Cour d'appel de Paris, 23 novembre 2022, 20/05346

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT

DU 23 NOVEMBRE 2022 (n° /2022 , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05346 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVQ4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Août 2019 - Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 15/07500 APPELANTE S.A.R.L. HOTEL RÉSIDENCE LA SANGUINE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 419 251 574, Dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Virginie DOMAIN, avocate au barreau de PARIS, toque : C2440, avocate postulante, Représentée par Me Kyra RUBINSTEIN, avocate au barreau de PARIS, toque : G0520, avocate plaidante, INTIMÉE S.C.I. FONCIÈRE BOUDAA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 451 283 550, Dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Eric ALLERIT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant, Représentée par Me Simon MOREL, avocat au barreau de PARIS, toque : J.082, avocat plaidant, COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Gilles BALAY, président Monsieur Douglas BERTHE, conseiller Madame Marie GIROUSSE, conseillère qui en ont délibéré GREFFIÈRE : Madame FOULON, lors des débats ARRÊT : - contradictoire - rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Gilles BALAY, Président et par Liselotte FENOUIL, greffière lors de la mise à disposition. ***** FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 25 juin 2004, la SCI de Surène, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SCI Foncière Boudaa a donné à bail à la société Hôtel de la Madeleine aux droits de laquelle se trouve la société Hôtel Résidence la Sanguine, divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2004 pour expirer le 31 décembre 2012. Par acte du 06 juin 2012, la SCI Foncière Boudaa a fait délivrer un congé à sa preneuse avec offre de renouvellement, moyennant un loyer de 180 000 €, à effet au 1er janvier 2013, avant de solliciter sa fixation à 200 000 € en principal dans le cadre d'un mémoire en demande du 04 décembre 2014. Par acte du 08 janvier 2015, la bailleresse a fait assigner à comparaître la preneuse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir fixer le loyer renouvelé au 1er janvier 2013. Par jugement du 08 avril 2015, le juge des loyers s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Paris pour déterminer si la société Hôtel de la Madeleine ou la société Hôtel Résidence la Sanguine avaient qualité de locataire sur lesdits locaux. Par jugement mixte du 02 mars 2017, le tribunal de grande instance de Paris a notamment constaté, par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 06 juin 2012 par la SCI Foncière Boudaa, le principe du renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2013 ; dit que les règles du plafonnement ne s'appliquent pas au loyer du bail renouvelé, en application des dispositions de l'article R.145-10 du code de commerce ; pour le surplus, avant dire droit au fond, désigné en qualité d'expert M. [U] [C] avec mission de rechercher la valeur locative des locaux, lequel a déposé son rapport le 16 février 2018. La société Hôtel Résidence la Sanguine a interjeté appel de ce jugement. Par jugement du 07 août 2019, le tribunal de grande instance de Paris a fixé à 124 500 € en principal par an à compter du 1er janvier 2013 le loyer du bail renouvelé depuis cette date, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; condamné la société Hôtel Résidence la Sanguine à payer à la SCI Foncière Boudaa les intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2015 sur les loyers échus à cette date et à compter de ce jugement pour les loyers échus après cette date ; ordonné la capitalisation des intérêts dans les termes et conditions de l'article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 ; débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ; condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise judiciaire. Par déclarations respectives des 16 et 25 mars 2020, la société Hôtel Résidence la Sanguine et la SCI Foncière Boudaa ont interjeté appel du jugement. Par conclusions déposées le 12 septembre 2020, la SCI Foncière Boudaa a interjeté appel incident partiel du jugement dans le cadre de la première procédure. Par ordonnance du 02 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des procédures. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 07 septembre 2022.

MOYENS

ET PRÉTENTIONS Vu les dernières conclusions déposées le 27 juin 2022, par lesquelles la société Hôtel Résidence la Sanguine, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour d'infirmer le jugement quant au taux de dégradation, le pourcentage sur recettes, l'abattement pour charges exorbitantes et les dépens et frais irrépétibles et ce faisant ; débouter la société Foncière Boudaa de ses demandes, fins et conclusions ; fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 à 111 000 HT HC aux clauses et conditions du bail expiré ; condamner la société Foncière Boudaa à lui payer la somme de 6 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la société Foncière Boudaa aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris la totalité des frais de l'expertise judiciaire. Vu les dernières conclusions déposées le 12 septembre 2020, par lesquelles la société Foncière Boudaa, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de réformer le jugement ; statuant à nouveau, à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 à la somme annuelle en principal HT/HC de 161 000 € ; à titre subsidiaire, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 à la somme annuelle en principal HT/HC de 155 000 € ; en toute hypothèse, débouter la société Hôtel Résidence la Sanguine de ses demandes et prétentions ; ordonner que tout rappel de loyers dus à la suite du renouvellement de bail dont s'agit portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance signifiée le 08 janvier 2015 ; ordonner que les intérêts ainsi échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; condamner la société Hôtel Résidence la Sanguine au paiement d'une somme de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner la même aux entiers dépens, avec bénéfice de l'article 699 du même code. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée. La société Hôtel Résidence la Sanguine sollicite l'application de la méthode hôtelière classique en vigueur à la date de renouvellement, soit le 1er janvier 2013. Elle estime que la méthode hôtelière actualisée dont se prévaut la Foncière Boudaa afin d'estimer la valeur locative de l'hôtel, n'a pas lieu d'être appliquée s'agissant d'un bail renouvelé le 1 er janvier 2013. cette méthode n'ayant été diffusée qu'au mois d'octobre 2016. Elle fait valoir que comme l'a retenu le tribunal la capacité d'accueil de l'hôtel est de 30 chambres comme cela résulte des plans de l'état existant et sollicite l'application d'un abattement de 25 % au titre des remises et commissions, sur la base d'une recette théorique journalière de 4.068 euros, que le tribunal a estimé à tort que cette demande d'abattement n'était pas motivée dans la mesure où l'expert [L] explique que le choix de gestion de l'exploitant est de ne pas consentir de remises et qu'il en résulte en contrepartie un taux d'occupation réel de 60 %, que pour autant l'application de la méthode classique indépendamment des choix de gestion de l'exploitant implique de retenir cumulativement un taux d'occupation théorique de 80% et une remise moyenne de 25 %, que la possibilité de ne procéder à aucun abattement au titre des remises clientèle ne peut alors être pratiquée que sur la base d'une estimation de la valeur locative au réel, qu'il en résulte une recette annuelle théorique de 1.040.762 euros HT. Elle conteste le taux d'effort de 15% retenu par le premier juge et se fonde toujours sur le rapport de son expert amiable pour estimer ce taux d'effort à 14,5%, ce denier taux tenant compte des difficultés d'exploitation, dans un immeuble sans rez-de-chaussée et sans ascenseur pour un établissement non classé, correspondant à un hôtel de catégorie 2 ou 3 étoiles. Elle estime qu' un abattement de 8 % au titre des charges exorbitantes supportées par le preneur se justifie par la charge globale des travaux découlant de l'article 606 du code civil et de la taxe foncière, soit 5% au titre des grosses réparations et 3% au titre des taxes foncières et de l'assurance incendie. Il en résulte un loyer annuel HT de 111.000 euros, étant rappelé qu'elle ne conteste pas le coefficient d'occupation retenu de 80%. Elle fait valoir que l'expert commis par le bailleur a rendu une consultation qui ne tient pas compte de la particularité de l'Hôtel Résidence La Sanguine : absence d'ascenseur, exiguïté de l'escalier d'accès au 1er étage, qu'en revanche, le niveau de confort de l'hôtel équivaut à celui d'un hôtel de catégorie 2 * et que l'appréciation du niveau de prestation de l'exploitante doit être effectuée in concreto et pas au vu du classement de l'établissement. La société Foncière Boudaa souligne qu'il ne faut pas écarter les précisions et améliorations méthologiques de la méthode hôtelière actualisée au seul prétexte que la date de renouvellement du bail leur serait antérieure. Elle estime que la méthode hôtelière classique est obsolète. Elle fait valoir l'existence de 31 chambres conformément à l'autorisation administrative délivrée le 31 août 1998. Elle soutient que la recette théorique annuelle TVA déduite est de 1 433 938,32 € et approuve un taux d'occupation de 80 %, ce qui aboutit à une recette réalisable de 1.147.150,66 € HT. Elle estime cependant que la recette réalisable s'élève à 993 982,82 € HT en prennant en compte la moyenne de la recette réalisable théorique et les chiffres d'affaires des années 2012 et 2013. En ce qui concerne son taux d'effort, elle soutient que selon le barème de la Compagnie des Experts en Immobilier Commercial et d'Entreprise (CEICE), les lisières usuelles pour un établissement 2* ou assimilé sont de 18 à 21% et sollicite le taux médian de 19,5 %. Ainsi, la valeur locative brute des locaux - correspondant à son taux d'effort sur la recette réalisable - se chiffre à la somme de 193 826,65 € HT/HC. Elle ajoute que l'abattement de 6,5 % retenu par l'Expert est parfaitement justifié eu égard aux transferts opérés, à la charge du preneur, des grosses réparations de l'article 606 et d'impôts, taxes et assurances, aboutissant à une valeur de 181 227,91 € / an HT/HC, auquel il convient d'appliquer l'abattement de 6,5% retenu par l'Expert pour cause de sujétions exorbitantes, soit 181.227,91 € HT:HV de valeur locative nette. À titre subsidiaire, elle prétend que la fusion opérée par la preneuse entre les chambres n°301 et n°302 lui est inopposable en ce qu'elle a été effectuée en violation de la convention locative et aurait dû faire l'objet de son autorisation écrite préalable. Selon la méthode hôtelière classique et déduction faite de la TVA au taux de 7%, elle estime la recette théorique idéale annuelle à 1.148.897,19 € /an HT, déduction faite du taux usuel de remise de 20 % retenu par le premier juge. En considérant un taux d'occupation de 80 %, elle estime la recette réalisable à la somme annuelle de 919.117,75 € HT. Elle prétend que le taux de prélèvement sur recette retenu par l'expert relève d'une application archaïque de la méthode hôtelière et expose au regard des caractéristiques de l'immeuble hébergeant l'activité hôtelière un taux de prélèvement sur recette de 18 %, aboutissant à une valeur locative brute annuelle de 165 441,19 € HT/HC. Elle rappelle que l'abattement de 6,5 % retenu par l'Expert est justifié au regard des transferts opérés, à la charge du preneur, des grosses réparations de l'article 606 et d'impôts, taxes et assurances.

MOTIFS

DE L'ARRÊT Il n'est pas contesté que le bail a été renouvelé en son principe à compter du 1er janvier 2013 et que le loyer n'est pas soumis au plafonnement du fait de la monovalence des locaux. Sur le prix du bail renouvelé : Il résulte de l'article R. 145-10 du code de commerce que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Les parties s'opposent sur la méthode d'évaluation du loyer à appliquer, le bailleur se prévalant de la méthode hôtelière actualisée qu'il estime plus adaptée au regard de l'évolution des pratiques dans l'hôtellerie tandis que la société locataire revendique l'application de la méthode hôtelière classique en vigueur au 1er janvier 2013, date de renouvellement du bail en cause. Ainsi que le fait valoir la société Hôtel Résidence la Sanguine, la méthode hôtelière actualisée a été diffusée en octobre 2016. Si cette méthode n'est pas soumise aux conditions d'application de la loi dans le temps, elle ne paraît pas pour autant appropriée à la détermination du loyer du bail renouvelé près de quatre années auparavant. C'est dès lors à juste titre que le premier juge en a écarté l'application et s'est référé à la méthode hôtelière dite classique en vigueur à la date de renouvellement pour procéder à la détermination du loyer au 1er janvier 2013. Cette méthode consiste à fixer la valeur locative par référence à la recette théorique annuelle hors taxes, à laquelle sont appliqués successivement et s'il y a lieu : - un abattement pour remise à la clientèle, - un taux d'occupation choisi en fonction du classement de l'hôtel, de l'emplacement géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même catégorie, - un taux de prélèvement sur recette, dit taux d'effort, venant rémunérer le bailleur à concurrence de la participation du bâti à la réalisation du chiffre d'affaires. - un abattement pour tenir compte de clauses exorbitantes du droit commun. La cour renvoie à la motivation du jugement entrepris s'agissant de la description matérielle et de situation des locaux opérée sur la base des constatations objectives de l'expert. S'il résulte effectivement de la déclaration préfectorale du 31 août 1998 que l'hôtel était alors doté de 31 chambres pour une capacité d'accueil de 49 personnes, l'expert judiciaire relève que selon le plan de l'état existant du 10 septembre 2012, l'hôtel disposait de 30 chambres avec la même capacité d'accueil de 49 personnes. La cour considère que le nombre de chambres actuel est opposable à la bailleresse en ce que le bail renouvelé du 25 juin 2004, dans sa clause « désignation » fait état de locaux comportant 30 chambres, comme l'a justement relevé le premier juge. L'expert judiciaire retient une recette théorique maximale annuelle de 1 484 820 € TTC. L'expert de la société Foncière Boudaa et celui de la société Hôtel Résidence la Sanguine évaluent également la recette théorique maximale annuelle de l'hôtel à 1 484 820 € TTC, la recette théorique maximale annuelle de l'hôtel, après déduction du taux de TVA de 7% s'élève donc, comme l'a relevé le premier juge, à la somme de 1 387 682 € HT. L'expert judiciaire retient un abattement de 20 % pour remise à la clientèle. Il produit sept références de remises pratiquées par des hôtels comparables à [Localité 5] faisant état d'un taux moyen de remise de 20,38%. La société Foncière Boudaa estime également que le taux usuel de remise est de 20 %. Son expert produit 12 références faisant état d'un taux de remise moyen de 23,33 %. La société Hôtel Résidence la Sanguine invoque un taux de remise de 25 %. L'expertise qu'elle produit fait état de 11 références faisant état d'un taux de remise moyen de 25,73 %. L'application de la méthode hôtelière classique, prise en considération d'éléments objectifs, exclut la prise en compte des choix de gestion de l'exploitant. Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il y aura lieu d'appliquer à la recette annuelle théorique HT un taux de remise de 23%, soit une recette annuelle théorique après abattement pour remise de 1 068 515 € HT. L'expert judiciaire retient un taux d'occupation de 80 % également préconisé par l'expert de la société Hôtel Résidence la Sanguine et la prise en compte de ce taux « n'appelle aucune remarque » de la société Foncière Boudaa. Au regard des éléments de comparaison produits, le taux de 80 % proposé est approprié et a été justement retenu par le premier juge. Le barème de la compagnie des experts en immobilier commercial et d'entreprise (CEICE) que produit la SCI Foncière Boudaa fait état pour un établissement 2* ou assimilé d'un taux d'effort de 18 à 21% en application de la méthode hôtelière actualisée que la cour a précédemment écartée. Ce barème ne sera donc pas retenu. L'expert judiciaire retient un taux de prélèvement sur recettes de 15% tandis que les experts des deux parties préconisent chacun un pourcentage sur recettes de 14,5 % eu égard à la catégorie de l'établissement, à ses caractéristiques, à ses prestations et au taux d'effort appliqué à des établissements de même type. Il n'est pas contesté que le niveau des prestations offertes par l'exploitante à la clientèle de l'hôtel équivaut à celui d'un hôtel de catégorie 2 *. Pour autant, il est constant que l'immeuble ne dispose pas de rez-de-chaussé (à l'exception de l'entrée) ni d'ascenseur et s'étend sur 5 niveaux. Ces caractéristiques spécifiques de l'immeuble justifient ainsi que le taux de recettes soit fixé à 14,5%. Au vu de ce qui précède, la valeur locative avant abattement s'élève à la somme de 123 947 €, soit la recette annuelle théorique après déduction du taux de remise de 1 068 515 €HT x 80 % de taux d'occupation x 14,5% de taux sur recettes. Sur l'abattement pour charges exorbitantes : L'expert retient, au titre des charges exorbitantes transférées à la société locataire, les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, la moitié des contributions et taxes de toute nature grevant l'immeuble et la moitié des primes d'assurances incendie et responsabilité civile. Il préconise un abattement de 5% au titre des grosses réparations et de 1,5% pour le reste soit 6,5% au total. L'expert de la société Foncière Boudaa propose un abattement cumulé de 10% auquel il ajoute la moitié des primes d'assurances. L'expert de la société Hôtel Résidence la Sanguine retient un abattement de 8 % au titre des charges exorbitantes, soit 5% au titre de l'article 606 du code civil et 3% au titre des taxes foncières et de l'assurance incendie de l'immeuble. Eu égard à l'ensemble de ces éléments, un abattement pour charges exorbitantes de 8% sera retenu. La valeur locative corrigée ressort ainsi au 1er janvier 2013 à la somme arrondie par commodité à 114 032 €, soit 123 947 € x 0,92. Il convient dès lors de fixer le prix du bail renouvelé à 114 032 €. *** La condamnation de la société Hôtel Résidence la Sanguine à payer, conformément à l'article 1155 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 8 janvier 2015 sur les loyers échus depuis cette date sera confirmée et la capitalisation des intérêts ordonnée par le premier juge sera également confirmée. Sur les dépens et les frais irrépétibles : La procédure a été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a partagé les dépens incluant les frais d'expertise et n'a pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs et en ce qui concerne la procédure d'appel, la cour ordonnera la partage des dépens et n'octroiera aucune indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

, Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme partiellement le jugement du 7 août 2019 du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a fixé le prix du bail renouvelé à la somme de 124 500 € en principal, Le confirme pour le surplus, et statuant de nouveau sur ce chef, Fixe à 114 032 € HT/HC en principal par an à compter du 1er janvier 2013 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI Foncière Boudaa et la société Hôtel Résidence la Sanguine pour les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], toutes autres clauses de conditions du bail expiré demeurant inchangées, Y ajoutant, Condamne chacune des parties par moitié aux dépens de l'appel. Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 code de procédure civile, Rejette toute autre demande. La greffière, Liselotte FENOUIL Le Président, Gilles BALAY