Tribunal judiciaire de Nanterre, 23 juin 2026, 21/09997

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 4ème Chambre JUGEMENT RENDU LE 23 Juin 2026 N° RG 21/09997 - N° Portalis DB3R-W-B7F-XEJH N° Minute :26/99 AFFAIRE S.A.R.L. APLOCADI C/ Société ADAGIO Copies délivrées le : DEMANDERESSE S.A.R.L. APLOCADI [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1219 DÉFENDERESSE Société ADAGIO [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0008 En application des dispositions de l'article 812 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2026 en audience publique devant Xavier HAUBRY, Vice-président, statuant en Juge Unique, assistée de MAUSSION Tiffen, greffière placée lors des débats, et de Elza BELLUNE, greffière placée, lors du prononcé. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l'avis donné à l'issue des débats. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 24 décembre 2008, la SARL APLOCADI a donné à bail commercial à la société SNC [Localité 3] 10, aux droits de laquelle est venue la société ADAGIO, des locaux (lot n°1096-01) situés au sein de la résidence [Adresse 3] au [Adresse 4], à compter du 30 décembre 2008, moyennant un loyer annuel de 11.674,24 euros hors taxes et hors charges, et pour un usage de « RESIDENCE DE TOURISME » ou « d'hébergement de loisirs à gestion intégrée ». Le bail s'est tacitement prolongé à compter du 1er octobre 2018, et a été renouvelé au 1er janvier 2021. Alléguant une irrégularité de paiement des loyers, la SARL APLOCADI a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2021, la société ADAGIO devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de : A titre principal, Condamner la société ADAGIO à régler les impayés de loyers à la société APLOCADI la somme totale de 24.903,29 euros ;En tout état de cause, Condamner la société ADAGIO à régler la somme de 630 euros au demandeur sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de la présente instance. Par ordonnance en date du 15 mai 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a fait injonction aux sociétés APLOCADI et ADAGIO de rencontrer un médiateur. Aucune résolution amiable du litige n'a abouti. La SARL APLOCADI a maintenu ses demandes initiales, et ne produit pas de nouvelles écritures. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 19 juin 2024 par voie électronique, la société ADAGIO demande au tribunal de : A titre principal, JUGER que l'obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société ADAGIO au demandeur a été interrompue en raison de la possibilité pour la société preneuse d'exploiter au cours de la période du 14 mars au 13 juin 2020 puis du 1er novembre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai du en raison de la possibilité pour la société preneuse d'invoquer : - La signature de l'avenant « Covid » - l'exception d'inexécution en raison de l'impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination, - la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l'obligation de règlement des loyers, En conséquence, DEBOUTER le demandeur de l'ensemble de leurs demandes au titre du paiement des loyers afférents à ces périodes, A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que les loyers afférents à la période d'interdiction administrative de recevoir du public sont dus, ACCORDER à la société ADAGIO le délai maximal de vingt-quatre mois pour procéder au paiement des sommes réclamées par le demandeur, compte tenu des graves difficultés financières qu'elle rencontre du fait de la crise sanitaire. En tout état de cause, DEBOUTER le demandeur de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société ADAGIO,CONDAMNER le demandeur à payer chacun à la société ADAGIO la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER le demandeur aux entiers dépens Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024, et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience tenue à juge unique du 15 avril 2026. A l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe. Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La société APLOCADI soutient que la société ADAGIO s'est unilatéralement soustraite à son obligation essentielle de paiement des loyers en plaçant les bailleurs devant le fait accompli, sans véritable tentative de négociation préalable, adoptant ainsi un comportement brutal et contraire à l'exigence de relations contractuelles loyales. Elle fait valoir que les bailleurs ont, pour leur part, multiplié les démarches amiables, tant directement que par l'intermédiaire de leur conseil, demeurées infructueuses, l'exploitant se bornant, plusieurs mois plus tard, à proposer un avenant sans concertation, révélateur de sa propre défaillance contractuelle. Elle expose que les dispositions issues du décret du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité sont inapplicables à la société ADAGIO, qui ne remplit pas les conditions d'éligibilité tenant notamment à la taille et au chiffre d'affaires, de sorte qu'elle ne peut se prévaloir d'aucun dispositif dérogatoire. Elle souligne en outre que les textes adoptés pendant la crise sanitaire n'ont jamais suspendu l'exigibilité des loyers, mais seulement limité les voies d'exécution, position confirmée par une jurisprudence constante, de sorte que les loyers demeurent dus. Elle en déduit que le refus de paiement opposé par l'exploitant est dépourvu de fondement juridique, d'autant que les bailleurs ont, quant à eux, exécuté le contrat de bonne foi en proposant des aménagements. La société demanderesse conteste également toute possibilité pour l'exploitant de se prévaloir de la force majeure, rappelant que celle-ci est inopérante en matière d'obligation de somme d'argent et que d'éventuelles difficultés de trésorerie ne sauraient exonérer le locataire de son obligation de paiement. Elle ajoute que les conditions de la force majeure ne sont pas réunies en l'espèce, l'épidémie ne rendant pas irrésistible l'exécution de l'obligation, et qu'en tout état de cause, ses effets ne pourraient conduire qu'à une suspension temporaire, non à une extinction de la dette locative. Elle fait valoir que l'exploitant a manqué à son obligation d'exécution de bonne foi du contrat, en refusant tout dialogue et en bénéficiant de fait d'un report de paiement de plusieurs mois sans contrepartie, tandis que les bailleurs se sont abstenus de solliciter pénalités ou résiliation, adoptant une attitude mesurée et conforme à l'article 1104 du code civil. Elle soutient par ailleurs que l'obligation de délivrance a été exécutée, du fait que le contexte sanitaire étant étranger au bailleur, lequel ne pouvait pas caractériser un manquement contractuel, ni justifier une exception d'inexécution. Elle rappelle que le paiement du loyer n'est pas subordonné à un niveau d'exploitation particulier et que l(impossibilité d'exploiter n'est pas établie. Elle insiste alors sur le fait que l'activité des résidences ADAGIO n'a pas été totalement interrompue durant le confinement. Elle affirme qu'une part significative de celles-ci était demeurée en exploitation, notamment pour des clientèles d'affaires, médicales ou de longue durée. Elle souligne que l'exploitant a déjà bénéficié d'un délai de paiement substantiel. Elle en conclut que les loyers demeurent exigibles et sollicite, en conséquence, la condamnation de la société ADAGIO à leur paiement intégral. La société ADAGIO soutient à titre principal que son obligation de paiement des loyers doit être suspendue pendant les périodes d'interdiction administrative de recevoir du public, en contestant préalablement le montant de la créance invoquée par la société APLOCADI. Elle fait valoir que les sommes réclamées ne correspondent pas à la réalité de la dette locative, dès lors qu'elles ne tiennent pas compte des paiements déjà intervenus, des effets de l'avenant « Covid » signé par le bailleur, ni des règlements effectués dans le cadre de la procédure de conciliation et postérieurement, de sorte que le solde effectivement dû serait sensiblement réduit. Elle expose qu'elle a été directement affectée par les mesures administratives prises dans le cadre de la crise sanitaire, lesquelles ont, à plusieurs reprises en 2020 et 2021, interdit ou fortement restreint l'accueil du public dans les résidences de tourisme. Elle souligne que ces établissements n'étaient autorisés à recevoir des clients que dans des hypothèses très limitées, excluant la clientèle touristique et d'affaires constituant le cœur de son activité. Elle affirme que l'exploitation de la résidence litigieuse a été rendue impossible ou quasi inexistante sur de longues périodes. Elle soutient que l'impossibilité d'exploiter les locaux conformément à leur destination contractuelle, du fait des mesures administratives, constitue une perte juridique, même temporaire, qui justifie la suspension, ou la réduction du loyer. Elle considère également que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, dès lors que les locaux n'étaient plus utilisables conformément à leur destination contractuelle. Elle soutient que l'obligation de délivrance doit s'apprécier de manière fonctionnelle, en tenant compte de l'activité autorisée par le bail, et non de la seule mise à disposition matérielle des locaux. Elle considère que les mesures administratives ont directement affecté l'activité prévue au bail, en interdisant la sous-location des appartements à la clientèle, ce qui constitue précisément l'objet du contrat, de sorte qu'il existe un lien direct entre les restrictions imposées et la destination contractuelle des locaux, caractérisant ainsi une impossibilité d'exécution imputable à un cas fortuit, justifiant la suspension de l'obligation de paiement. À titre subsidiaire, elle sollicite l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 1345-5 du code civil, en faisant valoir la dégradation significative de sa situation financière résultant de la crise sanitaire. Elle souligne avoir déjà procédé à des règlements partiels au fur et à mesure de l'amélioration de sa trésorerie, et rappelle que le bailleur a accepté un aménagement contractuel par le biais d'un avenant « Covid », de sorte qu'il serait équitable de lui accorder un échelonnement de la dette sur la durée maximale prévue par la loi. SUR CE, L'article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Dans le cas d'un contrat de bail, les restrictions temporaires édictées par les pouvoirs publics à l'occasion de la pandémie de Covid-19 sont sans lien avec la nature contractuelle du bien loué, ne sont pas imputables au bailleur et n'ont pas entrainé la perte de la chose louée, les mesures sanitaires pouvant rendre plus difficile mais n'empêchant pas l'exploitation des lieux loués. Cependant et en l'espèce, l'avenant daté du 09 octobre 2020 a valablement modifié le contrat initial, mais pour la seule période du 14 mars 2020 au 13 juin 2020. De plus, la société demanderesse APLOCADI, si elle fait état de non-paiements à hauteur de 24.903,29€, n'indique pas à quelle période correspond cette somme et joint une unique facture qui est une auto-facturation d'ADAGIO qui correspond à un avoir « Covid » de 3.202,03€ HT soit 3.522,23€ TTC pour la période du 15/03/2020 au 13/06/2020. La société défenderesse ADAGIO produit une pièce 14 qui reprend le montant réclamé de 24.903,29€ et indique, en précisant à chaque fois la période concernée, le montant du loyer, le montant des paiements et le montant des avoirs covid qui correspondent à l'application de l'avenant daté du 09 octobre 2020. Elle produit également des avis de règlement qui indiquent les dates et montants des paiements ainsi que les références bancaires permettant de retrouver la trace de ces paiements, alors que le demandeur ne produit pas ne serait-ce qu'un décompte des périodes et montants qui correspondent aux loyers dont le paiement est demandé. Le décompte non contredit produit par la société ADAGIO fait état : Pour la période du 01/10/2019 au 30/09/2020, de loyers dus à hauteur de 14.166,35€ TTC, d'un avoir Covid correspondant à la période de l'avenant de 3.522,23€ et de paiements de 10.644,12€ ; La somme due correspondant au cumul des avoirs et des paiements, aucune somme n'est donc due pour cette période ; Pour la période du 01/10/2020 au 30/09/2021, de loyers dus à hauteur de 14.259,17€ TTC, de deux avoirs Covid de 1.782,40€ et 7.129,58€ et de paiements de 5.347,19€ et 5.941,32€ ; Les avoirs n'étant pas justifiés par un avenant signé par les deux parties, seuls les paiements seront pris en compte, et ADAGIO sera donc condamnée à verser à APLOCADI la différence entre les loyers dus et les paiements, soit 2.970,66€ ;Pour la période du 01/10/2021 au 30/09/2022, de loyers dus à hauteur de 14.319,24€ et de paiements pour 14.319,24€ ; Aucune somme n'est donc due pour cette période ; Il ressort de ce qui précède qu'ADAGIO sera donc condamnée à verser à APLOCADI la somme de 2.970,66€, le surplus des demandes étant écarté. S'agissant de la demande de délais de paiements, elle sera écartée en l'absence de production de chiffres ou justificatifs correspondant au résultat global au niveau de l'entreprise pour la période à laquelle correspond la condamnation prononcée. ADAGIO, qui succombe pour partie, sera condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme demandée de 630€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; CONDAMNE la société ADAGIO à verser à la SARL APLOCADI pour le lot n°1096-01 situé au sein de la [Adresse 3] au [Adresse 4] et pour la période du 01/10/2020 au 30/09/2021 une somme de 2.970,66€ correspondant aux loyers impayés ; ÉCARTE la demande de délais de paiements présentée par la société ADAGIO ; DÉBOUTE la SARL APLOCADI du surplus de ses demandes ; CONDAMNE la société ADAGIO aux dépens et à verser à la SARL APLOCADI une somme de 630€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile ce jugement est exécutoire de droit ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Elza BELLUNE, greffière placée présente lors du prononcé. LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT