Cour d'appel de Colmar, 28 février 2024, 23/03040

MINUTE N° 108/24 Copie exécutoire à - Me Guillaume HARTER - Me Thierry CAHN - Me Loïc RENAUD - Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA - Me Laurence FRICK Copie à M. le PG

Arrêt

notifié aux parties Le 28.02.2024 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 28 Février 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/03040 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IEGQ Décision déférée à la Cour : 21 Juillet 2023 par le Juge commissaire du Tribunal judiciaire de COLMAR APPELANTS : Madame [Y] [S] épouse [N] [Adresse 15] [Localité 12] Monsieur [R] [N] [Adresse 15] [Localité 12] Représentés par Me Guillaume HARTER, avocat à la Cour INTIMES : Maître [C] [M] [Adresse 4] [Localité 10] Représenté par Me Thierry CAHN, avocat à la Cour S.A.S. [G] & ASSOCIES, prise en la personne de Me David KOCH, mandataire liquidateur de Monsieur [R] [N] [Adresse 3] [Localité 14] Représentée par Me Loïc RENAUD, avocat à la Cour S.A.R.L. DT IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal [Adresse 7] [Localité 10] Représentée par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat à la Cour CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE SCHILTIGHEIM prise en la personne de son représentant légal [Adresse 9] [Localité 11] Représentée par Me Laurence FRICK, avocat à la Cour BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE prise en la personne de son représentant légal [Adresse 5] [Localité 10] CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES DE [Localité 12] prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 12] SERVICE IMPOTS DES PARTICULIERS DE SELESTAT [Adresse 8] [Localité 13] TRESORERIE SDEA ALSACE MOSELLE [Adresse 17] non représentés, assignés par voie d'huissier à personne habilitée le 28.09.2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Décembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. WALGENWITZ, Président de chambre M. ROUBLOT, Conseiller Mme RHODE, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE Ministère Public : représenté lors des débats par M. VANNIER, avocat général, qui a fait connaître son avis et dont les réquisitions écrites ont été communiquées aux parties. ARRET : - Réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. - signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE : Par jugement du 27 mars 2014, le Tribunal judiciaire de COLMAR a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de Monsieur [R] [N]. L'état d'insolvabilité notoire a été fixé provisoirement au 10 décembre 2013. La SELAS (devenue entre-temps SAS) [G] & ASSOCIES a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Monsieur [R] [N] est propriétaire à titre de biens propres de différents biens immobiliers situés [Adresse 16]. Parallèlement, Madame [N] détient la nue-propriété de plusieurs biens immobiliers situés à la même adresse, pour lesquels Monsieur [N] est usufruitier. Le passif hypothécaire de Monsieur [R] [N] s'élève à la somme totale de 638.369,13 €, le passif total de Monsieur [R] [N] dépassant les 800.000 €. La SARL DT IMMOBILIER, située à [Localité 10], a formulé une proposition d'achat des biens immobiliers de Monsieur [R] [N] au prix de 350.000 € net vendeur, indiquant faire son affaire personnelle des problématiques environnementales, y compris du coût d'une possible dépollution. C'est dans ce contexte que la SAS [G] & ASSOCIES a déposé le 17 janvier 2023 une requête en vente de gré à gré des biens immobiliers, propriété de Monsieur [R] [N], dépendant de la liquidation judiciaire. Selon ordonnance en date du 21 juillet 2023, le juge commissaire a fait droit à la requête de la SAS [G] & ASSOCIES et autorisé, en substance, celle-ci à procéder à la vente de gré à gré des biens immobiliers détenus par Monsieur [R] [N] en pleine propriété, et des biens dont celui-ci détient l'usufruit, l'ensemble des biens considérés étant situé [Adresse 1] à [Localité 12] et ce au profit de la SARL DT IMMOBILIER, au prix net vendeur de 350.000 €. Maître [F] [B], Notaire à [Localité 18], a été désigné pour effectuer la rédaction de l'acte authentique, en étant autorisé à mandater des entreprises spécialisées pour l'établissement des diagnostics exigés par la loi, et à prélever les frais correspondants sur le prix. Le juge commissaire a encore donné acte à la SARL DT IMMOBILIER, de ce qu'elle a indiqué, qu'une fois la vente opérée, elle proposera un remembrement de propriété à Monsieur [N], ainsi qu'une nouvelle ligne de propriété, pour que celui-ci puisse jouir de manière pleine et entière de sa maison d'habitation et retrouver sa propriété. Monsieur [R] [N] et son épouse ont interjeté appel de l'ordonnance, selon déclaration dématérialisée du 2 août 2023. La Caisse de Crédit Mutuel de Schiltigheim, la SAS [G] et Associés, prise en la personne de Me [P] [G], la SARL DT Immobilier et Me [C] [M], se sont constitués intimés par voie électronique respectivement le 30 août, 20 septembre, 12 octobre et 18 octobre 2023. Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [S] épouse [N] ont fait signifier par exploits du commissaire de justice du 28 septembre 2023, leur déclaration d'appel du 2 août 2023, l'avis de fixation et l'ordonnance fixant cette procédure à l'audience de plaidoirie du 18 décembre 2023, l'avis de convocation à l'audience de conférence du lundi 20 novembre 2023 et par exploits du commissaire de justice respectivement des 26, 31 et 27 octobre 2023 leurs conclusions d'appel et le bordereau à : - la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE, - au Centre des Finances Publiques de [Localité 12], - au Service des Impôts des Particuliers de SELESTAT, - à la Trésorerie SDEA ALSACE MOSELLE, qui ne se sont pas constitués intimés. La décision rendue sera dès lors réputée contradictoire. Par ordonnance du 19 septembre 2023, l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 18 décembre 2023, l'affaire étant soumise de plein droit aux dispositions de l'article 905 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions de Madame [Y] [S] épouse [N] et Monsieur [R] [N], transmises par voie électronique le 15 décembre 2023, par lesquelles ils demandent à la cour de : ORDONNER la radiation de l'affaire du rôle de la Cour, subsidiairement RENVOYER l'affaire à une date ultérieure ; Très subsidiairement : RECEVOIR Madame [Y] [S] épouse [N] et Monsieur [R] [N] en leur appel et les dire bien fondés ; En conséquence, INFIRMER l'ordonnance du Juge commissaire près le Tribunal judiciaire de COLMAR du 21 juillet 2023 en toutes ses dispositions ; ORDONNER une mesure d'expertise judiciaire aux fins d'évaluer la valeur des biens dont la vente a été autorisée ; En tout état de cause :

DEBOUTE

R les intimés de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ; REJETER toute demande formée au titre d'un appel incident ; CONDAMNER Maître [P] [G] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Vu les écritures du 14 novembre 2023, transmises par voie électronique le 15 novembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièce qui n'a pas fait l'objet de discussions, la SAS [G] et ASSOCIES, prise en la personne de Me [P] [G], es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [R] [N], demande à la cour de : REJETER l'appel de Monsieur [R] [N] et de Madame [Y] [S] épouse [N] comme non fondé. CONFIRMER l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. CONDAMNER Monsieur [R] [N] et son épouse Madame [Y] [S] in solidum aux dépens de la procédure. Vu les écritures des créanciers s'étant constitués intimés, concluant dans le même sens que la SAS [G] et Associés, prise en la personne de Me [P] [G], es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [R] [N], émanant de la Caisse de Crédit Mutuel de Schiltigheim (conclusions du 6 novembre 2023, transmises par voie électronique le même jour auxquelles est joint un bordereau de pièce qui n'a pas fait l'objet de discussions), de Me [C] [M] (conclusions du 13 novembre 2023, transmises par voie électronique le même) et de la SARL DT Immobilier (conclusions du 19 novembre 2023, transmises par voie électronique le 20 novembre 2023, dans lesquelles était en outre réclamée la condamnation de Madame [Y] [S] épouse [N] et Monsieur [R] [N] à régler une somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile), Vu l'absence de constitution d'intimés des autres parties assignées, qui l'ont toutes été 'à personne habilitée' le 28 septembre 2023, à savoir la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne, le Centre des Finances Publiques de [Localité 12], le Service des Impôts des Particuliers de Sélestat et la Trésorerie SDEA Alsace Moselle, Vu les écritures du parquet général datées du 27 novembre 2023, qui ont été transmises par voie électronique le 30 novembre 2023, concluant à la confirmation de l'ordonnance entreprise, au motif qu'aucun argument nouveau n'est apporté à hauteur de cour par les appelants. La Cour se référera aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des faits de la procédure et de leurs prétentions, en application de l'article 455 du code de procédure civile. Par ordonnance du 19 septembre 2023, le dossier faisait l'objet d'une fixation à l'audience de plaidoirie du 18 décembre 2023, lors de laquelle le dossier a été é

SUR CE

: D premier temps, il est important de rappeler le contexte particulier du dossier, découlant de la nature du bien immobilier, objet de la vente contestée. Il s'agit d'une parcelle que l'on peut qualifier de 'friche industrielle', qui a été principalement occupée par une entreprise de BTP, comportant notamment un point d'eau (une ancienne gravière), une maison d'habitation occupée, des bâtiments industriels à l'abandon, avec un terrain susceptible de présenter une pollution des sols. Maître [T], notaire associé de Maître [B], qui était chargé de procéder à l'évaluation des biens immobiliers de Monsieur [R] [N], a indiqué être 'dans l'impossibilité technique' d'indiquer une mise à prix du fait des particularités présentées par les biens et notamment par le risque de pollution des sols. Il ajoutait que 'Seule la petite maison d'habitation, que je n'ai pu visiter car actuellement louée, à l'avant de la parcelle [Cadastre 6] pourrait éventuellement être vendue indépendamment après division cadastrale', avec une réserve sérieuse liée au fait que 'Cette maison comme l'ensemble des bâtiments industriels sont, aux dires de Monsieur [N], totalement imbriqués au niveau des réseaux d'électricité, d'amenée d'eau et d'évacuation des eaux usées'. La consistance particulière de ces biens immobiliers est par conséquent de nature à affecter sa valorisation et à rendre complexe sa mise en vente, puisque l'acheteur devra faire face à des travaux pour permettre de rendre autonome la maison d'habitation au niveau de son alimentation en électricité, en eau, et peut être appelé à engager des travaux de dépollution. D'autre part, contrairement à ce que sous-entendent Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [S] épouse [N], nulle précipitation ne saurait être reprochée au juge commissaire qui a ordonné la mise en vente. Avant de rendre la décision critiquée dans le cadre de cet appel, le juge commissaire a entendu et accueilli favorablement les développements de Monsieur [R] [N] et de Madame [Y] [S] épouse [N], formulés lors de l'audience du 3 mars 2023, et leur a accordé un délai pour permettre la finalisation du projet de la vente de gré à gré des biens immobiliers évoqués par Monsieur [N]. Ce n'est qu'à l'issue de ce délai accordé, après avoir constaté la non-concrétisation du projet de vente de gré à gré, que le juge commissaire a rendu l'ordonnance présentement contestée. S'agissant de leurs moyens soutenus à l'occasion du présent appel, Madame [Y] [S] épouse [N] et Monsieur [R] [N] sollicitent, à titre principal, la radiation de l'affaire et subsidiairement son renvoi à une date ultérieure, sans expliquer aucunement quel serait le fondement de cette demande particulière. La lecture de leurs conclusions laisse simplement penser qu'ils souhaitent gagner du temps, motif non susceptible de permettre d'accueillir une demande de radiation ou de renvoi. Subsidiairement, ils réclament une expertise judiciaire aux fins d'évaluer la valeur des biens dont la vente a été autorisée, expliquant que la mise à prix de 350 000 € serait insuffisante. A l'appui de leur demande ils produisent 3 avis de valeur. Il s'agit d'avis d'évaluation établis par un agent immobilier. Le premier avis porte sur la maison de 134 m² qui se trouve sur un terrain de 22 ares, et l'évalue à une somme oscillant entre 290 000 et 320 000 €. La cour note cependant que cette évaluation se contente de faire une comparaison avec les biens vendus sur le secteur, mais ne comporte aucune observation écrite présentant la maison, sa consistance, son état, son terrain, ou encore ses particularités (à savoir sa présence sur un site industriel, mais surtout le fait que son approvisionnement en fluides est imbriqué avec celui du bâtiment industriel voisin). Son caractère imprécis ne permet pas à cette évaluation de constituer un élément de réflexion fiable et utile. Le second avis, constitué uniquement d'un feuillet, porte sur le terrain de 2,99 ha. Il estime son prix entre 145 000 et 160 000 €. Là encore, l'absence de tout développement portant sur des prix de référence, et son caractère particulièrement lacunaire, font que cette évaluation présente en annexe 2 des appelants n'est guère exploitable. Enfin, le troisième avis semble porter sur l'ensemble des parcelles et évalue le prix de vente entre 1,06 million d'euros à 1,1 million d'euros. Les mêmes observations critiques, développées pour le second avis d'évaluation, sont transposables à celui-ci en ce qu'il se contente de rappeler les numéros de parcelles concernées, sans mener aucune comparaison avec des ventes de terrains dans le secteur. Cette évaluation est, elle aussi, non-exploitable. Par conséquent, force est de constater que ces avis, soit ne comportent pas de références de comparaison utiles à des ventes portant sur des biens similaires sur le secteur concerné (2ème et 3ème avis), soit ne tient pas compte de la particularité des lieux et des bâtis (1er avis). Ils ne sont dès lors pas susceptibles de démontrer que le prix de mise en vente à 350 000 € est inadapté et à motiver une demande d'expertise. Il y a, en outre, lieu de rappeler que le candidat acquéreur s'est engagé à rendre autonome la maison occupée par Madame [Y] [S] épouse [N] et Monsieur [R] [N], ce qui lui générera nécessairement des frais destinés à financer les travaux portant sur l'assainissement et la fourniture d'électricité, mais aussi en lien avec le remembrement préalable qui devra permettre aux intéressés de devenir pleinement propriétaires de la maison. La demande d'expertise sera dès lors rejetée. S'agissant de la demande d'infirmation au fond, dans ses dernières écritures du 15 décembre 2023, les appelants ont indiqué être 'actuellement en négociation avec un investisseur, lequel devrait formuler très prochainement une offre d'achat à des conditions permettant de désintéresser les créanciers', sans toutefois préciser l'identité de cet investisseur, l'offre réalisée par ce dernier ou les conditions d'acquisition, ni produire de documents de nature à confirmer l'existence de ce projet. L'ultime argument soutenu par Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [S] épouse [N], selon lequel le montant de 350 000 € ne permettrait pas de désintéresser l'ensemble des créanciers de Monsieur [R] [N], est sans emport au regard de l'incapacité des appelants à démontrer l'existence d'une solution alternative et ce d'autant plus au regard de la durée de la procédure de liquidation judiciaire, de près de 10 années, cette longue période n'ayant pas été mise à profit par Monsieur [R] [N] pour désintéresser ses créanciers. Dans ces conditions, c'est fort logiquement que le juge commissaire a tiré les conséquences de l'absence de possibilité d'une solution alternative et autorisé la vente des biens immobiliers au prix de 350 000 €, en sachant que ce prix tient compte des défauts inhérents au site, tout en réservant aux consorts [N] la possibilité de jouir gratuitement de leur résidence principale. La cour note également que par le passé, à de nombreuses reprises, Monsieur [R] [N] a multiplié les promesses pour trouver une solution alternative pour désintéresser ses créanciers, sans que celles-ci ne soient suivies d'effet. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise. L'appel étant rejeté, les appelants assumeront, in solidum, la totalité des dépens de l'appel, ainsi que les frais exclus des dépens qu'ils ont engagés en appel. Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande formée à ce titre par la SARL DT Immobilier. P A R C E S M O T I F S La Cour, Rejette la demande de renvoi ou de radiation formulée par Madame [Y] [S] épouse [N] et Monsieur [R] [N], Rejette la demande d'expertise formulée par Madame [Y] [S] épouse [N] et Monsieur [R] [N], Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Colmar le 21 juillet 2023, Et y ajoutant, Condamne Monsieur [R] [N] et Madame [Y] [S] épouse [N], in solidum, aux dépens de la procédure d'appel, Rejette la demande faite au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile par la SARL DT Immobilier. La Greffière : le Président :