Tribunal judiciaire d'Orléans, 12 juin 2025, 24/05615

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 6] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 JUIN 2025 Minute n° : N° RG 24/05615 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G57J COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS DEMANDEUR : Société d'Economie Mixte LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Mme [G], munie d'un pouvoir de représentation DÉFENDEURS : Monsieur [O] [K] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Madame [E] [K] demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée A l'audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 27 avril 2017, l'OPH d'[Localité 6] Les Résidences de l'Orléanais désormais la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a donné en location à Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 285 euros hors charges, payable à terme échu. Se prévalant de loyers impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer le 18 juin 2024 à Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] respectivement par procès-verbal de remise à tiers présent à domicile et à personne, pour un montant en principal de 591,46 euros. La Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner en référé Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, aux fins suivantes : Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur et Madame [K] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 960,23 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-7 du Code civil ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ;condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] au paiement de la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner à titre provisionnel Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] en tous les dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile. A l'audience du 27 mars 2025, la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais - représentée avec pouvoir par Madame [G], salariée de la bailleresse - a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 464,83 euros, hors frais de procédure. Elle a précisé qu'il s'agit de la 2nde procédure et qu'un rappel APL a soldé la dette, sans aucun contact depuis. La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats. Cités chacun par procès-verbal remis à étude, Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] n'ont pas comparu à l'audience. La fiche relative au diagnostic social et financier n'a pas été reçue au greffe avant l'audience. La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. En application de l'article 473 du même Code, l'ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l'assignation. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 2 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 27 avril 20217 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 4 de ses conditions générales). Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 591,46 euros. Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d'appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 18 juin 2024. Monsieur et Madame [K] avaient jusqu'au 19 août 2024 à 24 heures, premier jour ouvrable après l'expiration pour procéder à ce règlement, premier jour ouvrable après l'expiration de 2 mois. Entre le 18 juin 2024 et le 19 août 2024 à 24 heures, il a été procédé à un règlement total de 220 euros. Ce commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2024. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : En application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La SEM Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] restent devoir, après soustraction des frais de contentieux (227,07 euros qui relèvent éventuellement des dépens de la présente procédure), la somme de 464,83 euros, échéance de février 2025 incluse. Absents à l'audience, Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Mariés, le couple est légalement solidairement tenu au paiement de cette somme. Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 464,83 euros, au titre des loyers charges et indemnités impayés, terme du mois de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de l'assignation du 2 septembre 2024. Ils seront également solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mars 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Il ne pourra pas leur être accordé d'office de délais de paiement, faute de reprise intégrale du paiement du loyer au moment de l'audience. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K], succombants, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 et celui de l'assignation du 2 septembre 2024. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le bailleur, Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] seront condamnés in solidum, à titre provisionnel, à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevable l'action aux fins de résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATONS à compter du 20 août 2024 l'acquisition de la clause résolutoire et par suite la résiliation du bail conclu le 27 avril 2017 entre l'OPH d'[Localité 6] Les Résidences de l'Orléanais (devenu la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais) d'une part et Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] d'autre part concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 5] ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] à verser à la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 464,83 euros, correspondant aux loyers charges et indemnités impayés, échéance de février 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de l'assignation du 2 septembre 2024 ; CONDAMNONS solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] à verser à la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexé et majoré, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNONS in solidum, à titre provisionnel, Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] à verser à la Société d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum, à titre provisionnel, Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 et celui de l'assignation du 2 septembre 2024 ; REJETONS toutes autres demandes ; RAPPELONS que la décision est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, le 12 juin 2025, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffier. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,