Cour d'appel de Nîmes, 3 septembre 2026, 25/03767

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 25/03767 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JY5Y NA TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1] 10 novembre 2025 RG :25/0047 [A] C/ Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section A

ARRÊT

DU 03 SEPTEMBRE 2026 Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 10 Novembre 2025, N°25/0047 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, et Mme Leila REMILI, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre Virginie HUET, Conseillère Leila REMILI, Conseillère GREFFIER : Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 26 Mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2026. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANT : M. [F] [A] né le 27 Avril 1988 à [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Philippe LICINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON INTIMÉE : Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA FABRE [V], Société par actions simplifiée, au capital de 171.458 €, immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 478 180 243, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège. SAS FONCIA FABRE [V] [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4] Représentée par Me Pierre-François GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Mai 2026 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 03 Septembre 2026, par mise à disposition au greffe de la cour EXPOSE DES FAITS [E] DE LA PROCÉDURE M. [F] [A] est propriétaire d'un appartement constituant le lot n° 217 et d'un parking constituant le lot n° 169 au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8]. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, expose qu'il est créancier de M. [F] [A] d'une certaine somme correspondant à un solde de charges de copropriété demeuré impayé et à des frais de recouvrement qu'il a engagés. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] indique que M. [A] a fait l'objet de plusieurs demandes en paiement : - une mise en demeure du 4 mai 2022 adressée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] [C] représenté par son syndic en exercice, - un commandement de payer les charges de copropriété délivré par la SCP [P] [N] [Z] et [W] [G], commissaires de justice à Avignon le 29 mars 2023, - une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] le 27 février 2025. Il ajoute que les mises en demeure des 4 mai 2022 et 27 février 2025 sont revenues avec la mention « pli avisé et non réclamé » et non avec la mention « destinataire inconnu à l'adresse ». Par acte du 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 10] à Avignon, représenté par son syndic en exercice, a assigné M. [A] devant le président du tribunal judiciaire d'Avignon, statuant selon la procédure accélérée au fond, en paiement des charges de copropriété et réparation du préjudice subi. Le tribunal judiciaire d'Avignon, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire en date du 10 novembre 2025, a : Vu les dispositions des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, Tous droits et moyens des parties étant réservés, - Dit que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice recevable, - Débouté M. [A] de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions, - Condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.044,36 euros à titre provisionnelle au titre des charges de copropriété demeurés impayés, outre intérêts moratoire à compter du 23 mars 2023, - Condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 994,19 euros à titre provisionnelle au titre des frais nécessaires, - Condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre du préjudice subi du fait du retard de paiement des charges, - Condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] [C] représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné M. [F] [A] aux entiers. Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, le jugement après avoir rappelé les dispositions légales applicables et la jurisprudence habituelle en la matière relève que : -le commandement de payer délivré le 29 mars 2023 visant la somme totale de 1 147,85 euros comporte un décompte détaillé à la date du 22 février 2023 des sommes dues, et il est également produit les appels de fonds démontrant l'exigibilité de la créance, -le commandement de payer s'analyse comme une mise en demeure au sens de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et la référence dans cet acte à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas exigée à peine de nullité ou d'irrecevabilité, -l'acte dressé comporte un procès-verbal de vaines recherches indiquant que le nom du M. [F] [A] ne figure plus au [Adresse 11] à [Localité 1], et la mise en demeure délivrée le 2 avril 2025 à cette adresse est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » -si le Syndic a pu connaître la nouvelle adresse de M. [F] [A] [Adresse 12] à [Localité 1] puisqu'elle figure sur le décompte qui va lui être adressé le 21 août 2025, en sa qualité de copropriétaire tenu au paiement des charges, M. [F] [A] devait indiquer au syndic son adresse exacte et en outre il ressort des nombreux échanges de mails que l'intéressé est parfaitement au courant de l'arriéré de loyers. Le président du tribunal judiciaire considère donc que l'action du syndicat des copropriétaires est recevable. Sur la demande en paiement, le jugement après avoir considéré que les conditions pour recourir à la procédure accélérée au fond sont réunies, relève en particulier que M. [F] [A] ne conteste pas être débiteur de la somme de 353,71 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées suite aux règlements intervenus depuis l'assignation et qu'il est également justifié d'une somme provisionnelle de 994,19 euros au titre des frais nécessaires et que M. [F] [A] ne peut valablement soutenir que le syndicat des copropriétaires est fautif en persistant à notifier des appels de charges à des adresses qu'il sait erronées alors qu'il ne peut ignorer en sa qualité de copropriétaire qu'il est redevable des charges de copropriété. Sur la demande en dommages et intérêts, formée par le syndicat des copropriétaires, le jugement y fait droit à hauteur de 1 500 euros au motif que M. [F] [A] a déjà fait l'objet d'une procédure visant à obtenir le paiement des charges de copropriété lui incombant, et que le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice distinct consécutif au retard de paiement réitéré et à l'absence de démarche volontaire du débiteur pour s'acquitter de sa dette. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par M. [F] [A] contre le syndicat des copropriétaires, le tribunal n'y fait pas droit considérant que le syndicat n'a pas eu un comportement fautif dans la mesure où il n'est pas démontré que le syndicat a persisté à envoyer à M. [F] [A] des appels de fonds à une adresse qu'il savait ne plus être la sienne et alors qu'en sa qualité de copropriétaire, M. [F] [A] ne pouvait ignorer qu'il était redevable de charges de copropriété. Sur la demande d'un délai de 24 mois formée à titre subsidiaire par M. [F] [A], le tribunal judiciaire n'y fait pas droit considérant que ce dernier ne produit aucune pièce sur sa situation personnelle et financière. M. [F] [A] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 28 novembre 2025. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/03767. Par avis du greffe du 16 décembre 2025, les représentants des parties ont été informés que la présidente de chambre a, en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile, fixé la date d'appel de l'affaire à bref délai à l'audience du 26 mai 2026 et la clôture à effet différé au 13 mai 2026. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2026. EXPOSE DES MOYENS [E] PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2026, M. [F] [A], appelant, demande à la cour de : Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Vu l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Vu l'article 1104 du Code civil, Vu l'article 1231-1 du Code civil, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Vu le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon 10.11.2025, - Entendre infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a : * Dit que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice recevable, * Débouté M. [A] de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions, * Condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.044,36 euros à titre provisionnelle au titre des charges de copropriété demeurés impayés, outre intérêts moratoire à compter du 23 mars 2023, * Condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le [C] représenté par son syndic en exercice la somme de 994,19 euros à titre provisionnelle au titre des frais nécessaires, * Condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre du préjudice subi du fait du retard de paiement des charges, * Condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] [C] représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * Condamné M. [F] [A] aux entiers, La cour, statuant à nouveau, entendra : A titre principal, - Dire et juger que la saisine de la juridiction par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice n'est pas précédée de l'envoi d'une mise en demeure à M. [A] répondant aux exigences de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, - Dire et juger que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice par devant le président du tribunal judiciaire saisie par la voie d'une procédure accélérée au fond est irrecevable, - Entendre débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice de l'intégralité de ses demandes, - Entendre condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice à verser à M. [A] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Les dépens resteront à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, Si par l'extraordinaire, la cour de céans venait à considérer la procédure engagée comme recevable, - Entendre constater que M. [A] est à jour du paiement de sa créance, - Entendre débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice de sa demande visant à voir assortir cette condamnation d'intérêts moratoires, - Entendre débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice de sa demande visant à voir condamner M. [A] à la prise en charge des frais de procédure, - Entendre débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice de sa demande visant à voir condamner M. [A] à la prise en charge de son préjudice, A titre reconventionnel, - Entendre condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] [C] représenté par son syndic en exercice à verser à M. [A] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice subi par lui, - Entendre ordonner la compensation des éventuelles condamnations à intervenir, Si par l'extraordinaire, une créance devait substituer à la charge de M. [A], Il convient donc de voir : - Entendre accorder à M. [A] des délais de 24 mois pour apurer sa dette au regard de sa situation familiale, En tout état de cause, - Entendre condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice à verser à M. [A] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Les dépens resteront à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice. M. [F] [A] fait valoir essentiellement, Sur l'irrecevabilité de la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires que : -la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ayant pour effet d'entraîner l'exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel outre les provisions restant dues au titre des exercices précédents, est ouverte en cas de non-règlement des provisions du budget prévisionnel de l'exercice en cours, des cotisations du fonds travaux, ainsi que des travaux selon les modalités votées par l'assemblée générale, après mise en demeure restée infructueuse pendant le délai de trente jours, -l'article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante -en l'espèce, il est constaté que la sommation de payer du 11 septembre 2020 qui ne comporte aucun visa de l'article 19-2, qui instaure pourtant une procédure dérogatoire de recouvrement de charges emportant des conditions et des conséquences spécifiques, ne constitue pas une interpellation suffisante pour le débiteur de charges de copropriété, lequel n'est d'ailleurs pas informé ni du délai qu'impose cet article 19-2, ni de la sanction encourue d'exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel. -le courrier du 11 janvier 2021 intitulé mise en demeure, ne comporte pas plus le visa de l'article 19-2, ni interpellation suffisante relativement à l'application de la procédure accélérée au fond, -il importe peu que le syndicat des copropriétaires ne réclame que les provisions échues, -le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, -les diligences réalisées par la partie demanderesse ne répondent pas aux exigences de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, -les mises en demeure et le commandement de payer dont se prévaut le syndicat ont tous été adressé à une mauvaise adresse -le commandement de payer délivré le 29 mars 2023 ne peut être considéré comme valant mise en demeure et il n'est pas réalisé au visa de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et ne comprend aucun décompte actualisé, -la mise en demeure du 04 mai 2022 adressée par FONCIA comporte une référence à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en bas de page, mais elle ne comporte aucun décompte individualisé et actualisé, aucune distinction entre les appels de fond du budget prévisionnel et les appels de fond des budgets échus, elle ne répond pas aux exigences prévues par la jurisprudence et par les textes pour justifier la saisine du Président du Tribunal Judiciaire dans le cadre d'une procédure accélérée au fond, -le commandement de payer les charges de copropriétés délivré par la SCP [N] [Z] [E] [G] le 29 mars 2023, n'est pas une mise en demeure et cet acte n'est pas réalisé au visa de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et il n'est versé dans le corps du texte aucun décompte individualisé et actualisé, -la correspondance adressée par le conseil du syndicat de l'immeuble LE FORUM DU GRAND RIBAN le 26 février 2025 ne fait aucune référence à l'article 19-2, ne comporte aucun décompte individualisé et actualisé, aucune distinction entre les appels de fond du budget prévisionnel et les appels de fond des budgets échus. Sur le fond, M. [F] [A] soutient principalement que : * Sur la demande de rappel de charges de copropriétés : -la cour ne pourra que constater l'extinction de la créance sollicitée dans la mesure où il s'est acquitté de l'intégralité des créances en présence dans le cadre de l'instance, -l'intimé ne peut ajouter un reliquat en invoquant des motifs d'exigibilité de la créance non invoqués dans les actes antérieurs à la saisine de la juridiction et il est donc irrecevable à solliciter ces sommes dans le cadre d'une procédure accéléré au fond, -le concluant n'a en réalité jamais été avisé de ces rappels de paiements des charges, le syndicat ayant diligenté ses actions à l'encontre de M. [F] [A] à l'adresse [Adresse 13], alors que cette adresse n'est pas la sienne, et que le syndicat avait pleinement connaissance de la véritable adresse du concluant [Adresse 14], comme cela ressort des pièces produites et en particulier de l'acte délivré 1er février 2022, et le syndicat a ainsi manqué à son obligation de bonne foi. *Sur la condamnation sollicitée au titre des frais de procédure : -la somme de 585,90 euros sollicitée par le syndicat n'est en rien justifiée, -ces sommes ont vocation par nature à être englobées dans la condamnation de la partie perdante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, -en tout état de cause, c'est la négligence du syndicat qui a généré la présente procédure, le syndicat ayant persisté à notifier les appels de charges à une adresse qu'il savait comme pertinemment erronée. *Sur la demande de réparation du préjudice subi par le syndicat : -le syndicat ne justifie pas de la nature et quantum du préjudice invoqué. A titre reconventionnel, M. [F] [A] recherche la responsabilité du syndicat en exposant qu'en réalité il n'a jamais été avisé de ces rappels de paiements des charges, puisque en connaissance de cause le syndicat a diligenté les actions à son encontre à une adresse qui n'était pas la sienne, comme déjà démontré, cette attitude déloyale lui a causé un préjudice certain car il n'a pu répondre aux convocations aux assemblées générales de copropriété et il a subi un accroissement de sa dette qui aurait pu être réglée amiablement si elle avait été portée à sa connaissance. En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2026, contenant appel incident, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Fabre [V], intimé, demande à la cour de : Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967, Vu l'article 1240 du code civil, Vu l'article 1344 du code civil,

Vu les articles

696 et 700 du code de procédure civile, Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes, Statuant sur l'appel formé par M. [F] [A] à l'encontre du jugement rendu le 10 novembre 2025 par le tribunal judiciaire d'Avignon, - Confirmer le jugement en ce qu'il a : * Dit que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice recevable, * Débouté M. [A] de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions, * Condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] [C] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.044,36 euros à titre provisionnelle au titre des charges de copropriété demeurés impayés, outre intérêts moratoire à compter du 23 mars 2023, * Condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] [C] représenté par son syndic en exercice la somme de 994,19 euros à titre provisionnelle au titre des frais nécessaires, * Condamné M. [F] [A] à indemniser syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] représenté par son syndic en exercice au titre du préjudice subi du fait de l'absence de paiement des charges, * Condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * Condamné M. [F] [A] aux entiers, Déclarant recevable et bien fondé l'appel incident du concluant, - Infirmer le jugement en ce qu'il a : * Condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] [C] représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre du préjudice subi du fait de l'absence de paiement des charges, Par conséquent, Statuant à nouveau, Y ajoutant, - Porter à la somme de 1.227,50 euros la somme due par M. [F] [A], à titre provisionnelle au titre des charges de copropriété demeurés impayés, outre intérêts moratoire à compter du 29 mars 2023, - Condamner M. [F] [A] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 3 000 euros au titre du préjudice subi du fait de l'absence de paiement des charges, - Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice n'a commis aucune faute, - Débouter M. [F] [A] de toutes demandes, fins et conclusions contraires, - Débouter M. [F] [A] de sa demande indemnitaire, - Condamner M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner M. [F] [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que : Sur l'irrecevabilité de son action : *s'agissant de l'adresse de M. [F] [A], les actes suivants mise en demeure du 4 mai 2022, commandement de payer du 29 mars 2023 et mise en demeure du 27 février 2025 délivrés [Adresse 13] démontrent comme l'assignation du 14 mai 2025 que cette adresse était bien celle de M. [F] [A], l'huissier instrumentaire mentionnant notamment que la certitude du domicile du destinataire est caractérisé par son nom sur la boîte aux lettres et par le voisinage, et par ailleurs M. [F] [A] lors de plusieurs rendez-vous avec le syndic a reconnu l'existence de la dette, *s'agissant du contenu des actes, -aucune disposition n'impose de citer dans la mise en demeure l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, -la mise en demeure du 4 mai 2022, mentionne expressément cet article et le détail entre les charges de copropriété et les frais de relance, -le commandement de payer qui vaut mise en demeure en application de l'article 1344 du code civil également -la mise en demeure du 27 février 2025 mentionne en gras le montant impayé, sa nature, il est joint un décompte actualisé et détaillé. Sur le paiement des charges de copropriété : -au jour de l'assignation M. [F] [A] était débiteur de la somme de 5 482,20 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 30 juin 2021, - M. [F] [A] a procédé à un règlement en cours d'instance, -au 10 novembre 2025 sa dette était de 1 044,36 euros, -au 2 mars 2026 sa dette s'élève à 1 227,50 euros. Sur les frais de procédure nécessaires : -le syndic a dû entreprendre de multiples diligences pour obtenir le paiement des sommes dues par M. [F] [A] avec en particulier la délivrance de mises en demeure, relance, tenues de rendez-vous, commandement de payer et en application des dispositions légales et contractuelles ces frais et honoraires sont imputables au seul copropriétaire défaillant. Sur la réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires : - M. [F] [A] s'est inscrit dans une attitude persistante de non-règlement des charges lui incombant et cette attitude répétée constitue une faute qui met en péril l'équilibre financier de l'immeuble empêchant un financement des dépenses courantes et la réalisation des travaux programmés. Sur le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par M. [F] [A] : - M. [F] [A] en invoquant une prétendue faute du syndic ne peut rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires s'agissant de deux personnes juridiques distinctes, -en tout état de cause aucune faute n'a été commise les appels de charges ayant été régulièrement adressés à la dernière adresse connue, -il n'est pas démontré l'existence d'un lien de causalité et d'un préjudice, prétendre qu'un règlement amiable aurait pu intervenir alors que M. [F] [A] ne cesse de multiplier les incidents au lieu de régler spontanément ses charges sont des postures incompatibles. Sur le rejet de la demande de délais de paiement : - M. [F] [A] comme relevé par le président du tribunal judiciaire ne produit aucun élément sur sa situation personnelle et financière. Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

: Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires : Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en sa rédaction applicable au litige, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les sommes restant dues, appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Depuis le 1er janvier 2020, l'article 19-2, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 confie au président du tribunal judiciaire le pouvoir de statuer selon la procédure accélérée au fond sur les demandes de recouvrement des charges devenues exigibles en application de l'article 19-2 de ladite loi et de condamnation des copropriétaires défaillants dans le paiement des charges. Pour que l'action du syndicat des copropriétaires soit recevable dans le cadre de la procédure accélérée au fond l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 exige que soient respectées quatre conditions : -l'envoi d'une mise en demeure de payer concernant l'ensemble des provisions non encore échues ainsi que les sommes dues au titre des exercices précédents et les cotisations du fonds de travaux; -le respect d'un délai de 30 jours suite à la réception de la mise en demeure restée infructueuse avant une action en justice; -la constatation de l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire; -l'indication précise de la nature et du montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Si l'article 19-2 pour la procédure accélérée exige une mise en demeure, le texte ne précise pas qu'elle forme particulière ou exclusive doit prendre cette mise en demeure et si la jurisprudence en la matière considère que la mise en demeure peut se faire par lettre recommandée avec AR aucun texte n'interdit qu'elle soit faite par un acte d'huissier l'article 1344 du code civil disposant que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation soit par un acte portant interpellation suffisante. Enfin contrairement à ce que soutient l'appelant ni l'article 19-2, ni son application jurisprudentielle n'exige que la mise en demeure reproduise ou vise l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. En l'espèce il ressort de la pièce n°9 ( et non n°10) versée au débat que le 29 mars 2023 un commandement de payer à copropriétaire a été délivré par commissaire de justice à M. [F] [A], ce commandement visant les articles 10, 19-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, faisant commandement de payer la somme de 2 078,73 euros en principal pour charges de copropriété impayées suivant décompte du 22 février 2023 ci-joint, augmentée des frais de procédure exposés à ce jour, soit la somme totale de 2 241,87 euros et précisant selon un décompte pour les lots 217 et 169, arrêté au 22 février 2023 le détail de la nature et du montant des sommes demandées àcompter du 1er octobre 2021. Ce commandement de payer constitue donc dans sa forme et son contenu une mise en demeure au sens de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. M. [F] [A] reproche également au syndicat des copropriétaires de n'avoir pas fait délivrer en particulier le commandant de payer à sa nouvelle adresse [Adresse 17] à [Localité 1] alors que pourtant le syndicat des copropriétaires en avait connaissance comme cela ressort du décompte de charges qui lui a été adressé le 1er février 2022 par acte d'huissier, mais au [Adresse 18] à [Localité 1], comme cela a été également le cas pour les appels de fonds et de provisions ainsi que de la mise en demeure du 4 mai 2002, démontrant ainsi la mauvaise foi du syndicat. Toutefois la cour rappelle qu'en application des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 toutes les notifications et mises en demeures prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiqués au syndic, chaque copropriétaire ayant l'obligation de notifier au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique et d'informer le syndic de tout changement de domicile. Or en l'espèce M. [F] [A] qui n'oppose pas que le [Adresse 18] à [Localité 1] était l'adresse du domicile qu'il avait notifié au syndic ne justifie pas avoir informé le syndic de son changement de domicile au [Adresse 17] à [Localité 1] comme le lui impose les textes ci-dessus énoncés, et le fait que le syndic ait pu connaître l'adresse du [Adresse 17] à [Localité 1] est indifférent à l'obligation de notifier tout changement de domicile pesant sur le copropriétaire. La cour ajoute que d'ailleurs les courriers recommandés adressés au [Adresse 18] à [Localité 1] ne sont pas revenus avec la mention « Destinataire inconnu à l'adresse » mais avec la mention « Pli avisé et non réclamé » et que le procès-verbal de recherches infructueuses dressé le 23 mars 2023 par le commissaire de justice pour la signification du commandement de payer constate que la nouvelle adresse de M. [F] [A] n'est pas connu malgré les recherches entreprises et non qu'il n'a jamais été connu à cette adresse. Par conséquent le commandement de payer valant mise en demeure fait à M. [F] [A] par acte d'huissier le 29 mars 2023 est bien conforme aux dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et il s'ensuit que l'action du syndicat des copropriétaires selon la procédure accélérée au fond est recevable, confirmant en ce sens le jugement dont appel. Sur la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] : Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi [Localité 5] permet donc de réclamer de manière anticipée : les sommes dues au titre des provisions de charges courantes votées en assemblée générale au titre du budget prévisionnel (14-1), les cotisations dues au titre du fonds travaux (14-1 II), les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent aussi immédiatement exigibles. Il est en outre constant que sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, pour justifier de sa créance, le syndicat doit fournir au juge les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé le budget prévisionnel, les travaux ainsi que les comptes annuels. Il doit également justifier de la défaillance du copropriétaire ainsi que la preuve de la présentation de la mise en demeure au débiteur. Enfin il sera rappelé que dans l'esprit de la loi, le juge a des pouvoirs d'appréciation limités en ce sens que lorsque les conditions indiquées sont réunies, il est tenu de condamner le débiteur. En l'espèce le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière l'immeuble [Adresse 7] verse aux débats : -les procès-verbaux des assemblées générales du 18 avril 2023, du 19 mars 2024 et du 18 décembre 2024 , approuvant les comptes arrêtés au 1er octobre de chaque année pour 2021-2022, 2022-2023, donnant quitus au syndic et votant les budgets prévisionnels pour 2023-2024, 2024-2025,2025-2026 ainsi que la fixation du montant de la cotisation du fonds de travaux, sans qu'il soit justifié ni même soutenu que ces assemblées générales aient en outre fait l'objet de contestation, -les appels de provisions et les appels de fond du 1er juillet 2021 au 31 mars 2025, -la répartition des charges pour les lots 217 et 169 propriétés de M. [F] [A], faisant apparaître le détail des charges lot par lot, en précisant les charges générales, les charges par bâtiments, les charges individuelles. M. [F] [A] comme relevé par le jugement dont appel ne conteste pas sa propriété des lots 217 et 169 au sein de la copropriété immobilière l'immeuble [Adresse 16] pas plus qu'il ne conteste être tenu au paiement des charges en cette qualité de copropriétaire. M. [F] [A] ne conteste pas non plus la somme de 1 044,36 euros au titre des charges impayées retenue en première instance au regard des pièces produites sauf à affirmer s'être acquitté de l'intégralité des sommes dues ce qu'il ne démontre pas. Devant la cour le syndicat des copropriétaires vient solliciter que la somme de 1 044,36 euros soit portée à la somme de 1 227,50 euros suivant décompte arrêté au 2 mars 2026, toutefois l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut recevoir application pour recouvrer des appels de provision postérieurs à la mise en demeure étant observé que la dernière lettre recommandée valant mise en demeure de payer les sommes restant dues au titre des charges de copropriété adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à M. [F] [A] est en date du 26 février 2025. Par conséquent c'est à juste titre qu'au vu de l'ensemble de ces éléments le premier juge a retenu qu'il était justifié par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] de sa créance au titre des charges de copropriété pour les lots 217 et 169 pour un montant de 1 044,36 euros, outre intérêts moratoires à compter du 29 mars 2023. Sur les frais de procédure nécessaires le jugement a retenu qu'il était justifié d'une somme de 994,19 euros ce que M. [F] [A] conteste en faisant en particulier valoir que les frais de transmission de dossier à huissier ont vocation par nature à être englobées dans la condamnation de la partie perdante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, et qu'en tout état de cause ces frais sont la conséquence de l'attitude du syndicat qui a persisté à lui envoyer les appels de fonds et relances à une adresse qu'il savait ne pas être la sienne. Concernant les sommes auxquelles le syndicat peut prétendre au titre frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 celles-ci doivent s'entendre non seulement des frais expressément exposés par l'article 10-1 tel que le coût d'une sommation ou d'un commandement de payer, les frais d'inscription d'hypothèque, mais aussi plus généralement de tous les frais exposés par le syndicat dans la conduite d'un procès y compris les honoraires d'avocat, toutefois seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance peuvent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné. Ainsi concernant les frais de suivi de dossier, de transmission de dossier à l'avocat ou à l'huissier qui sont facturés par le syndic au syndicat en application du contrat de syndic il s'agit d'actes élémentaires d'administration de la copropriété et non d'actes nécessaires au recouvrement de la créance qui n'ont pas à être supportés par le seul copropriétaire défaillant. En l'espèce la cour relève que le dernier décompte clair et précis des frais est celui en date du 21 août 2025 (pièce n° 13 du syndicat) pour un montant total de 994,19 euros. Le détail de la somme totale de frais de 994,19 euros fait apparaître des frais de constitution du dossier transmis à l'huissier pour 349,64 euros et des frais de constitution du dossier transmis l'avocat pour 349,64 euros. Dans la mesure où il s'agit d'actes qui ne sont pas nécessaires au recouvrement de la créance et qui constituent en réalité des actes de gestion de la copropriété qui ne revêtent pas un caractère exceptionnel, ils n'ont pas à être supportés par M. [F] [A] seul. Par conséquent le jugement sera infirmé sur ce point et M. [F] [A] sera condamné à payer au syndicat au titre des frais la somme de 294,21 euros. Sur la réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires : M. [F] [A] est mal fondé à soutenir l'absence de préjudice du syndicat des copropriétaires suite à son refus de paiement des charges de copropriété dans la mesure où ce défaut de paiement n'est pas dû comme il le prétend à la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires qui aurait persisté à lui envoyer les appels de fonds et les relances à un domicile qui n'est plus le sien, alors qu'il a déjà été statué sur le fait que c'est au copropriétaire de notifier au syndicat des copropriétaires son changement de domicile, preuve que M. [F] [A] ne rapporte pas. La cour ajoute que d'ailleurs M. [F] [A] n'a pas plus réglé les appels de fonds lorsque ceux-ci ont été adressés à l'adresse qu'il indique être celle de son nouveau domicile [Adresse 19] à [Localité 1]. Par ailleurs il ressort d'échanges de mails entre M. [F] [A] et le syndic de la copropriété Foncia entre le mois de juillet et le mois de septembre 2025 que M. [F] [A] alors parfaitement au courant de son défaut de paiement a tenté d'échapper à son obligation en mettant en place des prélèvements qui ont été rejetés pour défaut de provision. Par conséquent le comportement répété de M. [F] [A] de se soustraire au paiement des charges de copropriété dont il est redevable en sa qualité de copropriétaire, constitue une faute qui entraîne un préjudice pour le syndicat des copropriétaires distinct du simple de retard de paiement et qui justifie l'allocation en réparation de ce préjudice par le premier juge d'une somme de 1 500 euros, le syndicat des copropriétaires ne venant pas suffisamment démontrer que la somme allouée serait insuffisante à réparer son entier préjudice. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires : M. [F] [A] soutient comme en première instance que le syndicat des copropriétaires serait fautif en ayant persisté à lui envoyer les appels de fonds et les convocations à une adresse qu'il savait ne plus être la sienne et que ce comportement aurait contribué à l'accroissement de sa dette et empêché son règlement amiable. La cour a déjà statué sur le fait qu'il appartenait à M. [F] [A] de notifier au syndicat des copropriétaires son nouveau domicile ce qu'il ne justifie pas avoir fait. Par ailleurs même les appels de fonds adressés à son nouveau domicile n'ont pas été suivis d'effet et même quand M. [F] [A] après des échanges de mails avec le syndic a mis en place un prélèvement pour régler les sommes dues, sommes qu'il ne conteste pas sur le fond ni dans le principe ni dans le quantum ce prélèvement est revenu impayé pour défaut de provision. Par conséquent M. [F] [A] est défaillant à rapporter la preuve d'une attitude fautive du syndicat des copropriétaires qui lui aurait causé un préjudice et le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [F] [A] de sa demande reconventionnelle à ce titre. Sur la demande de délai : Le tribunal n'a pas fait droit à la demande de M. [F] [A] de bénéficier d'un délai de 24 mois pour s'acquitter de sa dette au motif qu'il ne produit au débat aucun élément sur sa situation personnelle et financière. En appel M. [F] [A] qui maintient sa demande de délai ne produit aucune pièce à l'appui de cette demande et la cour ajoute qu'il a de fait bénéficié déjà de large délais de paiement. La décision déférée sera donc confirmée. Sur les demandes accessoires : Le jugement dont appel sera enfin confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens. En outre M. [F] [A] succombant au principal en son appel sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

: La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 novembre 2025 par le tribunal judiciaire d'Avignon, sauf sur le montant de la condamnation mise à la charge de M. [F] [A] à titre provisionnel au titre des frais nécessaires, S'y substituant sur ce point et y ajoutant, Condamne M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 294,21 euros à titre provisionnel au titre des frais nécessaires, Condamne M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [F] [A] aux dépens de la présente procédure. La mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 devant indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande, ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui n'a pas recherché si cette mise en demeure détaillait le montant des provisions dues, ni constaté la défaillance du copropriétaire dans le règlement desdites sommes dans le mois. La Cour de cassation a dit pour avis (3e Civ., 12 décembre 2024, avis n° 24-70.007, publié au Bulletin) que la mise en demeure visée à l'article précité, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande. 5. Pour condamner Mme [O] au paiement de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 1er janvier 2022, comprenant les arriérés échus au 31 décembre 2021 et la provision sur budget prévisionnel du premier trimestre 2022, l'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d'assemblées générales de 2008 à 2019 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux, le décompte de la créance au 1er janvier 2022 et la mise en demeure explicite du 11 juin 2021. 6. Il en conclut que Mme [O] ne s'est pas acquittée des charges exigibles pour un montant de 77 128,51 euros. 7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mise en demeure du 11 juin 2021 détaillait le montant des provisions dues au titre de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 restées impayées, ni constater la défaillance de Mme [O] dans le règlement desdites sommes dans le mois suivant la mise en demeure, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.