Tribunal judiciaire de Pontoise, 3 septembre 2026, 25/06703

PREMIERE CHAMBRE 03 Septembre 2026 N° RG 25/06703 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O2MN Code NAC : 72A S.D.C. DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] C/ [V] [Y] [Z] [Y] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 03 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe Madame BELLAN, Vice-Présidente Monsieur FORTON, Juge --==o0§0o==-- DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1], sis [Adresse 1], représenté par Me [W] [R] désigné en qualité d'administrateur provisoire par ordonnance de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de Pontoise rendue le 11 juillet 2019 et dont la mission a été prorogée par ordonnances jusqu'à ce jour, domicilié [Adresse 2] représenté par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D'OISE DÉFENDEURS Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 1] défaillant Madame [Z] [Y], demeurant [Adresse 1] défaillante --==o0§0o==-- M. [V] [Y] et Mme [Z] [Y] sont propriétaires d'un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1]. Par ordonnance du 18 juillet 2014, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné Me [R] en qualité de syndic judiciaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] (SDC [Adresse 1]) sur le fondement de l'article 46 du décret du 17 mars 1967. Par ordonnance du 3 novembre 2014, le président du tribunal judiciaire de Pontoise à désigné Me [R] en qualité d'administrateur provisoire du SDC [Adresse 1] sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par ordonnances successives des 27 juillet 2016, 18 juillet 2017, 5 juillet 2018, 11 juillet 2019, 15 juillet 2020, 9 juillet 2021, 8 juillet 2022, 11, juillet 2023 et 2 juillet 2025, la mission de l'administrateur provisoire a été prolongée. Par acte en date du 12 novembre 2025, le SDC [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Me [R], a fait assigner devant ce tribunal M. et Mme [Y] et demande leur condamnation à payer les sommes de : - 8 692,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 au titre des charges de copropriété, - la capitalisation des intérêts, - 2 000 euros à titre de dommages-intérêts. Il demande également que M. et Mme [Y] soient condamnés aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer, les frais d'inscription d'hypothèque légale et les frais d'exécution de la décision à venir et à la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence de M. et Mme [Y] a causé d'importantes difficultés de trésorerie et la désignation d'un administrateur provisoire. M. et Mme [Y], bien que régulièrement assignés par acte notifié à étude, n'ont pas constitué avocat. La clôture de la mise en état a été ordonnée le 26 mars 2026, l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 21 mai 2026 et mise en délibéré au 3 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats : - la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [Y] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 284 et 336, - les bordereaux d'appels de fonds et de provisions, - les procès-verbaux de décision des 23 juillet 2020, 5 janvier 2022, 14 avril 2022, 6 juin 2023 et 24 avril 2024 ayant approuvé les comptes des années 2019 à 2013 et voté les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025, - un relevé de compte individuel détaillé, - une mise en demeure en date du 12 septembre 2024, sans accusé de réception. Il est de jurisprudence constante que l'article 42 de la même loi n'est pas applicable aux décisions de l'administrateur provisoire désigné sur le fondement de l'article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice suivant ne peuvent faire l'objet d'une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d'en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l'administrateur provisoire. En l'espèce, de nombreux appels pour travaux et régularisation apparaissent au débit du compte des copropriétaires, sans être pourtant justifiés par les procès-verbaux de décision correspondants et ne seront donc pas retenus : apurement audit énergétique, apurement travaux abattage, apurement travaux diagnostic structure, apurement travaux désembouage chaudière, appel travaux vide sanitaire, appel bureau d'étude réso 2PV 06/10, apurement vannes reso 2PV, appel réalisation PPT, appel assistance M ouvrage, ID Facto sommation payer charge. Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 634,28 euros correspondant aux charges impayées hors frais. Sur les intérêts En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. En application de l'article 64-1 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire. En l'espèce, en l'absence de production de l'accusé réception, le SDC [Adresse 1] ne démontre pas avoir mis en demeure les défendeurs de régler l'arriéré de charges. Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7 634,28 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande. Sur la solidarité Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du Code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire. En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou légale. En l'espèce, ni le règlement de copropriété ni l'acte de vente ne permettent de déterminer que les défendeurs devront être tenus solidairement au paiement de la dette. Il convient donc de les condamner au paiement de leur dette à hauteur de leur quote-part dans l'indivision. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Le SDC [Adresse 1] justifie de la désignation d'un administrateur provisoire en raison de la situation financière particulièrement dégradée du syndicat des copropriétaires, à laquelle les manquements répétés des défendeurs ont nécessairement contribué, ce qui constitue un préjudice supplémentaire. Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [Y] à lui verser la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes M. et Mme [Y], parties perdantes, supporteront les dépens de la présente instance. Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande d'inclusion dans les dépens de dépenses futures et hypothétiques. Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint d'introduire une action en justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l'indivision M. et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 7 634,28 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; Condamne in solidum M. et Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamne in solidum M. et Mme [Y] aux dépens ; Condamne in solidum M. et Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la décision est assortie de l'exécution provisoire. Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 3 septembre 2026. Le Greffier, La Présidente, Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS Notification le : Me Julien SEMERIA