Tribunal judiciaire de Paris, 9 juillet 2026, 26/00990

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [U] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 26/00990 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6RJ N° MINUTE : 7/2026 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 09 juillet 2026 DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483 DÉFENDERESSE Madame [U] [K] demeurant [Adresse 2] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 mai 2026 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 juillet 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 09 juillet 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00990 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6RJ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 12 août 1974, l'Office Public d'Habitations à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 1] aux droits de laquelle vient aujourd'hui l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [U] [K] sur des locaux (comprenant une cave) situés au [Adresse 3] devenu le [Adresse 4] - à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer trimestriel de 1.015,92 francs. Des loyers sont restés impayés. Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.753,85 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [K] le 4 septembre 2025. Par assignation du 19 janvier 2026, l'établissement PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [U] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,6.338,85 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 5 mai 2026, l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 avril 2026, s'élève désormais à 7.294,84 euros. L'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et confirme qu'un dossier dit FSL est en cours mais s'oppose à l'octroi de tout délai. Mme [U] [K] expose qu'elle est âgée de 77 ans, qu'elle rencontre des problèmes de santé, qu'elle est maintenant suivi par une conseillère sociale de la ville de [Localité 1], qu'elle va se faire aider, elle souhaite se maintenir dans les lieux. Mme [U] [K] est retraitée et perçoit une pense mensuelle de 4.000 euros de telle sorte qu'elle est en situation de régler 200 euros par mois durant 36 mois pour apurer sa dette locative en plus du loyer courant ; elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [U] [K] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 3 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3.753,85 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 novembre 2025. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de Mme [U] [K] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, une dossier de FSL est, par ailleurs, en cours et la défenderesse, qui a négligé la gestion de ce dossier locatif, est prise en charge par une conseillère sociale de la ville de [Localité 1]. Dans ces conditions, il convient d'accorder à Mme [K] des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [U] [K] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 avril 2026, Mme [U] [K] lui devait la somme de 7.139,58 euros, soustraction faite des frais de procédure (155,26 euros). Mme [U] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025 sur la somme de 3.753,85 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2585 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [U] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 novembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [U] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra mais dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 septembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 août 1974 entre l'Office Public d'Habitations à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 1] aux droits de laquelle vient l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH, d'une part, et Mme [U] [K], d'autre part, concernant les locaux (comprenant une cave) situés au [Adresse 4] - à [Localité 2] est résilié depuis le 4 novembre 2025, CONDAMNE Mme [U] [K] à payer à l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 7.139,58 euros (sept mille cent trente neuf euros et cinquante huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 20 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025 sur la somme de 3.753,85 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2585 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Mme [U] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [U] [K], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 novembre 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [U] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [U] [K] sera condamnée à verser à titre de provision à l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [U] [K] à payer à l'établissement [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [U] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 septembre 2025 et celui de l'assignation du 19 janvier 2026. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le Greffier Le Juge