soufflage [était] à surveiller, présence d'un léger bruit" ; que "les paliers du ventilateur extraction [étaient] à remplacer" ; que "le bornier du moteur ventilateur extraction [était] HS" ; que "le moteur [était] à remplacer" ; que "la poulie et le moyeu du moteur ventilateur extraction [étaient] à remplacer", - pour la centrale 4004-02, les "filtres [étaient] colmatés" ; que "les roulements du ventilateur soufflage [étaient] à remplacer" ; que "le bornier du moteur extraction [étaient] HS" ; que "le moteur [était] à remplacer". Le 21 août 2014, compte tenu des conclusions de l'audit, la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES proposait la remise en état des deux pompes à chaleur pour un montant de 5.957,60 euros. Le 7 novembre 2014, elle procédait à un état des lieux du soufflage au 1er étage. Le 18 novembre 2014, elle établissait un devis d'un montant de 2.232,80 euros T.T.C. pour la réparation des réseaux aérauliques du rez-de-jardin côté droit. Le 5 décembre 2014, la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES effectuait un contrôle du soufflage dans tous les bureaux à la demande de la S.A. SEFAL PROPERTY. Le 18 décembre 2014, elle proposait à la copropriété un devis pour la remise en état des réseaux air neuf extraction du 6ème étage et le 23 décembre 2024 un devis pour un audit de contrôle d'état des gaines de ventilation d'air neuf et extraction pour les étages 2,3,4 et 5. Le Syndic et le syndicat des copropriétaires n'ont pas donné suite à ces devis. Le 28 janvier 2015, elle adressait par courriel au Syndic une relance dans laquelle elle indiquait qu'il existait des "problèmes en débit d'air aux différents étages". Elle mettait en garde la copropriété des travaux effectués par chacun des copropriétaires qui peuvent avoir des répercussions sur les autres copropriétaires notamment s'agissant des débits d'air. Elle ajoutait qu'elle pensait que "la copropriété allait se retrouver dans une situation critique" et qu'elle ne pouvait effectuer des réglages sur les débits d'air car il était nécessaire pour cela que tout le système de ventilation soit opérationnel. Le syndic et la copropriété n'ont pas donné suite à cette relance. Le 13 février 2015, la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES adressait au Syndic de copropriété un rapport d'audit qui relevait la nécessité de réparer les gaines endommagées et celles non raccordées et d'équilibrer le réseau aéraulique sur la totalité du bâtiment à l'aide du DOE (dossier ouvrages exécutés) et à défaut de diligenter une étude afin de calculer précisément les débits nécessaires pour chaque étage. Le 6 mars 2015, la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES établissait un nouveau devis d'un montant de 2.788,80 euros pour le remplacement du moteur et des poulies des pompes à chaleur. Ces travaux ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires le 18 mars 2015. Le 22 avril 2015, elle proposait au Syndic de copropriété un devis d'un montant de 2.258 euros pour la remise en état du réseau air neuf. Le 18 juillet 2016, un audit réalisé par la société SANUBAT à la demande de la S.C.I. SCI 88 confirmait les constats effectués par la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES. Le 11 octobre 2017, la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES a établi un nouveau devis portant sur la mesure et l'équilibrage des réseaux de gaines de ventilation de soufflages. Ces travaux ont été votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 mars 2018. Le 4 août 2018, la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES mandatait la société HQ AIR pour réaliser des mesures et l'équilibrage des antennes de ventilation au soufflage et à l'extraction sur l'ensemble des bureaux. Cet audit a révélé que le débit d'air était insuffisant. L'expert dans son rapport d'expertise relève que "pour pallier aux difficultés rencontrées, la société ENGIE COFELY a relancé le Syndic le 23 janvier 2015 concernant la nécessité de réaliser un audit conformément à son devis du 23 décembre 2014 (...). Par courrier du 23 janvier 2015, la SCI 88, sur la base des interventions d'ENGIE COFELY, a porté à la connaissance du Syndic de la copropriété, la SCI IMMO DE FRANCE, l'existence de dysfonctionnements (...). Le 13 février 2015, ENGIE communique au Syndic le rapport d'audit qu'elle a établi et qui relève les problématiques des gaines de ventilation soufflage et d'extraction (...), qui mentionnait notamment l'absence de raccordement des gaines VMC et l'absence de possibilité de desserte des lots 727 et 728 par les gaines CTA. Les 29 mai 2015 et 22 décembre 2015, la SCI 88 a mis en demeure le Syndicat de remédier aux problématiques relevées par ENGIE COFELY (...). De plus, un audit de la société SANUBAT sur les lots 727 et 728 a été réalisé le 18 juillet 2016 (...) et confirme les constats mentionnés par ENGIE COFELY dans son rapport de prise en charge, à savoir la reprise intégrale des raccordements aérauliques des antennes terminales du plateau, le raccordement du réseau d'extraction VMC aux lots 727 et 728, la vérification du raccordement des gaines de soufflage et la reprise du plateau aux gaines issues de la PAC. Cet historique permet de mettre en exergue qu'ENGIE COFELY a parfaitement répondu à son devoir de conseil en proposant de multiples devis, dont de nombreux sont restés sans suite et la société ENGIE COFELY s'est référée aux différents audits (toutefois partiels) réalisés. De plus, la SCI 88 a relancé de nombreuses fois le Syndic pour réaliser les travaux nécessaires aux réparations des réseaux sans que, in fine, aucune suite ne soit donnée. Enfin, nous précisons que les désordres existaient avant même qu'ENGIE COFELY n'arrive sur les lieux et qu'elle révèle des désordres constructifs et/ou consécutifs à des travaux réalisés avant même le début de son contrat. Les désordres ne sont pas imputables à ENGIE COFELY". En dépit de ce qui précède, Le syndicat des copropriétaires allègue que la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES a été défaillante dans son obligation d'identifier les désordres et de proposer au syndicat des copropriétaires, profane en la matière, une solution pour y remédier. Si l'expertise a pu révéler l'existence de désordres dans les colonnes et notamment la présence de gravats qui seraient à l'origine des dysfonctionnements, il y a lieu de relever que les colonnes n'étaient pas comprises parmi les équipements dont la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES avait la charge d'entretenir conformément aux stipulations du contrat d'entretien des installations techniques. Dès lors, il ne peut lui être reproché aucun manquement à ses obligations de conseil s'agissant de ces colonnes ni aucune faute contractuelle, comme l'a relevé à juste titre l'expert judiciaire. Surtout, il est démontré que la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES a à de nombreuses reprises alerté le Syndic de dysfonctionnements concernant les pompes à chaleurs et lui a adressé de nombreux devis qui sont restés sans réponse. Dès lors, faute pour le syndicat des copropriétaires de démontrer une faute contractuelle commise par la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES, ce dernier sera débouté de sa demande d'appel en garantie à l'encontre de celle-ci. * A l'encontre de la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 41] ILE DE FRANCE En application de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la présente instance prévoit que "le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci". La responsabilité du syndic s'apprécie en conséquence selon les règles du mandat, de sorte que, comme tout mandataire, il est responsable non seulement du dol mais également de toutes les fautes qu'il commet dans sa gestion, dues notamment à son imprudence ou à sa négligence. Il lui incombe de pourvoir au mieux des intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu. Mais il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve d'une faute commise par le syndic et d'un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice qu'il invoque. Il ressort des pièces versées aux débats et notamment d'un procès-verbal d'assemblée générale du 2 février 2010 que la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 41] ILE DE FRANCE est le Syndic de la copropriété depuis au moins cette date, et non depuis 2014 comme le soutient celle-ci. Il n'est pas contesté que son mandat a pris fin en avril 2019. Il ressort des précédents développements que tant la S.C.I. SCI 88 que la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES ont alerté dès 2014 des dysfonctionnements concernant les équipements chauffage-ventilation-rafraîchissement dans la copropriété et notamment dans les locaux loués par la S.A. SEFAL PROPERTY. La S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 41] ILE DE FRANCE ne justifie nullement avoir informé le syndicat des copropriétaires des différents devis et alertes de la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES, et notamment de son courriel du 28 janvier 2015. Elle ne justifie pas davantage l'avoir informé des différentes mises en demeure de la S.C.I. SCI 88. Par ailleurs, elle ne justifie pas avoir répondu aux demandes d'audit de la S.C.I. SCI 88 et de la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES, ni avoir transmis ces demandes au syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, elle ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires se soit opposé à des demandes d'audit ou de travaux. Ainsi, au cours du mandat du Syndic, seuls deux devis de la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES ont donné lieu à un vote de l'assemblée générale des copropriétaires en 2015 et 2018 mais n'ont pas permis de mettre fin aux dysfonctionnements. L'expert judiciaire relève, quant à lui, dans son rapport qu' "il apparaît que les préjudices sont nés après l'arrivée d'IMMO DE FRANCE en tant que Syndic. IMMO DE FRANCE est donc pleinement concerné pour l'absence de réaction sur la demande d'audit et travaux réparatoires après les réclamations de la SCI 88. De plus, IMMO DE FRANCE aurait dû mandater un bureau d'études. Il incombait à IMMO DE FRANCE de diligenter des investigations complètes comme cela a été fait pendant l'expertise judiciaire. Il n'a pas agi dans l'intérêt du Syndicat des Copropriétaires et des copropriétaires." Au vu de l'ensemble de ces éléments, le Syndic en s'abstenant d'agir à la suite des alertes de la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES et de la S.C.I. SCI 88 afin de mettre fin aux dysfonctionnements relevés mais également en s'abstenant d'informer le syndicat des copropriétaires de ses différents échanges avec ces derniers, n'a pas pourvu au mieux aux intérêts du syndicat des copropriétaires et ne l'a pas préservé d'un risque connu quant à la persistance des dysfonctionnements mais également de recours judiciaires de la S.C.I. SCI 88 à l'encontre de la copropriété. Il a ainsi commis une faute dans sa gestion de la copropriété engageant sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires. Cette faute est directement à l'origine du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en ce qu'il a été attrait à la présente procédure et condamné à indemniser les préjudices tant de la S.A. SEFAL PROPERTY que de la S.C.I. SCI 88. Dans ces conditions, la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 41] ILE DE FRANCE sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre. * A l'encontre de la S.A. AXA FRANCE IARD Sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la S.A. AXA FRANCE IARD en application des dispositions de l'article L. 114-1 du code des assurances Contrairement à ce que soutient la S.A. AXA FRANCE IARD, le juge de la mise en état n'a pas renvoyé au juge du fond sa fin de non-recevoir tirée de la prescription, cette dernière n'ayant pas soulevé cette fin de non recevoir devant celui-ci. Au demeurant, l'article 789 du code de procédure civile, modifié par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, n'est pas applicable en l'espèce, l'instance ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, date d'application des dispositions relatives aux fins de non-recevoir. La fin de non-recevoir tirée de la prescription est donc recevable devant le juge du fond. L'article L. 114-1 du code des assurances dans sa version applicable au présent contrat dispose que : "Toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance. Toutefois, ce délai ne court : 1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l'assureur en a eu connaissance ; 2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s'ils prouvent qu'ils l'ont ignoré jusque-là. Quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce dernier." En l'espèce, l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la S.A. AXA FRANCE IARD a pour cause l'action de la S.C.I. SCI 88 devant le juge des référés par assignation en date des 4 et 10 décembre 2018. Au cours des opérations d'expertise, le syndicat des copropriétaires a appelé dans la cause la S.A. AXA FRANCE IARD pour la période de 2012 à 2018 afin de lui rendre opposables les opérations d'expertise. Cette assignation en référé a interrompu la prescription biennale. Le juge des référés a fait droit à cette demande par ordonnance en date du 29 septembre 2020. Par ailleurs, dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires a appelé à la cause la S.A. AXA FRANCE IARD par assignation en date du 13 septembre 2022. Dès lors, force est de constater que l'action du syndicat des copropriétaires contre la S.A. AXA FRANCE IARD n'est pas prescrite. Pour les exercices 2010 à 2016 Décision du 21 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q Il est constant qu'en matière d'assurance, il appartient à l'assuré, qui sollicite l'application de la garantie, d'établir que le sinistre répond aux conditions de cette garantie et notamment de démontrer qu'il est survenu dans les circonstances de fait conformes aux prévisions du contrat. Il appartient par ailleurs à l'assureur, qui invoque une clause d'exclusion de garantie, d'établir que le sinistre répond aux conditions de l'exclusion. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit un "contrat d'assurance multirisques immeuble en copropriété" en date du 5 mai 2020 conclu par le syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic, la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 41] ILE DE FRANCE, pour une période allant du 16 avril 2013 au 31 décembre 2013. Force est de constater que le document produit est incomplet et non signé par les parties. De plus, on ne peut que s'interroger sur la date de signature de ce contrat qui est bien postérieure à la date d'effet présumé de celui-ci. En outre, les avis d'échéances produits ne peuvent suffire à démontrer le contenu de la garantie dont il sollicite l'application. S'agissant ensuite du contrat d'assurance en date du 1er janvier 2010 versé aux débats, force est de constater qu'il n'est nulle part fait mention de la S.A. AXA FRANCE IARD en tant qu'assureur. Dès lors, le syndicat des copropriétaires échouant à démontrer que la S.A. AXA FRANCE IARD était l'assureur de la copropriété entre 2010 et 2016, il sera débouté de sa demande d'appel en garantie sur cette période. Pour les exercices 2017 à 2018 Pour les exercices 2017 à 2018, la S.A. AXA FRANCE IARD ne conteste pas être l'assureur de la copropriété mais soutient que la date de reconnaissance du fait dommageable est antérieure à la prise d'effet de la police en base de fait dommageable. Selon l'article L. 124-5 du code des assurances qui est d'ordre public en application de l'article L. 111-2 du même code, la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux garanties d'assurance pour lesquelles la loi dispose d'autres conditions d'application de la garantie dans le temps. L'article L124-5 laisse le choix entre fait dommageable et réclamation pour les garanties facultatives. Aux termes de l'article L124-1-1 du même code, "Au sens du présent chapitre, constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l'assuré, résultant d'un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique". Il ressort du paragraphe intitulé "Modalités d'application spécifiques à la garantie Responsabilité civile dans le temps" des "conditions générales multirisque immeuble en date du mois de janvier 2017" que "la garantie Responsabilité civile est déclenchée par le fait dommageable conformément aux dispositions de l'article L 124-5 du Code des Assurances, sauf mention contraire faite aux Conditions Particulières. La garantie s'applique dès lors que le fait dommageable survient entre la date de prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. Constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l'assuré, résultant d'un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du sinistre du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique. Constitue une réclamation toute demande en réparation amiable ou contentieuse formée par la victime d'un dommage ou ses ayants droit, et adressée à l'assuré ou à son assureur." Il est établi que, s'agissant du fait dommageable, il s'entend de celui qui constitue la cause génératrice du dommage (3e Civ., 12 octobre 2017, pourvoi n° 16-19.657, Bull. 2017, III, n° 114). Il y a lieu de relever que dès la mise en demeure de la S.C.I. SCI 88 du 28 janvier 2015 et le rapport de la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES du 13 février 2015, le syndicat des copropriétaires a été avisé des dysfonctionnements de l'équipement de rafraîchissement-chauffage-ventilation dans les locaux loués par la S.A. SEFAL PROPERTY et lui ayant causé un préjudice comme évoqué ci-dessus. Dès lors, la date de connaissance du fait dommageable est antérieure à la prise d'effet de la police d'assurance souscrite avec la S.A. AXA FRANCE IARD. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande d'appel en garantie à l'encontre de la S.A. AXA FRANCE IARD pour la période de 2016 à 2018. * A l'encontre de la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE Sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE en application des dispositions de l'article L. 114-1 du code des assurances Comme développée précédemment, la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE est recevable devant le juge du fond. L'article L. 114-1 du code des assurances dans sa version applicable au présent contrat dispose que : "Toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance. Toutefois, ce délai ne court : 1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l'assureur en a eu connaissance ; 2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s'ils prouvent qu'ils l'ont ignoré jusque-là. Quand l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce dernier." En l'espèce, l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE a pour cause l'action de la S.C.I. SCI 88 devant le juge des référés par assignation en date des 4 et 10 décembre 2018. Au cours des opérations d'expertise, le syndicat des copropriétaires a appelé dans la cause la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE pour l'année 2019 afin de lui rendre opposables les opérations d'expertise. Cette assignation en référé a interrompu la prescription biennale. Le juge des référés a fait droit à cette demande par ordonnance en date du 29 septembre 2020. Par ailleurs, dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires a appelé à la cause la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE par assignation en date du 13 septembre 2022. Dès lors, force est de constater que l'action du syndicat des copropriétaires contre la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE n'est pas prescrite. Sur la date du fait dommageable La Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE ne conteste pas être l'assureur de la copropriété en 2019 mais soutient que la date de reconnaissance du fait dommageable est antérieure à la prise d'effet de la police en base de fait dommageable. Selon l'article L. 124-5 du code des assurances qui est d'ordre public en application de l'article L. 111-2 du même code, la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux garanties d'assurance pour lesquelles la loi dispose d'autres conditions d'application de la garantie dans le temps. L'article L124-5 laisse le choix entre fait dommageable et réclamation pour les garanties facultatives. Aux termes de l'article L124-1-1 du même code, "Au sens du présent chapitre, constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l'assuré, résultant d'un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique". Les conditions générales du contrat d'assurance stipulent à l'article intitulé "Etendue des garanties dans le temps" que "Lorsque la garantie couvre la "Responsabilité civile" d'une personne physique agissant en dehors de son activité professionnelle et/ou lorsque la garantie couvre les "Responsabilités liées à la propriété des immeubles", la garantie est déclenchée par le fait dommageable*. La garantie déclenchée par le fait dommageable* couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable* survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres." Dès lors, au vu des développements précédents, la date de connaissance du fait dommageable est antérieure à la prise d'effet de la police d'assurance souscrite avec la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE . Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande d'appel en garantie à l'encontre de la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE. Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire L'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire dispose que "Le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire. Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre." Selon l'article R. 121-1 du code des procédures civiles d'exécution "En matière de compétence d'attribution, tout juge autre que le juge de l'exécution doit relever d'office son incompétence." Selon les dispositions de l'article L. 121-2 du même code, le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie. Il résulte de ces dispositions que les éventuelles contestations sur le caractère fondé ou infondé de la saisie conservatoire relèvent de la compétence exclusive du juge de l'exécution. Il n'appartient donc pas au tribunal de statuer sur la demande de mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée le 22 juillet 2019. Cette demande sera donc déclarée irrecevable. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires qui succombe, à titre principal, sera condamné aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit du Cabinet Racine, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile en ce compris les honoraires d'expertise judiciaire. La S.C.I. SCI 88 et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à verser à la S.A. SEFAL PROPERTY la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 5.912,48 euros correspondant aux frais d'huissier de justice engagés par elle au titre des procès-verbaux de constatation et honoraires du bureau d'étude, ces frais étant justifiés. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la S.A. ENGIE ENERGIE SERVICES la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la S.A. AXA FRANCE IARD la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Décision du 21 Janvier 2026 18° chambre 3ème section N° RG 18/10196 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNS3Q Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHONE-ALPES AUVERGNE la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La S.C.I. SCI 88, le syndicat des copropriétaires ainsi que la S.A.S. IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE seront déboutés de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En raison de l'ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, selon les dispositions de l'article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l'introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] [Adresse 14]) de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 20 janvier 2025, DÉCLARE irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] ainsi que sa pièce n°40 notifiées le 2 septembre 2025, DÉBOUTE la S.A. AXA FRANCE IARD de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] [Adresse 15], DÉBOUTE la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] [Adresse 15], CONDAMNE in solidum la S.C.I. SCI 88 et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] [Adresse 14]) à verser à la S.A. SEFAL PROPERTY la somme de 346.716,05 euros, correspondant à 50 % des loyers versés du 1er octobre 2016 au 31 décembre 2018, CONDAMNE in solidum la S.C.I. SCI 88 et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23]) à verser à la S.A. SEFAL PROPERTY la somme de 19.443,45 euros H.T. au titre des charges indues versées au titre du chauffage des locaux et du rafraîchissement d'air du 1er octobre 2016 au 30 juin 2018, CONDAMNE in solidum la S.C.I. SCI 88 et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 14]) à verser à la S.A. SEFAL PROPERTY la somme de 11.278 euros au titre des frais de déménagement, CONDAMNE in solidum la S.C.I. SCI 88 et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] [Adresse 14]) à verser à la S.A. SEFAL PROPERTY la somme de 944,69 euros au titre de l'acquisition de radiateurs bain d'huile, DÉBOUTE la S.A. SEFAL PROPERTY du surplus de ses demandes s'agissant de l'acquisition de radiateurs électriques et ventilateurs, de l'indemnité de remploi, du trouble commercial lié au transfert et des frais de transfert du siège, DÉBOUTE la S.A. SEFAL PROPERTY de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie, CONDAMNE la S.A. SEFAL PROPERTY à verser à la S.C.I. SCI 88 la somme de 216.831,90 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2019 jusqu'à complet paiement, ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023, ORDONNE la compensation entre les dettes connexes constituées, pour la S.A. SEFAL PROPERTY, par l'arriéré locatif qu'elle est condamnée à payer à la S.C.I. SCI 88, soit la somme de 216.831,90 euros et, pour celle-ci, par la somme qu'elle est condamnée à verser à la S.A. SEFAL PROPERTY au titre de la réparation de ses préjudices, soit la somme de 502.550,65 euros et par le montant du dépôt de garantie qu'elle détient d'un montant de 78.837,33 euros. CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 14]) à garantir la S.C.I. SCI 88 de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23]) à verser à la S.C.I. SCI 88 la somme de 120.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs sur la période du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2024, DÉBOUTE la S.C.I. SCI 88 du surplus de ses demandes de dommages et intérêts au titre de son préjudice locatif et financier à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 24], DÉBOUTE la S.C.I. SCI 88 de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 23]) à exécuter sous astreintes les travaux listés pages 37 à 39 du rapport de l'expert judiciaire Monsieur [O] [T], CONDAMNE la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 41] ÎLE DE FRANCE à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26]) de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, DÉCLARE irrecevable la demande de mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée le 22 juillet 2019, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23]) de ses demandes d'appels en garantie à l'encontre de S.A. ENGIE ÉNERGIE SERVICES, de la S.A. AXA FRANCE IARD et de la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE, CONDAMNE in solidum la S.C.I. SCI 88 et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23]) à verser à la S.A. SEFAL PROPERTY la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 5.912,48 euros correspondant aux frais d'huissier de justice engagés par elle au titre des procès-verbaux de constatation et honoraires du bureau d'étude, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] à verser à la S.A. ENGIE ÉNERGIE SERVICES la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] à verser à la S.A. AXA FRANCE IARD la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23]) à verser à la Caisse Régionale d'Assurances Mutuelles Agricoles de Rhône Alpes Auvergne dite GROUPAMA RHÔNE-ALPES AUVERGNE la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE la S.C.I. SCI 88, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23]) ainsi que la S.A.S. IMMO DE FRANCE PARIS ÎLE DE FRANCE de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] et [Adresse 15] aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit du Cabinet Racine, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile en ce compris les honoraires d'expertise judiciaire, REJETTE toutes les autres demandes des parties, ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à [Localité 41] le 21 Janvier 2026 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA