Cour d'appel de Grenoble, 1 mars 2023, 22/00143

N° RG 22/00143 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LT3T N° Minute : Copies délivrées le Copie exécutoire délivrée le à AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS C O U R D ' A P P E L D E G R E N O B L E JURIDICTION DU PREMIER PRESIDENT ORDONNANCE DE REFERE DU 01 MARS 2023 ENTRE : DEMANDERESSE suivant assignations des 15, 16, 17 et 18 novembre 2022 S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS au capital de 2 500 000 €, inscrite au RCS de Nanterre sous le n° 488 885 732, prise en la personne de son président en exercice, domicilié ès qualités audit siège [Adresse 18] [Localité 17] représentée par Me Sophie CAPDEVILLE de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Guilhem AFFRE de l'AARPI MIGUERES MOULIN, avocat au barreau de PARIS ET : DEFENDEURS Monsieur [Z] [H] né le 17 août 1968 à [Localité 26] de nationalité française [Adresse 5] [Localité 6] représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Madame [C] [D] [H] née le 07 décembre 1964 à [Localité 24] de nationalité française [Adresse 5] [Localité 6] représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Monsieur [T] [A] né le 06 septembre 1980 à [Localité 31] de nationalité française [Adresse 2] [Localité 15] représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Monsieur [E] [Y] né le 28 mars 1959 à [Localité 30] de nationalité française [Adresse 4] [Localité 8] représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Monsieur [R] [U] né le 03 août 1971 à [Localité 28] de nationalité française [Adresse 14] [Localité 11] représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Madame [F] [U] née le 19 mai 1970 à [Localité 19] de nationalité française [Adresse 14] [Localité 11] représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Monsieur [I] [P] né le 02 Septembre 1966 à [Localité 27] de nationalité Française [Adresse 10] [Localité 16] représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Madame [L] [P] née le 24 juillet 1966 à [Localité 20] de nationalité française [Adresse 10] [Localité 16] représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Monsieur [J] [W] né le 07 janvier 1961 à [Localité 23] de nationalité française [Adresse 12] [Localité 9] représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Madame [X] [O] épouse [W] née le 01 janvier 1957 à [Localité 29] de nationalité française [Adresse 12] [Localité 9] représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Monsieur [G] [S] né le 31 août 1971 à [Localité 21] de nationalité française [Adresse 13] [Localité 1] (SUISSE) représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Madame [K] [M] épouse [S] née le 03 juin 1974 à [Localité 25] de nationalité française [Adresse 13] [Localité 1] (SUISSE) représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS S.A.R.L. KATELIM au capital social de 321.748,00 €, inscrit au RCS de Grenoble sous le N°502 440 712, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 7] représenté par Me Benoit GERIN, avocat au barreau de GRENOBLE substituant Me Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS DEBATS : A l'audience publique du 01 février 2023 tenue par Marie-Pascale BLANCHARD, conseillère déléguée par la présidente de chambre assurant l'intérim du premier président de la cour d'appel de Grenoble par ordonnance du 16 décembre 2022, assistée de Frédéric STICKER, greffier ORDONNANCE : contradictoire prononcée publiquement le 01 MARS 2023 par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile signée par Marie-Pascale BLANCHARD, conseillère déléguée et par Marie-Ange BARTHALAY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La société Réside Etudes Apparthôtels a promu la construction de l'immeuble Caserne de Bonne à [Localité 22], en a vendu les lots le constituant à des investisseurs, qui lui ont consenti des baux commerciaux de neuf années. Elle a fait état auprès de ses bailleurs de difficultés financières sérieuses en raison de la chute importante de l'occupation de la résidence durant la crise sanitaire et a suspendu le paiement des loyers. Saisi à jour fixe par acte du 02/03/2022 par neuf copropriétaires, le tribunal judiciaire de Grenoble a, par jugement du 03/10/2022 : - déclaré irrecevable les demandes des époux [V] pour défaut de qualité à agir ; - condamné la société Réside Etudes Apparthôtels au paiement des arriérés locatifs soit les sommes de : * 10.618,12 euros TTC aux époux [H] ; * 14.511,19 euros TTC à la société Katelim ; * 9.150,47 euros TTC à M. [A] ; * 13.803,93 euros TTC à M. [Y] ; * 12.541,49 euros TTC aux époux [U] ; * 8.188,82 euros TTC aux époux [P] ; * 12.541,49 euros TTC aux époux [W] ; * 7.115,85 euros TTC aux époux [S], outre 1.000 euros au titre des frais visés à l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, le tribunal a dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. Par actes 15, 16, 17 et 18 novembre 2022, la société Réside Etudes Apparthôtels a assigné en référé devant le premier président de la cour d'appel de Grenoble la société Katelim et les consorts [H], [A], [Y], [U], [P], [W] et [S], aux fins de voir ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire et à titre subsidiaire, l'autorisation de procéder à la consignation du montant des condamnations prononcées auprès du service séquestre de la Carpa de [Localité 22] ou de la Caisse des dépôts et consignations, réclamant en outre 500 euros à chacun des bailleurs au titre des frais visés à l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose en substance que : - le résultat d'exploitation de la résidence est très déficitaire, et ce, alors même que d'autres propriétaires ont consenti des réductions de loyers, le taux d'occupation étant passé de 66,75 % en 2019 à 38,29 % en 2020 ; - la condamnation au paiement de 89.471,36 euros entraîne un risque de conséquences manifestement excessives, du fait de ses difficultés financières, une procédure de conciliation ayant été ouverte par le président du tribunal de commerce de Paris et s'étant terminé par l'absence d'accord ; - si en 2019, la société a eu un résultat bénéficiaire de 3.597.415 euros, ils sont devenus déficitaires à hauteur de 21.994.921 euros en 2020 et de 14.571.876 euros en 2021 ; - les propriétaires invoquant un risque d'endettement ont des facultés de remboursement compromises en cas d'infirmation de la décision déférée ; - une clause des baux stipule qu'en cas de survenance de circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, le loyer ne sera pas payé jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance ; - de nombreux tribunaux ont ainsi rejeté les demandes en paiement de loyers ; - la pandémie de Covid 19 et les mesures administratives afférentes constituent les circonstances visées dans cette disposition, la dispense contractuelle du règlement des loyers étant ainsi justifiée, pour la période du 2ème trimestre 2020 au 31/12/2021 ; - il n'est nul besoin que les biens en cause doivent être affectés matériellement. Dans leurs conclusions soutenues oralement à l'audience, les défendeurs, pour conclure au rejet des demandes et réclamer reconventionnellement 600 euros chacun au titre des frais visés à l'article 700 du code de procédure civile, répliquent que : - la jurisprudence est désormais fixée en ce que les mesures administratives portant interdiction de recevoir du public ne sont pas des circonstances graves et exceptionnelles ayant affecté les biens loués eux-mêmes ; - dès lors, il n'existe pas de moyen sérieux d'annulation et de réformation de la décision attaquée ; - la demande de séquestre prouve que la requérante a la capacité de verser les sommes dues ; - aucune pièce comptable certifiée n'est fournie pour l'année 2022 ; - il convient de prendre en considération les résultats du groupe auquel appartient la requérante, la société Réside Etudes, mais aucun compte consolidé n'est produit ; - la demande de consignation n'est ainsi pas justifiée de même que celle d'un aménagement de l'exécution provisoire.

MOTIFS DE LA DECISION

: 1°) sur l'arrêt de l'exécution provisoire : Aux termes de l'article 514-3 du code de procédure civile, «en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives». Il résulte de la clause de suspension des loyers stipulée dans les baux commerciaux conclus entre les parties qu'elle ne peut trouver application que dans le cas de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué et ne permettant pas son occupation normale. Elle fait expressément référence à une atteinte à la jouissance du locataire dont le loyer constitue la contrepartie. Or, les mesures prises pendant la crise sanitaire n'ont pas affecté matériellement le bien et si elles ont affecté l'exploitation du bien par le locataire, elles n'ont pas fait obstacle à son occupation. Si la requérante fait valoir que cette stipulation contractuelle doit également viser le cas d'un empêchement d'exploitation pour des causes extérieures au preneur, cette interprétation extensive, contestée par ses contradicteurs, devra être tranchée par la cour au fond et ne caractérise pas un moyen sérieux de réformation justifiant l'arrêt de l'exécution provisoire. La demande sera rejetée, sans qu'il soit nécessaire d'apprécier le risque de conséquences manifestement excessives, les conditions fixées par les dispositions précédemment rappelées étant cumulatives et non alternatives. 2°) sur la consignation du montant des condamnations : Aux termes de l'article 514-5 du code de procédure civile, «le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l'exécution provisoire de droit et le rétablissement de l'exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d'une partie ou d'office, à la constitution d'une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations ». Les bailleurs étant propriétaires d'un bien immobilier et ayant effectué cet achat dans un souci de défiscaliser leurs revenus, ils seront en mesure de restituer les sommes versées dans l'hypothèse d'une réformation de la décision. Il n'y a donc pas lieu à faire droit à ce chef de demande. 3°) sur la demande reconventionnelle : A ce stade de la procédure, l'équité ne commande pas l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles exposés par les défendeurs.

PAR CES MOTIFS

: Nous, Marie-Pascale Blanchard, conseillère déléguée, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe : Rejetons les demandes de la société Réside Etudes Apparthôtels ; Disons n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société Réside Etudes Apparthôtels aux dépens. Le greffier La conseillère déléguée M.A. BARTHALAY M.P. BLANCHARD