Tribunal judiciaire de Montpellier, 13 février 2025, 20/01291

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER TOTAL COPIES 4 COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT 3 COPIE EXPERT COPIE DOSSIER + AJ 1 N° : N° RG 20/01291 - N° Portalis DBYB-W-B7E-MSXR Pôle Civil section 1 Date : 13 Février 2025 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER Pôle Civil section 1 a rendu le jugement dont la teneur suit : DEMANDERESSE Madame [G] [Y] née le 23 Décembre 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5] représentée par Me Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER DEFENDEURS Monsieur [M] [P] né le 13 Juin 1973 à [Localité 2] (YOUGOSLAVIE), demeurant [Adresse 5] Madame [T] [Z] épouse [P] née le 23 Mai 1975 à [Localité 3] (34), demeurant [Adresse 5] représentés par Maître Nathalie PINHEIRO de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER Le syndicat des copropriétaires LA CREMAILLERE , représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOVANCE SYNDIC, RCS Montpellier n° 830 550 737, ayant son siège [Adresse 1] es qualité audit siège (désignée comme Syndic en lieu et place de FONCIA suivant délibération n° 5.2 de l'assemblée générale du 21/09/2022), dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice représenté par Me Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré : Président : Emmanuelle VEY Juge unique assisté de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction lors des débats et de Christine CALMELS greffier lors de la mise à disposition. DEBATS : en audience publique du 25 Novembre 2024 MIS EN DELIBERE au 13 Février 2025 JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Février 2025 Exposé du litige : Madame [G] [Y] est propriétaire des lots numéros 38 et 39 au sein de la résidence La Crémaillère, située au [Adresse 5] à [Localité 3]. Elle a acquis ces lots de Monsieur [B] par acte authentique en date du 24 janvier 1990. Précision étant ici apportée qu'au jour de la vente, ces lots étaient réunis sous le numéro de lot 25, qui a fait l'objet, à l'occasion de cette vente, d'une division en deux lots distincts, les lots numéros 38 et 39. Avant cette vente, Monsieur [B] a réalisé des travaux consistant notamment en l'édification d'un bâtiment à usage de garage dont le toit a, dès lors, servi de terrasse privative au lot numéro 27, situé au-dessus du lot 25, et propriété en son temps de Monsieur [W]. Suite à un conflit entre Monsieur [W] et Monsieur [B] à propos de l'usage de ce toit à titre de terrasse, le Tribunal de Grande Instance de Montpellier, par jugement en date du 23 octobre 1989, en a interdit l'accès à Monsieur [W]. Ils sont toutefois parvenus à un accord par la suite et ainsi au terme d'une Assemblée générale extraordinaire du 09 novembre 1989, Monsieur [B] a été autorisé à vendre son lot et qu'il soit à usage de salle de gymnastique. En contrepartie, Monsieur [B] s'est engagé à ne pas procéder à l'exécution du jugement du 23 octobre 1989, à donner son accord aux époux [W] pour une utilisation du toit du lot 25 en terrasse et à concrétiser cet accord par acte notarié le jour même de la vente du lot 25. Le 15 janvier 2001, Monsieur [W] par l'intermédiaire de Maître [E], notaire, a fait publier au bureau des hypothèques de Montpellier 1, l'Assemblée Générale du 11 juin 1990, qui relatait dans sa 5ème résolution la modification de la description du lot numéro 25 en deux lots (38 et 39) suite à la vente au profit de Madame [Y] et indiquant que le lot 39, local à usage professionnel dispose d'un toit terrasse dont la jouissance exclusive a été concédée aux époux [W]. Par acte en date du 10 juin 2002, Monsieur [W] a vendu son lot aux époux [J]. Par acte en date du 21 septembre 2005, les époux [J] ont revendu le lot numéro 27 aux époux [P], qui utilisent depuis leur acquisition la terrasse située sur le toit litigieux. Par acte d'huissier délivré le 30 mars 2020, Madame [G] [Y] a assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier Madame [T] [Z] épouse [P], Monsieur [M] [P] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence La Crémaillère représentée par son Syndic en exercice la société Foncia, aux fins d'obtenir l'interdiction d'utilisation du toit de son local par les propriétaires du lot 27 et son indemnisation pour le préjudice subi du fait de cette utilisation illicite. Par conclusions adressées au juge de la mise en état le 29 décembre 2020, Monsieur et Madame [P] soulèvent, sur le fondement des articles 122 et 789 du Code de procédure civile, la prescription de l'action de Mme [Y], et réclament sa condamnation à leur verser la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par ordonnance du 15 juin 2021, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir ainsi que la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a renvoyé l'affaire au fond pour statuer sur les dépens. Monsieur et Madame [P] ont relevé appel de cette décision le 30 septembre 2021 devant la Cour d'Appel de Montpellier qui, par arrêt du 02 juin 2022, a confirmé la décision rendue en première instance par le juge de la mise en état. Par conclusions responsives n°2 au fond, signifiées par voie électronique le 20 février 2024, Madame [G] [Y] demande au tribunal, sur le fondement des articles 544 et 711 du Code civil, de : Juger Madame [Y] recevable en ses demandes ;Rejeter purement et simplement l'argumentation des époux [P],Juger que les Epoux [W] bénéficiaient d'un droit personnel quant à l'usage de la terrasse ;Juger que ce droit personnel s'est éteint lors de la cession de leur bien par les époux [W] et ne pouvait pas être transmis par la vente de 2002, ni par la suivante ;Débouter les époux [P], de l'ensemble de leurs fins, conclusions et prétentionsRejeter la demande reconventionnelle indemnitaire des époux [P],Ordonner la restitution de la terrasse constituée par le toit du lot numéro 39 de la Résidence La Crémaillère, [Adresse 5] à [Localité 3] à Madame [Y],Interdire l'accès de cette terrasse aux époux [P],, Ordonner la mise en conformité des accès des fenêtres des chambres donnant sur la terrasse, et ce, par des gardes corps, ainsi que la mise en place de barrières de délimitation entre leur balcon de cuisine et la surface de la terrasse ;Juger que la décision à venir sera opposable au SDC La Crémaillère, représenté par son syndic de copropriété,Condamner les époux [P], à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre des préjudices qu'elle a subis du fait de cette utilisation illicite et des désagréments en découlant,Ordonner la publication de la décision à venir au service de la publicité foncière de Montpellier,Condamner les époux [P], à supporter les frais de publication de la décision à venir au service de la publicité foncière de Montpellier,La Dispenser du paiement de tous frais de procédure, dont frais d'avocats, dépens et tous autres frais exposés par la copropriété et afférents à la présente procédure,Condamner solidairement le SDC La Crémaillère et les époux [P], au paiement de 7 000 euros à Madame [Y] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner solidairement le SDC La Crémaillère et les époux [P], aux dépens,Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Elle soutient notamment à l'appui de ses demandes que le droit de jouissance exclusive dont bénéficiaient les époux [W], anciens propriétaires, était un droit personnel et temporaire qui n'a pas été transmis aux époux [P] qui l'utilisent donc de manière illicite. Elle ajoute que cette utilisation illicite lui a causé un préjudice certain qui doit dès lors lui être indemnisé. Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 17 octobre 2023 les époux [P] demandent au tribunal de : Débouter Madame [Y] de son action en revendication. Dire que les concluants en tant que propriétaires du lot n° 27 disposent d'un droit régulier d'usage privatif de la toiture terrasse litigieuse, acquis en vertu de l'article 2258 du Code civil ou subsidiairement par titre. Débouter Mme [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, Dire et juger que la procédure engagée est abusive ; Condamner Mme [Y] à leur payer : - 5 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par la procédure abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil ; - 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC. - Dire et juger que Mme [Y], partie succombante, devra supporter l'intégralité des dépens de l'instance y compris des frais à venir de signification et d'exécution de la décision du Tribunal. Ils soutiennent en défense que leur possession de la terrasse est paisible et incontestée depuis plus de 30 ans puisqu'ils disposent, avec les propriétaires successifs, d'une autorisation d'accès et d'usage de la terrasse conférée au propriétaire initial par l'assemblée générale des copropriétaires le 9 novembre 1989. Ils ne contestent pas que ce toit soit une partie commune de la copropriété et revendiquent uniquement la jouissance exclusive de celle-ci. Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Crémaillère demande au Tribunal de : Statuer ce que de droit sur la demande de Madame [Y],Condamner Madame [Y], à lui verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 CPC, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Il expose qu'il ne souhaite pas prendre parti dans le litige opposant deux copropriétaires et qu'il s'en remet à l'appréciation du Tribunal. L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2024. A l'issue des débats le 25 novembre 2024 l'affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025, par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du toit-terrasse litigieux Tout immeuble en copropriété est nécessairement composé de parties communes et de parties privatives ; il est donc indispensable de les identifier au moment où l'immeuble est mis en copropriété. Pour cela, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce les principes suivants : - sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé (article 2) ; - sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (article 3) ; Par principe, le gros-œuvre d'un bâtiment est réputé partie commune. La toiture de l'immeuble elle, est considérée comme partie intégrante du gros œuvre et en ce sens également qualifiée en partie commune. A ce principe peut être opposée une exception dans le cas où le règlement de copropriété vient régir différemment certains éléments en les classant dans les parties privatives. En l'espèce Madame [Y] sollicite la restitution du toit-terrasse situé au-dessus de son lot n°39, qu'elle indique être utilisé illicitement par les époux [P]. Elle ajoute que ces derniers l'utilisent en fraude de ses droits puisqu'ils ne disposent pas d'une autorisation de sa part d'en user. Or, la toiture de l'immeuble, sauf disposition contraire dans le règlement de copropriété, fait partie du gros-œuvre et est réputé être une partie commune de la copropriété, elle ne peut dès lors pas être considérée comme la propriété d'un seul des copropriétaires. Ainsi, Madame [Y] ne peut se prévaloir de la propriété de la toiture de son lot en méconnaissance des règles générale de distinction entre les parties communes et privatives de la copropriété. Elle ne produit pas le règlement de copropriété de la résidence, lequel peut comporter des exceptions et ainsi rapporter la preuve que la toiture de son lot déroge à cette règle, ce dont elle s'abstient. En conséquence, sa demande de restitution sera rejetée. Sur l'interdiction d'accès au toit-terrasse Madame [Y] ajoute qu'elle souhaite également que soit prononcée l'interdiction d'accès à la terrasse située sur le toit de son lot aux époux [P]. A l'appui des éléments précédents développés, le Tribunal ne pourra prononcer cette interdiction faute pour Mme [Y] de démontrer que le toit du lot n°39 constitue une partie privative. La demande d'interdiction d'accès à la terrasse située en toiture du lot de Madame [Y] aux époux [P] sera rejetée. Sur la réparation sollicitée La demande de mise en conformité Madame [Y] sollicite la mise en conformité des accès des fenêtres des chambres du lot 27 des époux [P] donnant sur la terrasse par la pose de gardes corps et de barrières de délimitation entre le balcon de leur cuisine et la surface de la terrasse. Défaillante dans la démonstration que le toit terrasse serait une partie privative rattachée au lot N)39, sa demande de mise en conformité, dont il n'est pas précisé avec quelle règlementation, sera rejetée. Surabondamment, toute demande de travaux doit être présentée au vote de l'assemblée générale des copropriétaires. L'indemnisation du préjudice subi A l'appui de ses écritures Madame [Y] indique avoir subi un préjudice certain du fait de l'utilisation sans autorisation de son toit par les époux [P]. Elle précise avoir été privée de son droit de propriété et n'avoir pu effectuer l'entretien de sa véranda. Défaillante dans la démonstration que le toit terrasse serait une partie privative rattachée au lot N°39, la demande de Mme [Y], sans fondement juridique, sera rejetée. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES Sur la reconnaissance d'un droit régulier d'usage privatif du toit-terrasse litigieux Les époux [P] indiquent disposer d'un droit de jouissance exclusive sur ce toit-terrasse soit par le biais de la prescription acquisitive prévue à l'article 2258 du code civil soit du fait de l'autorisation initialement obtenue par Monsieur [W], ancien propriétaire du lot 27 par assemblée générale du 11 juin 1990, qui leur aurait été transmise du fait de leur acquisition. Concernant les parties communes et parties privatives d'un lot de copropriété c'est au titre constitutif, à savoir le règlement de copropriété ou la décision d'assemblée générale, qu'il appartient de déterminer la nature du droit conféré à son égard. Dès lors le droit de jouissance exclusive peut avoir un caractère personnel ou réel et peut être constitué à titre perpétuel ou à titre simplement temporaire. En l'espèce les pièces produites sont les copies des procès-verbaux d'assemblée générale qui indiquent qu'un droit de jouissance exclusive sur la terrasse située sur le toit du lot 39 est attribué à Monsieur [W] (ancien propriétaire du lot 27), cependant il n'est pas précisé si ce droit est attaché au lot ou à la personne à laquelle il bénéficie. Le tribunal ne peut donc déterminer si ce droit de jouissance exclusive est un droit réel ou personnel. En l'absence de production de leur titre de propriété relatif au lot 27 de la résidence La Crémaillère, mentionnant les droits attachés au lot au titre desquels les époux [P] succèdent à leur vendeur, leur demande sera rejetée. Sur l'indemnisation du préjudice moral Les époux [P] sollicitent à titre reconventionnel le versement d'une indemnisation de 5 000 euros par Madame [Y] sur le fondement de l'article 1240 du code civil au motif que la procédure intentée est abusive et leur a causé un préjudice moral. La preuve d'un préjudice moral causé par la présente procédure n'étant pas rapportée par les époux [P], la demande d'indemnisation de leur préjudice moral sera rejetée. Sur la demande d'opposabilité de la présente décision au syndicat de copropriétaires Mme [Y] forme cette demande alors même que le syndicat des copropriétaires est partie au litige de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer. Sur la demande tendant à voir ordonner la publication de la présente décision Madame [Y] demande la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de Montpellier et que les frais y afférents soient supportés par les époux [P]. La présente décision ne constatant pas de droit réel immobilier, sa demande sera rejetée. Exécution provisoire Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l'écarter en l'espèce. Sur les dépens et les frais irrépétibles Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En l'espèce chaque partie conservera la charge de ses dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce Il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe ; DEBOUTE Madame [G] [Y] de sa demande de restitution de la terrasse constituée par le toit du lot numéro 39 de la résidence La Crémaillère ; REJETTE l'interdiction d'accès à la terrasse constituée par le toit du lot numéro 39 de la résidence La Crémaillère à Monsieur et Madame [P] ; DEBOUTE Madame [G] [Y] de sa demande de mise en conformité des accès des fenêtres des chambres du lot 27 des époux [P] donnant sur la terrasse par des gardes corps et des barrières de délimitation entre le balcon de la cuisine et la surface de la terrasse ; REJETTE la demande de Mme [Y] tendant à la condamnation des époux [P] en indemnisation de son préjudice moral ; DEBOUTE les époux [P] de leur demande reconventionnelle de reconnaissance d'un droit régulier d'usage privatif de la toiture terrasse litigieuse ; REJETTE la demande des époux [P] tendant à la condamnation de Madame [Y] au titre de leur préjudice moral ; REJETTE la demande de publication de la présente décision au service de la publicité foncière de Montpellier ; DIT n'y a voir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que chaque partie conserve la charge de ses dépens ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ; LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE