Tribunal judiciaire de Strasbourg, 15 juillet 2026, 26/01132

N° RG 26/01132 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OEN7 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] 11ème civ. S2 N° RG 26/01132 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OEN7 Minute n° ☐ Copie exec. à : Me Thomas BLOCH ☐ Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier Me Thomas BLOCH RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026 DEMANDERESSE : Société SCI [E] VALLEE immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 395 225 436 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis, [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Iris PRENI, avocat postulant, substituant Me Thomas BLOCH, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 70 DEFENDEURS : Monsieur [J] [S] demeurant [Adresse 4] non comparant, non représenté Monsieur [K] [H] demeurant [Adresse 5] non comparant, non représenté OBJET : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Fanny JEZEK, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 15 Mai 2026 à l'issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2026. JUGEMENT Réputé contradictoire en premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 29 novembre 2023 ayant pris effet le 1er décembre 2023, la S.C.I. [E] VALLEE a donné à bail à M. [J] [S] pour une durée de trois ans un logement à usage d'habitation de type F2, appartement n° 37 situé [Adresse 6] [Localité 1] pour un loyer mensuel initial de 460 € outre les provisions pour charges de 120 € payable le premier de chaque mois. Par acte sous seing privé du 11 décembre 2023, M. [K] [H] s'est porté caution solidaire des engagements de M. [J] [S]. Des loyers étant demeurés impayés, après commandement de payer et d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative, la S.C.I. [E] VALLEE a fait assigner M. [J] [S] et M. [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l'audience du 15 mai 2026 par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A cette audience, le président a constaté la carence des bailleur et locataire à l'établissement du diagnostic social et financier. La S.C.I. [E] VALLEE, représentée par son conseil, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie et de son acte introductif d'instance demande de : - déclarer sa demande recevable et bien fondée ; - prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation signé entre les parties aux torts exclusifs de M. [J] [S] ; En conséquence, - ordonner l'expulsion de M. [J] [S] et de tout occupant de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous peine d'une astreinte de 50 € par jour, et si besoin, à défaut de départ volontaire avec l'assistance de la force publique ; - condamner solidairement M. [J] [S] et M. [K] [H], caution, à lui payer une somme de 5 780,00 € correspondant à l'arriéré locatif au jour de l'assignation outre les indemnités d'occupation mensuelles à compter du mois de février 2026 et jusqu'à parfait départ des lieux, indemnité d'occupation égale au dernier loyer et charges appelés, à savoir 460,00 € et 120,00 € et ce jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clés ; - les condamner solidairement à lui payer les intérêts de droit sur chacun des loyers et indemnités d'occupation à payer à compter de leur échéance en application de l'article 1155 du code civil ; - l'autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité pour le préjudice subi ; - les condamner solidairement à lui payer un montant de 1 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de la procédure ; - ordonner la capitalisation des intérêts. M. [J] [S] et M. [K] [H] n'ont pas comparu ni ne se sont fait représenter bien que régulièrement et respectivement assignés par acte déposé à l'étude du commissaire de justice. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS

DE [E] DÉCISION En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement...» 1. SUR [E] RECEVABILITÉ Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 19 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. 2. SUR [E] DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE LOCATION L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu » et de « g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ; » En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat . Il est admis que l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, manquement qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Il est établi que ni M. [J] [S] ni sa caution solidaire, M. [K] [H], ne paient régulièrement les loyers et accessoires laissant dès le début de l'année 2024 plusieurs mois de loyers impayés. Ainsi leur solde locatif présente un caractère débiteur depuis le mois de janvier 2024. En outre, M. [J] [S], non comparant, ne rapporte pas, par définition, la communication à son bailleur de la justification de son assurance contre les risques locatifs alors que la demande lui en a été faite le 13 juin 2025. La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du contrat de location sera prononcée à la date de l'assignation du 16 janvier 2026. 3. SUR L'INDEMNITÉ D'OCCUPATION L'article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. » Le bail est assorti d'un engagement de caution solidaire. M. [J] [S], occupant sans droit ni titre à cette date, et M. [K] [H] seront solidairement condamnés, en vertu de l'article 1240 du Code civil et conformément à la demande, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation au caractère indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 17 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s'agissant d'indemniser l'occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible. 4. SUR L'ÉVACUATION ET L'EXPULSION M. [J] [S], occupant sans droit ni titre, sera condamné ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu'il occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion. Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.» Les éléments de la cause ne permettent pas de caractériser la mauvaise foi et ne justifient pas la réduction du délai légal. En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande. Aux termes de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, dans l'hypothèse où l'expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [J] [S] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. 5. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». La S.C.I. [E] VALLEE produit un décompte en date du mois de janvier 2026 démontrant que M. [J] [S] et M. [K] [H] restent lui devoir la somme de 5 780 € au quittancement du mois de janvier 2026 exigible à la date de l'audience. M. [J] [S] et M. [K] [H], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. La demande formulée par assignation est ainsi fondée. Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 780 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ». Il s'évince des dispositions précitées que l'octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative. En l'espèce, aucune des deux conditions n'est ni réunie ni rapportée. En conséquence, il n'y a pas lieu en l'état à délais de paiement. 7. SUR [E] DEMANDE DE CONSERVATION DU DÉPÔT DE GARANTIE Aux termes de l'article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » En l'espèce, la conservation du dépôt de garantie est sollicitée à titre d'indemnité pour le préjudice subi. Cette indemnisation ne ressort pas des obligations locatives. En conséquence, la S.C.I. [E] VALLEE sera déboutée de cette demande. 8. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES M. [J] [S] et M. [K] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le demandeur, M. [J] [S] et M. [K] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 578 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière est de droit si elle est demandée par le créancier, ce qui est le cas en l'espèce ; dès lors, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts précités. La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ; PRONONCE la résiliation du contrat de location du 29 novembre 2023 ayant pris effet le 1er décembre 2023 entre la S.C.I. [E] VALLEE, d'une part, et M. [J] [S], d'autre part, portant un logement à usage d'habitation de type F2, appartement n° 37 situé [Adresse 7] - [Localité 4] [Adresse 8] [Localité 1] à la date de l'assignation du 16 janvier 2026 ; CONDAMNE M. [J] [S] ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu'ils occupent ; DIT qu'à défaut pour M. [J] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. [E] VALLEE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE solidairement M. [J] [S] et M. [K] [H] à verser à la S.C.I. [E] VALLEE une indemnité mensuelle d'occupation payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant à compter du 17 janvier 2026 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant résultant des loyers et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges; CONDAMNE solidairement M. [J] [S] et M. [K] [H] à payer à la S.C.I. [E] VALLEE au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation dus au 31 janvier 2026 la somme de 5 780 € avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; CONDAMNE in solidum M. [J] [S] et M. [K] [H] aux dépens ; CONDAMNE in solidum M. [J] [S] et M. [K] [H] à payer à la S.C.I. [E] VALLEE la somme de 578 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe. Le Greffier Le Juge Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN