Cour d'appel de Bordeaux, 14 février 2023, 20/02430

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE --------------------------

ARRÊT

DU : 14 FEVRIER 2023 N° RG 20/02430 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LTJ4 S.A.S. KERIA c/ S.A.S.U. IMMAUCOM LAC ALIENOR Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 28 mai 2020 (R.G. 17/02480) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 13 juillet 2020 APPELANTE : S.A.S. KERIA, venant aux droits de la SAS LAURIE LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] représentée par Maître Camille COURTET-GOUT de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par la SELARL BESSON-MOLLARD, au barreau de GRENOBLE INTIMÉE : S.A.S.U. IMMAUCOM LAC ALIENOR, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentée par Maître Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 03 janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO ,Président, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 janvier 1994, la société des Marchés Usines Auchan a donné à bail commercial un local commercial d'une superficie de 1000 m² (ramenée à 742 m² après livraison du local) situé à [Localité 3] à la société Laurie Lumières, pour une durée de 9 années, à effet du 1er septembre 1993 moyennant un loyer initial annuel hors taxes de 800'000 francs constituant le lot 12 du lotissement Alienor d'Aquitaine. Le bail contenait une clause imposant au preneur d'adhérer à l'association des commerçants. Le bail a été renouvelé par avenants des 10 octobre 2002 et 24 septembre 2013. Par acte du 09 février 2017, la société Immaucom Lac Aliénor, venant aux droits de la société des Marchés Usines Auchan, a fait signifier à la société Laurie Lumières, un commandement de payer au titre des loyers et charges la somme de 35'322,27 euros visant la clause résolutoire contenue dans ledit contrat. Par exploit d'huissier en date du 08 mars 2017, la société Laurie Lumières a fait assigner la société Immaucom Lac Aliénor devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins principalement de voir déclarer le commandement de payer du 09 février 2017 nul et de nul effet. Par acte du 15 mars 2017, la société Immaucom Lac Aliénor a fait signifier à la société Laurie Lumières, un commandement de payer de la somme de 22'327,43 euros visant la clause résolutoire contenue dans ledit contrat. Par exploit d'huissier en date du 12 avril 2017, la société Laurie Lumières a fait assigner la société Immaucom Lac Aliénor devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir déclarer le commandement de payer du 15 mars 2017 infondé et privé d'effet et à titre subsidiaire de voir suspendre les effets de la clause résolutoire. Aux termes de ses dernières conclusions, elle sollicitait la condamnation de sa bailleresse à lui rembourser la somme de 60'723,74 euros au titre de l'impôt foncier, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et des frais de gestion fiscale. La jonction des affaires est intervenue le 26 avril 2017, sous le numéro 17/02480. La société Keria est intervenue volontairement à l'instance, après transmission universelle du patrimoine de la société Laurie Lumières à celle-ci. Par jugement contradictoire du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a': - déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 09 février 2017 à la requête de la société Immaucom Lac Aliénor, - dit que le commandement de payer délivré le 15 mars 2017 à la requête de la société Immaucom Lac Aliénor était privé d'effet, - condamné la société Immaucom Lac Aliénor à payer à la société Keria la somme de 15'646, 89 euros en remboursement de la taxe foncière, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et des frais fiscaux de gestion, - dit que la société Immaucom Lac Aliénor pouvait recouvrer l'impôt foncier, depuis le 24 juin 2013, dans la limite du calcul suivant': impôt foncier (stricto sensu) visé sur le rôle d'imposition x 742, 089 / 1'000, - dit que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les frais de gestion de la fiscalité directe locale, les charges et honoraires à l'ASL, le coût des travaux sur le réseau des eaux usées suivant la facture du 13 décembre 2015 et la somme de 290, 95 euros au titre du «'commandement Venezia 234718'» ne sont pas récupérables par la société Immaucom Lac Aliénor auprès de la société Keria, - enjoint à la société Immaucom Lac Aliénor de communiquer à la société Keria un compte locatif expurgé de l'ensemble de ces frais, coûts et taxes, - rejeté l'intégralité des demandes de la société Immaucom Lac Aliénor, - condamné la société Immaucom Lac Aliénor à payer à la société Keria la somme de 1'500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la société Keria pour le surplus, - condamné la société Immaucom Lac Aliénor aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Le tribunal a notamment jugé que'le commandement de payer délivré le 9 février 2017 était nul et de nul effet.' S'agissant du commandement de payer du 15 mars 2017, il a été jugé que': - la société Immaucom Lac Alienor avait bénéficié d'un trop-perçu de 15646,89 euros au titre des sommes versées en exécution du commandement de payer du 15 mars 2017 au titre du poste taxe foncière, taxe d'enlèvement des ordures ménagères et frais fiscaux de gestion qu'elle devra rembourser, -la clause 17 du bail imposant au preneur d'adhérer à l'ASL était nulle et que la somme de 5717,72 euros devait être retranchée des sommes dues par la preneuse au titre des charges appelées au titre de l'ASL et des honoraires correspondant, - la somme de 20'646,46 euros relative aux travaux de modification des eaux usées ne pouvait être mise à la charge du preneur - ce commandement de payer fondé sur un montant erroné était également nul et de nul effet. Par déclaration du 13 juillet 2020, la société Keria a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Immaucom Lac Aliénor.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 31 mars 2021, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Keria, demande à la cour de : - confirmer le jugement du 28 mai 2020, - sauf à y ajouter': - dire que la clause 17 du bail est entachée de nullité, - dire le décompte locatif que la société Immaucom Lac Aliénor doit lui produire devra : - être expurgé : - des TEOM, - des frais de gestion de la fiscalité directe locale, - des charges et honoraires afférents aux charges de l'ASL, qu'il s'agisse de provision pour charges ou de régularisations (notamment celle de 2012 pour un montant de 860,80 euros, celle de 2013 pour un montant de 717,86 euros et celle de 2014 pour un montant de 285,13 euros), - du coût des travaux sur le réseau d'eaux usées suivant facture du 13 décembre 2015, - de la somme de 290,95 euros au titre du « commandement venezia 234718 », - distinguer chaque poste de facturation en identifiant son objet (loyer stricto sensu, taxe foncière, etc'), - remonter à janvier 2012 et être actualisé à la date de l'arrêt à intervenir, - dire qu'à défaut de production spontanée, sous 8 jours à compter de l'arrêt à intervenir, une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard sera appliquée, - condamner la société Immaucom Lac Aliénor à lui payer les sommes suivantes : - 5 717,52 euros au titre des provisions pour charges ASL et honoraires afférents indument payées pour la période du 01/01/2012 au 31/12/2014, - 8 472,42 euros au titre des provisions pour charges ASL et honoraires afférents indument payées pour la période du 01/01/2015 au 31/12/2017, - 5 107,90 euros au titre des régularisations de charges ASL et honoraires afférents indument payées pour la période du 01/01/2012 au 31/12/2014, - en toute hypothèse, - débouter la société Immaucom Lac Aliénor de toutes demandes contraires au présent dispositif, - condamner la société Immaucom Lac Aliénor à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selas Gout - Dias, sur son affirmation de droit. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 12 janvier 2021, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Immaucom Lac Aliénor, demande à la cour de : - vu les dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, - vu les dispositions des articles 695, 696 et 700 code de procédure civile, - déclarer la société Keria recevable en son appel mais mal fondée en ce que son appel est abusif, - débouter la société Keria de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le a 5ème Chambre Civile du tribunal judiciaire de Bordeaux le 28 mai 2020 (RG n° 17/02480), - y ajoutant, - condamner la société Keria au paiement d'une amende civile dont le montant sera fixé par la cour d'appel conformément aux dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, - condamner la société Keria à lui verser une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Keira aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile. Par acte d'huissier de justice du 10 septembre 2020, la société Keria a fait signifier sa déclaration d'appel à la société Immaucom Lac Aliénor. L'ordonnance de clôture est intervenue le'20 décembre 2022 et le dossier a été fixé à l'audience du 03 janvier 2023. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la clause 17 du bail commercial': 1- Le juridiction de première instance a jugé que la clause 17 du bail était nulle et de nul effet mais n'a pas repris cette disposition dans le dispositif de sa décision. Il conviendra de rectifier cette erreur à laquelle l'intimée ne s'oppose pas. Sur le décompte à produire et les sommes dues en remboursement des honoraires de gestion et des charges ASL': 2- L'appelante demande à la cour de condamner d'ores et déjà l'appelante à lui restituer le trop perçu par le bailleur au titre des charges locatives. Elle demande à la cour de préciser que toutes les charges locatives sont des charges appelées par l'ASL qui doivent être expurgées du décompte. Elle sollicite de la cour que celle-ci apporte des précisions sur ce décompte. 3- L'intimé ne fait valoir aucune observation sur ce point, indiquant que l'appel est recevable mais abusif, la juridiction de première instance ayant fait droit aux demandes de l'appelante et rejeté intégralement ses propres demandes. La saisine du juge de l'exécution aurait dû selon elle être envisagée. 4- Le juge de première instance n'a pas fait droit à l'intégralité des demandes de la société Keria. Il n'a pas ainsi prononcé de condamnation du bailleur à restituer les sommes versées par le preneur, comme celui-ci le demandait, au titre des charges et honoraires afférents à l'ASL mais a ordonné qu'un décompte expurgé desdits frais soit produit'. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a cependant précisé dans son dispositif que la somme de 5717,52 euros devait être retranchée de ce décompte au titre des charges d'ASL et honoraires antérieures au 1er janvier 2015 mais «'qu'à partir du 1er janvier 2015, seules des provisions sur charges ont été appelées'».' 5-L'intimée soutient avec raison qu'il n'existe pas d'autres charges locatives que les charges afférentes à l'ASL puisque l'ASL est propriétaire des parties communes et équipements communs dont elle assume seule l'entretien, la gestion, la répartition des charges entre ses membres et leur recouvrement. 6- Il convient en conséquence de faire droit à la demande de l'appelante visant à voir juger que l'ensemble des charges locatives doivent être retirées du décompte, et ce depuis le 1er janvier 2012, aucune prescription n'étant soulevée. Il conviendra également de préciser que le bailleur devra produire un décompte permettant d'identifier chaque poste de facturation.' 7- Compte tenu cependant de la nécessité de faire des comptes entre les parties, il n'y a pas lieu à ce stade de la procédure de prononcer de condamnation à l'encontre du bailleur de rembourser les sommes indûment versées au titre de ces postes au preneur. La décision de première instance sera confirmée de ce chef. 8- Il sera fait droit en revanche, compte tenu de l'ancienneté de la procédure, et de la carence de l'intimée dans la production du décoompte, d'assortir cette injonction de produire un décompte d'une astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de cet arrêt, et ce pendant un délai maximum de 45 jours. 9- La décision de première instance sera infirmée de ce chef. Sur les autres demandes': 10-Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Il n'y a pas lieu en l'espèce de prononcer une amende civile, le caractère dilatoire de l'action de l'appelante n'étant pas établie. 11- La société Keria succombant partiellement en son appel sera condamnée aux dépens de cette procédure d'appel. 12- Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort, Confirme en ses dispositions soumises à la cour la décision rendue le 28 mai 2020 par le tribunal de commerce de Bordeaux sauf en ce que': - elle a omis de statuer dans son dispositif sur la nullité de l'article 17 du bail commercial, - elle a débouté la société Keria de sa demande d'astreinte, et sauf à préciser la nature du décompte à communiquer, Et statuant à nouveau, Dit la clause 17 du bail est nulle et de nul effet , Dit que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les frais de gestion de la fiscalité directe locale, les charges locatives et les honoraires afférents à l'ASL ( provision et régularisation), le coût des travaux sur le réseau des eaux usées suivant la facture du 13 décembre 2015 et la somme de 290, 95 euros au titre du «'commandement Venezia 234718'» ne sont pas récupérables par la société Immaucom Lac Aliénor auprès de la société Keria, Enjoint à la société Immaucom Lac Aliénor de communiquer à la société Keria un compte locatif expurgé de l'ensemble de ces frais, coûts et taxes, dans lequel l'objet de chaque poste de facturation sera clairement identifiable, et ce à compter du 1er janvier 2012, Dit que cette injonction sera assortie d'une astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de cet arrêt, et ce pendant un délai maximum de 45 jours, Y ajoutant Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une amende civile, Condamne la société Keria aux dépens de cette procédure d'appel, Déboute les parties de leur demande d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.