Cour d'appel de Paris, 20 mars 2024, 20/03022

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2

ARRET

DU 20 MARS 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/03022 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBO3V Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 18/00639 APPELANTES Madame [P] [K] née le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 7] (Italie) [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Anass KHAFIF, avocat au barreau de PARIS, toque : E0120 Madame [V] [N] née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 8] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Anass KHAFIF, avocat au barreau de PARIS, toque : E0120 INTIMES SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son Syndic, le Cabinet CHARPENTIER [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Estelle DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1972 Société DESRUE IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro B.352.465.678, dont le siège social est à [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité. C/O Société DESRUE IMMOBILIERE [Adresse 6] [Localité 5] Représenté par Me Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC 205 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Mme [V] [N] et Mme [P] [K], sont propriétaires d'un appartement situé au rez-de-chaussee du batiment D d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 4]). Suite à la survenance d'un dégat des eaux elles ont effectué un constat amiable le 24 septembre 2013. Faisant valoir que les désordres ont perduré jusqu'en 2016, Mme [V] [N] et Mme [P] [K] ont, par acte d'huissier en date du 14 novembre 2017, fait assigner le syndicat des coproprietaires du [Adresse 4]) représenté par son syndic la société à responsabilité limitée Desrue Immobilier et la société Desrue immobilier à titre personnel, devant ce tribunal aux fins de les voir condamner à les indemniser des préjudices subis, et à cette fin, de les voir condamner in solidum au paiement des sommes suivantes : 50.000 € au titre du prejudice subi pour trouble de jouissance resultant de leur carence , 13094.08 € au titre du prejudice matériel résultant de la perte des loyers imputable à leurs manquements, 1390,86 € en remboursement des frais indument payés au titre de la condamnation prononcée lors de l'achat du lot le 6 avril 2012, 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, Mme [V] [N] et Mme [P] [K] sollicitent enfin leur dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure et le bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement du18 octobre 2019, le tribunal judiciaire de Créteil a : - débouté Mmes [V] [N] et [P] [K] de l'intégralité de leurs demandes, - condamné Mmes [V] [N] et [P] [K] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code et la même somme au syndic la société la société Desrue Immobilier. Mmes [V] [N] et [P] [K] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 février 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 6 décembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 22 août 2020 par lesquelles Mmes [V] [N] et [P] [K], appelantes, invitent la cour, 'au visa des articles du code civil', à infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, les déclarer recevables et bien fondées en leurs demandes, constater que le Cabinet Desrue immobilier en sa qualité de syndic, ainsi que le syndicat des copropriétaires, ont méconnu leurs obligations et engagé leur responsabilité, et par conséquent, les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes : 50.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance résultant de leur carence, 13.094,08 euros au titre du préjudice matériel résultant de la perte des loyers imputable à ses manquements, 12.271,60 euros au titre du remboursement des frais engagés pour remettre en état l'appartement, 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, aux dépens ; Vu les conclusions en date du 29 novembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet Charpentier demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 14 et 18 des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, de : confirmer en tous points le jugement dont appel en ce qu'il a débouté purement et simplement les Consorts [K] et [N] de leurs demandes fins et conclusions, et les a condamnées au paiement d'une somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et, y ajouter, si besoin, déclarer les appelantes totalement irrecevables dans leur demande en paiement présentée à hauteur de 12.271,06 € au titre du remboursement des frais engagés pour remettre en l'état l'appartement, comme constituant une demande nouvelle, au visa de l'article 564 du CPC. y ajouter, en tout état de cause, leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Me Dubois ; Vu les conclusions de la SARL Desrue Immobilier notifiées par voir électronique le 25 octobre 2020 aux termes desquelles la société sollicite de la cour, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, de l'article 9 du code de procédure civile, et de la jurisprudence, de confirmer en tous points le jugement entrepris au motif que les appelantes sont : - soit irrecevables à raison des quitus de gestion qu'elles ont voté, -soit mal fondées à engager la responsabilité (quasi) délictuelle du syndic alors qu'elles ne prouvent pas que ce dernier aurait failli à son obligation de moyens dans la gestion des parties communes de l'immeuble tandis que le sinistre subi par Mmes [N]/[K] était causé par les parties sanitaires privatives fuyardes depuis 8 ans de l'appartement du 1er étage, ni n'apportent la preuve d'une faute du syndic, ni d'un lien de causalité entre cette éventuelle faute et un prétendu dommage pas plus qu'elles ne caractérisent ni ne quantifient la chance qu'elles auraient perdu par cette faute. Par ailleurs, le syndic fait valoir qu'elles échouent à prouver l'existence des préjudices qu'elles invoquent au titre de leur trouble de jouissance personnel alors que leur appartement était destiné à l'investissement locatif et au titre de leur perte locative alors que leur dernière locataire a quitté les lieux concomitamment à la réalisation des travaux de rénovation. Et y surajoutant en cause d'appel : - de déclarer irrecevables Mmes [N] et [K] en leur nouvelle demande visant à obtenir le remboursement du coût de la remise en état de leur appartement et subsidiairement les en débouter au motif qu'il n'existe aucun lien de cause à effet entre l'éventuelle faute délictuelle du syndic et les désordres générés par les installations privatives fuyardes de l'appartement du dessus, étant en outre rappelé que les assureurs multi-risques habitation ou propriétaires non occupants ont été saisis du sinistre, - de les condamner in solidum en cause d'appel, la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires : L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires. Cet article édicte une responsabilité de plein droit, sans faute, du syndicat des copropriétaires du seul fait de l'implication des parties communes dans les infiltrations ; ll est constant qu'après la survenance des désordres causés par des infiltrations dans l'appartement de Mmes [N] et [K], en septembre 2013, le syndic de la copropriété, la societe Desrue Immobilier a fait diligenter une recherche de fuite par un plombier, lequel a décelé le 24 septembre 2013, de l'humidité en cave ; Le syndic missionnait alors M.[Z], architecte et expert, lequel émettait dans son rapport déposé le 17 octobre 2013 l'hypothèse d'infiltrations provenant de la propriété voisine et préconisait un contrôle du mur et de ses abords outre d'instaurer une meilleure ventilation en cave ; Le 19 novembre 2013, un rendez-vous d'expertise pour déterminer l'origine du sinistre était mené par le Bureau Polyexpert, Expert d'assurance de la Cie Allianz Eurocourtage assureur de Mme [N] auquel le syndicat des copropriétaires participait ; Si une déclaration de sinistre était régularisée par le syndic auprès de l'assureur de l'immeuble, le cabinet Konex Assurances, ce dernier indiquait toutefois par courrier du 7 novembre 2013 qu'il considérait que l'origine des désordres, soit une «humidité propagée par capillarité» ne rentrait pas dans les garanties consenties ; Il était procédé à la remise en état du mur endommagé, partie commune, mitoyen avec l'appartement des consorts [K]-[N], aux termes d'une intervention et facturation de la Sté IPS en date du 17 Septembre 2014 ; Après la réalisation de ces travaux, l'appartement des demanderesses a été mis en location, à compter du 1 er octobre 2014, pour un loyer de 770,24 € mensuels ; Le syndicat des copropriétaires justifie avoir poursuivi ses investigations pour déterminer l'origine des désordres ; à cette fin, il mandatait la Société Akvero Tech, aux fins de recherche de fuite sur canalisations communes enterrées ; Il se rappochait également de l'assureur de l'immeuble, le Cabinet Konex afin de lui faire part des diligences et constatations en cours, et lui demander de revoir ainsi la fin de «non-recevoir» précédemment opposée et mandatait de nouveau l'architecte DPLG de l'immeuble ; Si les consorst [N] - [K] font valoir que leur locataire quittait les lieux en mai 2016 au motif que les désordres persistaient, la lettre de congé n'est cependant pas versée aux débats ; M. [Z], rendait son rapport le 25 mai 2016, aux termes duquel il émettait des hypothèses d'origines, et invitait le syndicat des copropriétaires à faire appel à une entreprise spécialisée en la matière ; Par ordre de service du 8 juin 2016, le syndicat des copropriétaires mandatait l'entreprise Franche qui indiquait que l'origine des désordres 'des infiltrations en plafond du rez de chaussée' se situait dans les équipemements privatifs de l'appartement du premier étage, propriété de M. [Y], notamment 'des carreaux au sol cassés ainsi que l'absence de joint' ; Ces nouvelles investigations permettaient ainsi d'établir et de confirmer l'implication des installations de la salle de bain, située à l'aplomb de l'appartement du 1er étage, propriété de M. [Y] ; Au vu de cette chronologie factuelle des évènements ainsi relatés, force est de constater qu'aucun élémént venant à démontrer l'implication des parties communes de l'immeuble susceptible d'engager sa responsabilité de plein droit au visa de l'article 14 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, n'est versé aux débats ; Le copropriétaire du 1er étage, M.[Y], justifiait alors de la réalisation de travaux privatifs dans la salle de bains, selon une facture de la société Renov Home du 7 Septembre 2016 pour un montant de 4.231,50 € TTC, lesquelles réparations mettaient fin aux désordres dans l'appartement de Mmes [N] et [K] ; En considération de l'ensemble de ces éléments, c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré qu'il était avéré que les désordres litigieux avaient eu pour origine les parties privatives de l'appartement de M.[Y], situé au premier étage, et qu'il n'était pas démontré l'incidence des remontées capillaires ou du défaut d'étanchéité des caves sur lesdits désordres, aucune expertise permettant de déterminer avec certitude leur implication n'ayant d'ailleurs été réalisée ; En l'état de ces éléments, il apparaît dès lors que Mmes [N] et [K] ne procèdent que par simples affirmations pour incriminer un défaut d'entretien de l'immeuble ou un vice des parties communes susceptibles d'engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires au visa de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mmes [N] et [K] de leur action tendant à voir déclarer le syndicat des copropriétaires responsable des dommages dont elles se prévalent et les a déboutées de leurs demandes d'indemnisation subséquentes, relatives au trouble de jouissance subi, au titre du préjudice matériel et des frais de remise en état de l'appartement ; Sur la responsabilité du syndic le cabinet Desrue Immobilier : L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Par application de cet article, le syndic répond des fautes qu'il commet envers les copropriétaires avec lesquels il n'a pas de lien contractuel. S'agissant d'une responsabilité délictuelle, il appartient au copropriétaire de démontrer l'existence d'une faute commise par le syndic, d'un dommage et d'un lien de causalité ; Aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de cette loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé notamment d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; Par application de cet article 18 de la loi du10 juillet 1965, compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats ; Son appréciation s'opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti ; Il peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité en établissant qu'il n'a fait qu'exécuter une décision régulière de l'assemblée générale ou en prouvant qu'il a agi avec diligence et compétence ; En l'espèce, il ressort du rappel de la chronologie factuelle telle qu'énoncée plus avant, que le syndic justifie avoir agi avec diligence, prenant sans délai l'ensemble des mesures qui s'imposaient pour mettre un terme aux désordres qui affectaient l'appartement de Mmes [N] et [K], à savoir : -qu'il a mandaté immédiatement Mr [Z], architecte maître d''uvre de la copropriété, expert judiciaire, dès lros qu'il était averti des désordres d'infiltrations litigieux -qu'il a missionné des entreprises en recherche de fuites -qu'il a fait toutes diligences pour déclarer le sinistre à l'assureur du syndicat des copropriétaires - que l'incidence des remontées capillaires sur les infiltrations litigieuses n'a pas été démontrée tandis que la vétusté des installations sanitaires privatives fuyardes de l'appartement situé au-dessus a été clairement identifiée comme la cause de survenance des désordres, -que les réparations engagées ont mis un terme aux désordres d'infiltrations affectant l'appartement de s Mmes [N] et [K] ; Dès lors, il résulte de ce qui précède, et ainsi que l'ont justement considéré les premiers juges, que Mmes [N] et [K] n'établissent pas les fautes du syndic Desrue Immobilier dans l'insuffisance de la gestion du sinistre ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mmes [N] et [K] de leur action tendant à voir déclarer le Cabinet Desrue Immobilier responsable des dommages dont elles se prévalent et de leurs demandes d'indemnisation subséquentes tant au titre du trouble de jouissance subi que du préjudice matériel que des frais de remise en état de l'appartement ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [V] [N] et Mme [P] [K], parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel : - au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]) : 1.500 €, - à la société à responsabilité limitée Desrue Immobilier : 1.500 € ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [V] [N] et Mme [P] [K] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne in solidum Mme [V] [N] et Mme [P] [K] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel : - au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4]) : 1.500 €, - à la société à responsabilité limitée Desrue Immobilier : 1.500 € ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT