Tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, 30 juin 2026, 25/00133

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] N° RG 25/00133 N° Portalis DB2I-W-B7J-C6CM Minute : Jugement du : 30 juin 2026 Le syndicat des coproprietaires de l'ensemble immobiler "[Adresse 2]" ayant pour syndic la société [Localité 2] C/ [B] [J] [F] [I] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Après débats à l'audience du 05 mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 30 juin 2026, sous la présidence d'Estelle BLUM, vice-présidente, assistée d'Olivier VITTAZ, greffier, ENTRE : DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobillier "[Adresse 2]" dont le siège social est sis [Adresse 3], ayant pour syndic la société [N], société par actions simplifiée dont el siège social est [Adresse 4], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lyon sous le numéro 487 530 099, prise en son agence LAMY VILLEFRANCHE SUR SAÔNE,- situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Isabelle FOILLARD, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône. D'UNE PART, ET : DÉFENDEURS : Madame [F] [I], demeurant [Adresse 6], non comparante Monsieur [B] [J], demeurant [Adresse 7], représenté par Me Ségolène PINET, avocat au barreau de Villefranche-sur-Saône, avocat plaidant, substituée par Me Chloé MAGNET, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône. D'AUTRE PART PIÈCES DÉLIVRÉES : Grosse, copie, dossier à Grosse, copie, dossier à Délivrées le EXPOSÉ DU LITIGE Par acte d'huissier remis à étude le 26 novembre 2025 à Madame [F] [I] et à personne le 02 décembre 2025 concernant Monsieur [B] [J], le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 2]" situé [Adresse 8] à Villefranche sur Saône, représenté par son syndic en exercice la SAS [N], les a assignés devant le Tribunal judiciaire de Villefranche sur Saône afin qu'ils soient condamnés solidairement, sans que l'exécution provisoire ne soit écartée, à lui payer : - la somme de 924,62 euros correspondant à un arriéré de charges de copropriété, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse, avec capitalisation des intérêts ; - la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts ; - la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l'audience des débats, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 2]" situé [Adresse 9], agissant par son syndic en exercice la SAS [N], représenté par son avocat, maintient ses demandes. Le syndicat des copropriétaires insiste sur l'obligation pour Monsieur [J] et Madame [I] de payer les charges de copropriété. Il indique ne pas être tenu de produire les appels de fonds. Il explique ne pas avoir actualisé sa demande pour ne pas exposer de nouveaux frais de procédure. Selon lui, les défendeurs ont repris le paiement des charges courantes. Il considère que les frais réclamés devaient être exposés pour tenter d'obtenir un recouvrement par la voie amiable. Il insiste sur la résistance abusive de ces copropriétaires et sur l'importance de la dette. En réponse aux arguments développés par Monsieur [J], le syndicat des copropriétaires rappelle avoir le droit de réclamer des dommages et intérêts, la somme sollicitée à ce titre devant être ajoutée à la dette au titre des charges pour définir le montant du litige. Il en déduit qu'il n'avait pas d'obligation de tenter une conciliation préalable. Il ajoute qu'il appartenait aux copropriétaires de notifier leur adresse au syndicat des copropriétaires par lettre recommandée. Il déclare avoir envoyé les appels de fonds à l'adresse de Monsieur [J] et Madame [D] telle qu'elle figure sur l'avis de mutation du 15 mai 2026. Il se prévaut également des informations figurant sur la matrice cadastrale. Il ajoute qu'en octobre 2024, ceux-ci lui ont indiqué l'adresse à laquelle les appels de fonds devaient être expédiés, et que depuis lors les charges courantes sont réglées, les défendeurs refusant en revanche de régler les frais facturés. Il évoque une autre procédure judiciaire l'opposant aux défendeurs, faisant toutefois observer qu'il ne peut pas en être déduit qu'il connaissait l'adresse où ils vivaient puisque l'assignation relative à cette procédure a été délivrée après octobre 2024. Il reproche aux défendeurs, qui ne recevaient aucun appel de fonds, de ne pas l'avoir contacté Monsieur [J], représenté par son avocat, sollicite, en application de l'article 750-1 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l'irrecevabilité des prétentions adverses, subsidiairement leur rejet, ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens. Selon Monsieur [J], le syndicat des copropriétaires connaissait leur adresse qu'il utilisait notamment pour communiquer par voie postale dans le cadre d'un litige relatif à une servitude de passage. Il s'étonne de n'avoir reçu ni appels de fonds, ni documents liés aux assemblées générales de copropriétaires , et souligne que malgré les échanges et rencontres liés à la servitude, aucun problème d'adresse ou d'impayé ne lui avait été signalé. Il ajoute avoir réglé les charges échues et courantes dès qu'il a reçu le commandement de payer l'informant de la dette, mais avoir refusé de régler les frais résultant du défaut d'adressage du syndic. Au soutien de sa demande d'irrecevabilité des prétentions adverses, Monsieur [J] souligne que la demande principale est inférieure à 5 000 euros, de sorte que le syndicat aurait dû tenter une conciliation préalable. Selon lui, la demande de dommages et intérêts, qui est près du quadruple du montant de la demande principale (composée exclusivement de frais), a été formée pour éviter le préalable de conciliation obligatoire. Il insiste sur l'absence de preuve d'un préjudice financier. Sur le fond, le défendeur déclare avoir communiqué son adresse au syndic. Il rappelle que l'attestation de vente a été dressée par le notaire. Selon lui, l'absence de réaction après la lettre recommandée de septembre 2023 ne prouvait pas que l'adresse était erronée. Il considère que les appels de fonds ont été envoyés à une mauvaise adresse, de sorte qu'ils n'ont eu connaissance de la dette qu'en octobre 2024. Il fait valoir que les sommes réclamées intègrent des frais liés à l'autre procédure qui l'opposait au demandeur. À titre subsidiaire, le défendeur s'oppose au paiement de tous les frais de recouvrement, qui ont été exposés après régularisation des impayés. Il en déduit qu'ils n'étaient pas nécessaires au sens de la loi. Il ajoute ne pas avoir été présent aux assemblées générales, faute d'avoir reçu les convocations. Il rappelle que son lot correspond à deux places de stationnement, dont les charges s'élèvent à moins de 100 euros par an. Madame [D] ne comparaît pas et n'est pas représentée.

Sur quoi,

l'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Suivant l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de l'action Suivant l'article 750-1 du code de procédure civile, en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. Suivant l'article 35 de ce code, lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande principale et sa demande en dommages et intérêts sur le même fait, de sorte qu'il convient d'additionner le montant de ces demandes pour déterminer si elles relèvent de la tentative préalable de conciliation obligatoire. La somme réclamée étant supérieure à 5 000 euros, cette tentative n'était pas obligatoire. En conséquence, l'action est recevable. - Sur l'adresse des copropriétaires Selon l'article 6 du décret du 1967, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. En l'espèce, les appels de fonds ont été expédiés à une adresse qui ne correspondait pas au domicile des défendeurs jusqu'en octobre 2024. Certes, le syndic de copropriété disposait avant cette date de l'adresse à laquelle les défendeurs pouvaient être contactés, puisqu'il l'avait utilisée pour expédier le courrier du 15 septembre 2023 relatif au litige sur le droit de passage. Toutefois, force est de constater que l'avis de mutation du 15 mai 2016, tout comme le relevé de propriété, sont équivoques sur ce point, et expliquent la confusion commise par le demandeur. Au demeurant, comme le texte précité l'indique, l'obligation d'informer le syndic du transfert de propriété d'un lot ne pèse pas exclusivement sur le notaire instrumentaire, mais aussi sur les parties à l'acte, de sorte qu'il appartenait aux défendeurs de communiquer leur adresse au syndic, sans pouvoir se retrancher derrière d'éventuelles défaillances du notaire ou du syndic. En tout état de cause, l'erreur sur l'adresse n'a pas en soi d'incidence sur le principe de la dette, comme l'ont d'ailleurs reconnu les défendeurs en réglant les charges impayées dès réception du commandement de payer en octobre 2024. - Sur la demande principale Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs, aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. Les copropriétaires sont donc débiteurs de leurs quotes-parts de charges dès l'instant où les comptes ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale. En application de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l'avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et de diverses provisions. En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 24 mars 2014, sont imputables au seul copropriétaire concerné, notamment, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Selon l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. En l'espèce, les pièces versées au dossier établissent que Monsieur [J] et Madame [I] sont propriétaires des lots numéros 121 et 129 dans l'immeuble "[Adresse 2]" situé [Adresse 8] à [Localité 1]. S'agissant des frais intégrés au décompte, les sommes débitées au titre des relances des 06 septembre 2024 et 03 décembre 2024 seront écartées, ces relances n'étant pas versées aux débats. Il en sera de même pour les factures des 04 octobre 2024, 13 mars 2025, 23 juin 2025 et 19 septembre 2025, relatives au « suivi contentieux », en l'absence de production d'élément de preuve n'émanant pas du syndic, et de preuve des diligences exceptionnelles exigées par le contrat de syndic pour imputation de ces sommes. De même, aucune somme ne sera attribuée au titre des mises en demeure des 04 septembre 2024 et 19 novembre 2024, en l'absence de preuve que le courrier produit a été adressé en lettre recommandée avec accusé de réception comme le prévoit le contrat de syndic. En outre, le coût de l'assignation du 26 novembre 2024, relative à une autre procédure, ne sera pas pris en compte. Enfin, la somme de 54 euros imputée le 08 octobre 2024 sous l'intitulé « BJA Commandement payer [J] 08/10/24 » sera écartée, dans la mesure où, en l'absence d'autre élément de preuve, elle fait doublon avec le coût du commandement de payer délivré le 11 octobre 2024, pour 60,62 euros. Il résulte par ailleurs des procès-verbaux des assemblées générales de 2023 et 2024, des comptes de gestion et du budget provisionnel, des arrêtés de compte individuels, des appels de provisions et de charges et du relevé de compte de copropriétaire produits que Monsieur [J] et Madame [I] restent devoir la somme de 122,30 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 01 octobre 2025. En conclusion, Monsieur et Madame [K] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 122,30 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 01 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts. - Sur les dommages et intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, la dette de Monsieur [J] et Madame [I] est modique. Le syndicat ne démontre pas le préjudice que cette dette lui a causé. Dès lors, cette demande sera rejetée. - Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [J] et Madame [I], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens. La somme de 1 000 euros sera accordée au demandeur en application de l'article 700 du Code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action en paiement engagée par le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 2]" situé [Adresse 8] à [Localité 1], agissant par son syndic en exercice la SAS [N], à l'encontre de Madame [F] [I] et Monsieur [B] [J] recevable ; CONDAMNE solidairement Madame [F] [I] et Monsieur [B] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 2]" situé [Adresse 8] à [Localité 1], agissant par son syndic en exercice la SAS [N], la somme de 122,3 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 01 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts ; CONDAMNE in solidum Madame [F] [I] et Monsieur [B] [J] aux entiers dépens ; CONDAMNE in solidum Madame [F] [I] et Monsieur [B] [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 2]" situé [Adresse 9], agissant par son syndic en exercice la SAS [N], la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 2]" situé [Adresse 9], agissant par son syndic en exercice la SAS [N] du surplus de l'ensemble de ses demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; En foi de quoi, le juge et le greffier ont signé la présente décision. LE GREFFIER LE JUGE