Cour d'appel de Douai, 24 novembre 2022, 21/03707

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT

DU 24/11/2022 **** N° de MINUTE : 22/1007 N° RG 21/03707 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TXGA Jugement (N° 19-000468) rendu le 10 Février 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Saint Omer APPELANTE Madame [B], [R] [K] née le 27 Février 1942 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Romain Bodelle, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué INTIMÉES Madame [W] [N] [T] née le 24 Janvier 1968 à [Localité 7] de nationalité Camerounaise [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 5] Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 21 septembre 2021 à étude Société Square Habitat Nord de France, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 20 septembre 2022 tenue par Emmanuelle Boutie magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutie, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2022 après prorogation du délibéré en date du 17 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2022 **** Suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2016 à effet du 19 novembre 2016, Mme [B] [K] a donné à bail à Mme [W] [N] [T] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer principal de 600 euros. Un dépôt de garantie de 600 euros a été versé entre les mains de la société Carrez Immobilier, mandataire du bailleur lors de la conclusion du contrat de location. Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au contrat et une sommation d'avoir à justifier de l'occupation d'un logement ont été délivrés le 30 juillet 2019 pour un montant de 2 638 euros. Par assignation du 7 octobre 2019, Mme [B] [K] (le bailleur) a fait citer Mme [W] [N] [T] (la locataire) aux fins de voir, avec exécution provisoire, ordonner à la locataire de laisser libre accès à l'appartement à la bailleresse ou toute entreprise mandatée par elle afin de pouvoir dresser la liste des travaux à effectuer et réaliser les travaux préconisés, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision en cas de refus, constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, ordonner l'expulsion de Mme [W] [N] [T] et de tous biens et autres occupants qui ne quitteraient pas les lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique, ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur, assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 200 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés, condamner Mme [W] [N] [T] au paiement de la somme de 2 638 euros au titre des loyers échus, la condamner au paiement de la somme de 600 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation en cas de non libération des lieux, ces sommes portant intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, avec capitalisation, la condamner au paiement de la somme de 1000 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile. Une tentative de conciliation a échoué, Mme [W] [N] [T] ne s'y étant pas présentée. Par acte d'huissier en date du 28 juillet 2020, Mme [B] [K] a fait assigner en intervention forcée la SASU Square Habitat Nord de France venant aux droits de la société Carrez Immobilier afin d'obtenir la jonction des deux affaires et, avec exécution provisoire, la condamnation solidaire de Mme [W] [N] [T] et ladite société Square Habitat Nord de France au paiement de la somme de 9 811,57 euros au titre de l'arriéré de loyer et des dégradations commises ainsi que la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les deux affaires répertoriées respectivement sous les numéros 11.19-468 et 11.20-29 ont été jointes par mention au dossier dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice Suivant jugement réputé contradictoire en date du 10 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint Omer a : - constaté le désistement de Mme [K] [B] en ce qu'il concerne sa demande de résiliation du bail et l'expulsion de Mme [W] [N] [T], - condamné Mme [W] [N] [T] à verser à Mme [K] [B] la somme de 2 638 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2019, - débouté Mme [K] [B] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la Sasu Square Habitat Nord De France, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, - condamné Mme [W] [N] [T] à payer à Mme [K] [B] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - laissé à la charge de la Sasu Square Habitat Nord De France la charge de ses frais irrépétibles, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, - condamné Mme [W] [N] [T] aux entiers dépens frais énumérés à l'article 695 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. Mme [K] [B] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 6 juillet 2021, intimant Mme [W] [N] et la Sasu Square Habitat Nord De France et critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. La Sasu Square Habitat Nord De France a constitué avocat en date du 1er octobre 2021. Par ses dernières conclusions en date du 26 juillet 2021, Mme [K] [B] demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par juge des contentieux de la protection de Saint-Omer en ce qu'il a considéré que le contradictoire n'avait pas été respecté de sorte que la juridiction n'était liée que par l'assignation du 7 octobre 2019, fixé la dette de Mme [N] à la somme de 2 638 euros, débouté Mme [K] [B] de ses demandes à l'encontre de la Sasu Square Habitat Nord De France, Et, statuant de nouveau, Mme [K] sollicite de la cour de dire que la Sasu Square Habitat Nord De France a fait preuve d'une légèreté blâmable dans le choix de la locataire, En conséquence : - condamner solidairement Mme [W] [N] [T] et la Sasu Square Habitat Nord De France paiement de la somme de 8 811, 57 euros au titre de l'arriéré de loyer et des dégradations commises par la locataire, 4 165 euros au titre des dégradations locatives, 1000 euros à titre de préjudice moral en raison du temps personnel consacré pour nettoyer l'immeuble, - prononcer la résolution du contrat de mandat signé le 6 janvier 2009, - condamner la Sasu Square Habitat Nord De France au remboursement de l'ensemble des frais de gestion facturés, - condamner la Sasu Square Habitat Nord De France au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de préjudice moral, En tout état de cause : - condamner solidairement Mme [W] [N] [T] et la Sasu Square Habitat Nord De France aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'état des lieux outre la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions en date du 26 octobre 2021, la Sasu Square Habitat Nord De France demande à la cour de : - déclarer l'appel incident de la société Sasu Square Habitat Nord De France recevable et bien-fondé, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Omer en ce qu'il a débouté la société Sasu Square Habitat Nord De France de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le confirmer pour le surplus, En conséquence, Statuant à nouveau : - débouter purement et simplement Mme [K] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Mme [K] [B] à verser à la société Sasu Square Habitat Nord De France une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [K] [B] aux entiers frais et dépens, Y ajoutant, - condamner Mme [K] [B] à verser à la Sasu Square Habitat Nord De France une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été signifiées à Mme [W] [N] [T] par acte d'huissier de justice en date du 21 septembre 2021. Celle-ci n'a pas constitué avocat devant la cour. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure

MOTIFS

: S dégradations locatives Aux termes des dispositions de l'article 68 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont formées à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En appel, elles le sont par voie d'assignation. Mme [N] [T] n'ayant été ni présente ni représentée lors de l'audience du 17 décembre 2020 devant le premier juge, à l'issue de laquelle l'affaire a été mise en délibéré, et la demande de Mme [K] au titre des dégradations locatives n'ayant pas été faite par acte d'huissier, il convient, par réformation du jugement entrepris, de déclarer les demandes de Mme [K] au titre des dégradations locatives irrecevables. Sur la dette locative Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, alors que la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante ont été signifiées à Mme [N] par acte d'huissier de justice en date du 21 septembre 2021, il résulte du décompte produit aux débats que la locataire était redevable de la somme de 7 011,57 euros au titre des loyers impayés au 31 mars 2020. Mme [K] sollicite en outre la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1 800 euros correspondant au paiement de trois mois de préavis postérieurement à la date de la reprise de l'immeuble soit le 31 mars 2020. Cependant, à la date de la libération des lieux, la bailleresse avait délivré commandement visant la clause résolutoire et exercé une action en justice aux fins d'obtenir la constatation de la résiliation du bail et la libération des lieux par sa locataire. Elle ne peut donc faire grief à cette dernière de ne pas avoir respecté un délai de préavis de trois mois. La demande de Mme [K] de ce chef ne peut être que rejetée. Dès lors, Mme [N] sera condamnée, par réformation du jugement entrepris, à payer à Mme [K] la somme de 7 011,57 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2020 avec intérêts courant au taux légal sur la somme de 2 638 euros à compter du 30 juillet 2019 et avec intérêts courant au taux légal sur le surplus à compter du 21 septembre 2021, date de la signification des conclusions de l'appelante. Sur les demandes formées à l'encontre de la Sasu Square Habitat Nord de France Aux termes des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution s'il ne justifie pas que l'inexécution a été empêchée par la force majeure. Suivant contrat de mandat en date du 6 janvier 2009, Mme [K] a confié la gestion de l'immeuble loué à la SARL Carrez immobilier Audomarois aux fins notamment de 'rechercher des locataires, louer et relouer le bien après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des bien, renouveler les baux, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos'. L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur préalablement à l'établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Enfin, il résulte du décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution que peuvent être exigées: B - Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants: 1 - Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges. Mme [K] fait valoir que si l'agence immobilière a procédé à une vérification de la solvabilité de Mme [N], aucune demande n'a été réalisée concernant le précédent logement de la locataire alors même que celle-ci a fait l'objet d'un jugement d'expulsion, l'agent immobilier ayant manqué à son obligation de conseil. Elle soutient en outre que la négligence de l'agent immobilier s'est poursuivie pendant l'exécution du contrat de mandat, la locataire étant en situation d'impayé depuis la prise du bail et de manière plus importante depuis le mois de décembre 2017. L'agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelque soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'agent immobilier a sollicité les pièces suivantes au titre de la vérification de la solvabilité de Mme [N] : - contrat de travail et grille indiciaire des infirmiers, - avis d'imposition de l'année 2016, - bulletins de paie des mois d'août, septembre et octobre 2016, - l'attestation de la CAF au 30 octobre 2016. Si Mme [K] soutient qu'il appartenait à l'agent immobilier a manqué à son obligation de diligence et n'a pas pris les précautions suffisantes pour vérifier la solvabilité de la candidate à la location en ne réclamant pas la communication de justificatifs au titre de l'ancien logement de Mme [N] alors que celle-ci a fait l'objet d'un jugement d'expulsion en date du 14 janvier 2016, la cour relève, à l'instar du premier juge, que la communication de ces pièces ne constitue qu'une simple possibilité mais non une obligation mise à la charge du mandataire qui n'est soumis qu'à une obligation de moyens qui ne revêt pas les caractéristiques d'une garantie contre les risques d'insolvabilité du locataire. Ainsi, Mme [K] ne rapporte pas la preuve d'une légèreté blâmable de l'agent immobilier dans l'exécution du contrat de mandat, les pièces communiquées par la candidate à la location apparaissant suffisantes pour vérifier sa solvabilité dans le cadre de la conclusion du bail. Enfin, la cour relève qu'en tout état de cause, le préjudice né d'un tel manquement ne saurait s'analyser qu'en une perte de chance de ne pas contracter le contrat de bail litigieux. La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté Mme [K] de sa demande à ce titre. Par ailleurs, Mme [K] fait valoir que l'agent immobilier a fait preuve de négligence dans la gestion des impayés de loyer et sollicite la résolution du contrat de mandat. Alors qu'il résulte du décompte détaillé produit aux débats que la locataire a effectué des versements afin de régler le loyer jusqu'au mois d'avril 2019, qu'une mise en demeure a été adressée à la locataire par courrier en date du 6 juin 2019, un commandement de payer ayant été délivré par acte d'huissier de justice en date du 30 juillet 2019, rappelant que le montant du loyer restant à sa charge s'élève à 205 euros, Mme [K] ne rapporte pas la preuve d'une négligence fautive de l'agence immobilière dans l'exécution du mandat, des échanges étant par ailleurs intervenus entre l'agence immobilière et la locataire en février et mars 2018 quant au montant du loyer restant à charge et sa date d'exigibilité. Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme [K] à l'encontre de la SASU Square Habitat Hauts de France. Sur les autres demandes Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Mme [K], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à la Sasu Square Habitat hauts de France la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Mme [W] [N] [T] à payer à Mme [B] [K] la somme de 2 638 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2019 et débouté Mme [B] [K] de sa demande au titre des dégradations locatives, Statuant à nouveau sur ces deux points, Condamne Mme [W] [N] [T] à payer à Mme [B] [K] la somme de 7 011,57 euros suivant compte arrêté au 31 mars 2020 au titre des sommes dues avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2019 sur la somme de 2 638 euros et intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2021 sur le surplus, Déclare les demandes formées par Mme [B] [K] au titre des dégradations locatives irrecevables, Condamne Mme [B] [K] à payer la somme de 1 000 euros à la Sasu Square Habitat Hauts de France en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne Mme [B] [K] aux entiers dépens d'appel. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis