Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 22 septembre 2022, 22/00043

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4

ARRÊT

AU FOND DU 22 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/ 227 Rôle N° RG 22/00043 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIT72 SAS LES VOUTES ET LA MER SCP [J] [S] & A. LAGEAT C/ S.A.S. LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE Société PATRIMMO COMMERCE Copie exécutoire délivrée le : à : Me JUSTON Me SASSATELLI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de Marseille en date du 14 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/10421. APPELANTES SAS LES VOUTES ET LA MER prise en la personne de son Président en exercice Dont le siège est [Adresse 6] [Adresse 4] représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Delphine GUETCHIDJIAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituant Me Lucien SIMON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE SCP JP LOUIS & A. LAGEAT représenté par Maître [J] [S], agissant en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de l a SAS LES VOUTES ET LA MER, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Delphine GUETCHIDJIAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituant Me Lucien SIMON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES S.A.S. LA CATHEDRALE SAINTE MARIE LA MAJEURE dont le siège est [Adresse 5] représentée et assistée de Me Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE Société PATRIMMO COMMERCE prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège est sis [Adresse 3] représentée et assistée de Me Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 21 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Laure BOURREL, Président Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Rime GHORZI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022, Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE : Suivant acte du 18 septembre 2014 avec une prise d'effet fixée au 4 novembre 2014, la SAS Cathédrale Sainte Marie la Majeure a donné à bail commercial sous conditions suspensives à la SAS les Voûtes et la Mer, le lot n°21 situé au [Adresse 1], pour un usage de 'restauration traditionnelle assise et Brasserie' et moyennant un loyer annuel de 163 350euros HT et HC avec une période de franchise de loyer de 6 mois à compter de la prise d'effet. Le bailleur a consenti des abattements sur loyers dans les conditions suivantes : Les deux premières années : 72 000euros de franchise, le loyer annuel étant alors de 90 750euros, La 3ième année : 36 300euros de franchise, le loyer étant ramené à 127 050euros, à compter de la 4ème année, le loyer initialement fixé était exigible dans son intégralité et indexé en fonction de la variation de l'indice annuel des loyers commerciaux. Après l'avoir mise en demeure de régler sa dette par lettres recommandées du 8 août et 27 septembre 2017, puis du 18 janvier 2018, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 186 878,63euros. A compter du 1er août 2018, la SCPI Patrimmo commerce et la SAS Cathédrale Sainte Marie La Majeure ont constitué une indivision ayant la qualité de bailleur. Par ordonnance de référé du 5 septembre 2018, les effets de la clause résolutoire ont été suspendus et la SAS les Voûtes et la Mer autorisée à se libérer de sa dette de 229 695,74euros en 23 mensualités en sus du loyer courant, ordonnance qui a été infirmée par arrêt de la présente Cour du 3 octobre 2019, s'agissant de créances antérieures à la procédure collective. Par jugement du 2 mai 2019, le tribunal de commerce de Marseille a placé la SAS Les Voûtes et la Mer en redressement judiciaire et par jugement du 4 mars 2021, a arrêté un plan de redressement de la SAS Les Voûtes et la Mer et a désigné Maître [S] en qualité de mandataire judiciaire. Par acte du 25 juin 2019, la SAS Cathédrale Sainte Marie la Majeure a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 29 527,49euros correspondant au solde dû au 2ième trimestre 2019. Par acte du 5 août 2019, la SAS Cathédrale Sainte Marie la Majeure et la SCPI Patrimmo Commerce ont fait assigner la SAS Les Voûtes et la Mer devant le juge des référés qui par ordonnance du 11 octobre 2019, s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de constatation de la résiliation du bail et la demande d'expulsion et a condamné la locataire à verser la somme provisionnelle de 32 145,51euros au titre de l'arriéré locatif dû au 30 septembre 2019 soit postérieur au jugement d'ouverture et a lui a accordé un délai de 24 mois pour apurer sa dette. Le 2 septembre 2019, la SAS Cathédrale Sainte Marie la Majeure a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 44 588euros correspondant à la période du 3 mai 2019 au 30 juin 2019 et au 3ième trimestre 2019. Par acte du 23 septembre 2019, la SAS les Voûtes et la Mer et son mandataire judiciaire ont assigné la SAS Cathédrale Saint Marie la Majeure afin d'obtenir la nullité du commandement de payer. Le 6 février 2020, un protocole d'accord a été signé entre les parties prévoyant : - le paiement d'une dette locative de 28 127,34euros en 21 mensualités de 1 339,99euros le 15 de chaque mois à compter du 21 février 2020, - le paiement d'une dette de 42 807,55euros incluant le loyer jusqu'au 1er trimestre 2020 en deux échéances de 21 403,78euros chacune, le 28 février 2020 et le 31 mars 2020, - le paiement du 2ième trimestre 2020 suivant trois mensualités égales le 30 avril 2020, le 31 mai 2020 et le 30 juin 2020, - Au-delà du 2ième trimestre 2020, les loyers seront payés mensuellement et d'avance jusqu'à la fin de la période d'observation. Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a déclaré recevable les conclusions du 21 juin 2021, déclaré irrecevable la demande de nullité du commandement de payer du 2 septembre 2019 formée par la SAS Les Voûtes et la Mer, a rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail, prononcé la résiliation du bail commercial conclu le 18 septembre 2014, ordonné l'expulsion de la locataire des lieux loués sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification du présent jugement, condamné la SAS les Voûtes et la Mer à verser à la SAS Cathédrale Sainte Marie la Majeure et à la SCPI Patrimmo Commerce la somme de 214 195,62euros arrêté au 14 décembre 2021 au titre de la dette locative et une indemnité mensuelle d'occupation de 14 169,21 euros à compter du 15 décembre 2021 jusqu'à son départ effectif et 3 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La juridiction a estimé que le protocole du 20 février 2020 a mis fin au litige sur le commandement de payer du 2 septembre 2019 et qu'en l'absence de délivrance d'un nouveau commandement de payer, aucune constatation de la résiliation du bail ne pouvait intervenir, mais que l'importance de la dette était de nature à justifier le prononcé de la résiliation du bail. Le 15 avril 2022, la SAS les Voûtes et la Mer et Maître [S] ont interjeté régulièrement appel de ce jugement. Dans ses conclusions déposées et notifiées le 15 avril 2022, ils demandent à la Cour de : Confirmer le jugement en ce qu'il a relevé que la demande de nullité du commandement de payer du 2 septembre 2019 se heurtait à l'autorité de la chose jugée et se trouvait irrecevable, Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail commercial, Infirmer pour le surplus, Statuant à nouveau : Déclarer recevable les conclusions en toutes leurs prétentions, Débouter la SAS La Cathédrale Sainte Marie la Majeure et la SCPI Patrimmo Commerce de leur demande de prononcer de la résiliation du bail et d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, Dire n'y avoir lieu à résiliation du bail commercial, Prononcer la diminution des loyers pour la période de confinement, diminution qui ne saurait être inférieure à 75% du loyer contractuel soit 52 872,38euros, Accorder à la SAS Les Voûtes et la Mer les plus larges délais de paiement soit 24 mois, Débouter la SAS La Cathédrale Sainte Marie la Majeure et la SCPI Patrimmo Commerce de leurs demandes, Condamner la SAS La Cathédrale Sainte Marie la Majeure et la SCPI Patrimmo Commerce aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 3 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose qu'elle a fait l'objet d'une fermeture administrative de février à mars 2019 puis de juin à juillet 2019, que le protocole du 6 février 2020 a mis fin au litige à l'origine de la présente procédure et ayant donné lieu au commandement de payer du 2 septembre 2019 et que la validité du dit commandement se heurte à l'autorité de la chose jugée et qu'il ne peut servir de base à une constatation de la résiliation. Concernant le prononcé de la résiliation, elle soutient qu'entre le 19 juin 2020 et le 30 octobre 2020, elle a réglé la somme de 98 254,96euros, que ces versements ne sont pas contestés par les bailleresses, qu'il convient d'imputer ces règlements sur les sommes dues en exécution du protocole, qui sont les dettes qu'elle avait le plus intérêt à payer. Elle soutient qu'en raison du confinement dû à la pandémie et l'ordonnance du 25 mars 2020 elle ne peut encourir de sanction en exécution de la clause résolutoire en raison de loyers dus pour la période du 12 mars 2020 au 11 septembre 2020 qui sont arrivés à échéance durant la période protégée soit les loyers dus pour les 2ième et 3ième trimestre 2020, que le second confinement et l'ordonnance du 14 novembre 2020 ont les mêmes conséquences jusqu'au 17 octobre 2020 puis ces mesures protectrices ont été prorogées par l'ordonnance du 15 février 2021, donc pour le 4ième trimestre 2020 et les deux premiers trimestres 2021. Elle soutient que les dettes échues du protocole ont été réglées dès octobre 2020 et que le non-paiement des loyers et charges du 2ième trimestre 2020 au deuxième trimestre 2021 qui restent exigibles ne peut fonder une résiliation du bail, que sur le fondement de l'article 1722 du code civil, elle est fondée à solliciter une diminution du loyer de 75% pour ces périodes au vu des circonstances particulières. Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 6 mai 2022, la SAS La Cathédrale Sainte Marie la Majeure et la SCI Patrimmo Commerce demandent à la Cour de : Confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, l'expulsion de la locataire et la condamnation au paiement, Recevoir les sociétés Patrimmo Commerce et Cathédrale Sainte Marie la Majeure en leurs demandes, In limine litis Déclarer irrecevable la SAS Les Voûtes et la Mer en ses demandes de réduction de loyers et délais de paiement, Au principal : Juger que le commandement de payer du 2 septembre 2019 ne souffre d'aucune nullité Juger que la locataire n'a pas respecté les termes du protocole d'accord transactionnel qui fait foi entre les parties, Constater la résiliation du bail commercial du 6 février 2020, A titre subsidiaire : Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en raison d'une dette locative de 200 530,36euros au titre de l'arriéré postérieur au placement en redressement judiciaire du 2 mai 2019 et arrêté au 5 mai 2022, En tout état de cause : Condamner la société les Voûtes et la Mer au paiement d'une somme de 200 530,36euros au titre de l'arriéré locatif au 5 mai 2022, Ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et si besoin d'un serrurier et sous astreinte de 300euros par jour de retard au terme d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, Condamner la SAS Les Voûtes et la Mer à une indemnité d'occupation mensuelle de 15 003,11euros égale au montant du dernier appel de loyer, provision sur charges et taxes mensuelles à compter du 1er juillet 2022, Débouter la société Les Voûtes et la Mer de ses demandes et la condamner à payer la somme de 10 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle soutient que les demandes de diminution du loyer et l'octroi de délais de paiement sont des demandes nouvelles en cause d'appel et donc irrecevables. Elle expose que la dette locative au 1er avril 2022 est de 246 456,57euros, qu'à la suite du protocole du 6 février 2020 la locataire n'a versé que 21 000euros le 28 février 2020, que le protocole n'a pas été respecté, que la locataire a suspendu tout paiement du 1er mars au 3 juillet 2020, que le protocole n'étant pas respecté, la résiliation est acquise, que l'ordonnance du 25 mars 2020 n'autorise pas le locataire à suspendre le paiement des loyers ou à s'en dispenser, que les actions en recouvrement pour des loyers échus durant la période protégée restent possibles seules les sanctions contractuelles sont interdites mais pas les sanctions légales prévues en cas d'inexécution, que le passif antérieur au RJ est de 221 187 euros et celui postérieur de 246 456,57euros, que l'indemnité d'occupation doit être fixée à 15 003,11euros par mois. Elle soutient que la théorie de la perte de la chose est rejetée par les juridictions, que la locataire a un chiffre d'affaires qui n'a pas diminué en raison de la pandémie et qu'elle n'est pas fondée à solliciter une réduction de loyer pendant une période de 450 jours alors que le couvre feu a duré 129 jours et la fermeture 279 jours. L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 mai 2022.

Motifs

Sur les demandes nouvelles : Les bailleresses concluent à l'irrecevabilité des demandes de diminution des loyers et d'octroi de délais pour apurer sa dette formulée pour la première fois en cause d'appel par la locataire. L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'« À peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. Toutefois cet article souffre plusieurs exceptions au principe qu'il pose puisque les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire et qu'une partie peut également soumettre à la Cour de nouvelles prétentions « pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ». Tel est le cas en l'espèce, la locataire opposant aux prétentions adverses, une demande de réduction de son loyer et des délais pour apurer sa dette. Il convient de débouter les bailleresses de leur demande à ce titre. Sur la constatation de la résiliation du bail : En application des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit du bail ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux En application de l'article 16 du bail souscrit le 18 septembre 2014, qui prévoit qu'à défaut d'exécution parfaite par le locataire d'une quelconque de ses obligations issues du contrat comme le défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, celui ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, les bailleresses ont le 2 septembre 2019 fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 44 588 euros correspondant aux loyers et charges dus pour la période du 3 mai 2019 au 30 juin 2019 et au 3ième trimestre 2019. Le 6 février 2020, les parties ont signé un protocole transactionnel portant notamment sur la dette échue au 1er trimestre 2020 et visant l'article 2044 du code civil en précisant que cet accord faisait obstacle à l'introduction ou la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. Cet accord prévoyait : - le paiement d'une première dette locative de 28 127,34euros en 21 mensualités de 1 339,99euros le 15 de chaque mois à compter du 21 février 2020 en exécution de l'ordonnance du 11 octobre 2019, - le paiement d'une seconde dette de 42 807,55euros en deux échéances de 21 403,78euros chacune, le 28 février 2020 et le 31 mars 2020, - outre le paiement du 2ième trimestre 2020 suivant trois mensualités égales le 30 avril 2020, le 31 mai 2020 et le 30 juin 2020. Or en l'espèce, si la locataire a procédé à un premier versement le 26 février 2020 de 21 000euros, il est constant que les versements 1 339,99euros devant intervenir le 15 de chaque mois et le second versement de 21 403,78euros devant intervenir le 31 mars 2020 n'ont pas été effectués et que même en imputant les règlements effectués en priorité sur les sommes dues au titre du protocole, il échet de constater que le locataire n'a pas effectué les versements selon les échéances convenues dans le protocole. S'il est acquis qu'une transaction conclue produit les mêmes effets qu'un jugement sur le fond, ce principe ne trouve à s'appliquer qu'à la condition que celui qui s'en prévaut ait respecté les conditions. Tel n'est pas le cas en l'espèce de sorte que la locataire ne peut s'en prévaloir pour s'opposer aux demandes adverses visées dans le commandement de payer du 2 septembre 2019. Toutefois les loyers réclamés aux termes du commandement de payer du 2septembre 2019 pour la période du 3 mai 2019 au 30 juin 2019 et au 3ième trimestre 2019 s'élèvent à la somme de 44 588euros. Il convient de relever que selon le décompte produit par les bailleresses (pièce 13) la locataire avait versé le 27 août 2019 soit dans le mois du commandement la somme de 44 708,80euros et qu'elle avait soldé les sommes dues. De sorte que la juridiction ne peut constater la résiliation du bail, en l'absence de délivrance d'un nouveau commandement de payer visant les périodes postérieures. Sur le prononcé de la résiliation du bail : Les bailleresses sollicitent le prononcé de la résiliation du bail en se prévalant d'une dette locative de 200 530,36euros dû au 5 mai 2022 comprenant le 2ième trimestre 2022 et représentant 13 mois de loyers et charges soit du mois d'avril 2021 au 5 mai 2022. La locataire, sans critiquer le décompte locatif produit par les bailleresses à l'exception d'une somme de 52 332,05 euros dont elle crédite son compte à tort le 4 janvier 2021, soutient qu'en raison des deux confinements intervenus pour le 1er à compter du 12 mars 2020 et le second à compter du 17 octobre 2020, le défaut de loyers arrivés à échéance durant ces périodes ne peuvent entraîner la résiliation du bail et que de surcroît s'ils restent exigibles, ils doivent, sur le fondement de l'article 1722 du code civil, être réduit de 75%. Selon les dispositions de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Il appartient au juge d'apprécier si la gravité du manquement justifie le prononcé de la résiliation. L'article 4 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, prévoit Article 4 'Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er. Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée. La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation, autre que de sommes d'argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l'article 1er, est reportée d'une durée égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la fin de cette période'. L'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers énonce 'les personnes mentionnées à l'article 1er (qui poursuivent leur activité dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions) ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée'. Ces ordonnances sont applicables pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle cessera l'état d'urgence sanitaire. L'état d'urgence sanitaire est entré en vigueur pour une durée de deux mois à compter du 24 mars 2020, sauf prorogation. Elles reçoivent donc application entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020. Si l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 ne dispense pas les preneurs commerciaux de leur obligation de payer leurs loyers, elle paralyse le droit pour les bailleurs de faire constater la résolution du bail pour défaut de paiement durant la période protégée. En effet si ce texte a pour effet d'interdire au bailleur de recourir aux voies d'exécution forcée pour recouvrer les loyers pendant la période sus visée, il ne suspend nullement l'exigibilité des loyers pour le preneur et n'empêcher pas le bailleur de saisir le juge pour demander le prononcé de la résiliation du bail. Il n'affecte que les sanctions contractuelles liées à l'inexécution par le preneur de ses obligations pendant la période de protection. Un dispositif similaire a été introduit par la loi n° 2020-379 du 14 novembre 2020, lors du deuxième confinement. Aucune résiliation ne peut être prononcée par le bailleur pour des défauts de paiement de loyers et de charges durant la période protégée du 17 octobre 2020 à l'expiration d'un délai de 2 mois après la fin des mesures restrictives. L'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, autorisant la prolongation de l'état d'urgence sanitaire prévoit que 'jusqu'à l'expiration de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I (personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique) ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalité ou toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour un retard ou non paiement de loyers et charges pour des locaux professionnels ou commerciaux où est leur activité affectée'. Ces dispositions ont pour effet de neutraliser les effets juridiques du non-paiement ou du paiement avec retard des loyers et charges pour les entreprises affectées pour la période du 17 octobre 2020 jusqu'à une période de deux mois suivant l'expiration de la période de la cessation de l'état d'urgence sanitaire. Elles ne s'appliqueront qu'aux instances en cours au lendemain du jour de la publication de l'ordonnance, c'est-à-dire au 20 novembre 2020. L'état d'urgence sanitaire qui devait prendre fin le 16 février 2021, par application de la loi no 2020-1379 du 14 novembre 2020, a été prorogé jusqu'au 1er juin 2021 inclus par la loi du 15 février 2021. La période de protection est donc comprise entre le 17 octobre 2020 et le 1er août 2021 soit les deux premiers trimestres 2021. Ainsi, les dispositifs protecteurs ni n'effacent les loyers antérieurement dus ni ne suspendent pas leur exigibilité pour le preneur, mais interdit aux bailleurs seulement d'engager des démarches précontentieuses pour obtenir le paiement de loyers relatifs à une période affectée par la mesure de police soit entre le 12 mars 2020 et le 1er août 2021. Les bailleresses font état d'une dette de 200 530,36 euros au 1er trimestre 2022, et même à déduire les loyers dus pendant la période protégée, la locataire, qui ne conteste pas les décomptes produits par les bailleresses, restent incontestablement débitrice de loyers pour la période postérieure au 1er août 2021. La locataire, qui ne conteste pas les montants dus, se prévaut des dispositions de l'article 1722 du code civil qui autorise le preneur d'une chose louée et partiellement détruite à demander une diminution du prix en estimant que la période de confinement équivalait à une perte juridique de la chose puisqu'il ne pouvait en jouir et en user conformément à sa destination et qu'une réduction de 75% du montant du loyer pour la période du 2ième trimestre 2020 au 2ième trimestre 2021 doit lui être accordée. Toutefois s'il est acquis que la destruction au sens de l'article 1722 du code civil peut s'entendre d'une perte juridique de la chose et qu'une telle perte peut également être partielle si le locataire subit des circonstances diminuant considérablement l'usage de la chose, tel n'est pas le cas en l'espèce, le locataire exerçant une activité de brasserie pouvant pratiquer la vente à emporter de plats ou de boissons, activité administrativement autorisée et qui aurait été de nature à générer un chiffre d'affaire. De surcroît, il convient de relever que les dispositions législatives et réglementaires particulières et protectrices mises en place pendant cette période ont pris en compte les difficultés économiques inhérentes à la période de confinement, excluant de fait les dispositions de l'article 1722 du code civil qui répond à des cas de destructions affectant les locaux et non pas une cessation temporaire d'activité limitée dans le temps en raison d'une décision administrative qui affecte l'exploitation commerciale et l'usage de la chose mais nullement la chose elle-même. Eu égard à l'importance de la dette locative qui s'élève au 200 530,36 euros au 1er trimestre 2022 pour la période postérieure au jugement de redressement judiciaire, il convient de mettre un terme à la relation contractuelle. Il convient de confirmer la décision de première instance qui a débouté la locataire de sa demande de réduction du loyer et a prononcé la résiliation du bail. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du dernier loyer en cours soit la somme de 14 169,21euros, la société les Voûtes et la Mer devant régler mensuellement en sus la somme provisionnelle de 573,80euros au titre de la taxe foncière et 260,10euros au titre de la taxe d'ordures ménagères. Sur les délais de paiement : La locataire sollicite les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette. Toutefois, il résulte de la lecture du décompte produit par les bailleresses que la locataire n'a pas repris un règlement régulier des loyers échus et ne justifie pas d'une situation économique lui permettant de faire face aux échéances de paiement. Il convient de débouter la locataire de sa demande à ce titre . Sur l'article 700 du code de procédure civile : La société 'Les Voûtes et la Mer', succombant, doit régler les dépens et la somme de 1 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .

Par ces motifs

, La Cour statuant par arrêt contradictoire : Confirme le jugement de première instance rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille, sauf à actualiser la dette locative ; Statuant à nouveau : Condamne la SAS Les Voûtes et la Mer à verser à la SAS Cathédrale Sainte Marie la Majeure et la SCPI Patrimmo Commerce la somme de 200 530,36 euros due au 1er trimestre 2022, Condamne la SAS Les Voûtes et la Mer à payer une indemnité d'occupation mensuelle, depuis la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux de 14 169,21euros et en sus une provision mensuelle de 573,80euros au titre de la taxe foncière et 260,10euros au titre de la taxe ordures ménagères, Condamne la SAS Les Voûtes et la Mer aux entiers dépens et à payer à la SAS Cathédrale Sainte Marie la Majeure et la SCPI Patrimmo la somme de 1 500euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRESIDENT