Tribunal judiciaire de Melun, 28 juillet 2026, 26/02756

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1] [Localité 2] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 26/02756 N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMT4 Minute signée électroniquement JUGEMENT du 28/07/2026 S.A. VILOGIA C/ Monsieur [L] [K] [Q] Madame [N] [K] Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : -Me Sophie MATEOS Expédition délivrée le (voir mention) : à : -Madame [N] [K] -M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT du 28 JUILLET 2026 Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER,Greffière, lors des débats et de Anick PICOT, Greffière lors du prononcé ; dans la cause, ENTRE : DEMANDERESSE : S.A. VILOGIA [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN ET : DÉFENDEURS : Monsieur [L] [K] [Q] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] non comparant, ni représenté Madame [N] [K] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 4] comparante en personne Après débats à l'audience publique du 23 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe : EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2023, la SA VILOGIA a loué à M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 571,62 euros hors charges outre 147,78 euros de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2025, la SA VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6 017,95 euros au titre des loyers et charges échus mois octobre 2025 inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 03 novembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2026, la SA VILOGIA a fait assigner M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier, condamner les locataires solidairement à payer la somme de 8 417,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois Janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 6 017,95 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, condamner les locataires solidairement à payer la somme de 433 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure. L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 17 mars 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 23 juin 2026. À cette audience, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant la créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 10 466,39 euros, au titre des loyers et charges échus au 18 juin 2026, terme du mois mai 2026 inclus. Ils précisent s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Cités par actes délivrés à étude pour M. [L] [K] [Q] et à étude pour Mme [N] [K], seule Mme [N] [K] est présente. Elle ne conteste pas la demande, en son principe. L'affaire est mise en délibéré au 27 juillet 2026.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION 1. Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) 2. En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 3. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d'impayés auprès de la caisse d'allocations familiales de Seine et Marne. 4. En l'espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 03 novembre 2025. 5. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, leur demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet 6. L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. 7. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 17 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 23 juin 2026. 8. La demande formée par les bailleurs est donc recevable. Sur le paiement des loyers et des charges 9. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 10. En l'espèce, la SA VILOGIA versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. 11. Il ressort des pièces fournies qu'au 18 juin 2026, la dette locative de M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] s'élève à la somme de 10 466,39 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois mai 2026 inclus. Il convient de condamner M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] solidairement au paiement de cette somme. 12. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 31 octobre 2025 pour la somme de 6 017,95 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur l'acquisition de la clause résolutoire 13. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement. 14. Il est néanmoins constant que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. 15. En l'espèce, le contrat de bail du 11 janvier 2023 unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. 16. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. 17. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois/six semaines à compter du commandement de payer du 31 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies le 31 décembre 2025. Sur l'expulsion 18. En l'espèce, le paiement du loyer courant n'a pas repris. ///si le paiement du loyer a repris, la situation financière de M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] ne leur permet cependant pas de régler la dette locative. 19. L'expulsion de M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] sera ordonnée, en conséquence. 20. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. 21. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. 22. M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du mois juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire 23. Par application de l'article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les Sur les demandes accessoires Sur les dépens 24. L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 25. M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] succombent à l'instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution. 26. Il n'y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n'ayant été réalisée. Sur les frais irrépétibles 27. Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. 28. Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l'engagement de la locataire en défense d'apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA VILOGIA les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire 29. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 30. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE solidairement M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] à verser à la SA VILOGIA la somme de 10 466,39 euros (décompte arrêté au 18 juin 2026, terme du mois mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 31 octobre 2025 sur la somme de 6 017,95 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2023 entre la SA VILOGIA, d'une part, et M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] [Localité 4] sont réunies à la date du 31 décembre 2025 ; ORDONNE en conséquence à M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA VILOGIA pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] solidairement à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois juin 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; REJETTE la demande de la SA VILOGIA au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [L] [K] [Q] et Mme [N] [K] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.