Tribunal judiciaire de Rouen, 13 mars 2026, 25/01264

DOSSIER N° RG 25/01264 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NGSP JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN JUGEMENT DU 13 MARS 2026 _____________________________________________________________________________________________ DEMANDERESSE : OPH ROUEN HABITAT 5 Place du Général de Gaulle BP 16 76000 ROUEN Représentant : Mme [V] [L] munie d'un pouvoir spécial DEFENDEUR : M. [Q] [S] 22 Rue Claude Dellvincourt 76000 ROUEN comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats à l'audience publique du 23 Janvier 2026 JUGE : Emeline GUIBON-BONIN GREFFIÈRE : Marion POUILLE Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2022, l'OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [Q] [S] un appartement situé 23 rue Claude Delvincourt - Appartement n°23 - Bâtiment Sapins 1 - Lisieux - 2ème étage à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 283,08 euros, 117,98 euros de provisions sur charges et 3,15 euros de divers. Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a fait signifier à Monsieur [Q] [S] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 2.094,68 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre du 4 février 2025 reçue le 10 février 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d'allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Monsieur [Q] [S]. Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [Q] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; - ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [S] ainsi que de tout occupant de son chef ; - autoriser si nécessaire la SELARL CJSeine, Commissaires de Justice Associés, 34 rue Jean Lecanuet 76000 ROUEN à se faire assister d'un serrurier ainsi que du concours de la force publique afin de procéder à l'expulsion ; - autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais et risques de qui il en appartiendra ; - condamner Monsieur [Q] [S] au paiement des sommes suivantes : - la somme de 2.985,53 euros au titre de la dette locative ; - une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ; - la somme de 100 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - la somme de 137,43 euros au titre des dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer ; - ne pas écarter l'exécution provisoire de droit. À l'audience du 23 janvier 2026, l'OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 4.918,87 euros. L'OPH ROUEN HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Q] [S] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 février 2025. L'OPH ROUEN HABITAT ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Il fait valoir qu'il y a eu une reprise du paiement du loyer courant. Il précise que les APL sont suspendues depuis octobre 2025 et que le loyer résiduel est de 151,11 euros. Monsieur [Q] [S], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il souhaite payer le 15 de chaque mois. Il indique qu'il est intérimaire dans le bâtiment. Le diagnostic social et financier n'a pas été reçu avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 4 février 2026, l'OPH ROUEN HABITAT a produit l'accusé de réception en date du 3 février 2026 de la dénonciation de l'assignation à la Préfecture faite le 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH ROUEN HABITAT le 10 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En conséquence, la demande de l'OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur les demandes principales Sur la demande de résiliation du bail Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 25 février 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 novembre 2022 à compter du 26 avril 2025. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 26 avril 2025, Monsieur [Q] [S] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [Q] [S] à son paiement à compter de 26 avril 2025, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, l'OPH ROUEN HABITAT produit le bail en date du 28 novembre 2022 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 20 janvier 2026, faisant état d'une dette locative de 5.192,60 euros. Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 411,16 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Q] [S] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 4.781,44 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 20 janvier 2026, mois de décembre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 février 2025 sur la somme de 2.094,68 euros, de l'assignation du 24 juin 2025 sur la somme de 2.985,53 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [Q] [S], propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. S'il ressort des éléments communiqués que Monsieur [Q] [S] n'a pas intégralement repris le paiement du loyer courant, il est à noter qu'il a fait un virement de 300 euros le 5 janvier 2026 et que l'OPH ROUEN HABITAT a pu indiquer que le montant résiduel du loyer était de 151,11 euros. Ainsi, il y a lieu de souligner les efforts effectués par le locataire. En outre, l'OPH ROUEN HABITAT n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire. Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [Q] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l'expulsion de Monsieur [Q] [S] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée. Enfin, Monsieur [Q] [S] sera condamné à payer à la l'OPH ROUEN HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi, ce jusqu'à libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Q] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d'allocations familiales. Il convient également de condamner Monsieur [Q] [S] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de l'OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 novembre 2022 entre l'OPH ROUEN HABITAT d'une part, et Monsieur [Q] [S] d'autre part, concernant les locaux situés 23 rue Claude Delvincourt - Appartement n°23 - Bâtiment Sapins 1 - Lisieux - 2ème étage à ROUEN (76000), sont réunies à la date du 26 avril 2025 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; CONDAMNE Monsieur [Q] [S] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 4.781,44 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 20 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 sur la somme de 2.094,68 euros, de l'assignation du 24 juin 2025 sur la somme de 2.985,53 euros et du présent jugement sur le surplus ; ACCORDE un délai à Monsieur [Q] [S] pour le paiement de ces sommes ; AUTORISE Monsieur [Q] [S] à s'acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ; DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet : - l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ; En ce cas, - ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Q] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ; - CONDAMNE Monsieur [Q] [S] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 26 avril 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ; CONDAMNE Monsieur [Q] [S] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Q] [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 février 2025, le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d'allocations familiales ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE