Tribunal judiciaire de Paris, 25 juin 2026, 20/08306

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 8ème chambre 2ème section N° RG 20/08306 N° Portalis 352J-W-B7E-CSVUN N° MINUTE : Assignation du : 12 Août 2020 JUGEMENT rendu le 25 Juin 2026 DEMANDERESSE La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0483 DÉFENDERESSES La société MATMUT prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Jean-Eric CALLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0273 La société CDH prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Denys TROTSKY de l'AARPI ASKOLDS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R077 Décision du 25 Juin 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 20/08306 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVUN La SELAFA MJA,prise en la personne de Maître [Q] [S], Mandataire Judiciaire et ès qualité de Mandataire Liquidateur de la société SAINT-ANTOINE, SAS [Adresse 4] [Localité 5] La société SAINT ANTOINE, SAS en liquidation judiciaire [Adresse 3] [Localité 4] représentées par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235 La MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Yoann ALLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0152 PARTIE INTERVENANTE La société INTER MUTUELLES ENTREPRISES, SA, prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0273 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente Julie KHALIL, Vice-Présidente assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition. DÉBATS A l'audience du 02 Avril 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort Décision du 25 Juin 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 20/08306 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVUN Exposé du litige : La S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (ci-après RIVP) est sous-locataire de locaux situés dans l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 7], lequel appartient à la société EUROBAIL, en vertu d'un bail commercial qui lui a été initialement consenti par la société FONCIERE NATIONALE en date du 11 novembre 2016 et qui a été renouvelé pour la période courant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2024 par la société EUROBAIL venant aux droits de la société FONCIERE NATIONALE. Le 10 mars 2017, un dégât des eaux est survenu dans les locaux loués par la RIVP, dont il a été soupçonné qu'il provenait d'une canalisation défectueuse du commerce de boulangerie exploité par la S.A.S. SAINT ANTOINE, situé dans un lot appartenant à la S.A.R.L. CDH dans l'immeuble mitoyen du [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le commerce est assuré auprès de la MAPA. Un nouveau dégât des eaux est survenu le 13 juin 2017. Saisi par la RIVP, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance du 26 juin 2017, ordonné une expertise et désigné M. [R] [W] pour y procéder. Les opérations d'expertise ont ensuite été rendues communes à d'autres parties, selon ordonnances de référé rendues le 22 mai 2018 et le 9 mai 2019. L'expert a déposé son rapport le 16 décembre 2019. Par actes d'huissier en date des 12 et 31 août 2020, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] a fait assigner la S.A.S. SAINT ANTOINE et son assureur, la MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, devant le tribunal judiciaire de [Localité 1], afin de solliciter à titre principal au visa du rapport d'expertise de Monsieur [W] en date du 16 décembre 2019 et des dispositions de l'article 1241 du code civil, la condamnation in solidum de la société SAINT ANTOINE et de son assureur, la MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, à lui verser la somme de 100.000 € au titre de son préjudice de perte de loyers. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/08306. De nouvelles venues d'eau se sont produites dans les mêmes locaux le 16 octobre 2020. La société EUROBAIL a alors pris l'initiative d'assigner en référé d'heure à heure, le 24 novembre 2020, la S.A.S. SAINT ANTOINE et la S.A.R.L. CDH et, par ordonnance de référé du 17 décembre 2020, Monsieur [W] a de nouveau été désigné en qualité d'expertise judiciaire, du fait de la persistance des désordres, afin d'examiner les nouveaux désordres d'infiltration survenues le 16 octobre 2020. Par actes d'huissier de justice délivrés le 23 avril 2021, la RIVP a assigné la S.A.R.L. CDH, bailleur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, et son assureur, la MATMUT, en déclaration de responsabilité et en indemnisation de son préjudice locatif, à titre subsidiaire. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/05855 et jointe à l'affaire numéro RG 20/08306, le 7 octobre 2021. Par acte d'huissier de justice délivré le 2 juin 2021, la société CDH a assigné en intervention forcée et en garantie son assureur, la MATMUT. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/07556 et jointe à l'affaire numéro RG 20/08306, le 7 octobre 2021. L'expert judiciaire a déposé son rapport d'expertise « complémentaire » le 13 juillet 2021. Selon ordonnance rendue le 7 juillet 2022, le juge de la mise en état de la 8ème chambre - 2ème section a rejeté les fins de non-recevoir tirées des dispositions de l'article L. 622-24 du code de commerce soulevées par la S.A.S. SAINT ANTOINE. Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2023 puis a été révoquée par le juge de la mise en état de la 8ème chambre - 2ème section du tribunal judiciaire de Paris le 11 janvier 2024 en ce que, depuis que ladite ordonnance de clôture avait été rendue, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société SAINT ANTOINE, par jugement du 24 octobre 2023, de sorte qu'il était rapporté la preuve de l'existence d'une cause grave survenue depuis que l'ordonnance de clôture avait été rendue, en raison de l'interruption de l'instance en cours, justifiant la révocation de celle-ci afin de permettre à la demanderesse de justifier de sa déclaration de créance et de mettre en cause le liquidateur de la société SAINT ANTOINE dans les conditions des articles L. 622-22 et L. 641-3 du code de commerce. Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, la S.A. RIVP a fait assigner en intervention forcée la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [Q] [S], es qualité de liquidateur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, aux fins notamment de voir fixer la créance détenue par la RIVP au passif de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée de la société SAINT ANTOINE à la somme de 145.000 € (affaire enregistrée sous le numéro de RG 24/06502). Les affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 11 juin 2024, l'instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 20/08306. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après : RIVP) demande au tribunal de:

Vu les articles

70, 367 et 331 du code de procédure civile, Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, Vu le rapport d'expertise de Monsieur [W] en date du 16 décembre 2019, Vu les dispositions des articles 544 et 1241 du code civil, Vu l'article L. 622-22 du Code de commerce, JUGER la RIVP recevable et bien fondée en ses écritures, DÉBOUTER la MAPA de sa demande d'irrecevabilité sur la demande additionnelle formée par la RIVP, JUGER la SAS SAINT ANTOINE, assurée auprès de MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, et/ou la société C.D.H., responsables des désordres survenus dans le local de la RIVP situé au sous sol de l'immeuble du [Adresse 6], JUGER que les travaux de remise en état de la SAS SAINT ANTOINE ont été entrepris par la société C.D.H., en sa qualité de propriétaire des lieux donnés à bail à la SAS SAINT ANTOINE, CONDAMNER in solidum la MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, assureur de la société SAS SAINT-ANTOINE, et la société C.D.H. à verser à la RIVP la somme de 100.000 € au titre de son préjudice de perte de loyer, A titre subsidiaire : JUGER que la responsabilité de la société C.D.H. est pleinement engagée vis-à-vis de la RIVP dans la mesure où le préjudice subi par cette dernière est consécutif aux désordres provenant des lieux loués par la société C.D.H. à la SAS SAINT ANTOINE, En conséquence, CONDAMNER la société C.D.H. à verser à la RIVP la somme de 100.000 € au titre de son préjudice de perte de loyer, Vu le rapport d'expertise de Monsieur [W] en date du 13 juillet 2021, Vu les dispositions de l'article 1241 du code civil, CONDAMNER in solidum la MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, assureur de la société SAS SAINT-ANTOINE, et la société C.D.H. à verser à la RIVP la somme de 40.000 € au titre de son préjudice de perte de loyer qui a couru du 1er septembre 2021 au 1er juillet 2022, En tout état de cause, CONSTATER que la RIVP détient une créance d'un montant de 145.000 € à l'égard de la société SAS SAINT-ANTOINE, FIXER la créance détenue par la RIVP au passif de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée de la société SAINT ANTOINE à la somme de 145.000 €, CONDAMNER in solidum la MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, et la société C.D.H. à verser à la RIVP la somme de 5.000 € sur le fondement dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y inclus les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. RAPPELER l'exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, la SELAFA MJA, en la personne de Maître [Q] [S], mandataire judiciaire, es qualité de mandataire liquidateur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, demande au tribunal de : Vu les dispositions légales invoquées, Vu la jurisprudence applicable à l'espèce, Vu les pièces versées aux débats, DÉBOUTER la RIVP de sa demande de fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire de la Société SAINT ANTOINE. A titre subsidiaire, RÉDUIRE le montant de la créance alléguée à de plus justes proportions ; En tout état de cause, CONDAMNER la Compagnie MAPA à garantir la Société SAINT ANTOINE de toute condamnation prononcée à son encontre ; CONDAMNER la RIVP à payer à la SELAFA MJA, en la personne de Maître [Q] [S], ès qualité de Mandataire Judiciaire de la Société SAINT ANTOINE, la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; LA CONDAMNER aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, Avocat aux offres de droit, sur le fondement des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, la société MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, recherchée en qualité d'assureur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, demande au tribunal de : Vu les pièces versées aux débats, Vu le rapport d'expertise, Vu l'article 1103 du code civil, A titre principal, DÉBOUTER la RIVP en toutes ses demandes, fins et prétentions ; DÉBOUTER la société CDH en toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées vers la MAPA ; A titre subsidiaire, RAMENER à de plus justes proportions le préjudice invoqué par la RIVP ; En tout état de cause, CONDAMNER tout succombant à verser 5.000 € à la MAPA sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, la S.A.R.L. CDH demande au tribunal de : Vu les articles 606 et 1240 du code civil, Vu l'article L. 124-3 du code des assurances, A titre principal : METTRE hors de cause la société CDH ; A titre subsidiaire : CONDAMNER la société INTER MUTUELLES ENTREPRISES à relever et garantir la société CDH de toute condamnation ; A titre reconventionnel : CONDAMNER la société MAPA à payer à la société CDH la somme de 23.636,28 € au titre des travaux réalisés dans la boulangerie et conformément aux factures acquittées de la société BCP ; En tout état de cause : ÉCARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; CONDAMNER in solidum la société RIVP, la société Saint Antoine, la société MAPA et la société INTER MUTUELLES ENTREPRISES à payer la somme de 5.000 € à la société CDH au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, la société d'assurance mutuelle à cotisations variables MATMUT et la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, intervenante volontaire venant aux droits de la MATMUT, en qualité d'assureur de la S.A.R.L. CDH, demandent au tribunal de : Vu l'article 1134 et 1315 du code civil ; Vu l'article L. 113-1 du code des assurances ; Vu l'article 606 du code civil ; Vu l'ensemble des pièces versées au débat ; METTRE HORS DE CAUSE la MATMUT ; JUGER l'INTERVENTION VOLONTAIRE D'INTER MUTUELLES ENTREPRISES RECEVABLE ; DÉBOUTER la société CDH, ainsi que l'ensemble des parties, de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre d'INTER MUTUELLES ENTREPRISES et de la MATMUT ; A TITRE SUBSIDIAIRE CONDAMNER la MAPA à garantir et relever indemne INTER MUTUELLES ENTREPRISES (et la MATMUT) de toutes éventuelles condamnations ; CONDAMNER la société CDH à leur verser la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Décision du 25 Juin 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 20/08306 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVUN Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025. L'affaire, plaidée à l'audience du 2 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026. La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a été autorisée, dans le respect du principe de la contradiction, à produire une note en délibéré, dans les conditions des articles 442 et 445 du Code de procédure civile, sur : - la position de la société EUROBAIL quant à la sous-location des locaux sinistrés au-delà du 31/12/2025 à la société AKOR ou à toute autre société exerçant une activité de formation (sous location en principe interdite), - le caractère commun ou privatif de la portion de canalisation enterrée et fuyarde au regard des stipulations du règlement de copropriété du [Adresse 8] (page 16) : * Au plus tard le 05/05/2026 pour la RIVP, * Note en délibéré en réponse en défense sur ces deux points au plus tard le 29/05/2026. Selon note en délibéré notifiée par voie électronique 30 avril 2026, la RIVP : - joint un exemplaire d'une attestation émise le 22 avril 2026 par la société EUROBAIL « confirmant avoir autorisé la société AKOR, désormais dénommée TALIS [Localité 1], à sous-louer les locaux de la RIVP du 31 décembre 2015 au 1er juillet 2022 », - soutient le caractère privatif des canalisations fuyardes qui « n'a jamais été contesté par aucune des parties, en ce compris la société CPH, propriétaire des locaux, et la société SAINT ANTOINE », l'expert ayant expressément reconnu que, conformément au règlement de copropriété, « les canalisations fuyardes sont des canalisations privatives à l'intérieur de la boulangerie (pièce n° 12, page 43) » et les canalisations enterrées étant « à l'usage exclusif de la boulangerie », le seul fait qu'elles soient encastrées ne suffisant « pas à les rendre communes » alors qu'aucun autre lot de la copropriété n'est « desservi par ce tronçon de canalisation ».

MOTIFS

DE LA DÉCISION : En application de l'article L. 622-22 du code de commerce, l'instance en cours est interrompue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de créance. Elle est alors reprise de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan dûment appelés. L'instance tend alors uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. L'article L. 641-3 du code de commerce prévoit que le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets. Deux conditions principales doivent être réunies pour permettre la reprise d'instance (articles L. 622-22 et R. 622-20 du code de commerce) : 1/ La production à la juridiction de droit commun saisie de l'instance d'une copie de la déclaration de créance faite auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur, 2/ La mise en cause des organes de la procédure collective, à savoir en l'espèce, le liquidateur judiciaire. Au cas d'espèce, il n'est pas contesté que la S.A. RIVP, qui justifie avoir en intervention forcée, après interruption de l'instance résultant du placement en liquidation judiciaire, le 24 octobre 2023, de la société SAINT ANTOINE, la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [Q] [S], en qualité de liquidateur, par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, puis avoir déclaré sa créance auprès du liquidateur judiciaire, selon déclaration de créance du 14 décembre 2023 à hauteur de la somme de 145.000 € (100.000 € au titre de l'indemnisation du préjudice de perte de loyer subi de janvier 2017 jusqu'au 31 décembre 2019, 40.000 € au titre de l'indemnisation du préjudice de perte de loyer subi du 1er septembre 2021 au 1er juillet 2022, et 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile), dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (article R. 622-24 du code de commerce). Les conditions de la reprise d'instance et de la fixation de la créance de la S.A. RIVP au passif de la procédure collective de la S.A.S. SAINT ANTOINE sont donc réunies. I - Sur les demandes indemnitaires formées par la S.A. RIVP : La S.A. RIVP agit sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et des dispositions des articles 544 et 1241 du code civil. Elle fait valoir en substance que : - l'origine des désordres est un siphon de sol cassé dans la cuisine de la boulangerie, l'expert ayant pu constater que l'arrêt d'utilisation de celle-ci à partir du mois de février 2019 avait mis fin aux infiltrations d'eau, tant dans la cave de l'immeuble du 104 que dans les locaux au sous-sol de la RIVP, - l'expert judiciaire a également indiqué que les désordres relevés dans ses locaux les rendent impropres à leur destination, ces derniers ne pouvant être utilisés dans l'état où ils se trouvent compte tenu des désordres importants qui les affectent, - le règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3] prévoit que sont privatives les canalisations se trouvant à l'intérieur de la boulangerie, - le rapport déposé le 13 juillet 2021 souligne que la principale cause des désordres est la canalisation des eaux usées de la boulangerie, qui était bouchée entre le tampon existant dans les WC et le bac à graisse, l'eau se déversant par le rejet des groupes de froid représentant 2,16 m³ par jour, soit environ 65 m³ par mois ; la canalisation était bouchée par un manque d'entretien manifeste des réseaux d'eaux usées de la boulangerie ainsi que de son bac à graisse, lequel n'a pas été vidé, curé et nettoyé, selon les propres mots du responsable de la boulangerie, depuis plusieurs années, - de plus, les inspections caméra de la société SUEZ ont montré la présence d'une contre-pente sur le réseau d'assainissement, sur 8,10 mètres linéaires, entre le tampon des toilettes et le bac à graisses ; en page 28 de son rapport, l'expert indique clairement que la cause des désordres n'est pas en lien avec les travaux réalisés par la société CDH, suite à son premier rapport, mais provient d'une canalisation bouchée entre le regard du WC et le bac à graisse ; du fait de la persistance des désordres, elle n'a pu louer les pièces situées au sous-sol à la société AKOR. Sur la responsabilité de la S.A.S. SAINT ANTOINE, elle déplore l'absence de mise en œuvre par cette société des mesures adéquates suite à une sommation qui lui a été délivrée le 24 mai 2017 d'avoir à arrêter l'eau de son commerce et d'entreprendre les travaux de réparation nécessaires, ce qui n'a fait qu'aggraver le sinistre et allonger la durée du dossier, source de troubles anormaux du voisinage pour la RIVP. Sur la responsabilité de la société CDH, bailleur, elle souligne que l'expert a constaté que l'origine des désordres provenait d'un siphon cassé et de canalisations enterrées, ce qui justifie que soit retenue la responsabilité du bailleur dans le cadre de désordres qu'elle a dû subir qui dépassent les inconvénients normaux du voisinage. Sur le préjudice « découlant des premiers sinistres », elle évalue sa perte de loyers depuis le mois de janvier 2017 au 20 février 2018 à hauteur de la somme de 52.000 € à parfaire, indiquant avoir régularisé le 10 novembre 2015 une convention avec la société AKOR prévoyant le versement d'un loyer mensuel de 4.000 € TTC, son préjudice ayant été réactualisé, selon dire du 19 juin 2019 à la somme de 100.000 € ; l'expert indique que les deux salles du sous-sol sont inutilisables depuis le constat d'huissier du 14 mars 2017, faisant état d'un sinistre survenu le 10 mars 2017 ; elle fait valoir que l'expert estime le préjudice évalué jusqu'au 31 décembre 2019 à la somme de 100.000,00 € TTC sur la base de 25 mois « totalement convenable » par rapport à la date d'apparition des désordres, les travaux n'ayant pu commencer que début novembre ; le sinistre de janvier 2017 est à l'origine de la suspension de la location des salles à la société AKOR, ce que confirme une attestation de son gérant indiquant avoir demandé de sous-louer les locaux du sous-sol de la RIVP à compter du 1er janvier 2017 (pièce n° 17) et rappelant que les salles n'ont pu être utilisées en 2017 à raison d'une fuite très importante qui est survenue, la RIVP n'ayant procédé à aucune facturation desdites salles ; sont communiqués en pièce n° 18 les appels de loyers de la société EUROBAIL auprès de la RIVP, mettant en exergue le montant du loyer appelé par le bailleur. Sur le préjudice « découlant du sinistre du 16 octobre 2020 », elle souligne que la tenue des formations en présentiel a pu recommencer en septembre 2021, la société AKOR ALTERNANCE comptant dès cette période débuter lesdites formations et que, selon courrier du 15 octobre 2021 (pièce n° 23), cette société rappelle avoir été dans l'impossibilité à compter de janvier 2017 d'exploiter les locaux suite à un sinistre « dégât des eaux » et avoir été dans l'impossibilité de continuer la location en raison de l'inexploitation des locaux jusqu'au 31 décembre 2019 ; elle poursuit en précisant que depuis le mois de septembre 2020, date à partir de laquelle les formations peuvent à nouveau reprendre après la levée des contraintes sanitaires, elle voulait relouer les mêmes locaux mais que ceux-ci ont été de nouveau rendus inexploitables en raison d'un second sinistre « dégât des eaux » survenu à partir du mois d'octobre 2020 ; elle atteste de sa volonté de pouvoir louer les salles concernées situées au sous-sol auprès de la RIVP dès que les travaux de remise en état auront été achevés suite à ce second sinistre en cours ; selon constat d'huissier du 25 juillet 2022 (pièce n° 24), les locaux sont à nouveau exploitables ; l'absence d'exploitation a donc couru du mois de septembre 2021 au mois de juillet 2022, soit dix mois ; elle est en conséquence recevable et bien fondée à former une demande additionnelle à hauteur de 40.000 € au titre de la perte d'exploitation complémentaire, en sollicitant la condamnation de la MAPA de ce chef de préjudice. En application des dispositions de l'article L. 622-22 du code de commerce, elle demande enfin au tribunal de constater qu'elle détient une créance d'un montant de 145.000 € à l'égard de la société SAINT ANTOINE au titre des deux préjudices exposés ci-avant et fondés sur les deux rapports d'expertise de Monsieur [W] et sollicite, conformément aux termes de sa déclaration de créance : - une indemnisation au titre de la perte de loyers subie de janvier 2017 au 31 décembre 2019 à hauteur de 100.000 €, - une indemnisation au titre de la perte de loyers subie du 1er septembre 2021 au 1er juillet 2022 à hauteur de 40.000 €, - une indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5.000 €. Elle fait valoir le lien particulièrement « suffisant » entre ses demandes originelles et sa demande additionnelle, puisque la localisation des désordres provient toujours des canalisations et du siphon de la boulangerie exploitée par la S.A.S. SAINT ANTOINE, ainsi qu'il en ressort des deux rapports d'expertise de M. [W], de sorte qu'elle demande au tribunal de ne pas suivre l'argumentation soulevée par la MAPA sur « une mauvaise interprétation des dispositions de l'article 70 du code de procédure civile ». La S.A.R.L. CDH répond en substance que : - les désordres survenus dans le local de la RIVP sont imputables à la société Saint Antoine, qui n'a pas satisfait à la sommation du 24 mai 2017 de la RIVP et n'a jamais fait réaliser les travaux de remise en état, que la société CDH a été contrainte de faire réaliser elle-même à titre conservatoire et à ses frais avancés, - elle n'est pas responsable des troubles causés par le défaut d'entretien du siphon se trouvant dans les locaux commerciaux, en application de l'article 606 du code civil et de l'article 6 du bail mettant à la charge du preneur l'ensemble des réparations à l'exception de celles visées à l'article 606 du code civil, outre l'article 8.1 dudit bail obligeant le preneur à maintenir « les locaux en parfait état d'entretien » et à effectuer « pendant le cours du bail et à ses frais, toutes les réparations ou remplacement de toute nature qui seraient nécessaires », l'entretien et la réparation des canalisations ne relevant pas des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, même lorsque celles-ci sont encastrées dans un dallage de béton (Cour d'appel de Montpellier, 13 septembre 2016, n° 14/04673), s'agissant spécifiquement des siphons, la jurisprudence précise que leur entretien pèse sur le preneur (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 20 octobre 2016, n° 13/20653), - dans le cadre de l'activité de boulangerie, la réglementation sanitaire impose l'entretien des canalisations internes et des fosses à graisses obligatoires pour ce type d'activité (article 21.1 du règlement d'assainissement de [Localité 1]), la démonstration de l'assureur de la société SAINT ANTOINE fondée sur l'article R. 111-26 du code de la construction et de l'habitation, abrogé depuis le 30 juin 2021, n'étant pas sérieuse, - en l'espèce, la société SAINT ANTOINE a manqué à son obligation d'entretien tant des canalisations que spécifiquement du siphon litigieux, n'ayant jamais communiqué au bailleur le moindre justificatif d'entretien des locaux malgré les demandes répétées et le commandement visant la clause résolutoire et alors que le syndic a signalé à plusieurs reprises l'absence d'entretien des canalisations imputable à la société SAINT ANTOINE (pièce n° 2, courrier du syndic du 28 septembre 2018), - les photographies prises lors des opérations d'expertise témoignent de l'absence d'entretien des locaux par le locataire, ayant causé un nouveau dégât des eaux au mois d'octobre 2020, l'expert mentionnant dans son nouveau rapport un « manque manifeste d'entretien des réseaux d'eaux usées de la boulangerie, ainsi que son bac à graisse, lequel n'a pas été vidé, curé et nettoyé » (pièce n° 3), - la société SAINT ANTOINE est donc seule responsable des « infiltrations des eaux constatées dans les locaux du sous-sol de la RIVP [provenant] du siphon cassé dans le couloir de la boulangerie ». A titre subsidiaire, elle appelle en garantie son assureur depuis le 7 août 1998, la MATMUT, selon contrat « multi-garanties des collectivités et risques professionnels » incluant une garantie au titre de la responsabilité civile de l'assuré en sa qualité de « propriétaire exploitant d'un bien immobilier » situé à l'adresse « 104 rue du Faubourg St Antoine, Paris » (conditions particulières, pages 1 et 2). Elle ajoute que les conditions particulières renvoient aux conditions générales (article 22) et à l'annexe MC 204 (article 32 page 2 des conditions particulières), stipulant : - pour le premier, une garantie contre les recours des tiers et voisins, notamment sur le fondement des anciens articles 1382 et suivants du code civil, - pour le second, une garantie « contre les conséquences pécuniaires des responsabilités civiles » que l'assuré « peut encourir en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers lorsque ces dommages ont pour origine les biens ou activités désignés aux Conditions particulières ». Elle précise que l'annexe MC 204 à laquelle renvoient les conditions particulières stipule une garantie « recours des voisins et des tiers » dont le plafond s'élève à 2.000.000 €. Elle estime la garantie de la MATMUT parfaitement mobilisable au titre du sinistre « ci-avant décrit ». A titre reconventionnel, elle indique avoir dû prendre en charge les travaux de réparation des siphons et canalisations à titre conservatoire et sans reconnaissance de responsabilité, à hauteur de la somme de 23.636,28 € et demande, sur le fondement de l'action directe, à son assureur, la MAPA, de lui verser ladite somme, sur le fondement des dispositions de l'article L. 124-3 du code des assurances. La SELAFA MJA, en la personne de Maître [Q] [S], mandataire judiciaire, es qualité de mandataire liquidateur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, fait valoir que la société SAINT ANTOINE n'a commis aucune faute dans la survenance des infiltrations dont les causes sont purement accidentelles. Décision du 25 Juin 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 20/08306 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVUN Elle précise que, si les infiltrations constatées par la RIVP ont pour origine un siphon de sol situé dans les locaux loués par la société SAINT ANTOINE, qui a cassé, les causes de cette casse n'ont jamais été déterminées par l'expert judiciaire, qui n'a pu que constater la vétusté du siphon (rapport, pages 40 et 41). Elle ajoute que : - la chronologie des opérations d'expertise retracée dans le rapport de M. [W] démontre qu'elle a mis en œuvre toutes les mesures préconisées par ce dernier et n'a nullement tardé à se conformer aux demandes et sollicitations de l'expert judiciaire, le rapport d'expertise de 2019 mentionnant une « origine » qui « semble provenir de l'arrivée d'eau privative de la boulangerie de l'immeuble voisin », sans certitude, au stade de l'engagement de la procédure d'expertise, sur la cause des désordres, - il ne peut donc être fait grief à la société SAINT ANTOINE de ne pas avoir arrêté son alimentation en eau dès le sinistre du 10 mars 2017 alors même que la source dudit sinistre n'a été identifiée que suite au rapport du 25 janvier 2019, après de nombreuses investigations, et qu'elle ne concernait pas l'alimentation en eau mais l'évacuation, - dès que la demande lui a été formulée par l'expert judiciaire, la société SAINT ANTOINE a cessé d'utiliser la cuisine afin que l'eau ne s'évacue plus par la canalisation identifiée comme défectueuse (rapport de 2019, pages 37 et 45), - il est donc constant que la société SAINT ANTOINE n'a commis aucune faute ni concernant la survenance ni concernant les suites du sinistre du 10 mars 2017, - suite au niveau sinistre constaté le 20 octobre 2020 dans les locaux loués par la RIVP, l'expert a conclu que la cause du sinistre était liée à un défaut de conception des réseaux d'évacuation de la boulangerie exploitée par la société SAINT ANTOINE, cette dernière n'étant à l'origine ni de la conception ni des travaux de mise en place des réseaux d'évacuation, de sorte qu'elle ne saurait être tenue pour responsable du défaut constaté et du sinistre survenu de ce fait, - sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, elle estime que la RIVP doit caractériser l'anormalité des infiltrations subies au regard de leur durée et des circonstances les entourant, étant rappelé que l'origine des infiltrations n'a pu être déterminée par l'expert judiciaire qu'après deux années d'investigations et que les infiltrations d'eau n'ont été qu'intermittentes de mars à juin 2017 puis le 20 juillet 2018 ; seule la société CDH est responsable au titre de la théorie des troubles anormaux du voisinage, en sa qualité de propriétaire des lieux à l'origine des infiltrations. Sur le préjudice invoqué par la RIVP, elle relève que : - il résulte des pièces versées aux débats que les locaux affectés par les infiltrations ont été sous-loués par la RIVP à la société AKOR moyennant une somme de 4.000 € par mois, uniquement jusqu'au 31 décembre 2016 (pièce RIVP n° 16), - le premier sinistre étant intervenu le 10 mars 2017, le préjudice réclamé par la RIVP ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de pouvoir sous-louer ses locaux à compter de cette date, - or, la RIVP ne démontre ni avoir obtenu l'accord de son propriétaire, la société EUROBAIL, pour sous-louer les locaux dès avant la survenance du sinistre, soit depuis le mois de janvier 2017, alors qu'il s'agissait d'une sous-location temporaire, exceptionnellement autorisée par le propriétaire, la société EUROBAIL, le contrat de location consenti à la RIVP interdisant toute sous-location (pièce RIVP n° 15), ni avoir tenté de sous-louer ses locaux, les attestations de la société AKOR ne pouvant suffire à établir la preuve que les locaux de la RIVP étaient destinés à être sous-loués ; si cette société fait état de sa volonté de sous-louer des locaux auprès de la RIVP, cette dernière ne justifie d'aucune démarche en ce sens après la réalisation des travaux réparatoires ; en tout état de cause, la perte de chance de sous-louer doit être mesurée à la chance perdue et ne saurait être égale au manque à gagner ; aucune pièce versée aux débats ne démontre les loyers réellement acquittés auprès de la société EUROBAIL ni l'indemnisation que la RIVP a dû percevoir de son propre assureur. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la MAPA, assureur de la société SAINT ANTOINE, à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre. La société MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, recherchée en qualité d'assureur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, fait valoir en substance que : - sur le sinistre de 2017, l'expert judiciaire n'a jamais été en mesure de constater par lui-même que l'eau en provenance de la boulangerie s'écoulait directement dans les locaux sous-loués par la RIVP, se contentant de déduire qu'il était « probable que l'eau ait trouvé un chemin pour s'écouler de la cave du [Adresse 3] vers les locaux de la RIVP » (rapport, page 37) ; cette simple probabilité paraît ténue pour engager la responsabilité d'une partie alors que seuls deux dégâts des eaux ont été relevés ; les travaux qui ont été effectués sur les canalisations situées dans la boulangerie doivent être considérés comme de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil ; le bailleur, la société CDH n'a pas respecté ses propres obligations ; par application de l'article R. 111-26 du code de la construction et de l'habitation, les portions de canalisations logées à l'intérieur des planchers sont considérées comme de « gros ouvrages » ce qui tend à conforter la qualification de « grosses réparations » tandis qu'il appartient au tribunal d'appliquer la loi telle qu'elle existait au moment des faits, peu important qu'une abrogation soit intervenue postérieurement ; il existe d'autres jurisprudences contraires à celles citées par la société CDH mettant à la charge du bailleur les travaux relatifs à des tuyauteries encastrées (Civ. 3ème, 2 juin 2010, n° 09-13.749 : Tribunal Judiciaire de [Localité 1], 18ème chambre - 1ère section, 18 mars 2024, n° 19/15157) ; au cas d'espèce, la fuite ne provient pas directement du siphon mais aussi de la tuyauterie qui en est la suite laquelle s'est brisée pour une raison inconnue de l'expert judiciaire ; cette rupture peut d'ailleurs être antérieure au défaut d'entretien reproché à la société SAINT ANTOINE, - sur le sinistre de 2020, le défaut d'entretien n'est manifestement pas la cause exclusive du sinistre, l'expert mentionnant la présence d'une contre-pente, comme seconde cause des désordres et le défaut d'entretien semblant, tout au plus, avoir accéléré le bouchon dans la canalisation ; il repose sur le bailleur une obligation de délivrance conforme et la présence d'une tuyauterie en contre-pente va à l'encontre de cette obligation ; la mise aux normes d'une tuyauterie pour en modifier la pente ou la gravité ne constitue pas l'exécution d'un simple entretien mais bien la réalisation de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil ; le sinistre de 2020 aurait pu ne pas se produire si les réseaux de tuyauterie du bailleur avaient été correctement conçus lors de leur pose, - sur les préjudices allégués par la RIVP, en lien avec le sinistre de 2017, la perte locative alléguée constitue, au mieux des intérêts de la RIVP, une perte de chance dont le caractère indemnisable est loin d'être évident dans le cadre ce litige, en ce que : * selon bail signé entre la société FONCIERE NATIONAL et la RIVP (pièce RIVP n° 1), les locaux sous-loués objets du présent litige portent sur une surface située au sous-sol « à usage d'archives et de réserves », cet objet étant sans rapport avec la location dont bénéficiait la société AKOR qui réalisait des formations scolaires dans le sous-sol de l'immeuble, * le bail interdisait la sous-location, * le nouveau bailleur, la société EUROBAIL, a autorisé la RIVP, à titre exceptionnel, à sous-louer temporairement les locaux du sous-sol à la société AKOR, en 2015, étant précisé que le contrat de sous-location signé entre la RIVP et la société AKOR (pièce RIVP 15), sur lequel porte l'accord de la société EUROBAIL, prévoyait une période d'occupation s'étendant du 26 octobre 2015 au 31 décembre 2015 de la même année ; il n'existe aucun accord de la société EUROBAIL autorisant la RIVP à sous-louer ses locaux à la société AKOR après cette période ; aucune pièce ne permet de considérer que la société AKOR serait restée sous-locataire des locaux durant toute la période revendiquée par la RIVP ; le calcul se fondant sur un loyer mensuel de 4.000 € n'est pas pertinent dès lors que ce loyer a été estimé sur la base de charges qui n'avaient été réglées durant la période d'inoccupation des locaux mais surtout parce que ce montant est présenté net d'impôts alors que la RIVP aurait nécessairement dû s'acquitter d'une imposition sur les loyers perçus ; la RIVP n'utilisait pas les locaux du sous-sol dont elle n'avait aucune utilité sauf pour en louer une partie à la société AKOR, à hauteur de 80 m², dans des conditions de licéité assez floues au regard des termes du bail interdisant non seulement la sous-location mais limitant également l'usage du sous-sol à une fonction d'archivage ; le loyer du sous-sol, hors pondération, peut être chiffré à 42.579 € par an en 2017 et 46.336 € en 2018, en faisant une simple règle de trois calculée en fonction de la surface globale louée qui est de 2.140 m² (sous-sol représentant selon l'expert une superficie de 134 m²) ; en appliquant une décote de 80 % pour tenir compte de ce qui précède, le loyer annuel de la cave aurait été de 8.515,80 € en 2017 et de 9.267,20 € en 2018, outre que le préjudice est réclamé TTC de sorte que la prétention devrait être réduite à hauteur du montant HT du loyer, le montant de l'imposition de la RIVP pouvant atteindre plus de 30 % ; la somme de 100.000 € sollicitée est donc excessive, - sur le préjudice en lien avec le sinistre de 2020, ce préjudice est sans rapport avec la demande initiale, l'origine de la fuite ne provenant pas du même endroit que celui en lien avec le sinistre de 2017 et les causes n'étant d'ailleurs pas les mêmes puisque l'expert évoque une contre-pente ; la MAPA n'a pas été convoquée aux opérations d'expertise et la RIVP ne l'a pas fait intervenir ni de l'a avisée de cette seconde procédure de sorte que la demande de condamnation ne peut prospérer à son encontre, dès lors qu'elle repose uniquement sur un rapport d'expertise non contradictoire qui n'est pas corroboré par des éléments de preuve complémentaires ; les opérations d'expertise étaient closes le 13 juillet 2021 et l'expert précisait que les travaux pouvaient être réalisés « dès que possible » ; la MAPA n'est pas responsable de la lenteur des travaux ; ensuite, la date de réalisation des travaux n'est pas connue, faute de production d'un procès-verbal de réception, la RIVP se contentant de communiquer elle-même un constat de juillet 2022 ce qui laisse penser que les travaux étaient terminés avant cette date, - sur les préjudices allégués par la société CDH, cette dernière a été déboutée, par arrêt du 22 janvier 2025 de la cour d'appel de [Localité 1] (pièce n° 7 produite par la MATMUT), de sa demande faute d'avoir communiqué les conditions générales de son contrat d'assurance ; après avoir remis la main sur les conditions générales de son contrat d'assurance, elle soutient que son assureur doit la garantie de toute éventuelle condamnation, ce qui revient à admettre que ces conditions générales auraient dû conduire la MATMUT à rembourser son sociétaire du coût des travaux ; la MAPA n'a pas à supporter cette situation et la société CDH en assumera les conséquences, cette dernière, qui demande à son assureur de prendre en charge le coût des travaux, ayant nécessairement admis que ceux-ci relevaient des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, lesquelles ne peuvent qu'être supportées par le bailleur. La société d'assurance mutuelle à cotisations variables MATMUT et la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, intervenante volontaire en qualité d'assureur de la S.A.R.L. CDH, font valoir que : - à titre principal, sur l'autorité de la chose jugée, la société CDH a été condamnée, avec la société SAINT ANTOINE, à payer à la société EUROBAIL qui avait subi des dégâts des eaux la somme de 51.104,28 €, cette condamnation ayant été confirmée par arrêt de la cour du 27 octobre 2021 ; par assignation du 12 novembre 2021, la société CDH a assigné son assureur INTER MUTUELLES ENTREPRISES devant le tribunal de commerce de Paris, en invoquant son contrat d'assurance (le même que celui invoqué dans le cadre de la présente procédure) afin de solliciter sa garantie et le remboursement des sommes versées par la société EUROBAIL ; par jugement en date du 13 février 2023, le tribunal a clairement jugé que la « canalisation à l'origine du dégât des eaux n'est pas à l'intérieur de l'immeuble et donc ne fait pas partie des biens assurés de sorte que la garantie de responsabilité civile n'est pas mobilisable » et a débouté la société CDH de son appel en garantie, la cour d'appel de Paris ayant confirmé ce jugement « en toutes ses dispositions » dans un arrêt définitif du 22 janvier 2025 ; or, la société CDH se prévaut du même dégât des eaux et du même contrat d'assurance pour solliciter la garantie de la société INTER MUTUELLES ENTREPRISES dans les mêmes termes et conditions que devant le tribunal de commerce et la Cour d'appel de Paris ; cette demande se heurte donc à l'autorité de la chose jugée ; - à titre subsidiaire, sur la « seule responsabilité de la société SAINT ANTOINE locataire », c'est « de la farine du locataire qui a bouché les canalisations, provoquant les fuites », le responsable de la boulangerie ayant en outre expliqué à l'expert « qu'il avait enlevé le bouchon de fermeture du tampon de la canalisation afin que les eaux usées s'écoulent dans la terre » ; la faute est ainsi intentionnelle ; c'est la canalisation bouchée entre le regard du WC et du bac à graisses qui « est la conséquence directe d'un manque d'entretien du bac à graisses et des réseaux d'eaux usées de la boulangerie depuis plusieurs années » (rapport, page 28) ; seule responsabilité de la société SAINT ANTOINE, preneur, est in fine susceptible d'être engagée ; - sur « l'absence de garantie contractuelle » de la société INTER MUTUELLES ENTREPRISES, l'assureur verse aux débats les conditions générales applicables au contrat (MC1 12-01) qui mentionnent, de manière identique à l'article 31 (page 38), que le contrat ne prend en charge que les dommages causés par « des évacuations non enterrées » et des exclusions identiques (à l'article 32) ; l'expert judiciaire mentionne dans son rapport déposé le 16 décembre 2019 que le sinistre a pour cause une canalisation encastrée dans le sol de la boulangerie exploitée par la société SAINT ANTOINE ; les conditions générales du contrat excluent également les dommages « provenant d'un défaut de réparation, d'entretien ou de précautions indispensables de la part de l'assuré » ; les garanties invoquées par la société CDH ne sont pas mobilisables en ce que les sinistres ne résultent pas de conduites d'alimentation ou d'évacuation non enterrées mais bien d'une canalisation qui n'est pas présente dans les lieux loués et est enterrée ; les garanties ne sont pas non plus mobilisables du fait du locataire, qui n'a procédé à aucun entretien des canalisations et qui a sciemment ouvert un bouchon laissant les eaux s'évacuer dans la terre et endommageant les locaux de la société EUROBAIL ; - sur les préjudices allégués (à titre subsidiaire), la RIVP, qui a agit au titre de la perte de chance, était locataire de la société EUROBAIL et prétend avoir subi une perte locative de 100.000 € au titre du sinistre du 10 mars 2017 et de 40.000 € au titre du sinistre du 20 octobre 2020 ; or, les locaux affectés par les infiltrations ont été sous-loués (sous-location temporaire, exceptionnellement autorisée par le propriétaire, la société EUROBAIL, le contrat de location consenti à la RIVP interdisant toute sous-location) par la RIVP à la société AKOR moyennant une somme de 4.000 € par mois, uniquement jusqu'au 31 décembre 2016 ; le premier sinistre est intervenu le 10 mars 2017, aucun préjudice ne pouvant être imputé à ce sinistre, d'autant que la RIVP ne démontre pas avoir obtenu l'accord de son propriétaire, la société EUROBAIL, pour sous-louer les locaux postérieurement à décembre 2016 ni avoir tenté de sous-louer les locaux ; aucune pièce n'est versée aux débats concernant les loyers réellement acquittés auprès de la société EUROBAIL ni concernant l'indemnisation que la RIVP a dû percevoir de son propre assureur. A titre infiniment subsidiaire, la société INTER MUTUELLES ENTREPRISES (ou la MATMUT) sollicite la garantie intégrale de la MAPA, assureur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, sur le fondement de l'article 1240 du code civil. 1-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine, leur qualification et les responsabilités : La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises. L'action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l'immeuble voisin dans son agrément. L'action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. Par ailleurs, le tiers lésé, qu'il soit propriétaire ou qu'il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l'auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause. Ainsi, la théorie des troubles anormaux du voisinage a vocation à s'appliquer à tous les occupants d'un immeuble en copropriété, quel que soit le titre de leur occupation (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2005, n° 04-11.279). La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. L'obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle des dispositions de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235). Le copropriétaire bailleur est responsable de plein droit vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires des agissements de son locataire, causant un trouble anormal du voisinage à l'ensemble de la copropriété, en application de l'article 544 du code civil et de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 3, 23 septembre 2016, n° RG 13/09917 ; Pôle 4 - Chambre 2, 7 mars 2018, n° RG 15/16310 ; 4 décembre 2019, n° RG 17/04766, etc.). Le copropriétaire bailleur est ainsi responsable de plein droit des agissements fautifs de son locataire à l'égard des autres copropriétaires, sous réserve de son action récursoire (ex. : Civ.3ème, 22 mai 1975, n° 74-12.788, 16 juillet 1996, n° 94-20.836). Les clauses du règlement de copropriété sont par ailleurs opposables au locataire du copropriétaire (ex. : Civ. 3ème, 4 janvier 1991 n° 89-10.959 ; 14 avril 2010, n° 09-13.315). Les arguments mis en avant en défense quant à la nature des travaux devant être mis à la charge du bailleur-propriétaire ou du preneur à bail-locataire, sur le fondement de l'article 606 du code civil, sont inopérants, en ce qu'ils n'intéressent que les rapports entre preneur du fonds et bailleur et ne sont pas opposables aux voisins qui subissent les troubles (ex. : Cour d'appel de Versailles, 3ème chambre, 23 mars 2023, n° 21/06090). En l'espèce, les premiers désordres d'infiltration affectant les locaux en sous-sol occupés en sous-location par la RIVP au sein de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] sont décrits en pages 13 à 22 du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [R] [W] déposé le 16 décembre 2019 (pièce n° 12 produite en demande) et consistent en des désordres d'infiltration/humidité affectant : - dans la salle de réunion 5 : le sol et les murs (traces brunâtres, moisissures), - dans la salle de réunion 4 : le sol et une partie des murs (tâches brunâtres, moisissures), - dans le couloir de circulation principale : le sol et les murs (avec décollement de peinture en partie basse, porte coupe-feu endommagée en partie basse, avec un habillage gondolé, 2ème porte coupe feu de l'accès au hall des ascenseurs endommagée en partie basse, avec un habillage gondolé), - dans le hall des ascenseurs : le revêtement de sol en dalles de moquette (dégradé), les murs en partie basse (dégradés par des boursouflures ainsi que les plinthes), - dans les sanitaires : le carrelage endommagé autour et sur le tampon du regard de la fosse de relevage, suite à la pose du tuyau d'évacuation dans la salle 5 en mesure conservatoire, - dans le local comptage EDF et services généraux : le sol (peinture endommagée), - dans le couloir vers le monte-charge et le hall : le sol et les plinthes (dégradés), le revêtement en dalles de moquette ayant été enlevé, le sol et les murs du hall du monte-charge (dégradés en partie base), l'armoire électrique en face du monte-charge (traces brunâtres en bas des murs qui sont bruts), - dans les locaux EDF : le sol et le bas des murs bruts (tâches brunâtres visibles, porte légèrement dégradée en partie basse), - le couloir vers l'escalier de secours et sa cage (sol dégradation ainsi que les plinthes, traces brunâtres en bas de l'escalier avec une humidité très importante au niveau de cette partie « très proche de la zone d'infiltrations d'eaux de la salle 5 qui est juste derrière » : rapport, page 21, mur de droite le long de l'escalier dégradé par des décollements de peinture et boursouflures avec un taux d'humidité très important le long de ce mur, etc.) La matérialité des désordres est ainsi établie. S'agissant de leur origine, les opérations d'expertise judiciaire ont permis d'établir, à l'issue de nombreuses réunions, constatations et investigations (recherches de fuite notamment) dans les locaux des immeubles du [Adresse 6] et [Adresse 8] (rapport, pages 40 à 42 en particulier), que les infiltrations précédemment relevées dans les locaux du sous-sol sous-loués par la RIVP proviennent du siphon de sol cassé dans le couloir de la boulangerie entre les toilettes et la cuisine, qui reçoit l'évacuation des eaux des groupes de froid installés dans la cuisine, ce qui représente un volume d'eau « considérable » en rapport avec les infiltrations importantes d'eaux qui se sont produites de mars à juin 2017 dans les locaux du sous-sol (2,16 m³ par jour, soit environ 65 m³ par mois), cette eau venant directement du siphon de sol cassé dans la boulangerie puis l'eau s'infiltrant dans le sol pour ressortir dans la cave de l'immeuble (rapport, page 40 : « il n'y a plus aucune ambiguïté sur le fait que les eaux usées qui s'écoulent dans la cave de l'immeuble proviennent bien du réseau cassé des eaux usées de la boulangerie, qui s'infiltrent dans le sol, et trouvent un chemin pour ressortir dans la cave »). L'expert judiciaire relève également à cet égard un affaissement au niveau de la trappe de visite située dans les WC de la boulangerie, avec des fissures importantes sur les murs indiquant cet affaissement du sol sous leurs assises, dû au ravinement du sol provoqué par les infiltrations d'eau depuis le siphon de sol cassé dans le couloir (rapport, page 41). S'agissant de leur qualification, ces désordres rendent les locaux sous-loués par la RIVP « impropres à leur destination », les infiltrations d'eau, très importantes, ayant dégradé « les sols et les murs des locaux, permettant pas leur utilisation sans la réalisation des travaux d'assainissement et de réfection des lieux » (rapport, page 40). Dès lors que ce sont les « canalisations défectueuses » dans la boulangerie, et plus particulièrement « le siphon cassé », qui sont « la cause des différents désordres localisés dans le sous-sol des locaux de la RIVP », il convient de considérer que les désordres proviennent de canalisations privatives se situant à l'intérieur de la boulangerie (rapport, page 43) au sens des stipulations du règlement de copropriété de l'immeuble, prévoyant notamment, en page 16, que sont exclues des parties communes les parties du bâtiment « qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un local déterminé et de ses dépendances » et qui inclut dans les parties communes : « Les installations et canalisations de gaz, d'eau, d'électricité (sauf celles à l'intérieur de chaque appartement ou local et affectées à usage exclusif » (pièce n° 14 produite en demande). Il est en effet constant que la canalisation d'évacuation des eaux d'un restaurant, entre le siphon de sol de la cuisine et le raccordement à la canalisation des eaux usées collectives de l'immeuble, est une partie privative du lot, en application des stipulations précitées, en ce que, même si une partie de cette canalisation est encastrée dans le plancher, elle est affectée à l'usage exclusif d'un lot (ex. en ce sens : Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 2, 14 septembre 2022, n° 17/17856). Sur le second rapport déposé par Monsieur [W] le 13 juillet 2021 (pièce n° 22 produite en demande), après sa re-désignation faisant suite à la survenance de nouveaux désordres d'infiltrations, à compter du mois d'octobre 2020, relevés dans un procès-verbal de constat d'huissier du 6 novembre 2020, ces nouveaux désordres (rapport, pages 10 à 15) consistent en : * dans l'ensemble du couloir du sous-sol : une moquette imbibée d'eau, des peintures des murs en partie basse gonflées avec l'humidité et se décollant par endroits, des plinthes retirées par endroits car trop dégradées par les eaux des infiltrations, etc., * dans la grande salle de réunion : des désordres touchant le sol, la moquette ayant été enlevée, sur des parties des murs, avec des gonflements et décollements de peinture liés à l'humidité et des plinthes enlevées par endroits, un système de récupération des eaux ayant été mis en place pour diriger et évacuer les eaux vers les sanitaires, à l'endroit des infiltrations, * dans la petite salle de réunion : des désordres touchant le sol, la moquette ayant été enlevée, et touchant des parties des murs, qui présentent des gonflements et décollements de peinture liés à l'humidité avec des plinthes enlevées par endroits, * au niveau de l'escalier de secours : des désordres touchant le sol, la moquette ayant été enlevée, et touchant des parties des murs, qui présentent des gonflements et décollements de peinture liés à l'humidité avec des plinthes (endommagées) enlevées par endroits ; le mur à gauche de l'escalier présente également « des dégradations importantes liées aux infiltrations des eaux » (rapport, page 14). La matérialité de ces nouveaux désordres est ainsi établie. S'agissant de leur origine (rapport du 13 juillet 2021, page 26), ces nouveaux désordres touchant la circulation générale de distribution des différents locaux, le hall d'accès aux ascenseurs, les deux salles de réunions 11 et 12 (petite et grande) ainsi que la sortie de secours menant à l'escalier d'accès au rez-de-chaussée, proviennent : - de la même canalisation des eaux usées de la boulangerie, manquant manifestement d'entretien (avec un bac à graisses non vidé, curé et nettoyé depuis plusieurs années), et qui était cette fois-ci bouchée, entre le tampon existant dans le WC et le bac à graisses (le bouchon de fermeture du tampon de canalisation ayant été ouvert par le responsable de la boulangerie, « afin que les eaux usées s'écoulent dans la terre, et non dans la boulangerie »), - mais également de la présence d'une « contre-pente » sur le réseau d'assainissement, sur 8,10 m linéaires, entre le tampon des toilettes et le bac à graisses, favorisant « les dépôts solides dans cette zone, conjugué au manque d'entretien », ce qui a eu « pour conséquence et à la longue, de boucher la canalisation à cet endroit ». Toutefois, s'agissant de cette dernière cause, très accessoire, l'expert précise, en page 32 de son rapport, que cette contre-pente « n'est pas la cause principale, mais favorise les dépôts solides dans cette zone, ce qui pourrait avoir comme conséquence et à la longue et sans entretien, de boucher la canalisation à cet endroit ». En ce qui concerne les responsabilités, s'agissant de désordres d'infiltration provenant du fonds voisin (locaux de la boulangerie exploitée par la société SAINT ANTOINE et dont la société CDH est le propriétaire bailleur), qui excédent par leur ampleur (nombreux espaces touchés et rendus impropres à leur destination...), leur durée (sur plusieurs années) et leurs conséquences (pertes locatives importantes) les inconvénients normaux du voisinage, y compris dans un immeuble ancien en copropriété, la responsabilité objective de la S.A.S. SAINT ANTOINE (exploitant les lieux et auteur effectif du trouble) ainsi que celle de la S.A.R.L. CDH (propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause) seront retenues sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, sans qu'il soit besoin ni d'établir la preuve d'une faute de ces co-responsables, ni d'apprécier la nature des travaux réparatoires nécessaires pour mettre un terme aux désordres et leur imputabilité au bailleur ou au locataire, au stade de l'obligation à la dette. 1-2 Sur l'indemnisation des préjudices : Il n'appartient pas au demandeur victime de produire la preuve négative du défaut d'indemnisation de son assureur, la charge de la preuve de la subrogation pesant sur celui qui l'invoque (ex. : Cour d'appel de Rennes, 12 mai 2009, n° RG 08/01775). A cet égard, les défendeurs ne justifient pas que les préjudices réclamés en demande auraient déjà été indemnisés en tout ou partie par un assureur, qui pourrait agir en répétition de l'indu contre ses assurés en cas de double indemnisation. 1-2-1 Sur le préjudice de perte de loyers découlant des premiers sinistres (de janvier 2017 à décembre 2019) : Ce préjudice a été qualifié par l'expert judiciaire de « bien réel », en raison de l'impossibilité d'utilisation des locaux « depuis l'apparition des infiltrations importantes des eaux » (rapport, page 48). L'expert précise en revanche ne pas avoir en sa possession les éléments justifiant de l'absence d'utilisation des salles depuis janvier 2017, alléguée lors de l'expertise par la conseil de la RIVP et il ajoute que le constat d'huissier produit « évoque un dégât des eaux survenu le 10 mars 2017 », ce qui ressort effectivement de l'examen du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 14 mars 2017 à la requête de la société EUROBAIL (pièce n° 3 produite en demande, page 1 : « Un dégât des eaux est survenu le 10.03/2017 provenant d'une canalisation défectueuse du commerce situé dans l'immeuble mitoyen »). Ce préjudice immatériel s'analyse en une perte sèche de loyers et non en une simple perte de chance de percevoir des revenus locatifs dès lors que les locaux étaient effectivement sous-loués à la société AKOR Alternance par la RIVP lorsqu'une fuite importante est survenue en mars 2017 « dans les salles de classes les rendant inutilisables » et donc impropres à toute sous-location (pièce n° 17 produite en demande, attestation du 28 janvier 2020 du gérant de la société AKOR Alternance ; ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 15-23.101). Le gérant de la société AKOR Alternance précise dans la même attestation avoir indiqué à la RIVP vouloir relouer les locaux dès la fin des travaux, en janvier 2020, « afin de réintégrer les lieux ». Par ailleurs, si la convention de sous-location signée entre la RIVP et la société AKOR Conseil mentionne une sous-location consentie et acceptée à compter du 26 octobre 2015 jusqu'au 31 décembre 2015 (pièce n° 15 produite en demande), la poursuite de cette sous-location au-delà du 31 décembre 2015 est attestée par : - la production de factures de location de salles de conférences adressée par la RIVP à la société AKOR CONSEIL pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2016, accompagnées d'une attestation du comptable de la RIVP en date du 11 décembre 2019 attestant que la société AKOR a effectué le paiement des 12 factures pour l'année 2016 (pièces n° 16 produites en demande), - l'attestation précitée du gérant de la société AKOR ALTERNANCE du 28 janvier 2020 (pièce n° 17 produite en demande), qui précise notamment : * avoir demandé à la RVIP de continuer à sous-louer les locaux à l'adresse du [Adresse 6] à compter du 1er janvier 2017, * que sa reprise de lieux a été perturbée, dès l'année 2017, par un premier dégât des eaux survenu en décembre 2016, dont les travaux ont été réalisés par le propriétaire, puis que les salles de classes ont été rendues inutilisables à la suite de la survenance d'une importante fuite au mois de mars 2017, de sorte que la RIVP n'a plus procédé en 2017 à aucune facturation. Par ailleurs, si le contrat de sous-location consenti le 9 novembre 2006 (à compter du 1er janvier 2007) par la S.A.S. FONCIERE NATIONALE, aux droits de laquelle est ensuite venue la société EUROBAIL, à la S.A. RIVP mentionne une interdiction de toute sous-location, totale ou partielle, à titre onéreux ou à titre gratuit, des locaux loués (pièce n° 1, page 10, produite en demande), le renouvellement de bail de sous-location conclu entre la S.A. EUROBAIL et la RIVP, du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2024 « dans les conditions déterminées ci-après » (pièce n° 2 produite en demande, page 1), qui ne fait nullement référence à une reprise des termes et conditions initiales du contrat de sous-location du 9 novembre 2006, ne mentionne plus cette interdiction. Au surplus, la S.A. RIVP a produit en cours délibéré, comme elle y a été autorisée par le président dans le respect du principe de la contradiction, une attestation parfaitement explicite à cet égard de la S.A. EUROBAIL en date du 22 avril 2026 qui confirme avoir « autorisé la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] à sous-louer temporairement à la société TALIS [Localité 1] (anciennement dénommée AKOR) » […] « deux salles de réunion dépendant des locaux dont la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] est locataire, au sein de l'immeuble situé à [Localité 4], [Adresse 6], pour la période courant du 31 décembre 2015 au 1er juillet 2022 ». Le préjudice immatériel de la S.A. RIVP au titre des premiers sinistres sera donc justement évalué « sur la base des loyers actualisés, depuis mars 2017 jusqu'à la réalisation des travaux de réfection des désordres » (rapport, page 48), soit à hauteur de la somme de 4.000,00 € HT (pièce n° 16 produite en demande, « TVA non applicable », article 261 D, 2° du code général des impôts) sur la période réclamée en demande, justifiée et acceptable de 25 mois, arrêtée au mois de décembre 2019 (rapport d'expertise, page 47, dire n° 4 du 20 février 2018 et dernières écritures en demande, page 18) comme suit : > 4.000 € x 25 mois = 100.000 €. 1-2-2 Sur le préjudice de perte de loyers découlant du nouveau sinistre survenu le 16 octobre 2020 (du 1er septembre 2021 au 1er juillet 2022): Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites qu'après que les travaux de nature à remédier aux premiers sinistres aient été réalisés à la fin de l'année 2019, la société AKOR ALTERNANCE devait reprendre ses formations en présentiel à compter du septembre 2021, après la levée des restrictions sanitaires, ce dont elle atteste dans un courrier du 15 octobre 2021 (pièce n° 23 produite en demande). Toutefois, les locaux ont été de nouveau rendus inexploitables en raison de la survenance d'un nouveau sinistre « dégât des eaux » au mois d'octobre 2020, ayant fait l'objet du second rapport d'expertise de Monsieur [W] déposé le 13 juillet 2021, alors que la société AKOR Alternance devait pouvoir utiliser ces mêmes locaux à compter du mois de septembre 2021. Les locaux sont restés inexploitables, y compris après réalisation, au mois de mars 2021, des travaux de débouchage des réseaux, puis, après que le bac à graisse, complètement saturé, ait été vidé et nettoyé, dans le cadre d'une intervention qualifiée par l'expert judiciaire de « très complète, avec des outils performants » (rapport du 13 juillet 2021, page 31), jusqu'à la fin de l'année 2021, en tenant compte du temps de séchage des supports humides affectés par les désordres d'infiltration puis du temps de réalisation des travaux de remise en état des locaux par la S.A. RIVP, qui ne justifie par aucun élément technique de preuve avoir dû attendre au-delà de la fin de l'année 2021 pour pouvoir procéder auxdits travaux. La société demanderesse se contente de produire à cet égard un procès-verbal de constat d'huissier du 25 juillet 2022, établissant que des « travaux de rénovation du sous-sol » semblaient « avoir été réalisés » (pièce n° 24 produite en demande, page 2), sans que la date exacte de réalisation desdits travaux puisse être déterminée. La S.A. RIVP justifie donc d'un préjudice complémentaire de perte de loyers directement en lien avec ces nouveaux désordres imputables à la canalisation des eaux usées bouchée de la boulangerie, subi du 1er septembre 2021 au 31 décembre 2021, soit sur une période de quatre mois, de sorte que sa demande indemnitaire additionnelle est justifiée à hauteur de la seule somme de 16.000,00 €. Sur ce ; Au regard des éléments précités, il convient de : - condamner la société CDH à payer à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 100.000,00 € au titre de son préjudice de perte de loyers subi de janvier 2017 jusqu'au 31 décembre 2019, - condamner in solidum la société MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, en qualité d'assureur de la société SAINT ANTOINE, et la société CDH à payer à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme 16.000,00 € au titre de son préjudice de perte de loyers subi de septembre 2021 à décembre 2021. La S.A. RIVP sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice de perte de loyers du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2022. Par ailleurs, la créance de la S.A. RIVP au passif de la liquidation judiciaire société S.A.S. SAINT ANTOINE doit être fixée à hauteur de la somme globale de 121.000,00 €, détaillée comme suit : - 100.000 € au titre du préjudice de perte de loyers subi par la S.A. RIVP de janvier 2017 jusqu'au 31 décembre 2019, - 16.000,00 € au titre du préjudice de perte de loyers subi par la S.A. RIVP de septembre 2021 à décembre 2021, - 5.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 1-3 Sur la garantie des assureurs : 1-3-1 Sur la garantie de la MAPA, recherchée en qualité d'assureur de la société S.A.S. SAINT ANTOINE : La MAPA Mutuelle d'Asssurance, ne conteste pas le principe de la mobilisation de sa garantie. Elle sera donc condamnée à garantir son assuré, la S.A.S. SAINT ANTOINE, représentée par son mandataire liquidateur, la SELAFA MJA, en la personne de Maître [Q] [S], au titre de la créance fixée au passif de sa liquidation judiciaire dans le cadre du présent jugement à hauteur de la somme globale de 121.000,00 € (ex. : Cour d'appel de Colmar, Première chambre civile, section A, 22 avril 2015, n° 14/01851). Décision du 25 Juin 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 20/08306 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVUN 1-3-2 Sur la garantie de la MATMUT/SA. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, recherchée en qualité d'assureur de la société CDH : La procédure ayant abouti à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris (Pôle 4 - Chambre 8) le 22 janvier 2025 a été engagée par la S.A.R.L. CDH à l'encontre de la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISES, en garantie d'une indemnité provisionnelle à laquelle elle avait été condamnée in solidum avec son locataire par le juge des référés au titre des travaux de remise en état des locaux de la société EUROBAIL et de frais d'investigation exposés en cours d'expertise (pièce n° 19 produite par la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISES, page 5), tandis que la présente instance au fond porte sur une demande d'indemnisation formée par la S.A. RIVP, sous-locataire de la société EUROBAIL, en indemnisation de son préjudice immatériel de perte de revenus locatifs consécutif aux infiltrations subies dans les locaux sous-loués à la société EUROBAIL (non partie à la présente procédure). Faute d'identité d'objet et de partie, la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE ne saurait valablement se prévaloir au cas d'espèce de l'autorité de la chose jugée du jugement du tribunal de commerce de [Localité 1] en date du 13 février 2023 confirmée par l'arrêt précité du 22 janvier 2025. S'agissant de l'absence de garantie pour les dommages consécutifs à des fuites d'eau causés par des « évacuations enterrées » (article 31 des conditions générales, « dégât des eaux, dommages dus au gel et au dégel », page 24), le tribunal relève que : - la société RDH ne sollicite pas la mobilisation de la garantie « dégât des eaux » du contrat d'assurance « multi garanties » souscrit à effet du 27 octobre 2003 auprès de la MATMUT, mais celle de la garantie « responsabilité civile » (articles 32 à 37 des conditions générales, pages 25 à 30) qui ne comporte aucune exclusion de garantie pour les dommages provenant de canalisations enterrées, - au cas d'espèce, la responsabilité civile de la société RDH est engagée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, de sorte que ladite garantie, mentionnée à l'article 32 des conditions générales (page 25) a vocation à s'appliquer, pour les conséquences pécuniaires des responsabilités civiles qu'elle peut encourir à raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers lorsque ces dommages ont pour origine les biens ou activités désignés aux conditions particulières (lieu du risque : [Adresse 9] »). S'agissant de l'exclusion de garantie invoquée par l'assureur pour les « dommages provenant d'un défaut de réparation, d'entretien ou de précautions indispensables de la part de l'assuré (tant avant qu'après sinistre s'il n'y a pas remédié dans un délai de 30 jours à compter de celui où il en a eu connaissance, sauf cas de force majeure) ainsi que de l'usure signalée à l'assuré ou connue de lui depuis 15 jours au moins concernant les conduites, tuyaux ou appareils » (pièce n° 2 produite par l'assureur, conditions générales, page 24), outre que cette clause d'exclusion concerne exclusivement la garantie « dégât des eaux, dommages dus au gel et au dégel » (article 31), le tribunal relève que : - dès lors qu'un assureur se prévaut d'une clause d'exclusion de garantie, il appartient au tribunal de vérifier les conditions d'application de l'article L. 113-1 du code des assurances, donc de s'assurer que la clause d'exclusion de garantie invoquée par l'assureur est bien formelle et limitée (ex. : Civ. 3ème, 28 octobre 2003, n° 01-13.490), - au cas d'espèce, la clause d'exclusion de garantie invoquée n'est pas formelle et limitée, au sens des dispositions de l'article L. 113-1 du code des assurances, en ce qu'elles ne se réfèrent pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées de nature à permettre à l'assuré de savoir, avec certitude, dans quels cas et à quelles conditions il n'est pas garanti, de sorte qu'elles ne peuvent recevoir application en raison de leur imprécision (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 2, Chambre 1, 25 janvier 2017, n° RG 14/00382 ; Civ. 3ème, 26 septembre 2012, n° 11-19.117, publié au bulletin ; Civ. 2ème, 12 décembre 2013, n° 12-25.777, 15 janvier 2015, n° 13-19.405, Civ. 3ème, 12 novembre 2020, n° 19-17.954, 9 avril 2013, n° 11-18.212, etc.), - au surplus, le défaut d'entretien, à le supposer caractérisé, ne suffit pas, à lui-seul, à établir l'absence d'aléa inhérent au contrat d'assurance (ex. : Civ. 2ème, 24 mars 2016, n° 15-16.765, premier moyen). S'agissant de la faute intentionnelle alléguée par l'assureur, il n'est pas justifié en l'espèce de l'existence d'une telle faute de l'assuré, au sens de l'article L. 113-1 du code des assurances, de nature à faire perdre au contrat d'assurance son caractère aléatoire, ayant eu pour effet de rendre inéluctable la réalisation du dommage. En effet, au cas d'espèce, si l'absence d'entretien de la canalisation litigieuse par la société SAINT ANTOINE est bien pour partie à l'origine des désordres d'infiltration faisant l'objet du présent litige et s'il est acquis, s'agissant des nouvelles infiltrations survenues au mois d'octobre 2020, que le responsable de la boulangerie a expliqué à l'expert avoir enlevé le bouchon de fermeture de la canalisation, pour éviter que l'eau s'écoule dans la boulangerie, il n'en demeure pas moins que : - le locataire n'est pas un professionnel de la construction, - après avoir eu explicitement connaissance de la cause des désordres provenant pour partie de son fait, la société SAINT ANTOINE a cessé provisoirement d'utiliser le local cuisine dans la cour puis a fait déboucher rapidement par un professionnel les réseaux et a fait procéder au nettoyage du bac à graisse dans le cadre d'une intervention qualifiée par l'expert judiciaire de « très complète, avec des outils performants », les réseaux des eaux usées de la boulangerie ayant ensuite fonctionné « normalement, après plusieurs essais » (rapport d'expertise judiciaire déposé le 13 juillet 2021, page 31). La preuve n'est donc rapportée de la volonté de l'assuré de créer le dommage tel qu'il est survenu (défaut délibéré d'entretien ayant eu pour effet de retirer au contrat son caractère aléatoire ou prise de risque ayant faussé l'élément aléatoire attaché à la couverture du risque), de sorte que l'assureur ne caractérise pas, en l'espèce, de faute intentionnelle au sens des dispositions de l'article L. 113-1 du code des assurances. La garantie de la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISES, venant aux droits de la MATMUT, a donc parfaitement vocation à être mobilisée, de sorte que cet assureur sera condamné à garantir intégralement son assuré, la société CDH, de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais des expertises judiciaires, et les frais irrépétibles. Décision du 25 Juin 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 20/08306 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVUN 1-4 Sur les recours en garantie : Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil s'agissant des locateurs d'ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou des articles 1231 et suivants du code civil s'ils sont contractuellement liés. Par ailleurs, un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l'entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s'il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d'eux (sans solidarité). Aux termes de l'article 6 alinéa 2 « Charges et prestations » du bail commercial conclu entre la société CDH et la société SAINT ANTOINE, le « PRENEUR devra supporter intégralement, exception faite des grosses réparations visées à l'article 606 du Code Civil, les charges et prestations, et toutes dépenses d'exploitation, de réparation et d'entretien, de remplacement afférentes aux Locaux et aux équipements de toute nature tant dans les Locaux que dans les PARTIES communes de l'immeuble, au prorata des millièmes de copropriété, ainsi que les honoraires de gestion et de syndic afférents aux Locaux ». L'article 8.1 alinéa 2 dudit bail stipule par ailleurs que le « PRENEUR prendra en charge, dans la limite des 1000ème de copropriété, toutes les réparations d'entretien et de gros entretien, ainsi que les réparations locatives, que ces réparations portent sur les PARTIES privatives ou sur les PARTIES communes à l'ensemble des occupants de l'immeuble considéré dans la limite des millièmes de copropriété ». En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure ainsi que des pièces produites, et notamment des deux rapports d'expertise judiciaire de Monsieur [R] [W] déposés le 16 décembre 2019 puis le 13 juillet 2021 (pièces n° 12 et 22 produites en demande), que les désordres d'infiltration faisant l'objet du présent litige ont pour origine : * la vétusté d'une canalisation d'évacuation des eaux usées de la boulangerie dont le siphon de sol, d'aspect « assez ancien » (rapport du 16 décembre 2019, page 52) et présentant un défaut d'étanchéité (rapport du 16 décembre 2019, page 33) s'est cassé, traduisant un manquement du propriétaire bailleur à ses obligations de délivrance d'un local conforme à la destination prévue au bail, en application de l'article 1719 du code civil, en l'absence de mise en œuvre des travaux excédant le simple entretien à la charge du locataire mais relevant des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, ces manquements étant de nature à engager la responsabilité contractuelle du bailleur à l'égard du locataire, la société SAINT ANTOINE, assurée par la MAPA, la boulangerie ne pouvant plus « fonctionner normalement » (rapport déposé le 16 décembre 2019, page 45), * mais également, dans une moindre mesure : - un défaut d'entretien fautif imputable au locataire, la société SAINT ANTOINE, avec présence de dépôts solides à 0,25 ml de l'entrée du siphon et de 9,90 ml au niveau du regard obstrué du couloir (rapport d'expertise judiciaire du 16 décembre 2019, pages 33 et 34), la canalisation étant « très obstruée entre le regard existant dans le couloir et le siphon de sol cassé » (rapport précité, page 39) ; l'expert précise néanmoins en page 52 dudit rapport que « c'est le fait que ce siphon au sol était cassé que les eaux s'évacuaient directement dans le sol » ajoutant que la « cause essentielle des désordres est bien ce siphon de sol cassé, et non la canalisation en partie obstruée par des dépôts » ; - puis, s'agissant des nouvelles infiltrations survenues à compter du 16 octobre 2020 (rapport d'expertise judiciaire du 13 juillet 2021, pages 26 et 28), un défaut d'entretien fautif (conjugué avec une contre-pente sur le réseau) de la canalisation des eaux usées de la boulangerie, bouchée entre le tampon existant dans le WC et le bac à graisses, également imputable au locataire, la société SAINT ANTOINE, ayant enlevé le bouchon de fermeture du tampon de la canalisation pour que les eaux usées s'écoulent dans la terre, et non dans la boulangerie (manque d'entretien « manifeste » des réseaux d'eaux usées de la boulangerie, ainsi que de son bac à graisses, non vidé, curé ni nettoyé, avec des dépôts solides qui ont, à la longue, bouché la canalisation à cet endroit, conduisant à son obstruction totale sur ce tronçon, par « les différents dépôts de farine, graisses, etc. ») S'agissant des rapports entre co-obligés, à l'examen des rapports d'expertise judiciaire ainsi que des pièces versées aux débats, et compte tenu du manquement à l'obligation de délivrance conforme ainsi que des défauts de réparation et/ou d'entretien fautifs précédemment caractérisés, respectivement imputables à la société CDH, propriétaire bailleur, et à la société SAINT ANTOINE, locataire, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit : - pour la société CDH, assurée par la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, venant aux droits de la MATMUT: 70 %,- pour la société SAINT ANTOINE, assurée par la MAPA, Mutuelle d'Assurance : 30 %. Compte tenu de ces éléments, la MAPA, Mutuelle d'Assurance, en qualité d'assureur de la société SAINT ANTOINE, sera condamnée à garantir la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, venant aux droits de la MATMUT, en qualité d'assureur de la société CDH, des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais des expertises judiciaires, et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé. La S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, venant aux droits de la MATMUT, en qualité d'assureur de la société CDH, sera déboutée du surplus, non justifié, de son recours en garantie. II - Sur la demande reconventionnelle en remboursement d'une facture acquittée de la société BCP au titre de travaux réalisés dans la boulangerie formée par la société RDH à l'encontre de la MAPA (23.636,28 €) : Les travaux de réfection d'une canalisation des eaux usées fuyardes relèvent des travaux à la charge du propriétaire (ex. : Cour d'appel de Versailles, 12ème chambre, section 1, 24 septembre 2009, n° 08/05632), comme étant inclus dans la catégorie des grosses réparations de l'article 606 du code civil, a fortiori en présence d'un défaut de conception tenant à la présence d'une contre-pente (ex. : Cour d'appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 13 avril 2017, n° 15/01351). Ces travaux de réfection d'une canalisation encastrée, qui ont trait au gros-œuvre et touchent à la solidité ou à la structure même du système de canalisation privatif du local (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 5, Chambre 3, 21 décembre 2023, n° 21/10293), sont à la charge du propriétaire bailleur (ex. : Civ. 3ème, 2 juin 2010, n° 09-13.749), outre le fait que des travaux d'une telle importance ne peuvent s'expliquer que par la non-conformité ou la vétusté de ladite canalisation (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 3, 21 mai 2014, n° 11/19300). Au cas d'espèce, l'expert judiciaire souligne dans son rapport du 16 décembre 2019 l'urgence de procéder rapidement aux travaux de réparation des canalisations défectueuses de la boulangerie, à l'origine d'infiltrations risquant de provoquer des dégâts sur l'immeuble (rapport, page 35), les écoulements des eaux provoquant déjà « un ravinement de la terre sous les fondations » (rapport, page 37), avec un « affaissement au niveau de la trappe de visite situé dans les WC de la boulangerie » et des « fissures importantes sur les murs qui indiquent clairement un affaissement du sol sous leurs assises » , dû « au ravinement du sol provoqué par les infiltrations d'eaux depuis le siphon de sol cassé dans le couloir » (rapport, page 41). Aucun élément ne permet d'établir que la cassure (ancienne) du siphon de la canalisation litigieuse aurait pour origine un quelconque défaut d'entretien imputable au locataire, les opérations d'expertise n'ayant nullement permis d'étayer une telle hypothèse, nonobstant les manquements commis par le locataire à son obligation d'entretien (dépôts, bouchon de fermeture du tampon enlevé provoquant un écoulement de l'eau dans la terre, bac à graisse, etc.) pour partie à l'origine des désordres d'infiltration faisant l'objet du présent litige, plus particulièrement à compter du mois d'octobre 2020, après réparation, en novembre 2019 (pièce n° 9 produite par la société CDH, facture de solde du 30 novembre 2019 n° F-2019-1656 de la société BCP) de la cassure du siphon de la canalisation litigieuse. Au surplus, il est constant que les dégâts causés par la vétusté sont à la charge du propriétaire bailleur, sauf convention contraire particulière, inexistante en l'espèce, tandis qu'il n'est pas démontré qu'un défaut d'entretien ou un usage anormal de la chose par le locataire serait, au cas d'espèce, à l'origine des dégradations ayant motivé la réparation (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4ème chambre C, 10 mai 2007, n° 98/05079). Au regard de l'ensemble de ces éléments, la S.A.R.L. CDH devra être intégralement déboutée de sa demande reconventionnelle de condamnation de la société MAPA, Mutuelle d'Assurance, recherchée en qualité d'assureur de la société SAINT ANTOINE, à lui payer la somme de 23.636,28 € au titre des travaux réalisés dans la boulangerie, conformément aux factures acquittées de la société BCP. III - Sur les autres demandes : S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. La société MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, en qualité d'assureur de la société SAINT ANTOINE, la société CDH et la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, venant aux droits de la MATMUT, en qualité d'assureur de la société CDH, qui succombent à l'instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais des deux expertises judiciaires de Monsieur [R] [W]. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Catherine HENNEQUIN, avocat. Par ailleurs, la société MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, en qualité d'assureur de la société SAINT ANTOINE, et la société CDH seront condamnées in solidum à payer à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme justifiée et acceptable de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Déclare la société CDH et la société SAINT ANTOINE responsables des désordres d'infiltration subis par la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) dans les locaux sous-loués et situés au [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 4], sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, Condamne la société CDH à payer à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 100.000,00 € au titre de son préjudice de perte de loyers subi de janvier 2017 jusqu'au 31 décembre 2019, Condamne in solidum la société MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, en qualité d'assureur de la société SAINT ANTOINE, et la société CDH à payer à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme 16.000,00 € au titre de son préjudice de perte de loyers subi de septembre 2021 à décembre 2021. Déboute la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre de son préjudice de perte de loyers subi du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2022, Fixe la créance de la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) au passif de la liquidation judiciaire société S.A.S. SAINT ANTOINE doit être fixée à hauteur de la somme globale de 121.000,00 €, détaillée comme suit : - 100.000 € au titre du préjudice de perte de loyers subi par la S.A. RIVP de janvier 2017 jusqu'au 31 décembre 2019, - 16.000,00 € au titre du préjudice de perte de loyers subi par la S.A. RIVP de septembre 2021 à décembre 2021, - 5.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société MAPA, MUTUELLE D'ASSURANCE, à garantir son assurée, la S.A.S. SAINT ANTOINE, représentée par son mandataire liquidateur, la SELAFA MJA, en la personne de Maître [Q] [S], mandataire judiciaire, au titre de la créance fixée au passif de sa liquidation judiciaire dans le cadre du présent jugement à hauteur de la somme globale de 121.000,00 €, Condamne la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISES, venant aux droits de la MATMUT, à garantir intégralement son assuré, la société CDH, de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais des expertises judiciaires, et les frais irrépétibles, Fixe le partage de responsabilité entre co-obligés de la manière suivante : - pour la société CDH, assurée par la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, venant aux droits de la MATMUT: 70 %, - pour la société SAINT ANTOINE, assurée par la MAPA, Mutuelle d'Assurance : 30 %, Par conséquent, Condamne la société MAPA, Mutuelle d'Assurance, en qualité d'assureur de la société SAINT ANTOINE, à garantir la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, venant aux droits de la MATMUT, en qualité d'assureur de la société CDH, des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais des expertises judiciaires, et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé, Déboute la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, venant aux droits de la MATMUT, en qualité d'assureur de la société CDH, du surplus de son recours en garantie, Déboute la société CDH de l'intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de la société MAPA, Mutuelle d'Assurance, en qualité d'assureur de la société SAINT ANTOINE, à lui payer la somme de 23.636,28 € au titre des travaux réalisés dans la boulangerie, conformément aux factures acquittées de la société BCP, Condamne in solidum la société MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, en qualité d'assureur de la société SAINT ANTOINE, la société CDH et la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, venant aux droits de la MATMUT, en qualité d'assureur de la société CDH, aux entiers dépens, comprenant les frais des deux expertises judiciaires confiées à Monsieur [R] [W], Accorde à Maître Catherine HENNEQUIN, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne in solidum la société MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, en qualité d'assureur de la société SAINT ANTOINE, et la société CDH à payer à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. Fait et jugé à Paris le 25 Juin 2026 La Greffière, Le Président,