Tribunal judiciaire de Paris, 27 août 2026, 26/06940

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : 27/08/2026 à : Maître Emmanuel LEPARMENTIER Copie exécutoire délivrée le : 27/08/2026 à : Maître Vincent DERER Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 26/06940 N° Portalis 352J-W-B7K-DDMSS N° MINUTE : 5/2026 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 août 2026 DEMANDEUR Monsieur [R] [A], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Vincent DERER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049 substitué par Maître Sarah MITRANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0767 DÉFENDERESSE Société IMMOBILIÈRE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 substitué par Maître Monica OSORIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0251 COMPOSITION DU TRIBUNAL Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 30 juillet 2026 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 août 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière Décision du 27 août 2026 PCP JCP référé - N° RG 26/06940 - N° Portalis 352J-W-B7K-DDMSS EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé daté du 16 octobre 2019 prenant effet le même jour, la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F a donné à bail à M. [R] [A], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, un local d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Invoquant l'urgence résultant de l'état d'indécence du logement causé notamment par le caractère non potable de l'eau, dont la température est anormalement chaude, l'état défectueux de la VMC de la salle de douche, des infiltrations et la présence de cafards dans un contexte de canicule, M. [R] [A] a sollicité la présente juridiction aux fins d'obtenir l'autorisation d'assigner la bailleresse à heure indiquée. Par ordonnance de la présente juridiction en date du 7 juillet 2026, M. [R] [A] a été autorisé à assigner la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F à l'audience de référés du juge des contentieux de la protection du 16 juillet 2026, à 9 heures 30, à charge pour la requérante de délivrer l'acte et le remettre au greffe au plus tard respectivement les 9 juillet 2026, à 18 heures, et 15 juillet 2026 à midi. Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2026, M. [R] [A] a fait assigner la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de condamner cette dernière à rétablir l'eau courante au sein du logement et de désigner un expert. À l'audience du 30 juillet 2026, à laquelle l'affaire a été renvoyée, M. [R] [A], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de : - condamner la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F à rétablir l'eau courante au sein de son logement, de manière à ce qu'elle soit potable et à des températures normales et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - désigner un expert avec pour mission, notamment, de : - se rendre sur place, - se faire communiquer tout document et d'entendre tout sachant, - constater l'existence des désordres ainsi que tout ce qui pourrait être déclaré par les parties au moment de sa première visite, - en déterminer la cause et les responsabilités, - donner son avis sur les solutions de réparation et les mesures d'urgence à mettre en oeuvre pour faire cesser le trouble, - chiffrer l'ensemble des préjudices affectant l'appartement, - rejeter les demandes de la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F, - condamner la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice. À l'appui de ses prétentions, M. [R] [A] fait valoir, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, que l'eau courante dans son logement n'est plus potable et que la température de l'eau est anormalement élevée, ce qui révèle une anomalie manifeste du réseau de distribution. Il considère que l'accès à une eau potable et fraîche est essentiel pour préserver sa santé et assurer ses conditions minimales de confort dans une période de canicule. Il considère que le trouble manifestement illicite est ainsi caractérisé. M. [R] [A] énonce également qu'il résulte d'un constat de commissaire de justice en date du 23 mai 2025 que la VMC dans son logement est défectueuse, ce qui cause des problèmes d'humidité. Il énonce que, depuis le début des travaux de surélévation de l'immeuble entrepris par le bailleur il y a plusieurs années, les dégâts des eaux se sont intensifiés. Il ajoute que différents désordres ont été ensuite constatés par commissaire de justice le 25 juin 2026 (cadavres d'insecte au sol, humidité importante, volet hors d'usage et VMC défectueuse). À cette audience, la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F, représentée par son conseil, demande de : - prononcer la caducité de l'assignation, - débouter M. [R] [A] de l'ensemble de ses demandes et, subsidiairement si une mesure d'expertise était ordonnée, limiter l'objet de la mission de l'expert aux désordres allégués aux termes du procès-verbal de constat du 25 juin 2026, - condamner M. [R] [A] au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. À l'appui de ses prétentions, la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F fait valoir, au visa de l'article 754 du code de procédure civile, qu'il n'est pas justifié que l'assignation a été délivrée avant le 9 juillet 2026, à 18 heures, de sorte qu'elle encourt la caducité. La S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F fait ensuite valoir que le logement de M. [R] [A] est équipé d'une installation d'alimentation en eau potable conformément à l'article 3 du décret du 30 janvier 2002 et qu'aucun élément ne permet de retenir que la présence d'une bactérie dans l'eau de consommation résulte d'une faute qu'elle aurait commise plutôt que de celle de l'entreprise chargée de la maintenance du réseau. Elle en infère que le trouble invoqué par le demandeur ne peut être considéré comme manifestement illicite. Elle ajoute que, même si elle a réalisé de multiples actions, elle n'a aucune prérogative pour agir sur le réseau d'eau de [Localité 1] afin de remédier à la température excessive de l'eau et que, ainsi, les conditions de la force majeure sont réunies. La S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F fait enfin valoir que M. [R] [A] ne verse aux débats aucun courrier de réclamation ou de signalement de désordres qu'il lui aurait adressé et qu'il n'expose pas en quoi la mesure d'expertise judiciaire serait de nature à favoriser la résolution du litige. Elle énonce que les trois problématiques évoquées aux termes du procès-verbal de commissaire de justice du 25 juin 2026 ont été réglées : le volet roulant a été réparé le 30 juin, la présence de cafards n'a pas été relevée et les constats ne permettent pas retenir une défectuosité de la VMC, compte tenu du modèle. Elle indique que la mesure d'expertise sollicitée ne peut aboutir à un audit de l'immeuble et des conditions de réalisation des travaux en cours. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe au 27 août 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la caducité de l'assignation Selon les articles 754 du code de procédure civile, la juridiction est saisie, à la diligence de l'une ou l'autre partie, par la remise au greffe d'une copie de l'assignation. Sous réserve que la date de l'audience soit communiquée plus de quinze jours à l'avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date. La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie. L'article 755 du même code dispose qu'en cas d'urgence, les délais de comparution et de remise de l'assignation peuvent être réduits par autorisation du juge. En l'espèce, l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du 7 juillet 2026 a autorisé M. [R] [A] à assigner la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F pour le 9 juillet 2026 à 18 heures, au plus tard, en vue d'un placement de l'acte introductif d'instance le 15 juillet suivant à midi, au plus tard. Si la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F allègue que l'assignation lui a été signifiée hors délai, sans en rapporter la preuve, les dispositions précitées des articles 754 et 755 ne prévoient pas que ce manquement est sanctionné à peine de caducité de l'assignation. C'est la remise tardive de l'assignation au greffe qui est ainsi sanctionnée. Le moyen tiré de la caducité de l'assignation sera donc rejeté. Sur la demande d'expertise En application de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Selon l'article 146, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. En l'espèce, il résulte du procès-verbal établi par un clerc de commissaire de justice en date du 25 juin 2026 que l'eau au sein du logement de M. [R] [A] est anormalement chaude lorsque est tirée l'eau froide du robinet (entre 34,5 et 36,1° Celsius). Par ailleurs, il ressort du même acte qu'une affichette à l'en-tête de la bailleresse, datée du 24 juin 2026, a été placée dans les parties communes de l'immeuble informant les occupants de ce que, suite à un problème sur le réseau Eau de [Localité 1], l'eau a une température anormale dans la résidence et qu'elle n'est pas potable jusqu'à nouvel ordre. Le fait que ce document indique que des packs d'eau seront livrés prochainement démontre que le problème avait vocation à perdurer. La S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F confirme l'existence de ces désordres. Elle produit un rapport d'analyse du 7 juillet 2026 confirmant la présence de bactéries coliformes non conformes aux références de qualité des eaux de consommation et un échange de courriels des 16 et 20 juillet 2026 avec la société chargée de l'approvisionnement en eau (Eau de [Localité 1]) faisant état d'une température de ce liquide à 33,2° Celsius le 30 juin 2026 et de 26,1° Celsius le 8 juillet suivant, ce qui apparaît être une température toujours élevée. M. [R] [A] verse d'ailleurs aux débats plusieurs courriels postérieurs de personnes se présentant comme des voisins du 1-3 ou du [Adresse 4] et confirmant la persistance de la difficulté. Or, il y a lieu de rappeler qu'en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Cette obligation de délivrance d'un logement décent perdure toute la durée du bail. Le 2 de l'article 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement comporte une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires. Il s'infère de ces éléments que le logement de M. [R] [A] présente manifestement des éléments d'indécence et que ceux-ci lui sont particulièrement préjudiciables puisqu'ils sont survenus à une période de fortes chaleurs. Toutefois, il y a lieu de rappeler que la mesure d'expertise ordonnée en application de l'article 145 du code de procédure civile n'a pas vocation à faire intervenir un expert afin de procéder aux réparations qui s'imposent. Elle vise à conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige. En l'espèce, M. [R] [A] envisage une action en responsabilité à l'encontre de la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F, raison pour laquelle il sollicite que l'expert détermine les responsabilités et chiffre le préjudice. Or, les faits concernant l'approvisionnement en eau du logement sont d'ores et déjà corroborés par les pièces versées par les deux parties aux débats et ils sont constants. Il n'est pas allégué que le logement de M. [R] [A] soit la cause de ces désordres, étant observé que ceux-ci affectent toute la résidence où se trouve son logement, voire les résidences avoisinantes. Aussi, que leur origine soit du fait de la société chargée de l'approvisionnement en eau ou de la bailleresse, cette dernière est dans tous les cas responsable à l'égard du locataire à raison de son obligation de délivrance d'un logement décent, conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. C'est à elle qu'il incomberait de démontrer, dans le cadre d'une action en responsabilité, soit qu'elle a satisfait à son obligation, comme le prévoit l'article 1353 du code civil, soit que les désordres ont été causés par un événement présentant les caractères de la force majeure. Au vu des éléments présentés, la demande d'expertise formulée par M. [R] [A] n'apparaît donc présenter aucune utilité probatoire pour lui-même. S'agissant des autres faits (cadavres d'insecte au sol, humidité importante, volet hors d'usage et VMC défectueuse), en partie non contestés, M. [R] [A] peut raisonnablement en apporter la preuve sans qu'il soit nécessaire d'avoir recours à un expert, qui n'a pas vocation à pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. Il ne démontre pas l'existence d'un motif légitime. La demande d'expertise sera donc rejetée. Sur la demande de réalisation de travaux Selon le second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. L'article 1221 du code civil dispose que le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. En l'espèce, M. [R] [A] ne justifie d'aucune demande ou mise en demeure de réaliser des travaux auprès de la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F. Il résulte par ailleurs des pièces versées aux débats que la bailleresse n'est pas restée inactive pour remédier aux difficultés d'eau rencontrées dans la résidence et ce, avant même l'assignation du 9 juillet 2026. Ainsi, dès le 30 juin 2026, le responsable habitat de la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F (M. [J] [P]) a informé le demandeur par courriel que la société Eau de [Localité 1] avait été saisie et que celle-ci avait débuté des investigations et réalisait ce même jour des analyses. Il l'informait également que le cabinet d'étude Veolia venait d'être mandaté par leurs soins pour analyser le réseau sur une période d'un mois, ces analyses ayant débuté dès le 25 juin précédent, et que des analyses de potabilité de l'eau allait également être effectuées parallèlement. La bailleresse produit des rapports d'analyse de l'eau des 7 et 9 juillet 2026 de la société Eurofins. Il est établi que, à titre de solution palliative et provisoire, elle a fourni aux occupants de la résidence des packs d'eau. Cependant, si M.. [R] [A] ne justifie pas des diligences préalables qu'il lui incombait de faire auprès de sa bailleresse et qu'il n'est pas démontré que celle-ci est restée inerte pour déceler l'origine des désordres et prendre des mesures temporaires, il n'en reste pas moins que l'absence d'eau potable et la persistance d'une eau anormalement chaude dans son logement depuis plusieurs semaines ont des répercussions sur ses conditions normales de vie. L'obligation de la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F d'avoir à réaliser ou faire réaliser tous travaux afin de rétablir l'approvisionnement en eau courante du logement de M. [R] [A] n'est à ce stade pas sérieusement contestable. La force majeure invoquée par la bailleresse n'est en effet pas caractérisée avec l'évidence requise en matière de référé puisque, selon ses propres énonciations, l'origine des désordres n'est pas connue, raison pour laquelle elle a fait procéder à des investigations. Il convient en conséquence d'enjoindre à la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F d'avoir à réaliser ou faire réaliser les travaux afin de remédier aux désordres et ce, dans un délai de deux mois. Au vu des diligences déjà effectuées par la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F, il apparaît inopportun d'assortir cette condamnation d'une astreinte. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, si la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F est partie perdante, l'action de M. [R] [A] apparaît avoir été prématurée alors que la défenderesse a entamé avant même l'assignation des diligences en vue de solutionner les désordres. En conséquence, chaque partie supportera la charge de ses dépens. Pour la même raison, chaque partie sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Rejetons le moyen de la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F tiré de la caducité de l'assignation ; Rejetons la demande d'expertise ; Enjoignons à la S.A. d'habitations à loyer modéré Immobilière 3F de réaliser ou faire réaliser tous travaux afin de rétablir dans le logement de M. [R] [A] la fourniture d'eau potable et à des températures normales et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance ; Rejetons la demande d'astreinte ; Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonnons que chaque partie conserve la charge de ses dépens ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; La Greffière, Le Juge,