Tribunal judiciaire de Saint-Gaudens, 15 juillet 2026, 22/00321

MINUTE N° 26/ JUGEMENT du 15 JUILLET 2026 DOSSIER N° RG 22/00321 - N° Portalis 46CZ-W-B7G-NFI TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-GAUDENS Chambre Civile JUGEMENT DU 15 JUILLET 2026 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Lors des débats, Mme Marie JONCA, Vice-Présidente, qui sans opposition des parties conformément à l'article 805 du code de procédure civile, après avoir entendu les plaidoiries, en a rendu compte au tribunal qui a rendu son délibéré dans la composition suivante : PRÉSIDENT : M. Luc DIER, Président ASSESSEUR : Mme Marie JONCA, Vice-Présidente ASSESSEUR : Mme Aurore BAYLE, Juge GREFFIER : lors des débats et pour les opérations de mise à disposition au greffe Mme Virginie NICOLAS, Cadre greffier DÉBATS : A l'audience de plaidoirie du 22 Mai 2026, débats tenus à l'audience publique JUGEMENT : Rendu le 15 JUILLET 2026 après délibéré, contradictoire, en premier ressort, rédigé par Mme Marie JONCA et prononcé publiquement par mise à disposition au greffe par M. Luc DIER, Président, assisté pour les opérations de mise à disposition par Mme NICOLAS, Cadre greffier Notifié RPVA et open data Le Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me Finateu, Me Duverneuil, Me St Geniest, Me Drugeon, Me Dureau, Me Billaud, Me Parera, Me Thevenot, Me Abadie AFM Me Dureau PARTIES : DEMANDEUR M. [S] [M] né le 11 Décembre 1982 à TOULOUSE (31000), demeurant 49 AVENUE DES PYRENEES - 31220 MARTRES TOLOSANE représenté par Me Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant DÉFENDEURS Société AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d'assureur de la copropriété LE POUNTET sis 11 allée d'Etigny - 31110 BAGNERES DE LUCHON sous le n° de contrat 01S01-757413204 agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au dit siège., dont le siège social est sis 313 terrasses de l'arche - 92727 NANTERRE représentée par Maître Françoise DUVERNEUIL de l'ASSOCIATION VACARIE - DUVERNEUIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant Compagnie d'assurance AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE -AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, société d'Assurance Mutuelle à cotisations fixes, SIREN 775 699 309, ayant son siège social 313 Terrasses de l'Arche 92727 NANTERRE cedex, prise en la personne de son agent général Mr [G] [O] 4 place du Maréchal Joffre 31110 BAGNERES DE LUCHON (contrat N°5783565304), dont le siège social est sis 313 Terrasses de l'Arche - 92727 NANTERRE CEDEX représentée par Maître Marie SAINT GENIEST de la SCP FLINT - SAINT GENIEST - GINESTA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant Mutuelle MACSF, dont le siège social est sis 10 rue de Valmy - 92800 PUTEAUX représentée par Me Sophie DRUGEON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant Mme [Y] [L] [X] [B] née le 18 Mars 1956 à GOUAUX-DE-LUCHON, demeurant 1 TER RUE THIERS - 31110 BAGNERES DE LUCHON représentée par Maître Jean-Louis DUREAU de la SCP DUREAU JEAN-LOUIS, avocats au barreau de SAINT-GAUDENS, avocats plaidant (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-000441 du 11/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de SAINT-GAUDENS) Syndic. de copro. RÉSIDENCE LE POUNTET représenté par son syndic en exercice la Société ACANTHE PYRENEES, société par actions simplifiées , inscrite au RCS de Toulouse sous le numéro 392810974, dont le siège social est sis 20 place Maréchal Joffre (31110) Bagneres de Luchon, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège., dont le siège social est sis 11 ALLEE D'ETIGNY - 31110 BAGNERES DE LUCHON représentée par Maître Jean-Sébastien BILLAUD de la SCP MALESYS - BILLAUD, avocats au barreau de SAINT-GAUDENS, avocats plaidant Syndic. de copro. LA SOCIETE ACANTHE PYRENEES dont le siège social est sis 20 place Maréchal Joffre (31110) Bagneres de Luchon, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège., dont le siège social est sis 20 PLACE MARECHAL JOFFRE - 31110 BAGNERES DE LUCHON représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant Société AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d'assureur multirisque habitation de Monsieur [Z] [M] sous le n° de contrat 20541662504, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au dit siège., dont le siège social est sis 313 TERRASSE DE L'ARCHE - 92727 NANTERRE CEDEX représentée par Maître Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant M. [U] [P], demeurant 44 avenue de Pinsan - 33370 ARTIGUES représenté par Me François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS, avocat plaidant * EXPOSE DU LITIGE: Selon acte authentique en date du 7 novembre 2019, Monsieur [S] [M] a fait l'acquisition auprès de Madame [Y] [B], d'un appartement de type studio et d'un box-cellier (lots n°4 et 8) au sein d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, dénommé "LE POUNTET", sis 11 allée d'Etigny à BAGNERES-DE-LUCHON, au prix de 25.000€. Préalablement à la vente, un diagnostic technique a été établi le 4 septembre 2019 par Monsieur [K] [T] exerçant avec le statut d'autoentrepreneur sous l'enseigne "LUCHON EXPERTISE". Ayant constaté au cours de travaux de rénovation, notamment la présence de moisissures, autres traces d'humidité ainsi que sur certaines poutres d'un champignon de type mérule, Monsieur [S] [M] a mandaté un huissier de justice qui a constaté le 11 décembre 2019 notamment: - sur les murs de "fortes traces d'humidité même de champignons prenant une coloration brunâtre, et des traces d'humidité importantes sur la tapisserie"; - sur le plafond la présence de mérules; - sur le sol la présence de spores; - la présence d'infiltrations d'eau. Monsieur [S] [M] a par la suite mandaté un cabinet d'expertise privé, le cabinet ELETA qui a remis son rapport le 16 décembre 2019. Une expertise judiciaire a été ordonnée en référé le 17 juin 2020. Selon ordonnance de référé en date du 3 mars 2021, les opérations d'expertise judiciaire ont été déclarées communes aux voisins de Monsieur [S] [M], et notamment à Monsieur [U] [P], son voisin du dessus. L'expert a remis son rapport définitif le 23 mai 2023. L'expert judiciaire a notamment conclu à la présence des désordres suivants au sein de l'appartement de Monsieur [S] [M]: - la présence de mérules au niveau des solives bois du plancher haut de l'appartement, situés dans l'angle Sud/est, et sur le pan supérieur du mur extérieur de l'appartement, ainsi que la présence de vrillettes au niveau des montants d'un ancien meuble resté en place au sein de l'appartement (ci-après désordre n°1); - le début de pourrissement du plancher haut au niveau de deux solives bois au-dessus de la fenêtre du mur Ouest donnant sur la cour, situé sous la terrasse extérieure de l'appartement de Monsieur [U] [P] (ci-après désordre n°2). Procédure: Par actes d'huissier en date du 14, du 15 et du 16 juin 2022, Monsieur [S] [M] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens Madame [Y] [B], Monsieur [K] [T], la SAS ACANTHE PYRENEES, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE POUNTET, la SA AXA FRANCE IARD en qualité d'assureur multirisques habitation de Monsieur [S] [M] et d'assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété LE POUNTET, et Monsieur [U] [P] en réparation des préjudices subis. Selon ordonnance du 14 avril 2023, le juge de la mise en état a sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire. Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2023, Madame [Y] [B] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE en vue de la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Les deux instances ont été jointes selon ordonnance du 9 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, Monsieur [U] [P] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens la MACSF ASSURANCES en vue de le garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Les instances ont été jointes selon ordonnances du 9 novembre 2023 et du 18 janvier 2024. Selon ordonnance du 15 mars 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d'instance et d'action de Monsieur [S] [M] à l'égard de Monsieur [K] [T] exerçant sous l'enseigne "LUCHON EXPERTISE".

Prétentions et moyens des parties

: Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 décembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [S] [M], demande au tribunal, outre les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire et avec exécution provisoire, de: - constater qu'il se désiste d'instance et d'action à l'égard de Monsieur [K] [T]; - condamner in solidum Madame [Y] [B], la SAS ACANTHE PYRENEES, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE POUNTET, la SA AXA FRANCE IARD en qualité d'assureur multirisques habitation de Monsieur [S] [M] et d'assureur du syndicat des copropriétaires de la copropriété LE POUNTET, ainsi que Monsieur [U] [P] à lui payer les sommes suivantes: 40.903,33 € (TTC) au titre des travaux de réparation; 19.950 € au titre de la perte financière, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir; 1.402 € au titre de la taxe foncière; 2.524,62 € au titre des appels de fonds; 2.455,66 € au titre des frais d'expert technique; 350,01 € au titre des frais de Maître [R]; - condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" à réaliser sous astreinte de 500 € par semaine à compter du jugement à intervenir les travaux suivants: réalisation d'un crépi au niveau du mur pignon en brique de façade de l'appartement de Monsieur [P]; réalisation d'un crépi sur le mur de pierres donnant sur l'appartement de Monsieur [P]; - condamner Monsieur [U] [P] à réaliser sous astreinte de 500 € par semaine à compter du jugement à intervenir les travaux suivants: réfection de l'étanchéité du sol du balcon de son appartement, y compris relevé d'étanchéité et point singulier; - condamner in solidum Madame [Y] [B], la SAS ACANTHE PYRENEES, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE POUNTET, la SA AXA FRANCE IARD en qualité d'assureur multirisques habitation de Monsieur [S] [M] et d'assureur du Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE POUNTET, ainsi que Monsieur [U] [P] à lui payer la somme de 15.000 € en réparation du préjudice moral; - condamner in solidum Madame [Y] [B], la SAS ACANTHE PYRENEES, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE POUNTET, la SA AXA FRANCE IARD en qualité d'assureur multirisques habitation de Monsieur [S] [M] et d'assureur du Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE POUNTET, ainsi que Monsieur [U] [P] à lui payer la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; - juger qu'il sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de toute quote-part au titre des condamnations du Syndicat des copropriétaires de la résidence LE POUNTET et de tous frais et honoraires exposés par le Syndicat des copropriétaires à raison de la présente procédure, et ce conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [M] expose: - au visa des articles 1641 et 1648 du code civil que l'immeuble qu'il a acquis est affecté de désordres, antérieurs à la réalisation des travaux de rénovation et non connus de lui au moment de la vente, rendant son bien impropre à sa destination, à savoir l'habitation; il ajoute que Madame [Y] [B] ne peut s'exonérer dans la mesure où elle connaissait l'existence de ces désordres puisque le bien avait fait l'objet d'une déclaration de sinistre en raison de dégâts des eaux avant la vente; - au visa de l'article 1112-1 du code civil, que Madame [Y] [B] a manqué à son devoir d'information en qualité de vendeur, en ayant déclaré, de façon erronée, au sein de l'acte notarié de vente, que l'immeuble n'avait pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité assurantielle, dans la mesure où par suite de la déclaration de sinistre en raison de dégâts des eaux faite à son assureur en 2015, elle a été indemnisée par son assureur à hauteur de 4.686€; - au visa de l'article 1240 du code civil, que le syndic, la SAS ACANTHE, a commis une faute dans la gestion et l'administration de l'immeuble, en ne faisant pas apparaître le sinistre ayant touché les parties communes en 2014 et 2015 dans les procès-verbaux d'assemblées générales, et en ne versant pas les pièces sollicitées par l'expert judiciaire; il ajoute que la SAS ACANTHE n'a pris aucune mesure pour assurer la conservation de l'immeuble malgré la découverte de la présence de la grosse vrillette et de mérules en 2019, manquant ainsi à son obligation de pourvoir à la conservation de l'immeuble; - au visa de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires doit être retenue pour les dommages qui lui ont été causés par suite d'un défaut d'entretien des parties communes ou de vice de construction, l'expert judiciaire ayant relevé que "la présence de mérules et de vrillettes relève de malfaçons constructives de l'immeuble"; - en réponse au refus de garantie opposé par la SA AXA FRANCE IARD en qualité d'assureur du Syndicat des copropriétaires de la copropriété LE POUNTET, que la compagnie AXA a d'ores et déjà garanti par deux fois des sinistres ayant la même origine en 2015 et en 2016, outre que le risque "dégât des eaux" est visé dans les conditions particulières versées aux débats ; - il ajoute que les conditions générales sur lesquelles la compagnie AXA se fonde pour exclure sa garantie ne sont ni signées ni paraphées, de sorte qu'elles sont inopposables à l'assuré, aucune autre preuve de leur remise préalable à l'assuré n'étant par ailleurs apportée; en réponse au moyen développé par la compagnie AXA selon lequel la cause des désordres survenus serait réitérative ce qui excluerait sa garantie, il observe que la compagnie AXA a commis une faute lors de la gestion du précédent sinistre; - au visa de l'article 1240 du code civil que les désordres affectant son appartement ont pour origine le défaut d'étanchéité du mur pignon extérieur de l'immeuble en vis-à-vis de l'appartement de Monsieur [P] ainsi que du balcon et de la terrasse de ce dernier, constitutifs d'une partie privative que Monsieur [P] n'a pas maintenu en parfait état d'entretien comme le prescrit le réglement de copropriété de sorte que sa responsabilité doit être engagée; - en réponse au refus de garantie exposé par la SA AXA FRANCE IARD, son assureur multirisques habitation au moment de la survenance du sinistre, que les conditions générales et particulières versées aux débats ne sont pas signées et ne lui sont donc pas opposables; il ajoute en réponse au moyen développé par la compagnie AXA selon lequel le contrat invoqué serait un contrat en "base dommageable" de sorte qu'aucune garantie ne peut être actionnée, qu'il ne lui a jamais été clairement indiqué que le contrat souscrit l'avait été en base dommageable, comme l'exige l'article L.124-5 du code des assurances, de sorte que cette exclusion de garantie ne lui est pas opposable;, outre qu'il ressort des conditions particulières versées aux débats que le risque "dégât des eaux" est assuré; - qu'il se désiste de l'instance et de l'action intentée à l'encontre de Monsieur [K] [T], diagnostiqueur, car les conclusions du rapport d'expertise judiciaire ne permettent pas de rechercher sa responsabilité. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 novembre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SA AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d'assureur multirisques habitation de Monsieur [S] [M], demande au tribunal, outre les entiers dépens : - de débouter Monsieur [S] [M] de l'ensemble de ses demandes; - à titre subsidiaire, de condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble et/ou Monsieur [U] [P] à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre; - en tout état de cause, de condamner Monsieur [S] [M] ou tout succombant à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la SA AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d'assureur multirisques habitation de Monsieur [S] [M] expose: - que sa garantie n'est pas mobilisable, car le contrat souscrit par Monsieur [S] [M] l'a été en "base dommageable", ce qui signifie que c'est la survenance du fait dommageable après la prise d'effet initiale du contrat qui déclenche la garantie, le fait dommageable étant défini comme le fait, l'acte ou l'évènement à l'origine des dommages subi par la victime; or elle indique qu'il n'est pas contesté que le fait dommageable ("malfaçons constructives") est antérieur à l'acquisition de l'immeuble par l'assuré et donc à la souscription du contrat; - qu'au surplus, le contrat souscrit par Monsieur [S] [M] exclut la garantie "dégât des eaux", seule susceptible d'être mobilisée au cas présent; - qu'en tout état de cause, il devra être fait application des plafonds et franchises prévus au contrat souscrit par Monsieur [S] [M]. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 février 2026, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Madame [Y] [B] demande au tribunal, outre les entiers dépens, de: - rejeter toutes conclusions adverses comme injustes et en tous cas mal fondées; - la mettre hors de cause par suite du jeu de la clause excluant la garantie des vices cachés stipulée à l'acte notarié du 7 novembre 2019; - condamner solidairement AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, son assureur multirisques habitation, la société ACANTHE, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété 'LE POUNTET", la compagnie AXA en sa qualité d'assureur multirisques habitation de Monsieur [S] [M] et Monsieur [U] [P] à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [B] expose: - au visa de l'article 1641 du code civil, que sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés ne peut être recherchée par l'effet de la clause d'exclusion stipulée à l'acte notarié du 7 novembre 2019, dans la mesure où elle n'a jamais eu connaissance de la présence de mérules avant la vente, elle-même n'ayant jamais habité dans le studio qu'elle louait de façon saisonnière, et les différents professionnels intervenus en prévision de la vente (agent immobilier, diagnostiqueur) n'ayant signalé aucune anomalie, pas même la présence d'humidité; elle ajoute que les désordres allégués par l'acquéreur ont été décelés au moment de la dépose des boiseries, et qu'elle-même n'ayant jamais apporté aucune modification dans les lieux elle ne pouvait en avoir connaissance; elle précise que l'indemnité d'un montant de 4.686 € versée par suite de la déclaration de sinistre effectué en 2015 l'a été par la compagnie AXA au syndic ACANTHE ce qui explique qu'elle n'en a pas le souvenir; - que les désordres allégués par Monsieur [S] [M] ont pour origine des malfaçons affectant les parties communes et l'immeuble voisin, ainsi qu'un défaut d'entretien de la terrasse située au-dessus de l'appartement, partie privative de Monsieur [U] [P]; - au visa de l'article 1648 du code civil , que le bref délai pour agir prescrit par ces dispositions a expiré par suite de la découverte des désordres par Monsieur [S] [M] de sorte qu'il n'est pas recevable à rechercher sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 avril 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile la Société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, en qualité d'assureur habitation multirisques de Madame [Y] [B], demande au tribunal, outre les entiers dépens: - à titre principal, de débouter l'ensemble des défendeurs de toutes demandes formées à son encontre; - à titre subsidiaire, de condamner solidairement le Syndicat des coproriétaires de la Résidence "LE POUNTET", la société AXA FRANCE IARD en qualité d'assureur du Syndicat des copropriétaires de la Résidence "LE POUNTET", Monsieur [U] [P] et la mutuelle MACSF à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre; - en tout état de cause, de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "LE POUNTET", la société AXA FRANCE IARD en qualité d'assureur du Syndicat des copropriétaires de la Résidence "LE POUNTET", Monsieur [U] [P] et la mutuelle MACSF à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la Société AXA ASSURANCES IARD, expose au visa des articles 1240 et 1231-1 du code civil : - que l'origine des désordres constatés par l'expert judiciaire relève de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires s'agissant des parties communes ("absence d'étanchéité de mur de briques de pignon de l'immeuble et du mur de pierres en extrémité de la terrasse de l'appartement de Monsieur [P]" concernant le désordre n°1) et de la responsabilité de Monsieur [U] [P] s'agissant de sa terrasse privative ("défaut d'étanchéité" concernant le désordre n°2), ce qui exclut toute responsabilité de son assurée; elle ajoute que les désordres constatés n'étaient pas décelables par un profane, ni même par le diagnostiqueur puisqu'ils n'ont été mis en évidence qu'au moment des travaux de rénovation et de la dépose des doublages des murs et plafonds; - qu'au surplus, les désordres constatés ne sont pas garantis par le contrat souscrit par son assurée, qui exclut les dommages causés par des champignons et moisissures;. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 5 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] [P], demande au tribunal, outre les entiers dépens: - à titre princpal, de débouter Monsieur [S] [M] des demandes formées à son encontre; - à titre subsidiaire, de juger que sa responsabilité ne peut être engagée que dans la limite du désordre n°2, à savoir 1/7ème des dommages subis par Monsieur [S] [M]; - en tout état de cause, de: débouter Monsieur [S] [M], de ses demandes au titre des travaux de réparation concernant exclusivement son appartement, en dehors des travaux affectant les parties communes; débouter Monsieur [S] [M] de ses demandes au titre de la perte locative, de la taxe foncière, des appels de fonds, des frais d'expertise technique et frais d'huissier, du préjudice moral et de la perte de temps; - en toute hypothèse, de: juger que la MACSF doit le relever et garantir contre les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre; condamner tous succombants à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [P] expose: - à titre principal, au visa de l'article 1240 du code civil, que sa responsabilité pour faute ne peut être recherchée pour défaut d'entretien de sa terrasse faisant également office de toiture pour l'appartement de Monsieur [S] [M], dans la mesure où il convient de distinguer entre la structure même de la terrasse, à savoir son ossature qui est directement intégrée à l'immeuble, y compris son étanchéité, qui est une partie commune, et le revêtement superficiel qui est une partie privative, l'expert judiciaire n'ayant jamais relevé un défaut d'entretien de ce revêtement, mais ayant conclu à des "malfaçons constructives" de l'étanchéité de la terrasse; il ajoute que les autre désordres relevés par l'expert (présence de mérules et de vrillettes) ont pour origine des malfaçons constructives de l'immeuble qui touchent les parties communes; - à titre subsidiaire, qu'à supposer que le tribunal retienne un défaut d'entretien de la partie privative de sa terrasse, il ne pourra lui etre imputé que le désordre n°2 ("début de pourrissement de solives de plancher haut dans l'appartement de Monsieur [S] [M]") dont le coût de réparation est évalué par l'expert à 7.500 €; - à titre infiniment subsidiaire, que les prétentions indemnitaires de Monsieur [S] [M] doivent être réduites à de plus justes proportions, car la somme totale de 52.500 € retenue par l'expert au titre des travaux de réparation n'a pas été ventilée enre les parties communes et privatives, aucun justificatif n'est produit au titre de la perte locative, la taxe foncière est due par le propriétaire que le local soit occupé ou non, les appels de fonds sont liés à l'acquisition de son appartement par Monsieur [S] [M] ce qui ne lui est pas imputable, les frais d'huissier et d'expertise ont vraisemblablement été pris en charge par l'assureur de Monsieur [S] [M], et il n'est pas justifié du préjudice moral allégué; - enfin, que la MACSF auprès de laquelle il a souscrit un contrat multirisques habitation, dont l'application n'est pas contestée, doit le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la MACSF, en qualité d'assureur de Monsieur [U] [P], demande au tribunal, outre les entiers dépens: - à titre principal de: débouter Monsieur [S] [M] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre elle et son assuré; prononcer sa mise hors de cause; - à titre subsidiaire de: juger que la responsabilité de son assuré doit être limitée au désordre n°2, qui ne représente qu'1/7ème du dommage, juger qu'elle ne sera tenue de garantir son assuré qu'à hauteur de cette même proportion; - en tout état de cause de: ramener la demande de Monsieur [S] [M] au titre des travaux de réparation aux seuls travaux concernant son appartement à l'exclusion des parties communes; rejeter les demandes indemnitaires formées par Monsieur [S] [M] au titre de la taxe foncière, des appels de fonds, du préjudice moral et de la perte de temps; juger que la garantie de la MACSF n'est pas due en cas de condamnation à une obligation de faire sous astreinte de son assuré; condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la MACSF expose: - à titre principal, au visa de l'article 1240 du code civil, qu'aucune faute ne peut être caractérisée à l'encontre de son assuré, puisque le désordre n°2 constaté par l'expert relatif au début de pourrissement de solives de plancher haut dans l'appartement de Monsieur [S] [M] a pour origine des malfaçons constructives de l'étanchéité de la terrasse, qui relèvent des parties communes, le caractère privatif de la terrasse ne portant que sur le revêtement superficiel; elle ajoute que le simple usage privatif de la terrasse ne suffit pas à présumer que ses éléments structurels seraient eux aussi privatifs, tel que cela résulte des termes mêmes du réglement de copropriété; - à titre subsidiaire, qu'à supposer que la responsabilité pour faute de son assuré soit retenue, ne pourra être mis à sa charge que le coût des travaux de réparation relatifs au désordre n°2, à savoir 7.500 € (TTC) qui ne représente qu'1/7ème du coût total retenu par l'expert; - en tout état de cause, que les demandes indemnitaires formées par Monsieur [S] [M] doivent être ramenées à de plus justes proportions; - en tout état de cause, au visa de l'article L.112-6 du code des assurances, que les limites des garanties prévues par le contrat devront être appliquées, étant observé que si elle garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que son assuré peut encourir à l'égard des tiers, elle ne peut cependant le garantir contre une éventuelle condamnation sous astreinte à entreprendre des travaux sur les parties privatives de son appartement, les frais de remise en état de l'élément à l'origine du dégât des eaux étant expressément exclus. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 février 2026, la SAS ACANTHE PYRENNEES, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, demande au tribunal, outre les dépens avec distraction: - à titre principal, de: débouter Monsieur [S] [M] de ses demandes formées à son encontre; débouter la société AXA IARD, assureur du Syndicat des copropriétaires [F], de sa demande d'être relevée et garantie par la société ACANTHE PYRENEES; - à titre subsidiaire, de: débouter Monsieur [S] [M] de l'ensemble de ses demandes; - à titre infiniment subsidiaire, de fixer entre coobligés la part de responsabilité de la société ACANTHE PYRENNES à un pourcentage qui ne saurait dépasser 5%; - en tout état de cause, de condamner tous succombants à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la SAS ACANTHE PYRENEES expose: - que le rapport d'expertise judiciaire ne lui est pas opposable dans la mesure où si elle a pu assiter le Syndicat des copropriétaires lors des opérations d'expertise, elle n'était alors pas partie à la procédure de référé au cours de laquelle cette mesure a été ordonnée; - que sa responsabilité pour faute ne peut être retenue, d'une part au titre des manquements allégués par Monsieur [S] [M] avant le dépôt du rapport d'expertise, le syndic n'ayant pas l'obligation de mentionner aux procès verbaux d'assemblée générale l'existence d'un sinitre lorsqu'il a été résolu, outre que cette demande n'est pas recevable par suite de la prescription extinctive prévue à l'article 2224 du code civil, et d'autre part au titre des manquements allégués au cours des opérations d'expertise dans la mesure où il ne lui a jamais été demandé par l'expert judiciaire de faire procéder en urgence à des travaux de sauvegarde de l'immeuble; il observe par ailleurs, que le rapport d'expertise judiciaire ayant été déposé plus de trois anx après la découverte des désordres, le caractère urgent des travaux interroge, outre que la mention de "travaux conservatoires urgents" qui auraient été sollicités du syndic en page 18 du pré-rapport ne figure dans aucun des comptes-rendu de réunion d'expertise; - que contrairement à ce qu'allègue le demandeur au principal, elle a été particulièrement diligente dans la gestion du sinistre jusqu'à la nomination de l'expert judiciaire; elle ajoute que lors de l'assemblée générale du 22 mars 2024, la réalisation des travaux préconisés par l'expert a été mise à l'ordre du jour mais que la résolution a été rejetée, et à nouveau lors de l'assemblée générale du 14 août 2025; - qu'aucun des préjudices allégués par Monsieur [S] [M] n'est imputable à la société ACANTHE, outre l'absence de justificatifs; - à titre infiniment subsidiaire, que la part de responsabilité imputable ne saurait excéder 5% correspondant à la perte de chance du propriétaire de l'appartement de faire réaliser les travaux; - en réponse à la demande de garantie formée à son encontre par la société AXA IARD, que cette dernière ne rapporte pas la preuve de ses affirmations selon lesquelles les désordres allégués par Monsieur [S] [M] auraient été causés par des infiltratins anciennes ayant pour origine les deux dégâts des eaux survenus et déclarés en 2015 et 2015"; outre que ces deux sinistres ont donné lieu à réparation. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET", auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, demande au tribunal, outre les dépens, de: - débouter Monsieur [S] [M] de l'ensemble de ses demandes; - juger que sa responsabilité ne peut être engagée que pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes; - juger qu'il ne devra faire réaliser que les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres et déterminés par l'expert soit: la réalisation d'un crépi au niveau du mur pignon en brique de façade Nord de l'appartement appartenant à Monsieur [U] [P]; la réalisation d'un crépi sur le mur de pierres donnant sur l'appartement de Monsieur [U] [P]. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" expose: - que seul le désordre n°1 relevé par l'expert judiciaire ("présence de mérules et de vrillettes dans l'appartement [M] existe et relève de malfaçons constructives de l'immeuble") affecte les parties communes, de sorte que sa responsabilité ne pourrait être retenue que pour ce désordre; - que les problèmes liés à l'immeuble ont été parfaitement pris en charge tel que cela résulte des écritures du Syndic des copropriétaires; - que les demandes indemnitaires formées par Monsieur [S] [M] et relatives à la perte locative, la taxe foncière, le préjudice moral ou encore le préjudice de perte de temps ne sont pas justifiées. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 2 avril 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile la société AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur de la copropriété "LE POUNTET", demande au tribunal, outre les entiers dépens: - à titre principal, de: débouter Monsieur [S] [M] ainsi que tout concluant de l'ensemble des demandes formées à son encontre; prononcer en conséquence sa mise hors de cause; - à titre subsidiaire, sur l'action récursoire d'AXA, de: condamner solidairement le syndic ACANTE PYRENEES et Monsieur [U] [P] à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre; - à titre infiniment subsidiaire, de: rapporter les demandes indemnitaires formées par Monsieur [S] [M] à de plus justes proportions; - en tout état de cause, de: juger que la garantie d'AXA ne couvre pas les dommages non accidentels causés par un dégât des eaux ni les frais de réparation ou de remplacement des biens à l'origine du sinistre; condamner tous succombants à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la société AXA FRANCE IARD expose: à titre principal: - que sa garantie n'est pas mobilisable car le contrat d'assurance multirisques Immeuble souscrit par le syndicat de copropriété ne garantit pas la responsabilité civile professionnelle du syndic, ni les dégâts des eaux survenus dans les biens assurés, le risque "dégât des eaux" ne couvrant que les "infiltrations accidentelles des eaux de pluie et de la neige à travers la toiture, les ciels vitrés, les toitures en terrasses et les balcons formant terrasses"; elle ajoute que sont également exclues de ce risque les infiltrations par façade et que ne sont pas pris en charge au titre de cette garantie les frais de réparation ou de remplacement des biens à l'origine du sinistre ainsi que l'humidité, la condensation ou la buée; - que les désordres survenus dans l'appartement de Monsieur [S] [M] ne sont pas accidentels puiqu'ils ont pour origine la réitération d'infiltrations provenant de dégâts des eaux anciens, et que l'aggravation de ces désordres est imputable aux manquements du sydic syndic dans la gestion de ces sinistres; elle ajoute ainsi que si elle a déjà pris en charge ces sinistres, l'aggravation qui s'en est suivie faute de réparation ne relève pas de l'aléa et ne peut donc pas être couvert; - que contrairement à ce qu'affirme Monsieur [U] [P], l'intégralité de sa terrasse doit être considérée comme une partie privative, puisque le réglement de copropriété ne fait aucune distinction entre la structure et le revêtement et spécifie à l'inverse que constituent des parties privatives les "carrelages, dalles et en général tous revêtements", ainsi que "les gardes-corps, rampes et barres d'appui des balcons" or, les éléments défectueux concernent "la peinture étanche de surface" de la dalle de béton sol ainsi que les "scellements des fixations du garde-corps"; de sorte que sa garantie ne peut être actionnée au titre des parties privatives; à titre subsidiaire: - que le syndic ACANTHE doit la garantir, par suite de la faute commise sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en l'absence de réalisation des travaux de réparation des défauts structurels déjà mentionnés dans les rapports d'expertise d'ELEX et POLYEXPERT en 2015 et 2016 lors des premières déclarations de sinistres, et à défaut de mesures urgentes prises par suite de la découverte de mérules par Monsieur [S] [M], ces abstentions ayant eu pour conséquence l'aggravation des désordres; - que Monsieur [U] [P] doit pareillement la garantir, par suite du défaut d'entretien de l'étanchéité de sa terrasse, partie privative et dont il a, en tout état de cause, la jouissance privative à supposer que la qualification de partie commune soit retenue; à titre infiniment subsidiaire: - que les frais de réparation ne sont pas couverts par la police d'assurance souscrite; - que les autres demandes indemnitaires ne sont pas justifiées. La clôture est intervenue le 12 février 2026. A l'audience de plaidoirie du 22 mai 2026, l'ordonnance de clôture du 12 février 2026 a été rabattue par le juge de la mise en état avant le rapport, conformément aux dispositions des articles 789 et 804 du code de procédure civile, afin de recevoir de nouvelles pièces produites par le conseil de la SA AXA FRANCE IARD, indispensables pour apprécier l'issue des appels en garantie, ce qui constitue une cause grave au sens de l'article 803 du code de procédure civile. La clôture a été ordonnée en suivant le jour de l'audience des plaidoiries. A cette même audience, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026. Afin de s'assurer du respect du principe de la contradiction, les parties ont été autorisées à faire valoir leurs observations sur les nouvelles pièces produites à l'audience de plaidoirie par le conseil de la SA AXA FRANCE IARD en cours de délibéré. Conformément à cette autorisation, le conseil du demandeur à l'instance a fait valoir ses observations par note en délibéré reçue au greffe le 3 juin 2026, et notifiée par la voie électronique le même jour.

MOTIFS

: 1- Sur le désistement d'instance et d'action à l'égard de Monsieur [K] [T] exerçant sous l'enseigne "LUCHON EXPERTISE": Il sera rappelé que selon ordonnance du 15 mars 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d'instance et d'action de Monsieur [S] [M] à l'égard de Monsieur [K] [T], de sorte qu'il n'y a pas lieu de la constater de nouveau. 2- Sur la demande principale en dommages et intérêts: - Sur les désordres: A titre liminaire, il sera relevé que l'expert judiciaire a conclu à la présence des désordres suivants au sein de l'appartement de Monsieur [S] [M], dont la réalité n'est pas contestée par les parties: - la présence de mérules au niveau des solives bois du plancher haut de l'appartement, situés dans l'angle Sud/est, et sur le pan supérieur du mur extérieur de l'appartement, ainsi que la présence de vrillettes au niveau des montants d'un ancien meuble resté en place au sein de l'appartement (ci-après désordre n°1); - le début de pourrissement du plancher haut au niveau de deux solives à bois au-dessus de la fenêtre du mur Ouest donnant sur la cour, situé sous la terrasse extérieure de l'appartement de Monsieur [U] [P] (ci-après désordre n°2). Il sera également relevé, sans que cela ne soit contesté par les parties, que ces constatations sont corroborées par le constat établi par huissier le 11 décembre 2019, ainsi que par le rapport d'expertise amiable en date du 16 décembre 2019 du cabinet "ELETA CONSEIL" mandaté par le demandeur à l'instance. En outre, il résulte des conclusions du rapport d'expertise judiciaire, sans que cela ne soit contesté par les parties, s'agissant de l'origine de ces désordres que: - la présence de mérules et de vrillettes a pour origine des "malfaçons constructives de l'immeuble" affectant "les parties communes de l'immeuble", et notamment "l'absence d'étanchéité extérieure du mur de briques pignon Sud de l'immeuble en vis à vis de l'appartement" de Monsieur [U] [P], et "un défaut d'étanchéité du mur de pierres jointoillées en extrémité de la terrasse de l'appartement" de Monsieur [U] [P]; - le début de pourrissement de solives de plancher haut a pour origine un "défaut d'étanchéité de la terrasse de l'appartement" de Monsieur [U] [P], étant noté que la qualification de cette terrasse comme partie privative ou commune demeure contestée. Au soutien de sa demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, Monsieur [S] [M] invoque plusieurs fondements juridiques qu'il convient d'examiner successivement au soutien de la responsabilité civile des parties défenderesses. - Sur la responsabilité de Madame [Y] [B]: Au cas présent, il est constant que le préjudice allégué par Monsieur [S] [M] trouve son origine dans l'exécution d'un contrat de vente conclu avec Madame [Y] [B] et constaté par acte authentique en date du 7 novembre 2019, de sorte que la responsabilité de Madame [Y] [B] sera examinée sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle du vendeur. L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 1582 du code civil définit la vente comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. L'article 1112-1 du code civil ajoute s'agissant de la formation du contrat, que la partie qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Sont considérées comme ayant une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, c'est-à-dire notamment s'agissant de la vente d'un immeuble, avec l'état matériel et juridique de l'immeuble. Il appartient à l'acquéreur qui allègue qu'une information lui était due par le vendeur de prouver qu'il la lui devait. Par ailleurs, en application de l'article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales : celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il résulte des dispositions des articles 1642 et 1643 du code civil, que si le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, il doit cependant répondre des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Conformément aux dispositions de l'article 1644 du code civil, l'acquéreur qui agit en garantie des vices cachés contre son vendeur, est libre de choisir entre l'action rédhibitoire et estimatoire, sans qu'il soit tenu compte des interventions menées pour remédier aux vices cachés. Enfin, l'article 1648 du code civil dispose dans son premier alinéa que "L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice." Il résulte de l'interprétation jurisprudentielle la plus récente de ces dispositions, que le délai biennal visé à l'article 1648 est un délai de prescription (Cass, Ch mixte, 21 juillet 2023, n°21-15.809). Il sera rappelé qu'en application de l'article 2241 du code civil, la prescription extinctive est interrompue par la demande en justice, même en référé. Il résulte de l'article 2242 du même code que le nouveau délai de prescription ne commence à courir qu'à compter de la décision qui met fin définitivement à l'instance. L'article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme "tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée". au titre de la garantie des vices cachés: A titre liminaire, Madame [Y] [B] invoque la fin de non-recevoir de la demande formée à son encontre sur le fondement de la garantie des vices cachés, par suite de l'expiration du bref délai prévu à l'article 1648 du code civil. Au cas présent, il est constant que le vice allégué par Monsieur [S] [M] a été découvert par lui au moment de la réalisation de travaux au sein de son appartement courant fin novembre 2019, tel que cela résulte de l'historique déclaré par les parties au cours des opérations d'expertise judiciaire. Par ailleurs il est constant que Monsieur [S] [M] a saisi le juge des référés dès le 29 janvier 2020 aux fins d'expertise judiciaire qui a été ordonnée selon ordonnance du 17 juin 2020. Enfin, il est constant, que dès le 14 juin 2022, Monsieur [S] [M] a saisi la juridiction du fond alors que le délai de prescription interrompu n'avait pas encore expiré. Dans ces conditions, la prescription biennale n'étant pas acquise il convient de déclarer la demande formée par Monsieur [S] [M] sur le fondement des vices cachés recevable. En outre, et sur le fond, il n'est pas contesté qu'aux termes de l'acte authentique en date du 7 novembre 2019, il est stipulé une clause d'éviction de la garantie légale des vices cachés comme suit: "l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment, en raison: des vices apparents, des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération ne s'applique pas: si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur". Par ailleurs, il n'est pas contesté que Madame [Y] [B] n'a pas la qualité de "professionnel de l'immobilier ou de la construction". En l'espèce, Monsieur [S] [M] affirme qu'elle avait connaissance des vices affectant le logement dont elle lui a cédé la propriété. Cependant, s'il n'est pas contesté que dès le 13 septembre 2015, tel que cela résulte du rapport d'expertise judiciaire, ainsi que du rapport d'expertise amiable réalisé par la société ELEX le 4 décembre 2015, soit antérieurement à la vente, le syndic a déclaré un sinistre auprès de la société AXA FRANCE IARD portant sur des "infiltrations d'eau par toiture terrasse" ayant occasionné des dommages au sein de l'appartement alors propriété de Madame [Y] [B], et notamment la dégradation "d'une solive de bois plancher", d'une surface de "4m2 de plancher bois", ainsi que de "16m2 de revêtement de sol" pour lesquels une indemnité de réparation a été accordée par l'assureur, il n'est pas démontré ce qui aurait pu laisser penser à Madame [Y] [B] que les travaux de reprise réalisés en décembre 2015 n'avaient pas permis de remédier aux désordres constatés. En outre, l'expert a conclu que les désordres constatés au sein de l'appartement de Monsieur [S] [M] n'était "pas apparents pour un acquéreur profane lors de l'acquisition" et qu'ils ont été constatés et révélés "lors des travaux de rénovation" dont il est n'est pas contesté qu'ils ont consisté en une mise à nue des poutres après la dépose du lattis en plafond et du placo-plâtre ainsi que la dépose d'un placard avec lit escamotable en fond de pièce principale. Aussi, il n'est pas établi que Madame [Y] [B] qui a la qualité de "profane" tout comme son acquéreur, et qui au demeurant n'occupait pas le logement, avait eu connaissance de ces désordres, elle-même soutenant sans que la preuve contraire ne soit rapportée, qu'elle n'a procédé à aucune modification structurelle au sein de l'appartement depuis son acquisition. Au surplus, il sera relevé qu'il n'est pas contesté que Madame [Y] [B] n'occupait pas son bien qui était en location, de sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir eu connaissance d'autres désordres dont elle n'aurait pas été informée par son locataire occupant. Dans ces conditions, à défaut de rapporter la preuve que le vendeur avait connaissance des vices avant la vente, la clause d'éviction de la garantie des vices cachés fait obstacle à l'engagement de la responsabilité du vendeur sur ce fondement. En conséquence, les demandes de dommages et intérêts formées sur le fondement de la garantie des vices cachés seront rejetées. au titre de l'obligation d'information du vendeur: En l'espèce, Monsieur [S] [M] affirme que la venderesse a manqué à son devoir d'information. Or, il est constant que lors de la réalisation du diagnostic immobilier, aucun des désordres n'a pu être décelé par les différents professionnels qui sont intervenus, et notamment l'agent immobilier ainsi que le diagnostiqueur, en raison de leur défaut d'accessibilité, l'expert ayant relevé sur ce point que "les zones situées derrière les doublages des murs et plafonds n'ont pas été visitée par défaut d'accès". En outre, il résulte de ce qui précède qu'il n'est pas établi que Madame [Y] [B] avait connaissance des désordres allégués par Monsieur [S] [M] avant la vente, de sorte qu'il ne peut lui être reproché de les avoir cachés, et par conséquent, de ne pas l'en avoir informé. Au surplus, il sera observé que l'indemnité versée par l'assureur AXA en 2015 à la suite de la déclaration de sinistre susvisée, l'a été directement au syndic, et plus de 4 ans avant la vente intervenue au mois de novembre 2019, de sorte qu'il ne peut être reproché à Madame [Y] [B], qui pouvait légitimement penser que ce sinistre était traité et les désordres occasionnés définitivement repris, de ne pas en avoir informé son acquéreur. Enfin, s'il n'est pas contesté qu'aux termes de l'acte notarié de vente, le vendeur a "déclaré qu'à sa connaissance l'immeuble n'a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L.125-2 ou de l'article L.128-2 du code des assurances", il sera observé que cette clause ne concerne que les sinistres causés par des évènements qualifiés de catastrophes naturelles ou technologiques, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. En conséquence, les demandes de dommages et intérêts formées sur le fondement de l'obligation d'information du vendeur seront rejetées. Par suite de sa mise hors de cause, il n'y a pas lieu de statuer sur les recours en garantie formés par Madame [Y] [B], à l'encontre des autres parties à la procédure. - Sur la responsabilité de la SAS ACANTHE PYRENEES, en qualité de syndic: sur l'inopposabilité du rapport d'expertise judiciaire: A titre liminaire, le Syndic soutient l'inopposabilité du rapport d'expertise judiciaire à son égard, n'ayant pas été partie à l'instance en référé. En effet, il se déduit de l'article 16 du code de procédure civile selon lequel le juge doit observer lui-même et faire observer le principe de la contradiction, qu'en principe le rapport d'expertise judiciaire n'est pas opposable à un tiers qui n'a pas été partie à l'instance au cours de laquelle elle a été ordonnée. Pour autant, l'interprétation jurisprudentielle la plus récente de ces dispositions, admet des tempéraments à ce principe, dès lors que le rapport d'expertise judiciaire a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, et qu'il est corroboré par d'autres éléments de preuve. En l'espèce, il est constant que le rapport d'expertise judiciaire a été régulièrement versé aux débats et qu'il a pu être débattu contradictoirement par les parties par voie de conclusions dans le cadre de l'instance au fond. En outre, les conclusions de l'expert sont basées sur des pièces qui ont été partagées et discutées au cours des opérations d'expertise, et qui ont été recensées au sein du rapport, et pour certaines de nouveau partagées et discutées par voie de conclusions au cours de l'instance au fond. Au surplus, il sera relevé que le Syndic ACANTHE a été convoqué et a participé aux opérations d'expertise, en qualité de représentant du Syndicat des copropriétaires, tel que cela résulte des compte-rendus de réunions d'expertise annexés au rapport (Annexes 2 et 3). Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de déclarer le rapport d'expertise judiciaire inopposable à la SAS ACANTHE. Cependant, il convient, s'agissant de la caractérisation d'une éventuelle faute à son endroit de veiller à ce que les conclusions de l'expert judiciaire soient corroborées par d'autres éléments de preuve ayant pu être débattus contradictoirement par les parties. sur la responsabilité pour faute du SyndicA titre liminaire, il sera observé que si le Syndic de copropriété développe dans ses écritures un moyen relatif à la prescription extinctive des demandes qui sont formées à son encontre par le demandeur au principal, aucune prétention, tendant notamment à le déclarer irrecevable en sa demande, n'est présentée sur ce fondement aux termes du dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit le juge, de sorte qu'il n'y a pas lieu de répondre à ce moyen et donc de l'examiner. Sur le fond, il est constant que les fautes alléguées par Monsieur [S] [M] à l'encontre du Syndic, ne résultent pas de l'inexécution d'un contrat de mandat qui n'existe que dans les relations entre le Syndicat des copropriétaires doté de la personnalité civile et le Syndic, de sorte qu'il convient de les examiner sur le fondement de la responsabilité civile extra-contractuelle. Aux termes de l'article 1240 du code civil : "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer". L'article 1241 du code civil dispose que "chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence". Il appartient à celui qui l'allègue de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux. La faute peut consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif, sans que la preuve d'un élément intentionnel ne soit exigée. Le dommage peut être moral ou matériel. Il doit être personnel, direct et certain. Aussi, le dommage futur doit être réparé du moment qu'il est certain. Enfin, l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que le Syndic est notamment chargé "d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale" et "d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci". En l'espèce, Monsieur [S] [M] reproche successivement au Syndic: - de ne pas avoir fait mentionner les sinistres intervenus préalablement à la vente, dans les procès-verbaux d'assemblée générale; - de ne pas avoir mis en oeuvre les travaux urgents qui s'imposaient dès 2019 pour la sauvegarde de l'immeuble à la suite de la découverte de mérules et de grosses vrillettes au sein de son appartement et d'être demeuré passif au cours des opérations d'expertise judiciaire, notamment en ne versant pas les pièces demandées par l'expert judiciaire. S'agissant de la gestion des sinistres préalables à la vente, il résulte du rapport d'expertise judiciaire et de la pièce °12 produite par le demandeur, sans que cela ne soit contesté par les parties, qu'un premier sinistre a affecté l'appartement alors propriété de Madame [Y] [B] en septembre 2015, pour lequel une déclaration de sinistre a été régularisée par le Syndic auprès de l'assureur de l'immeuble, ce qui a permis la réalisation d'une expertise amiable en décembre 2015, et le versement d'une indemnité pour la reprise des désordres. Par ailleurs, il résulte du rapport d'expertise judiciaire et de la pièce °13 produite par le demandeur, qu'un sinistre a affecté un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, pour lequel une déclaration de sinistre a été régularisée par le Syndic auprès de l'assureur de l'immeuble, ce qui a permis la réalisation d'une expertise amiable en février 2016, et le versement d'une indemnité pour la reprise des désordres. Aussi, la chronologie et la nature des interventions du Syndic s'agissant de la reprise des sinistres déclarés en 2015 et en 2016 révèle qu'il a agi dans les limites de son mandat, de façon normalement diligente, de sorte qu'aucune faute ne peut être caractérisée à son encontre. En outre, aux termes des deux rapports d'expertise amiables (pièces n°12 et n°13 produites par le demandeur), il apparaît que les seuls désordres constatés en 2015 et en 2016 ont été qualifiés comme affectant les parties privatives et non pas les parties communes sans qu'aucune investigation sur l'origine de ces désordres n'ait été jugée utile par l'expert mandaté par l'assureur. De même, aucune mesure conservatoire et/ou d'urgence n'a été jugée nécessaire, de sorte qu'il ne peut être reproché au Syndic de ne pas avoir fait figurer les diligences entreprises dans les procès-verbaux d'Assemblée générale. S'agissant de la mise en oeuvre de travaux urgents propres à limiter la progression des mérules et grosses vrillettes découvertes au sein de l'appartement de Monsieur [S] [M], l'expert judiciaire soutient en page 18 de son rapport, avoir indiqué aux parties et à leurs conseils le 17 décembre 2021, "et plus précisément au cabinet ACANTHE PYRENEES, représentant le syndic de copropriété de l'immeuble "LE POUNTET"" le "principe réparatoire" à savoir les "travaux de sauvegardes nécessaires et urgents pour mettre fin aux venues d'eau dans l'immeuble et au développement de la mérule". Il a par ailleurs précisé qu'il n'était pas un maître d'oeuvre, et qu'il n'était donc pas "assuré pour prescrire des travaux urgents et les chiffrer" mais que le "Syndic de copropriété devait consulter des entreprises en suivant l'accédit et faire réaliser les travaux conservatoires urgents". Cependant, aux termes du compte-rendu de l'accédit n°2 en date du 17 décembre 2021 auquel le Syndic était représenté (Annexe 3 du rapport d'expertise judiciaire), l'expert ne se prononce à aucun moment sur le caractère urgent des travaux à envisager et dont il dresse la liste pour remédier aux désordres constatés. Par ailleurs, il résulte de l'annexe 7 du rapport d'expertise judiciaire, qu'un devis concernant la réfection de l'étanchéité des parties communes du 3ème étage établi au nom et pour le compte de la "copropriété", au mois de mars 2022, donc avant la date limite fixée par l'expert au 15 avril 2022, a bien été communiqué à l'expert. Dans ces conditions, il n'est pas rapporté la preuve que le Syndic a commis une négligence blamâble en ne faisant pas procéder à des travaux conservatoires urgents, alors qu'il résulte du compte-rendu que l'expert ne s'est pas prononcé sur le caractère urgent des travaux de reprise concernant les parties communes lors de la réunion d'expertise du 17 décembre 2021 à laquelle le Syndic a participé, n'étant pas partie aux opérations d'expertise contrairement au Syndicat des copropriétaires, et qu'un devis a bien été communiqué pour ces travaux dans le délai fixé par l'expert judiciaire. Au demeurant, il sera observé qu'il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 18 novembre 2022, soit près de 6 mois avant le dépôt par l'expert de son rapport définitif, qu'à cette date un point d'information sur l'expertise judiciaire en cours a été réalisé, et que l'alimentation du fonds travaux a été votée. Aussi, il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 22 mars 2024, qu'un nouveau point d'information a été réalisé, et que le rapport définitif de l'expert judiciaire a été communiqué à l'ensemble des copropriétaires. Il résulte également de ce procès-verbal ainsi que de celui du 14 août 2025, que les travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire ont été soumis au vote, en vain, de sorte que la décision d'y faire procéder a été reportée après le jugement du fond de l'affaire. Ainsi, il apparaît que la question de savoir si certains des travaux préconisés devaient être réalisés avant même que la juridiction du fond ne tranche le litige a été posée à l'assemblée générale des copropriétaires qui a manifestement estimé que ce n'était pas le cas, de sorte qu'il ne peut être reproché au Syndic de ne pas y avoir fait procéder en urgence, et ce contre l'avis de la majorité des copropriétaires, informés des désordres et des travaux permettant d'y remédier. Dans ces conditions, à défaut de preuve de la faute commise par le Syndic dans l'exercice de son mandat, sa responsabilité ne peut pas être retenue. Les demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de la SAS ACANTHE PYRENEES seront donc rejetées. - Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET": Aux termes de l'article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au présent litige, le syndicat "est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.". Ce texte instaure une présomption de responsabilité du syndicat des copropriétaires, sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve d'une faute. En revanche, pèse sur celui qui l'allègue la charge de prouver, que le dommage d'une part, trouve son origine dans les parties communes ou un ouvrage commun dont l'un des copropriétaires à un usage exclusif, et d'autre part a été provoqué par suite d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction. Au cas présent, il sera rappelé qu'il est constant que l'expert judiciaire a conclu que la présence de mérules et de vrillettes (désordre n°1) au sein de l'appartement de Monsieur [S] [M] a pour origine des "malfaçons constructives de l'immeuble" recouvrant la notion de "vice de construction" susvisée, affectant "les parties communes de l'immeuble". D'ailleurs, il sera observé qu'aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires ne remet pas en cause le principe de sa responsabilité au titre de ce premier désordre. S'agissant en revanche, du début de pourrissement de solives de plancher haut (désordre n°2), ayant pour origine des "malfaçons constructives de l'étanchéité de la terrasse" de l'appartement de Monsieur [U] [P], la qualification de "partie commune" de cette terrasse demeure contestée. Sur ce point, il sera observé que si l'expert retient la qualification de "partie privative" dans ses conclusions, il s'en remet in fine au tribunal pour trancher définitivement cette qualification. Ainsi, il résulte du réglement du copropriété qui fixe la répartition entre les parties privatives et communes et leurs conditions d'utilisation et de jouissance que l'appartement n°7, situé au troisième étage, correspondant à celui de Monsieur [U] [P], comporte une "terrasse privative" (article 3 en page 4), et que contrairement à "la terrasse qui est située au niveau du premier étage sur cour", qui est une "terrasse commune et inaccessible", la "terrasse du troisième étage est privative et fait partie intégrante du lot n°7"(article 8.9.1 en page 9). Par ailleurs, si la liste fixée à l'article 5 définissant les parties communes n'est pas limitative, il n'en demeure pas moins qu'est seule et expressément visée à l'exception donc de toute autre, "la terrasse inaccessible"comme étant une partie commune, laissant supposer que la terrasse de l'appartement de Monsieur [U] [P] n'est pas une partie commune. En outre, le réglement de copropriété précise s'agissant de la jouissance de la terrasse de l'appartement de Monsieur [U] [P] que "les bénéficiaires de la jouissance de cette terrasse devront"la maintenir en "parfait état d'entretien", qu'ils "pourront procéder à des aménagements et décorations, mais à conditions que ceux-ci ne portent en rien atteinte à l'aspect extérieur ni à la solidité et à l'étanchéité de ladite terrasse", et enfin qu'ils "devront supporter tous les frais de remise en état qui seront nécessaires". Aussi, il résulte des stipulations claires et précises du réglement intérieur, que la terrasse de l'appartement de Monsieur [U] [P] constitue une partie privative, dont Monsieur [U] [P] a la jouissance exclusive, et qui d'ailleurs n'est accessible que par lui à partir de son lot privatif, et ce dans le respect des droits des autres copropriétaires, ce qui conduit à en limiter les possibilités de modifications, s'agissant notamment du maintien de la solidité de l'ouvrage et de son étanchéité. Au surplus, il sera relevé que la circonstance selon laquelle la terrasse de l'appartement de Monsieur [U] [P] a également pour fonction le clos et le couvert de l'appartement de Monsieur [S] [M] ne suffit pas à remettre en cause les stipulations claires et précises du réglement de copropriété. Dans ces conditions, la responsabilité de plein droit du Syndicat des copropriétaires sera retenue mais uniquement en ce qui concerne les conséquences dommageables du désordre n°1, consistant dans la présence de mérules et de vrillettes au sein de l'appartement de Monsieur [S] [M]. - Sur la responsabilité de Monsieur [U] [P]: Il est constant que les fautes alléguées par Monsieur [S] [M] à l'encontre de Monsieur [U] [P], ne résultent pas de l'inexécution d'un contrat, de sorte qu'il convient de les examiner sur le fondement de la responsabilité civile extra-contractuelle. Ainsi, aux termes de l'article 1240 du code civil : "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer". L'article 1241 du code civil dispose que "chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence". Il appartient à celui qui l'allègue de rapporter la preuve de la faute, du préjudice et du lien de causalité entre les deux. La faute peut consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif, sans que la preuve d'un élément intentionnel ne soit exigée. Le dommage peut être moral ou matériel. Il doit être personnel, direct et certain. Aussi, le dommage futur doit être réparé du moment qu'il est certain. Au cas présent, il résulte de ce qui précède que la terrasse de l'appartement de Monsieur [U] [P] constitue une partie privative, dont il doit assurer l'entretien s'agissant notamment de son étanchéité. En outre, il est constant que ce sont "des malfaçons constructives de l'étanchéité de la terrasse" de l'appartement de Monsieur [Q] [P], qui sont à l'origine du désordre n°2. Par ailleurs, s'agissant des causes du défaut d'étanchéité de la terrasse de l'appartement de Monsieur [U] [P], l'expert judiciaire précise, sans que cela ne soit contesté par les parties que: "la dalle béton a reçu une peinture étanche de surface qui présente des fissures, les scellements des fixations du garde corps dans la dalle béton de sol ne sont pas étanches, le relevé d'étanchéité de peinture de la dalle béton sur le mur de façade et le mur de pierre jointillées n'est pas étanche, et est dépourvu en tête d'une bande soline métallique". Aussi, il ne fait aucun doute que ces défauts, au demeurant visibles à l'oeil nu, et donc décelables y compris pour un non professionnel, résultent d'un défaut d'entretien de l'étanchéité de la terrasse, dont Monsieur [U] [P] avait la charge exclusive. Or, le défaut d'entretien, constitutif d'une négligence, suffit à caractériser une faute au sens des dispositions susvisées du code civil. Dans ces conditions, la responsabilité de Monsieur [U] [P] sera retenue s'agissant des conséquences dommageables du désordre n°2, consistant dans le début de pourrissement de solives de plancher haut dans l'appartement de Monsieur [S] [M]. 4- Sur l'évaluation des préjudices: Il découle de l'application du principe de la réparation intégrale que le responsable du préjudice est tenu de rétablir aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et ainsi de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu. Pour ce faire, le juge peut retenir la réparation en nature alternativement ou concurremment avec la réparation en équivalent, par le biais de l'allocation de dommages et intérêts, et ce aussi bien en matière délictuelle qu'en matière contractuelle. Le juge apprécie souverainement les divers chefs de préjudice qu'il retient et les modalités propres à en assurer la réparation intégrale. En outre, il sera rappelé qu'en application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas, sauf la possibilité pour le juge de prononcer une condamnation in solidum, s'agissant notamment des co-auteurs d'un même dommage. - s'agissant des travaux de reprise à réaliser en dehors de l'appartement de Monsieur [S] [M]: Il sera observé que la nature des travaux préconisés par l'expert ainsi que l'évaluation de leur coût n'a donné lieu à aucune contestation. Ces travaux consistent: - s'agissant de la reprise du désordre n°1 ayant pour origine les parties communes, en la réalisation d'un crépis au niveau du mur pignon en brique de façade de l'appartement de Monsieur [U] [P], et la réalisation d'un crépis sur le mur de pierres donnant sur l'appartement de Monsieur [U] [P]; - s'agissant du désordre n°2 ayant pour origine la terrasse privative de Monsieur [U] [P], en la réfection de l'étanchéité de sol du balcon de l'appartement de Monsieur [U] [P], y compris le relevé d'étanchéité et points singuliers. Aussi, il résulte de ce qui précède, par suite de l'engagement de leur responsabilité civile s'agissant des désordres constatés au sein de l'appartement de Monsieur [S] [M], que les travaux visant à remédier au désordre n°1 (présence de mérules et de vrillettes) concernent les parties communes et sont à la charge du Syndicat des copropriétaires, tandis que les travaux visant à remédier au désordre n°2 (début de pourrissement de solives de plancher haut) concernent une partie privative et sont à la charge de Monsieur [U] [P]. Par ailleurs, il sera rappelé qu'il résulte de l'article 131-1 du code des procédures civiles d'exécution que le juge peut, même d'office, assortir sa décision d'une astreinte afin d'en assurer l'exécution. Aussi, le juge qui prononce la condamnation à l'obligation de faire ou de ne pas faire, dispose pour la décision d'astreinte d'un pouvoir discrétionnaire. En conséquence: - Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" sera condamné à réaliser les travaux de reprise du désordre n°1 concernant les parties communes, conformément aux caractéristiques visées aux devis retenus par l'expert judiciaire (Annexes 5 et 10 du rapport d'expertise judiciaire) dans les conditions et selon les modalités décrites au dispositif du présent jugement, s'agissant notamment de l'astreinte provisoire. - Monsieur [U] [P] sera condamné à réaliser les travaux de reprise du désordre n°2 concernant sa terrasse privative, conformément aux critères visés aux devis retenus par l'expert judiciaire (Annexe 7 du rapport d'expertise judiciaire), dans les conditions et selon les modalités décrites au dispositif du présent jugement, s'agissant notamment de l'astreinte provisoire. - s'agissant des autres préjudices: Sur le coût des travaux de reprise à réaliser au sein de l'appartement de Monsieur [S] [M]:S'agissant de la reprise des désordres au sein de l'appartement de Monsieur [S] [M], l'expert judiciaire préconise, sans que cela ne soit contesté par les parties: - s'agissant de la reprise du désordre n°1: la mise en oeuvre d'un traitement des murs extérieurs bruts contre la mérule à l'aide de tous moyens appropriés, le renforcement partiel des planchers bois haut et bas, séparatifs avec les logements, la réfection des doublages de murs et du plafond, et la réfection complète des embellissements; - s'agissant de la reprise du désordre n°2: le renforcement de deux solives bois du plancher haut, et la reprise partielle du plâtre et de la peinture du plafond. En tenant compte des devis produits par les parties au cours des opérations d'expertise, et retenus par l'expert judiciaire s'agissant de la nature des travaux à mettre en oeuvre, et en se basant sur les coûts estimatifs les plus récents à la date du présent jugement, par suite des devis actualisés versés aux débats par le demandeur, le coût des travaux sera évalué comme suit: 4.197,60 € au titre du traitement des mérules qui ne concerne que la reprise du désordre n°1; 25.174,33 € au titre des travaux de reprise et d'embellissement (plancher, plâtre et peinture) au sein de l'appartement de Monsieur [S] [M] qui concernent la reprise des désordres n°1 et 2; 6.348 € au titre du renforcement du plancher haut, après déduction des travaux de crépis sur les murs extérieurs à faire réaliser par le Syndicat des copropriétaires, qui concerne la reprise du désordre n°2. Par ailleurs, si les travaux de reprise et d'embellissement n'ont pas donné lieu à une ventilation entre la reprise des désordres n°1 et 2, il convient de retenir le rapport retenu par l'expert à hauteur environ de 85% du coût total concernant la reprise du désordre n°1 et 15% du coût total concernant la reprise du désordre n°2 qui sera appliqué à la somme totale de 25.174,33 €, soit environ 21.398,18€ s'agissant de la reprise du désordre n°1 et 3.776,15 € s'agissant de la reprise du désordre n°2. Au total, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Monsieur [S] [M], la somme de 25.595,78 € au titre du coût des travaux de reprise du désordre n°1. Monsieur [U] [P] sera condamné à payer à Monsieur [S] [M], la somme de 10.124,15 € au titre du coût des travaux de reprise du désordre n°2. Sur la perte financière:Monsieur [S] [M] allègue une perte financière d'un montant de 19.950 €, à parfaire à la date du présent jugement, au titre des loyers qu'il n'a pu percevoir par suite de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de mettre son bien en location. Il ne fait aucun doute que ce préjudice existe en son principe. Pour justifier de son montant, le demandeur se base sur un loyer mensuel d'environ 350 €, ce qui ne paraît pas excessif, qu'il aurait dû percevoir à compter du mois de décembre 2019 par suite d'une acquisition le 7 novembre 2019, soit après un mois de travaux. Aussi, ce délai sera plus justement rapporté à trois mois compte tenu de l'importance des travaux envisagés, soit un début de location prévisible au mois de mars 2020, en tenant compte du délai de recherche d'un locataire, ce qui revient à la somme totale de 26.250€ à la date du présent jugement (75 mois x 350€). Par ailleurs, il résulte du rapport d'expertise judiciaire (7.2 de la mission en page 13) que la cause de ce préjudice réside plus précisément dans le désordre n°1 qui a été retenu comme étant celui rendant le logement insalubre, et par suite inhabitable. Aussi, sa réparation sera mis à la charge du seul syndicat des copropriétaires. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Monsieur [Z] [M], la somme de 26.250€ à titre de dommages et intérêts au titre de la perte financière. Sur la taxe foncière:Monsieur [S] [M] sollicite le remboursement des taxes foncières acquittées en raison du caractère inhabitable de l'immeuble. Cependant, il sera relevé que la taxe d'habitation est attachée à la qualité de propriétaire, quelque soit l'utilisation du bien qui en est faite, de sorte que les sommes exposées par le demandeur à ce titre ne peuvent être retenues comme un préjudice ayant pour origine exclusive les désordres affectant le logement. C'est pourquoi cette demande sera rejetée. Sur les appels de fonds acquittés:Monsieur [S] [M] justifie du versement de la somme de 5.524,62€ au titre des appels de fonds depuis le mois de décembre 2019. Or, il résulte des procès-verbaux d'assemblée générale versés aux débats, que le fonds travaux de la copropriété a été alimenté pour la réalisation d'autres travaux que ceux concernant la reprise des désordres affectant l'appartement de Monsieur [S] [M], le carnet d'entretien de la copropriété renseignant notamment sur la réalisation de travaux d'enduit de la façade. Par ailleurs, le remboursement de ces sommes, à supposer qu'elles aient été pour partie affectées à la réalisation des travaux concernant la présente procédure, aurait pour conséquence d'indemniser deux fois le demandeur au titre des travaux de reprise, ce qui est contraire au principe de réparation intégrale sus-rappelé. C'est pourquoi cette demande sera rejetée. Sur les frais d'expertise technique et les frais d'huissier:Monsieur [S] [M] justifie du paiement de la somme de 2.455,66€ au titre de l'intervention du cabinet d'expertise privé ELETA ainsi que la somme de 350,01€ au titre du coût du constat d'huissier, dont il n'est pas contesté qu'ils lui ont permis de révéler les désordres et de faire valoir ses droits en justice. Aussi, il ne fait aucun doute que sans la révélation des désordres (n°1 et 2) au moment de la réalisation des travaux, ces frais n'auraient pas été supportés par le demandeur. C'est pourquoi, il sera fait droit à sa demande. En conséquence, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [U] [P] seront tous deux condamnés in solidum à payer à Monsieur [S] [M], la somme de 2.805,67€ au titre des frais d'expertise privé et d'huissier. Sur le préjudice moral et le préjudice lié à la perte de temps: Monsieur [S] [M] allègue enfin un préjudice moral résultant de l'anxiété générée par la présente procédure ainsi que de la charge des nombreuses diligences à accomplir. Il allègue également un préjudice lié à la perte de temps par suite du temps pris sur sa vie privée et professionnelle pour accomplir les démarches et diligences exigées par la présente procédure. S'il ne fait aucun doute que la présente procédure a pu causer au demandeur une certaine anxiété constitutive d'un préjudice moral, il ne résulte pas suffisamment de ses écritures ni des justificatifs produits, la démonstration d'un préjudice de perte de temps qui serait distinct de celui allégué au titre de son préjudice moral. Aussi, seul le préjudice moral sera indemnisé, et la somme sollicitée par la demandeur sera ramenée à de plus justes proportions. En conséquence, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [U] [P] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [S] [M] la somme de 3.000€ en réparation de son préjudice moral. 5- Sur la garantie de la société AXA FRANCE IARD, en qualité d'assureur du tiers lésé: Monsieur [S] [M] sollicite la condamnation in solidum de son assureur, la société AXA FRANCE IARD, avec les co-auteurs de ses dommages. Aux termes de l'article 1103 du code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". L'aritcle L.113-1 du code des assurances dispose que "les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré". L'article L.113-5 du même code ajoute que "lors de la réalisation du risque ou à l'échéance du contrat, l'assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut-être tenu au-delà". Enfin, il résulte des dispositions de l'article L.124-5 du code des assurances que la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation, et que la garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. Au cas présent, il n'est pas contesté que Monsieur [S] [M] a souscrit une assurance habitation auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD. Or, il résulte des conditions particulières et générales, signées électroniquement avec un niveau avancé le 22 novembre 2019, tel que cela résulte du panneau de signatures versé aux débats par l'assureur, que le risque "dégâts des eaux" est couvert et que ce risque recouvre notamment "les infiltrations au travers des toitures, ciels vitrés, terrasses formant toiture et balcons formant toiture", ainsi que les "infiltrations au travers des façades hors sol et des murs extérieurs hors sol des bâtuments assurés", ce qui correspond à l'origine des désordres constatés au sein de l'appartement de Monsieur [S] [M] retenue par l'expert judiciaire. Cependant, il résulte de ces mêmes conditions que ne sont pas garanties, "les dommages causés par des champignons ou des moisissures" et les "frais de traitement d'éradication des champignons et des moisissures" ce qui exclut la mobilisation de la garantie au titre du désordre n°1 constitué par la présence de mérules et de vrillettes qui, si elles ne sont que la conséquence d'infiltrations d'eaux, n'en constituent par moins le "sinistre" au sens de la police d'assurance souscrite, définit comme "l'ensemble des conséquences d'un évènement susceptible d'être garanti par [le] contrat" (en page 85 des conditions générales). Par ailleurs, il résulte des stipulations claires et précises des conditions générales (en page 71, paragraphe 8.1) que pour les risques couverts, la garantie est déclenchée par le "fait dommageable" conformément aux dispositions de l'article L.124-5 du code des assurances susvisées, c'est à dire à la condition que le "fait dommageable" définit comme le "fait, acte ou évènement à l'origine des dommages subis par la victime" (en page 81 des conditions générales) soit intervenu après la prise d'effet initiale de la garantie, qui ne peut être antérieure à sa date de souscription, à savoir en l'espèce, le 22 novembre 2019. Or, il résulte du rapport d'expertise judiciaire, sans que cela ne soit contesté que les infiltrations provenant du toit-terrasse de l'appartement de Monsieur [U] [P] a l'origine du désordre n°2 sont antérieures à l'acquisition de son appartement par Monsieur [S] [M] intervenue le 7 novembre 2019. Dans ces conditions, la compagnie AXA FRANCE IARD est bien fondée à opposer un refus de garantie, de sorte que la demande formée à son encontre par son assuré sera rejetée. Par suite de sa mise hors de cause, il n'y a pas lieu de statuer sur les recours en garantie formés par la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur multirisque habitation de Monsieur [S] [M], à l'encontre des autres parties à la procédure. 6- Sur l'action directe du tiers lésé contre l'assureur du civilement responsable: Par suite de l'engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il convient d'examiner le bien fondé du recours direct exercé par Monsieur [S] [M] contre la compagnie AXA, en sa qualité d'assureur de la copropriété. Aux termes de l'article L 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré. Il incombe au tiers lésé d'établir l'existence du contrat d'assurance souscrit par le responsable. La preuve du contrat d'assurance par un tiers est libre. Réciproquement, il incombe à l'assureur invoquant une exclusion de garantie à l'encontre d'un tiers victime du dommage de produire la police souscrite par son assuré. En l'espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" a souscrit une assurance "multirisque immeuble" auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD. Ainsi, il résulte des conditions particulières, non contestées, et versées aux débats que le risque "dégât des eaux" est garanti. Par ailleurs, il résulte des conditions générales non contestées, que le risque "dégât des eaux" recouvre notamment les "infiltrations accidentelles des eaux de pluie et de la neige à travers la toiture, les ciels vitrés, les toitures en terrasses et les balcons formant terrasses". Or, il résulte des conclusions du rapport d'expertise judiciaire, que le désordre n°1 (présence de mérules et de vrillettes), seul imputable au syndicat des copropriétaires, n'est pas postérieur à l'acquisition du 7 novembre 2019 et a pour origine « l'absence d'étanchéité extérieur du mur de briques prignon Sud de l'immeuble en vis à vis de l'appartement" de Monsieur [U] [P] ainsi qu'un "défaut d'étanchéité du mur de pierres jointillées en extrémité de la terrasse" de l'appartement de Monsieur [U] [P]. Par ailleurs, s'agissant des précédents sinistres déclarés en 2015 et 2016, il ressort des rapports d'expertise privés diligentés à cette occasion (rapport du cabinet ELEX en date du 4 décembre 2015 établi par suite d'une première déclaration de sinistre concernant des désordres constatés au sein de l'appartement alors propriété de Madame [Y] [B], et le rapport du cabinet POLYEXPERT en date du 18 février 2016 établi par suite d'une deuxième déclaration de sinistre concernant des désordres constatés au sein du local propriété de Madame [J] [I]) que l'origine des désordres constatés avait alors été identifiée comme étant des infiltrations par toiture et toiture-terrasse, ce qui ne correspond pas aux infiltrations par les murs retenus par l'expert judiciaire au titre de l'origine du désordre n°1. Pour autant, il ne fait aucun doute que ces infiltrations, susceptibles d'être couvertes par la notion de "dégâts des eaux", la présence de mérules et de vrillettes n'en étant que la conséquence, étaient anciennes puisque le développement de mérules suppose, tel que cela résulte du rapport d'expertise privé ELETA mandaté par le demandeur, sans que cela ne soit contesté par les parties, le maintien d'un taux d'humidité élevé, de l'obscurité et d'une température constante, ce qui est incompatible avec le caractère "soudain" d'un évènement accidentel au sens de la police d'assurance susvisée. Au surplus, il sera observé que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le refus de garantie de son assureur. Aussi, la compagnie AXA FRANCE IARD est fondée à refuser sa garantie au titre de la prise en charge du désordre n°1, de sorte qu'il ne sera pas fait droit à l'action directe exercée contre elle. Par suite de sa mise hors de cause, il n'y a pas lieu de statuer sur les recours en garantie formés par la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur de la copropriété, à l'encontre des autres parties à la procédure. 7- Sur l'action en garantie de l'assuré contre son assureur: Par suite de l'engagement de la responsabilité de Monsieur [U] [P], il convient d'examiner le bien fondé de l'appel en garantie exercé contre son assureur, la MACSF. En application de l'article L.124-1 du code des assurances, l'assureur est tenu à garantie si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l'assuré par le tiers lésé. Il incombe à l'assuré, demandeur en garantie, de démontrer la réalité et l'étendue de l'obligation dont il réclame l'exécution par l'assureur. En l'espèce, il est constant que Monsieur [U] [P] a souscrit une assurance "habitation" auprès de la MACSF. Aussi, il résulte des conditions particulières, non contestées, et versées aux débats, que le risque "venues d'eau" est garanti. Par ailleurs, il résulte des conditions générales non contestées, que ce risque recouvre notamment les "infiltrations par les toitures, ciels vitrés, terrasses formant toiture", ce qui correspond à l'origine du désordre n°2, seul imputable à Monsieur [U] [P], identifié par l'expert judiciaire comme étant le "défaut d'étanchéité de la terrasse" de l'appartement de l'intéressé. Par ailleurs, les conditions générales stipulent que ne sont pas couverts s'agissant de la prise en charge de ce risque les "frais de réparation ou de remplacement de l'élément à l'origine du dommage couvert par le contrat" ce qui correspond notamment à l'obligation de réalisation de travaux de réparation visant à rétablir l'étanchéité de son toit terrasse par Monsieur [U] [P], à l'exclusion donc des conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile s'agissant des dommages causés aux tiers. En conséquence, la compagnie MACSF sera condamnée à relever et garantir son assuré Monsieur [U] [P], s'agissant uniquement des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre. 7- Sur les frais de l'instance et les dépens: Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" et Monsieur [U] [P], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ordonnée en référé, s'agissant de frais antérieurs à la présente instance mais en rapport étroit et de nécessité avec elle. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation. Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" et Monsieur [U] [P], parties condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [S] [M], une somme qu'il est équitable de fixer à 5.000€ au titres des frais irrépétibles. Par ailleurs, l'équité commande de ne pas faire droit aux autres demandes formées au titre des frais irrépétibles. 8- Sur les mesures accessoires: Il résulte de ce qui précède, que conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, Monsieur [S] [M] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. 9- Sur l'exécution provisoire: Il sera rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Par ailleurs, l'ancienneté du litige qui n'est pas incompatible avec l'exécution provisoire, justifie qu'il n'en soit pas décidé autrement.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort, et par jugement contradictoire, Rappelle que selon ordonnance du 15 mars 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d'instance et d'action de Monsieur [S] [M] à l'égard de Monsieur [K] [T] ; Déclare recevable la demande formée par Monsieur [S] [M] à l'encontre de Madame [Y] [B] sur le fondement de la garantie des vices cachés; Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur [S] [M] à l'encontre de Madame [Y] [B]; Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur [S] [M] à l'encontre de la SAS ACANTHE PYRENEES; Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [S] [M] au titre de la taxe foncière; Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [S] [M] au titre des appels de fonds acquittés; Rejette les demandes formées par Monsieur [S] [M] à l'encontre de son assureur multirisque habitation, SA AXA FRANCE IARD; Rejette les demandes formées par Monsieur [S] [M] à l'encontre de la SA AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d'assureur de la copropriété "LE POUNTET"; Condamne le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" à réaliser les travaux de reprise des parties communes consistant en la réalisation d'un crépi au niveau du mur pignon en brique de façade de l'appartement de Monsieur [U] [P], et la réalisation d'un crépi sur le mur de pierres donnant sur l'appartement de Monsieur [U] [P], et ce conformément aux caractéristiques des devis retenus par l'expert judiciaire (annexes 5 et 10 du rapport d'expertise judiciaire); Dit que cette obligation de faire doit intervenir dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant 18 mois passé ce délai; Condamne Monsieur [U] [P] à réaliser les travaux de reprise de sa terrasse privative consistant en la réfection de l'étanchéité du sol de sa terrasse, en ce compris relevé d'étanchéité et point singulier, et ce conformément aux caractéristiques des devis retenus par l'expert judiciaire (annexe 7 du rapport d'expertise judiciaire); Dit que cette obligation de faire doit intervenir dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant 18 mois passé ce délai; Condamne le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" à payer à Monsieur [S] [M] la somme de 25.595,78€ à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de reprise du désordre n°1 concernant l'intérieur de son appartement; Condamne Monsieur [A] à payer à Monsieur [S] [M] la somme de 10.124,15€ à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de reprise du désordre n°2 concernant l'intérieur de son appartement; Condamne le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" à payer à Monsieur [S] [M] la somme de 26.250€ à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte financière; Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" et Monsieur [A] à payer à Monsieur [S] [M] la somme de 2.806,67 € à titre de dommages et intérêts en réparation des frais d'expertise technique et d'huissiers exposés; Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" et Monsieur [A] à payer à Monsieur [S] [M] la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral; Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" et Monsieur [A] à payer à Monsieur [S] [M] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; Rejette toutes les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne la MACSF, prise en sa qualité d'assureur multirsique habitation de Monsieur [U] [P], a relever et garantir son assuré des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre; Condamne in solidum le Syndicat des copropriétaires de la copropriété "LE POUNTET" et Monsieur [A] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ordonnée selon ordonnance de référé en date du 17 juin 2020; Dit que Monsieur [S] [M], en qualité de copropriétaire de la copropriété "LE POUNTET", sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété; Rejette toutes les autres demandes; Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Le cadre greffier Le président