Tribunal judiciaire de Dax, 6 août 2026, 25/00515

N° RG 25/00515 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DIUM RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 06 Août 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRESIDENT : Adeline MUSSILLON GREFFIER : Delphine DRILLEAUD DEMANDEUR(S) : Monsieur [A] [L], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Philippe LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocats au barreau de DAX DÉFENDEUR(S) : Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocats au barreau de DAX, substitué par Maître DUCAT DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 09 Juin 2026 JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 06 Août 2026 copie délivrée à Me [Localité 1] Me LONNE DDETSPP

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous-seing privé du 13 octobre 2009 ayant pris effet au 1er novembre 2009, Monsieur [E] [X] a donné à bail à Monsieur [A] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] (40), moyennant un loyer mensuel initial de 392 euros, outre la somme de 6 euros à titre de provision sur charges. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 janvier 2025, Monsieur [E] [X] a fait délivrer à Monsieur [A] [L] un premier congé pour vendre, à effet au 31 octobre 2025. Le courrier rappelait que le congé valait offre de vente au profit du preneur, en application de l'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, Monsieur [E] [X] a fait signifier un second congé pour vendre à Monsieur [A] [L], à effet au 31octobre 2025. Par courrier du 21 mai 2025, le locataire a contesté ledit congé tout en sollicitant une copie du bail. A la requête de Monsieur [L], une procédure de conciliation a été tentée, laquelle a abouti à un constat d'échec en date du 13 octobre 2025. Par acte du 29 octobre 2025, Monsieur [A] [L] a assigné Monsieur [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax aux fins de voir prononcer la nullité des congés délivrés. Un procès-verbal de constat de maintien dans les lieux a été dressé par commissaire de justice, le 31 octobre 2025, date initialement prévue pour l'état des lieux de sortie. Après plusieurs renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 2 juin 2026. Monsieur [A] [L] représenté par son conseil a sollicité de voir : - prononcer la nullité du congé délivré le 23 janvier 2025, - prononcer la nullité du congé délivré le 21 mai 2025, - requalifier le bail meublé en bail non meublé relevant du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989, - prononcer la poursuite du bail dans les conditions prévues à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, - condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts, - le condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens. Monsieur [E] [X] représenté par son conseil a demandé à la juridiction de : - débouter Monsieur [L] de l'ensemble de ses demandes, - constater la validité du congé délivré, - constater le maintien dans les lieux de Monsieur [L] sans droit ni titre, - condamner Monsieur [L] à payer à Monsieur [X] une indemnité d'occupation équivalente au loyer, - ordonner l'expulsion de Monsieur [L], au besoin avec le concours de la force publique, - condamner Monsieur [L] au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 3000 euros, - condamner Monsieur [L] en tous les dépens, outre une indemnité à hauteur de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de constater qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la validité du premier congé, dans la mesure où le bailleur reconnaît lui-même son absence de validité. I. Sur la nature du bail et la demande de requalification du bail signé le 13 octobre 2009 Monsieur [L] sollicite la requalification du bail meublé en bail non meublé. Il soutient que le contrat de location n'a pas été conclu dans le respect des conditions prévues aux articles 25-4, 25-5 et 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 ; que le logement était vide lors de l'entrée dans les lieux ; qu'aucun inventaire du mobilier, ni état des lieux d'entrée n'ont été établis. Monsieur [E] [X] rétorque que les obligations édictées par la loi ALUR de 2014 (inventaire, état des lieux) sont nées postérieurement à la signature du bail en 2009 ; qu'en réalité, Monsieur [L] qui voulait acquérir le bien n'a pu le faire au prix proposé. Selon l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation applicable au litige, toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.(...) Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Il est constant que les articles 25-4, 25-5 et 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 invoqués par le demandeur au soutien de sa demande de requalification du bail n'ont été créés que par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR (article 8), et que le décret n°215-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, n'a été applicable aux baux conclus qu'à compter du 1er septembre 2015. Au jour de la conclusion du bail en date du 13 octobre 2009, le bail meublé était soumis à l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation (modifié par la loi 2007-290 du 05 mars 2007), qui disposait qu'à l'expiration du contrat, le bailleur qui voulait en modifier les conditions devait informer le locataire avec un préavis de 3 mois. S'agissant de la commune intention des parties, il est constant que le bail signé entre les parties est intitulé "bail d'un logement meublé", que selon ses termes, il a été conclu pour une période initiale d'une année à compter du 1er novembre 2009 ; que selon l'article 10 du bail (état des lieux et inventaire), il était mentionné qu'un état des lieux loués et un inventaire du mobilier les garnissant étaient établis contradictoirement au jour de la remise des clés. Si ces documents ne sont pas produits dans le cadre de la présente instance, il n'en demeure pas moins que ledit bail, tel qu'il est intitulé, n'a jamais été constesté par le preneur ; que hormis une attestation de son frère, ce dernier n'établit pas que les lieux aient été loués vides. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de requalification du bail. II. Sur la validité du congé et ses conséquences En l'espèce, Monsieur [E] [X] a fait délivrer le 21 mai 2025 à Monsieur [A] [L] un congé pour vendre, à effet au 21 octobre 2025. Le congé ainsi délivré est régulier et il n'est pas contesté sur le fond. Le congé ayant produit ses effets, il convient par conséquent de déclarer Monsieur [A] [L] déchu de tout titre d'occupation du logement loué depuis le 31 octobre 2025, d'ordonner son expulsion, et de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant indexé du loyer et des charges, jusqu'à libération effective des lieux. A défaut pour Monsieur [L] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il ne sera pas fait droit à la demande de dommages-intérêts du bailleur, Monsieur [E] [X] n'établissant pas la réalité de son préjudice. III. Sur les demandes accessoires Monsieur [A] [L], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DIT que la demande visant à voir constater la nullité du congé délivré le 23 janvier 2025 est sans objet, DEBOUTE Monsieur [A] [L] de sa demande de requalification de bail, VALIDE le congé délivré par Monsieur [E] [X] le 21 mai 2025, CONSTATE que Monsieur [A] [L] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2025, ORDONNE en conséquence à Monsieur [A] [L] ainsi qu'à tous occupants de son chef, de libérer les lieux (restituer les clés) à compter de la signification du jugement, DIT qu'à défaut pour Monsieur [A] [L] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, CONDAMNE Monsieur [A] [L] à verser à Monsieur [E] [X] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Monsieur [A] [L] à verser à Monsieur [E] [X] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Le CONDAMNE aux entiers dépens de la présente procédure, La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête. En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La greffière, La vice-présidente, Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON