Tribunal judiciaire de Paris, 3 décembre 2024, 24/50643

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] ■ N° RG 24/50643 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UTT N° : 2 Assignation du : 08 Janvier 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 03 décembre 2024 par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La société FONCIERE LEMARCHAND S.A.S. [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Emmanuel ESKINAZI de la SELARL LEVY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0119 DEFENDERESSE La société KATIA COIFFURE S.A.R.L. [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Alexandre ANDRE, avocat au barreau de PARIS - #Z0027 DÉBATS A l'audience du 22 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Vu l'assignation en référé, enrôlée sous le N°RG 24/50643, délivrée à la requête de la Société FONCIERE LE MARCHAND, devant le président du tribunal judiciaire de céans et ses observations écrites visées le 22 octobre 2024 tendant, principalement, à voir : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer et de justifier de l'assurance des locaux commerciaux du 21 juillet 2023 au 21 août 2023, A titre subsidiaire, si par extraordinaire, l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 21 juillet 2023 n'était pas constatée ou si ses effets étaient suspendus, - Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial visée dans le commandement de se conformer à la destination des lieux, du 21 août 2023 au 21 septembre 2023, En conséquence, - Ordonner l'expulsion immédiate de la Société KATIA COIFFURE des lieux loués sis au [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique, - Dire et juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant en place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures d'exécution aux frais de la société KATIA COIFFURE, - Fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle forfaitairement sur la base du loyer mensuel augmenté des charges, soit 1.320,00 euros par mois, - Condamner la société KATIA COIFFURE à payer à la Société FONCIERE LE MARCHAND par provision la somme de 1.320,00 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs, sans préjudice de toutes autres sommes qui seraient dues, - Condamner la société KATIA COIFFURE à payer à la Société FONCIERE LE MARCHAND par provision la somme de 2.880 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus au 01/06/2024, avec intérêts au taux contractuel de 3% par trimestre à compter du mois de décembre 2022, - Condamner la société KATIA COIFFURE à payer à la société FONCIERE LE MARCHAND la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner la société KATIA COIFFURE au paiement des entiers dépens, en ce compris les coûts des commandements des 21/07/2023 et 21/08/2023 et des sommations interpellatives des 29/07/2023, 04/10/2023, 29/12/2023 et 05/04/2024. Vu les observations écrites visées le 22 octobre 2024 de la société KATIA COIFFURE tendant notamment à voir « - CONSTATER le respect de ses obligations contractuelles de la société preneuse ; - CONSTATER la bonne foi de la SARL KATIA COIFFURE ; -CONSTATER la mauvaise foi de la bailleresse et D'EXCLURE, par voie de conséquence, l'application de la clause résolutoire ; -DEBOUTER la partie demanderesse de toutes ses demandes ; -CONDAMNER la partie demanderesse au paiement des frais et dépens engagés dans la présente procédure pour un montant de 5.000,00 Euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile dont distraction sera faite à Me ANDRE. Le demandeur a actualisé sa demande provision du chef de la dette locative arrêtée au 22 octobre 2024 à la somme de 6 240 euros. Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile. Le défendeur a été autorisé de justifier en cours de délibéré du règlement allégué oralement lors des débats. Vu les courriers électroniques des parties reçus en cours de délibéré dont il ressort que la dette a été apurée après l'audience de plaidoirie.

MOTIFS

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ». Le juge des référés a le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce ; Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il ressort des pièces versées aux débats que les Consorts [I] étaient propriétaires d'un local commercial situé au [Adresse 3], se composant des lots n°1 et 4 : - Lot n°1 : un local à usage d'atelier situé dans le bâtiment [6], au premier sous-sol à gauche, comprenant deux pièces, relié au lot n°4 par un escalier privatif, - Lot n°4 : un local à usage commercial situé dans le bâtiment A au rez-de-chaussée, à gauche de l'entrée comportant une boutique, une arrière-boutique, une cuisine ; Qu'un bail commercial a été consenti sur ces locaux le 7 mai 2004 aux fins d'exploitation dans les lieux d'un salon de coiffure mixte avec possibilité de vente de produits capillaires ; Que par acte du 9 décembre 2013, le bail commercial a été renouvelé au profit de la Société CLASS'COIFFURE, laquelle a ensuite cédé son fonds de commerce en ce compris le droit au bail au profit de la SARL KATIA COIFFURE aux termes d'un acte sous seing privé en date du 3 avril 2014 ; Que le bail renouvelé a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, pour la période allant du 1er juillet 2013 pour se terminer le 30 juin 2022, moyennant un loyer annuel de 11.000 euros, hors taxe et hors charges, payable trimestriellement à terme échu et faisant l'objet d'une indexation annuelle ; Qu'un congé avec offre de renouvellement a été signifié le 14 mars 2022 par les bailleurs aux conditions suivantes : - Renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022, - Paiement d'un loyer annuel de 13.200,00 euros, hors taxe et hors charges, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées. Que la SARL KATIA COIFFURE a accepté le renouvellement du bail aux conditions fixées, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mars 2022 ; Que par acte authentique du 23 décembre 2022, les consorts [I] ont vendu à la Société FONCIERE LE MARCHAND le local commercial situé au [Adresse 3]. Le demandeur reproche au preneur de ne pas s'acquitter du paiement du loyer et de ne pas respecter les stipulations contractuelles du bail notamment celle relative à la destination des lieux pour le lot n°1 utilisé, non pas comme atelier, mais comme local à usage d'habitation, Le 11 juillet 2023, il a mis en demeure à la Société KATIA COIFFURE de : - « Cesser d'utiliser le local situé au sous-sol comme appartement et de se conformer à la destination du bail, - Procéder au règlement des loyers impayés à cette date, soit 8.308 euros. » Le 24 juillet 2023, la Société FONCIERE LE MARCHAND a fait délivrer à son preneur un commandement visant la clause résolutoire, de payer la somme de 8 220 euros du chef des loyers échus et de justifier de l'attestation d'assurance souscrite sur les locaux commerciaux. La Société FONCIERE LE MARCHAND a fait délivrer à la société KATIA COIFFURE un commandement de respecter la destination commerciale du bail à la SARL KATIA COIFFURE par exploit du 21 août 2023. LA SOCIÉTÉ KATIA COIFFURE excipe de la mauvaise foi de la Société FONCIERE LE MARCHAND lors de la délivrance des commandements visant la clause résolutoire du bail litigieux. Mais il sera relevé que le seul fait que la Société FONCIERE LE MARCHAND n'ait pas délivré de quittances de loyers ne saurait caractériser sa mauvaise foi lors de la délivrance des commandements litigieux, n'ayant exercé en les faisant délivrer que les prérogatives qui lui sont reconnues par la loi et les stipulations contractuelles issues du bail litigieux. Sur l'obligation de payer les loyers . Il y a lieu de retenir la régularité du commandement de payer du 24 juillet 2023 visant la clause résolutoire en ce qu'il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement . Partant, il y a lieu de retenir l'application de la clause résolutoire. Toutefois, s'il est établi que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois, il y a lieu, compte tenu de la situation du preneur, de lui accorder pour s'acquitter de la dette un délai de paiement rétroactif jusqu'à aujourd'hui.. Cette dette ayant été acquittée dans le délai accordé, il y a lieu de rejeter les demandes de la Société FONCIERE LE MARCHAND du chef susvisé. Sur l'obligation du preneur d'assurer les lieux litigieux et de se conformer à la destination des lieux litigieux Suite au commandement de justifier d'une assurance délivrée au preneur le 24 juillet 2023, le locataire a transmis à la bailleresse une attestation d'assurance multirisque couvrant la responsabilité civile, l'incendie, le vol, l'explosion, les dégâts des eaux, les catastrophes naturelles, les émeutes et les actes de terrorisme, conformément aux exigences du bail. En outre le bail commercial litigieux comporte la clause suivante relative à la désignation et à la destination des lieux : « Désignation : - Une boutique au rez-de-chaussée à gauche de l'entrée de l'immeuble avec arrière-boutique, cuisine, WC communs, deux caves, escalier prévue pour accéder au local ci-après, le tout formant le lot n°4 de la copropriété, - Un local de deux pièces au sous-sol, formant le lot n°1 de la copropriété, A l'exclusion de tous autres locaux non visés ci-dessus. • Destination : Les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l'activité visés ci-après : « salon de coiffure mixte, vente de produits capillaires ». Le commandement de se conformer à la destination du bail visant la clause résolutoire délivré le 21 août 2024 est lui aussi resté sans effet dans le délai d'un mois à compter de sa délivrance, le lot numéro 1 ayant été utilisé comme logement par le preneur comme l'atteste un constat d'huissier versé aux débats. Néanmoins, le preneur verse aux débats la copie d'un contrat de bail d'habitation en date 26 septembre 2023 dont il ressort que le preneur a désormais son logement ailleurs que dans le lot numéro un du bail litigieux. Il s' infère de ces éléments qu'au jour où le juge statue les manquements contractuels reprochés au preneur ont été régularisés, et pour le moins ne sont plus caractérisés de manière manifeste de sorte qu'il n' y a pas lieu à référé sur les demandes formées des chefs susvisés formées par la Société FONCIERE LE MARCHAND. La dette ayant été réglée postérieurement à la délivrance de l'assignation, le défendeur sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire, Disons n' y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la Société FONCIERE LE MARCHAND ; Condamnons le défendeur aux dépens qui comprendront le coût des commandements visant la lause résolutoire avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande. Rejetons les demandes du chef de l'article 700 du code de procédure civile. Fait à [Localité 7] le 03 décembre 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Fabrice VERT