Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 22 février 2024, 20/11668

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7

ARRÊT

AU FOND DU 22 FEVRIER 2024 N° 2024/ 102 Rôle N° RG 20/11668 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGSGZ S.C.I. DU PAYS D'AIX C/ Syndic. de copro. SAINTE-ANNE PRINCIPAL S.A.R.L. MD CONSEIL IMMO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Stéphane GALLO Me Nicolas MERGER Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 20 Octobre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/04368. APPELANTE S.C.I. DU PAYS D'AIX, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laura TAFANI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES Syndic. de copro. SAINTE-ANNE PRINCIPAL Représenté par son Syndic en exercice la Société MD CONSEIL IMMO exerçant sous l'enseigne 'ORPI AGENCE DES OLIVIERS', SARL inscrite au RCS AIX-EN-PROVENCE sous le n°529 755 498, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité., demeurant [Adresse 6] représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE S.A.R.L. MD CONSEIL IMMO Venant aux droits de la Société LDIC LEGAY DRUELLE IMMOBILIER CONSEIL., demeurant [Adresse 3] représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Selon acte notarié du 26 septembre 2003, la SCI DU PAYS D'AIX a acquis les lots n°56 et 211, soit une cave en sous-sol portant le numéro 2 du plan des caves et un appartement au 3è étage, situés dans le bâtiment AI, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 7], à [Localité 5]. Selon acte notarié du 27 novembre 2015, la même société civile immobilière a acquis un garage constituant le lot n°194 situé dans le bâtiment annexe IV, portant le n°12, situé [Adresse 4], à [Localité 5]. Par acte du 27 août 2018, la SCI DU PAYS D'AIX a fait citer le syndicat des copropriétaires SAINTE-ANNE PRINCIPAL DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DRUELLE D'OXFORD, en la personne de son syndic en exercice la société LDIC LEGAY d'[Localité 5], et la SARL LDIC LEGAY DRUELLE aux fins de voir obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2018 et subsidiairement l'annulation des résolutions n°20, 23 et 24, et en tout état de cause, dire et juger que l'édification des barrières destinées à privatiser des parties communes sans autorisation d'aucune AG de l'ensemble de la copropriété constitue une situation illégale au regard du règlement de copropriété, condamner le syndicat des copropriétaires à supprimer l'ensemble des installations réalisées sur les parties communes sans autorisation, dire et juger que le coût de désinstallation et de remise en état des lieux ne saurait être supporté par d'autres copropriétaires que ceux du bâtiment B qui les ont votés illégalement et payés, dire et juger que le syndic engage sa responsabilité personnelle en n'engageant aucune action pour obtenir la suppression d'aménagements illégaux, condamner in solidum les défendeurs au paiement d'une indemnité de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour compenser notamment le préjudice que subit le requérant d'avoir à exercer une action en principe dévolue au syndic, faire application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ordonner l'exécution provisoire et les condamner au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procécure civile. Par jugement contradictoire du 20 octobre 2020, le tribunal judiciaire d'Aix en Provence a statué ainsi : - déboute la SCI DU PAYS D'AIX de l'ensemble de ses demandes, - déboute le syndicat des copropriétaires SAINTE-ANNE PRINCIPAL DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DRUELLE D'OXFORD et la SARL LDIC LEGAY DRUELLE de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ; - condamne la SCI DU PAYS D'AIX à payer au syndicat des copropriétaires SAINTE-ANNE PRINCIPAL DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DRUELLE D'OXFORD et à la SARL LDIC LEGAY DRUELLE la somme de 2000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la SCI DU PAYS D'AIX à supporter la charge des dépens, dont distraction au profit de Mâtre Nicolas MERGER, avocat ; - ordonne l'exécution provisoire. Le jugement susvisé retient, pour l'essentiel, que le groupe d'habitations SAINTE-ANNE est composé de deux immeubles A et B ; que le règlement de copropriété du 25 octobre 1957, modifié le 22 mai 2015, s'applique à ces deux bâtiments qui y sont clairement identifiés dans leur individualité ; que le règlement de copropriété identifie les parties communes générales et les parties communes de chaque corps de bâtiment ; qu'il prévoit l'organisation soit des assemblées générales d'un corps de bâtiment, soit pour les question concernant l'ensemble d'un ou des immeubles, des assemblées de tous les copropriétaires correspondants ; que le fait que le règlement de copropriété ne prévoit pas expressément l'existence d'un syndicat principal et de syndicats secondaires ne peut faire obstacle à une telle organisation ab initio par la voie de ce règlement compte tenu de l'existence des bâtiments distincts et d'une autonomie de gestion ; que les délais légaux sont expirés pour contester les décisions tendant à la création de syndicats secondaires et d'un syndicat général ; qu'il en va de même pour les délibérations tendant à la clôture du bâtiment B dont il n'est pas démontré l'illégalité, le requérant ne démontrant pas pouvoir agir dans les conditions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndic justifie du respect des dispositions de l'article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; que le recours en annulation suppose l'existence d'une décision au sens de la loi, ce qui suppose qu'un projet de résolution a été soumis au vote et que le projet ait donné lieu à un vote, ce qui écarte toute notion de décision implicite ou de principe ; que la résolution proposée par M. [N] a fait l'objet d'un report à une assemblée générale ultérieure ; qu'elle n'est donc pas une décision contestable au sens de l'article 42 précité ; qu'il n'était de plus ni défaillant ni opposant à cette résolution. Par déclaration du 20 novembre 2020, la SCI DU PAYS D'AIX a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions. L'affaire a été enrôlée sous le n° RG 20/11378. Par déclaration rectificative du 27 novembre 2020, la SCI DU PAYS D'AIX a relevé appel de la même décision. L'affaire a été inscrite sous le n° RG 20/11668. Par ordonnance du 6 août 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances, l'affaire étant suivie sous le seul et unique numéro 20/11668. Selon ses dernières conclusions notiées par voie électronique le 18 mars 2022, auxquelles il sera référé plus amplement, la SCI DU PAYS D'AIX demande de voir : - INFIRMER le Jugement entrepris rendu par le Tribunal JUDICIAIRE d'AIX EN PROVENCE le 20 octobre 2020 en ce qu'il a : - Reconnu l'existence d'un syndicat principal et de syndicats secondaires alors même qu'aucune délibération régulière n'a été votée en ce sens ; - Débouté la SCI du PAYS d'AIX de sa demande d'annulation de l'Assemblée Générale contestée du 28/06/2018 ; - Débouté la SCI du PAYS D'AIX de sa demande de nullité des mandats de syndic et de sa condamnation d'avoir à restituer au syndicat des copropriétaires les honoraires perçus sur la base de mandats nuls ; - Débouté la SCI du PAYS d'AIX de sa demande d'annulation des résolutions 20, 23 et 24 de l'Assemblée Générale du 28/06/2018 ; - Débouté la SCI du PAYS d'AIX de sa demande tendant à faire supprimer sous astreinte l'ensemble des installations réalisées sur les parties communes générales sans aucune autorisation d'Assemblée Générale régulière de l'ensemble des copropriétaires et en infraction au règlement de copropriété, et d'avoir refusé d'ordonner leur suppression aux frais exclusifs des copropriétaires du bâtiment B qui les ont installées ; - Refusé de reconnaître les fautes du syndic et du syndicat des copropriétaires pour avoir refusé de voter des résolutions régulièrement inscrites à l'ordre du jour d'une Assemblée Générale des copropriétaires ; - Refusé de reconnaître la faute du syndic pour ne pas avoir engagé d'action visant à supprimer les installations contestées et ne pas avoir fait respecter le règlement de copropriété ; - Débouté la SCI du Pays d'AIX de sa demande de condamnation du syndic et du syndicat des copropriétaires à hauteur de 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC. - Condamnée la SCI du PAYS D'AIX d'avoir à payer 2.000 € à chacun des défendeurs et de l'avoir condamné aux dépens. - ET - DIRE ET JUGER que les mandats de syndics de la société LDIC LEGAY DRUELLE sont nuls et DESIGNER un administrateur provisoire pour pallier à l'absence de syndic en exercice ; - CONDAMNER la société LDIC LEGAY DRUELLE et La Société MD CONSEIL IMMO venant aux droits de la société LDIC LEGAY DRUELLE à restituer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE SAINTE ANNE l'intégralité des honoraires de syndic qu'elle a perçu sur le fondement d'un mandat nul ; - ANNULER purement et simplement l'AG du 28/06/2018 ; - Subsidiairement annuler les résolutions 20, 23 et 24 ; - DIRE ET JUGER que l'édification de barrières destinées à privatiser des parties communes sans autorisation d'aucune assemblée générale de l'ensemble de la copropriété constitue une situation illégale au regard du règlement de copropriété ; - CONDAMNER in solidum les requis à supprimer l'ensemble des installations réalisées sur les parties communes sans aucune autorisation, ceci sous astreinte d'un montant de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; - DIRE ET JUGER que le coût de désinstallation et de remise en état des lieux ne saurait être supporté par d'autres copropriétaires que ceux du bâtiment B qui les ont votés illégalement et payés. - DIRE ET JUGER que le syndic professionnel engage sa responsabilité personnelle en n'engageant aucune action pour obtenir la suppression d'aménagements illégaux. - CONDAMNER IN SOLIDUM les requis au payement d'une indemnité de 10000 € à titre de dommages et intérêts pour compenser notamment le préjudice que subit le requérant d'avoir à exercer une action en principe dévolue au syndic. - FAIRE APPLICATION des dispositions de l'article 10-1 du 10 juillet 1965. - REJETER l'intégralité des prétentions formées à l'encontre de la SCI DU PAYS D'AIX ; - CONDAMNER les requis in solidum au payement d'une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du NCPC. La SCI DU PAYS D'AIX fait essentiellement valoir que les documents des parties adverses sont impropres à établir l'ouverture de comptes bancaires séparés au nom du syndicat des copropriétaires comme l'exige l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il n'est pas justifié de l'ouverture du compte bancaire dédié aux fonds de travaux ; que les deux intitulés 'SAINTE ANNE PRINCIPAL' et 'ASL LE CLOS SAINTE ANNE ' sont différents, alors que les intimés prétendent qu'il existe plusieurs syndicats de copropriétaires au sein de la même copropriété ; que le premier juge a confondu un syndicat de propriétaires et un syndicat de copropriétaires, le premier faisant l'objet des articles 22, 29 et 44 de la loi précitée et concerne les ASL ou les AFUL, le second étant régi par un règlement de copropriété ; que le CLOS SANTE ANNE désigne bien une association syndicale ; que la sanction est la nullité du mandat en vertu de l'article 18 précité et le syndic doit être condamné à rembourser des honoraires perçus sur la base de mandats nuls ; qu'à titre accessoire, il convient de désigner un administrateur provisoire ; que le réglement de copropriété modifié et le dernier état descriptif de division récapitulatif publié au fichier immobilier en 2015 ne mentionnent pas l'existence de syndicats secondaires ; qu'il n'existe qu'un seul syndicat ; que la création de syndicats secondaires ne peut résulter que d'une décision d'une assemblée générale spéciale conformément à l'article 27 qui est d'ordre public ; que de plus le choix d'un nom d'un syndic pour un bâtiment ne saurait emporter implicitement la création d'un syndicat secondaire ; que les grilles posées empêchent la circulation sur les parties communes ; que cela constitue une infraction au règlement de copropriété alors que les parties communes générales sont en indivision et appartiennent à l'ensemble des copropriétaires ; que l'appelante ne dispose pas de bien dans le bâtiment B et n'a donc reçu aucune convocation pour l'assemblée générale litigieuse, ni procès-verbal ; qu'une décision qui fait l'objet d'un vote à une majorité erronée, ou prise sans mention d'un quelconque vote peut toujours être contestée en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les résolutions n°23 et 24 ayant fait l'objet d'un refus de vote peuvent être contestées ; que l'inaction du syndic LDIC depuis son élection en 2014 jusqu'à l'assemblée générale du 28 juin 2018 a conduit à faire perdurer indûment une situation contraire au règlement de copropriété et l'appelante a été privée ainsi de la jouissance d'une partie des parties communes générales dont elle est propriétaire indivise ; que cette situation perdure encore. Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2022, auxquelles il sera référé plus amplement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAINTE-ANNE PRINCIPAL et la société MD CONSEIL IMMO venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE demandent de voir : - Confirmer le jugement du 20 octobre 2020 en ce qu'il a fait droit aux demandes des concluants, - Statuant à nouveau, - Dire et juger que les résolutions n°20, 23 et 24 de l'assemblée générale du 28 juin 2018 ne constituent pas des décisions pouvant donner lieu à contestation en justice ; - Dire et juger que le règlement de copropriété prévoit bien l'organisation de Syndicats secondaires ; - Dire et juger que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SAINTE-ANNE PRINCIPAL est tout aussi bien pourvu d'un compte bancaire séparé que d'un compte fonds travaux et que les demandes de la SCI DU PAYS D'AIX sont sur ce point prescrites ; - Dire et juger que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SAINTE-ANNE PRINCIPAL et la Syndic n'ont commis aucune faute ou manquement ; - En conséquence, déclarer irrecevable l'action de la SCI DU PAYS D'AIX et, en tout état de cause, rejeter toutes ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées ; - A titre reconventionnel, - Condamner la SCI DU PAYS D'AIX à payer à chacun des concluants la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; - Condamner la SCI DU PAYS D'AIX à payer à chacun des concluants la somme de 4.000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la SCI DU PAYS D'AIX aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAINTE-ANNE PRINCIPAL et la société MD CONSEIL IMMO venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE font valoir, pour l'essentiel, que la demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2018 est irrecevable car elle vise des résolutions qui n'ont pas été votées ; que concernant la demande d'annulation des résolutions n°20, 23 et 24, la résolution n°20 n'a pas fait l'objet d'un vote ; qu'il en est de même de la résolution n°24 tendant à autoriser le syndic principal à ester en justice pour faire appliquer à la lettre, dès le 1er octobre 2018, l'intégralité de la résolution n°23 si elle était approuvée ; que la résolution n°23 avait plusieurs objets alors que chaque résolution ne peut avoir qu'un seul objet ; que d'ailleurs cette résolution n'a pas été votée, à l'exception de M. [J] (SCI INES) qui s'est abstenu ; qu'or la SCI INES avait reçu pouvoir de représenter la SCI DU PAYS D'AIX ; qu'elle n'est donc pas opposante ; que les grilles n'empêchent pas la circulation tant des voitures que des piétons au sein de la résidence ; que ces grilles relèvent des parties communes réservées à l'usage commun des copropriétaires du bâtiment B ; que l'appelante ne rapporte pas la preuve d'un grief particulier ; que le règlement de copropriété fait la distinction, dans son article IV, entre les parties communes générales et les parties communes de chaque corps de bâtiment ; que chaque immeuble pouvait avoir son propre syndic en vertu de l'article XVI dudit règlement ; que le mandat du syndic était parfaitement valable et l'annulation de l'assemblée générale litigieuse doit être rejetée ; qu'un compte a été ouvert à la CIC le 30 janvier 2015 et qu'un livret a été ouvert dans cette banque pour les fonds de travaux ; que s'analysant en une action personnelle, elle est soumise au délai de prescription quinquennale ; que l'appelante ne démontre pas ne pas avoir eu accès à la consultation des pièces justificatives des charges de copropriété ; que les résolutions contestées n'ont aucun rapport avec les résolutions d'ordre comptable. La procédure a été clôturée le 29 novembre 2023.

MOTIVATION

: La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'constater' ou 'dire et juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Sur l'existence d'un syndicat principal et de syndicats secondaires : L'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, prévoit que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots. Il en résulte que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public. L'article 4 de ladite loi, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019, dispose que les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. Il résulte de l'article 27 de ladite loi que la constitution d'un syndicat secondaire des copropriétaires peut être prévue dans le règlement de copropriété (Cass. 3è civ., 19 novembre 2015, n°14-21.862). Il en résulte que pour qu'il y ait constitution d'un syndicat secondaire, il faut, d'une part, que la copropriété présente des caractéristiques physiques qui s'y prêtent et d'autre part, qu'une assemblée générale spéciale vote sa création. Cependant, la seconde condition ne vaut-elle que lorsque la constitution de syndicats secondaires est prévue en cours d'existence de la copropriété, cette organisation ayant pu avoir été envisagée dès l'origine dans le règlement de copropriété. En l'espèce, il ressort des débats que l'ensemble immobilier, Résidence Sainte Anne, sis [Adresse 1] à [Localité 5], était constitué à l'origine de 95 logements répartis de la manière suivante: - 31 maisons individuelles, - deux immeubles d'habitat collectif de 40 logements chacun, dénommés Bâtiment A et Bâtiment B, - des garages individuels surmontés de chambres de bonnes, dénommés Annexe I, Annexe II, Annexe III, Annexe IV et Annexe V, - un immueble d'habitat collectif de 24 logements dénommé Bâtiment C. Concernant les Bâtiments A et B et les garages individuels, auxquels a trait le présent litige, ils ont fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété reçus par acte authentique du 25 octobre 1957 et publié au service de la publicité foncière d'[Localité 5] Premier le 28 mars 1958, qui ont été ensuite modifiés par actes des 9 juillet 1959, 20 novembre 1962, 17 novembre 1975 et 22 mai 2015. Le fait qu'aucune assemblée générale spéciale n'ait été réunie pour voter la création d'un syndicat de copropriétaires secondaire est sans emport, compte tenu des caractéristiques physiques présentées par l'ensemble immobilier Résidence Sainte Anne, qui est constitué d'une pluralité de bâtiments et d'entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome. En outre, alors que l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvait être mise en oeuvre du fait de la date du règlement de copropriété dans sa version initiale, il résulte clairement des stipulations de ce règlement que les gestion et administration des Bâtiments A et B ont été distinguées ab initio. En effet, le règlement de copropriété du 25 octobre 1957 désigne dans son article II deux immeubles distincts, outre les annexes, l'immeuble A et l'immeuble B ; qu'il définit dans son article IV les parties communes en distinguant 'les parties communes générales' et 'les parties communes de chaque corps de bâtiment' ; qu'il prévoit dans son article XVI qu'un syndic se voit confier l'administration générale de chaque immeuble et qu'il est nommé par les copropriétaires de l'immeuble ; qu'il est également stipulé qu'il pourra y avoir soit des assemblées des propriétaires d'un corps de bâtiment, soit pour les questions intéressant l'ensemble d'un ou des immeubles, des assemblées de tous les copropriétaires correspondants. D'ailleurs, par jugement du 8 août 1995, le tribunal de grande instance d'Aix en Provence a dit que le syndicat des copropriétaires devra provoquer une nouvelle assemblée générale pour procéder à la nomination d'un syndic par bâtiment. C'est ainsi, que lors de l'assemblée générale du 20 mars 1996, convoquée par l'administrateur provisoire de la copropriété Sainte-Anne, il a été procédé à la désignation d'un syndic pour le Bâtiment A et un autre syndic pour le Bâtiment B et renvoyé à une autre assemblée pour désigner un nouveau syndic de la copropriété. En outre, le dernier règlement de copropriété modificatif du 22 mai 2015 reprend la composition de l'ensemble immobilier en deux entités nettement distinctes et porte également création de tantièmes de parties communes spéciales. D'ailleurs le titre de propriété de la SCI DU PAYS D'AIX du 26 septembre 2003 distingue d'une part, les millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et d'autre part, les millièmes des parties communes particulières au Bâtiment AI . Ainsi, comme l'a justement relevé le jugement déféré, il existe bien au sein de l'ensemble immobilier de la résidence Sainte-Anne deux groupes de lots et deux groupes de copropriétaires, tel que cela a été voulu, dès l'origine, par le règlement de copropriété du 25 octobre 1957. Par conséquent, l'assemblée générale du 28 juin 2018 a été valablement convoquée par la société LDIC LEGAY DRUELLE, syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Sainte Anne Principal, ce syndicat, en tant que syndicat principal, ayant bien une existence juridique depuis l'origine. Sur les demandes aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2018 ; Sur l'application de l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 : L'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l'obligation, à compter du 27 mars 2015, pour le syndic d'ouvrir, dans un établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat sur lequel sont versés sans délai toutes les sommes ou valeurs reçus au nom ou pour le compte du syndicat. (...) A compter du 1er janvier 2017, le syndic doit également ouvrir dans l'établissement bancaire qu'il choisit ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné ci-dessus, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. En l'espèce, la SCI DU PAYS D'AIX invoque la nullité du mandat du syndic pour non respect de l'article 18 précité alors que les intimés lui opposent que sa demande est prescrite sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l'action en nullité du mandat du syndic qui méconnait les dispositions de l'article 18 précité doit être intentée dans le délai de cinq ans à compter de la date à laquelle la nullité peut être encourue, soit à l'expiration du délai de trois mois de sa désignation. Mais, compte tenu des dates d'entrée en vigueur des obligations posées par l'article 18, il apparaît qu'au jour des conclusions du 4 mars 2020 prises par la SCI DU PAYS D'AIX concernant cette question, la demande de celle-ci n'était pas prescrite. De plus, il résulte des débats que le syndic en exercice, la société LDIC LEGAY DRUELLE, a souscrit un compte auprès de la CIC LYONNAISE DE BANQUE, en date du 30 janvier 2015, au nom de 'l'ASL LE CLOS STE ANNE (syndicat de propriétaires)'. De même, la même société a signé une autre convention de compte auprès du même établissement bancaire, en date du 15 décembre 2016, aux fins d'ouvrir un livret Prem's destiné à être utilisé comme compte de fonds de travaux 2016 ainsi qu'un compte livret A 'syndicat de copro'. S'il est vrai que le souscripteur est dénommé dans les deux conventions de compte comme étant 'l'ASL LE CLOS SAINTE ANNE', il est également précisé qu'il s'agit d'un syndicat de copropriété. En effet, le premier compte est intitulé 'compte syndicat copro gestion n°00085969901 en euros' et le second, 'livret PREM'S syndicat de coprop'. Il ne peut donc être fait aucune confusion sur le titulaire des comptes, qui est bien le syndicat des copropriétaires, et non le syndic aux fins d'assurer une plus grande transparence pour l'usage des fonds de la copropriété par le syndic. Par conséquent, la demande d'annulation du mandat de la société LDIC LEGAY DRUELLE sera rejetée, ainsi que les demandes subséquentes aux fins de voir désigner un administrateur provisoire et de condamner le syndic à rembourser le montant des honoraires perçus. Sur l'application des articles 9, 9-1 et 13 du décret du 17 mars 1967 : L'article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que la convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. L'article 13 du même décret prévoit que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11. En l'espèce, s'il résulte des débats que les modalités de consultation des pièces justificatives des charges ne sont pas mentionnées dans la convocation du 1er juin 2018 reçue par la SCI DU PAYS D'AIX, cette irrégularité ne saurait avoir pour effet d'annuler l'assemblée générale en son entier mais uniquement les résolutions ayant une incidence directe ou indirecte sur les charges susceptibles d'incomber à l'appelante. Or, cette dernière ne sollicite pas l'annulation de résolutions ayant un lien avec l'approbation des comptes, le quitus à donner au syndic, le budget prévisionnel ou de manière plus générale les charges de copropriété. Par conséquent, il ne saurait être fait droit à la demande de la SCI DU PAYS D'AIX en annulation de l'assemblée générale du 28 juin 2018. Sur la demande aux fins d'annulation des résolutions n°20, 23 et 24 : L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit dans son alinéa 2 que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Il résulte de cette disposition que'une décision d'assemblée générale existe dès qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote. En l'espèce, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2018 que la résolution n°20 intitulée 'demande de M. [N] : information sur l'occupation des espaces extérieurs de la copropriété' n'était pas soumise à un vote. Ainsi, la SCI DU PAYS D'AIX est donc irrecevable à en demander la nullité. La résolution n°23 intitulée 'demande de M. [N] : régularisation des clôtures devant les entrées 2 et 4 du bâtiment B', qui comporte en fait deux décisions en opposition, a fait l'objet d'un refus de vote, à l'exception de M. [J] qui s'est abstenu. Il est mentionné sur le procès-verbal que l'application de cette décision entraînant des charges supplémentaires pour les copropriétaires nécessite l'inscription de résolutions mentionnant les coûts de son application à une assemblée générale ultérieure. En effet, la résolution n°23 avait en réalité plusieurs objets contradictoires puisqu'il était proposé d'autoriser à la fois le maintien en place de la clôture disposée devant l'entrée n°2 du Bâtiment B sous certaines conditions et le retrait de la clôture disposée devant l'entrée n°4 du même bâtiment, avant le 1er octobre 2018. En outre, cette résolution aurait eu des conséquences financières sur les copropriétaires sans qu'elles aient été évaluées préalablement et puissent être discutées en tout connaissance de cause par l'assemblée générale. Ainsi, l'assemblée générale a décidé de renvoyer l'examen de ces questions à une assemblée générale ultérieure, ce qui ne peut être considérée comme une décision au sens de l'article 42 précité. La demande de son annulation est donc irrecevable. Quant à la résolution n°24 intitulée ' Demande de M. [N] : autorisation d'ester en justice à donner au syndic principal', elle avait pour objet de proposer à l'assemblée générale d'autoriser le syndic à engager une procédure judiciaire pour faire appliquer à la lettre, dès le 1er octobre 2018, l'intégralité de la résolution n°23 (dans le cas où elle serait approuvée) ou pour faire retirer les clôtures disposées devant les entrées n°2 et 4 du Bâtiment B (dans le cas où la résolution n° 23 ne serait pas approuvée), étant précisé que les frais afférents seraient supportés par les copropriétaires des entrées n°2 et 4 chacun pour ce qui les concerne, à raison de leur quote-part respective. Il est noté dans le procès-verbal que cette résolution n'a pas fait l'objet d'un vote, ce qui découle logiquement du sort réservé à la résolution n°23 reportant le vote à une assemblée ultérieure. Là encore, cette résolution n'étant pas une décision au sens de l'article 42 précité, l'appelante n'est pas recevable à en demander l'annulation. Sur la demande aux fins de voir supprimer l'ensemble des installations réalisées sur les parties communes sans autorisation : La SCI DU PAYS D'AIX demande que les clôtures, qui ont été érigées devant les entrées 2 et 4 du Bâtiment B, soient supprimées car elles sont illégales, selon elle. Cependant, il convient de rappeler que la Cour a précédemment considéré qu'un vertu du règlement de copropriété et de la composition physique de l'ensemble immobilier en deux entités distinctes pouvant être gérées et administrées de façon autonome, il existe un syndicat de copropriétaires principal correspondant au Bâtiment A et un syndicat de copropriétaires secondaire correspondant au Bâtiment B. Or, selon l'assemblée générale du 6 avril 2010, les copropriétaires du Bâtiment B ont adopté à la majorité des voix la résolution n°8 selon laquelle il est décidé de la sécurisation des entrées de l'immeuble par la pose de grilles, d'une hauteur de 180 cm environ, en limite du trottoir composées de deux parties latérales fixes avec retour sur les murets, d'une partie centrale à deux panneaux ouvrant à la française dont un semi-fixe et comprenant serrure, gâche électrique et report de l'interphone sur un des panneaux latéraux fixes. Cette résolution, qui n'a pas été contestée, est devenue définitive. C'est donc à tort que l'appelante soutient que les clôtures ont été installées de façon illégale alors qu'elles l'ont été suite à une décision votée par l'assemblée générale des copropriétaires du Bâtiment B. Par conséquent, il convient de débouter la SCI DU PAYS D'AIX, qui n'invoque aucun autre fondement juridique au soutien de sa prétention et ce alors que toutes les parties concernées par la suppression des installations votées en avril 2010 ne sont pas dans la cause. Il en sera de même de sa demande de voir engager la responsabilité du syndic alors qu'elle ne démontre pas la faute qu'il aurait commise, étant rappelé qu'il n'administre pas la copropriété du Bâtiment B, qui est gérée par un autre syndic qui n'est pas non plus dans la cause. Le jugemen déféré sera donc confirmé sur ces points. Sur les demandes de dommages-intérêts des parties : En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, la SCI DU PAYD D'AIX sollicite la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir notamment exercé une action en principe dévolue au syndic. Cependant, l'appelante succombe en toutes ses prétentions tant en première instance qu'en appel, échoue à établir la responsabilité du syndic et ne justifie pas de l'existence de son prétendu préjudice, le confondant pour partie avec celui de M. [N], son gérant, qui n'est pas partie au présent litige. Elle sera donc déboutée de cette demande de ce chef et le jugement déféré sera confirmé sur ce point. D'autre part, les intimés invoquent avoir subi un préjudice moral sans le démontrer, ils seront donc également déboutés de leur prétention. Le jugement déféré sera également confirmé sur ce point. Sur les dépens, les frais et l'article 700 du code de procédure civile : En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de condamner la SCI DU PAYS D'AIX, qui succombe, aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Nicolas MERGER, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Ainsi, le jugement déféré sera confirmé sur point. Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de la SCI DU PAYS D'AIX qui succombe. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Il paraît équitable que la SCI DU PAYS D'AIX soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAINTE-ANNE PRINCIPAL et la société MD CONSEIL IMMO venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE la somme de 4000 euros, chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

: La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : CONFIRME le jugement déféré rendu le 20 octobre 2020 par le tribunal judiciaire d'Aix en Provence en toutes ses dispositions ; Y AJOUTANT ; DÉBOUTE la SCI DU PAYS D'AIX de l'intégralité de ses demandes ; CONDAMNE la SCI DU PAYS D'AIX à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAINTE-ANNE PRINCIPAL et la société MD CONSEIL IMMO venant aux droits de la SARL LDIC LEGAY DRUELLE la somme de 4000 euros, chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; CONDAMNE la SCI DU PAYS D'AIX aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Nicolas MERGER, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,