Tribunal judiciaire de Lille, 28 mai 2026, 24/13282

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/13282 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZAFY JUGEMENT DU : 28 Mai 2026 S.A. VILOGIA C/ [U] [D] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 28 Mai 2026 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par M. [C] [M], muni d'un mandat écrit ET : DÉFENDEUR(S) Mme [U] [D], demeurant [Adresse 2] assistée par Me Audrey DENYS-CARBON, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026 Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 08 juin 2001, la société d'HLM SLE HABITAT a donné à bail à Madame [U] [D] un logement situé [Adresse 3] (logement n°201563) à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial révisable de 188,39 euros, outre une provision sur charges de 90,52 euros, pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction. Le bail a ensuite été repris par la société anonyme VILOGIA (ci-après SA VILOGIA). Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, la SA VILOGIA a fait signifier à Madame [U] [D] un commandement de payer la somme principale de 2 632,28 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement a été notifié à la caisse d'allocations familiales (CAF) par courrier reçu le 20 décembre 2023. Puis, par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Madame [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; - ordonner au preneur de quitter les lieux et, à défaut de départ volontaire, l'autoriser à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - condamner le preneur à lui payer la somme de 3 324,44 euros, ainsi que tous les loyers et charges impayés jusqu'au jour du jugement ; - condamner le preneur à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges et droits normalement dus jusqu'à complète libération des lieux et dire que cette indemnité pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ; - condamner le preneur à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le preneur aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 20 novembre 2024. L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n'a pas été réceptionnée avant l'audience. L'affaire est appelée à l'audience du 02 octobre 2025 et renvoyée dans l'attente de la décision de la commission de surendettement à intervenir. L'affaire est rappelée et retenue à l'audience du 22 janvier 2026. A cette audience, la SA VILOGIA est représentée par Monsieur [C] [M], régulièrement muni d'un pouvoir pour ce faire. Celui-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 2 683,32 euros à la date du 22 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus. Il précise que la locataire a bénéficié d'un effacement de dette à hauteur de 5 873,52 euros mais que de nouveaux impayés sont intervenus postérieurement à cet effacement. Madame [U] [D] comparaît en personne, assistée de son conseil et de son fils. Elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle souhaite rester dans les lieux et sollicite, pour cela, des délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire à hauteur de 150 euros par mois. Son fils explique à l'audience qu'ils ne pouvaient pas payer le loyer courant car il avait des dettes à régler avant cela mais s'engage à payer le loyer de février. Elle sollicite le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026 prorogée au 28 mai 2026.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION Sur la loi applicable Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. En l'espèce, la saisine de la CAF est intervenue par courrier le 20 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'assignation du 18 novembre 2024. En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 20 novembre 2024, soit plus de deux mois avant la première audience le 22 janvier 2026. L'action en résiliation de bail est donc recevable. Sur la résiliation du bail et l'expulsion L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). En l'espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et c'est donc ce délai qu'il convient d'appliquer. La SA VILOGIA justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, fait signifier à Madame [U] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le règlement d'une somme de 2 632,28 euros au titre des loyers et charges impayés. Suivant le décompte arrêté au 22 janvier 2026 produit par la SA VILOGIA, les causes du commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance, le versement conséquent effectué le 08 février 2024 n'ayant pas permis de régler les sommes réclamées. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 28 février 2024 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées. Madame [U] [D] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 30 avril 2025. A cette date, les effets de la clause résolutoire étaient déjà acquis, de sorte que le bail doit être considéré comme résilié. En application de l'article 1240 du code civil, Madame [U] [D] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision. Par décision du 25 juin 2025, la commission de surendettement des particuliers a imposé l'effacement total des dettes de la défenderesse à hauteur de 9 727,02 euros, dont 5 873,52 euros de dette locative à la SA VILOGIA. Il n'est pas rapporté que cette décision ait été contestée dans les délais légaux, de sorte qu'elle doit être présentement considérée comme définitive. L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. L'article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version actuelle, dispose notamment que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa de l'article, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Or, en l'espèce, il ressort de l'historique de compte arrêté au 22 janvier 2026 produit par la SA VILOGIA, que Madame [U] [D] n'a pas repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience et à la suite de cette décision d'effacement, de sorte qu'elle se trouve aujourd'hui redevable d'une nouvelle dette locative à hauteur de 2 683,32, échéance de décembre incluse, de sorte qu'elle ne peut bénéficier du régime prévu aux articles précités. Il convient par suite, d'ordonner à Madame [U] [D] de restituer le logement loué. A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique. Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Sur les demandes en paiement Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. La SA VILOGIA verse aux débats les pièces suivantes : -€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 08 juin 2001 ; -€€€€€ le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 27 décembre 2023 ; -€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 22 janvier 2026, mois de décembre inclus. Il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l'assignation et du décompte produit que Madame [U] [D] reste devoir à la SA VILOGIA la somme de 2 683,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés. Madame [U] [D] ne conteste pas cette dette. Elle sollicite de pouvoir bénéficier de délais de paiement à hauteur de 150 euros en plus du loyer courant pour apurer sa dette. Or, comme indiqué précédemment, celle-ci n'a pas repris le paiement des loyers au jour de l'audience de sorte qu'elle ne peut pas prétendre à pouvoir bénéficier des délais de paiement tels que prévus à l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 précité et ce, en dépit du fait que son fils assure à l'audience que le loyer de février 2026 sera payé. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [U] [D] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Au regard de la situation respective des parties, l'équité commande de rejeter la demande formée par la bailleresse au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, ni de rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l'action de la SA VILOGIA recevable ; Constate la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 4] (logement n°201563)[Adresse 5] à [Localité 3] entre la SA VILOGIA, d'une part, et Madame [U] [D], d'autre part, à compter du 28 février 2024 par effet de la clause résolutoire du contrat ; Ordonne à Madame [U] [D] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et, à défaut ; Dit qu'il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique si besoin est ; Rappelle qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution " Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire"; Rappelle à Madame [U] [D] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 8] [Localité 4] Condamne Madame [U] [D] à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus pour le logement si le bail n'avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 28 février 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; Dit la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ; Condamne Madame [U] [D] à payer à la SA VILOGIA la somme de 2 683,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 22 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (janvier 2026 non compris), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Rejette la demande de délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire de Madame [U] [D] ; Accorde à Madame [U] [D] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire (au profit de Maître Denys-Carbon) ; Condamne Madame [U] [D] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture ; Déboute la SA VILOGIA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information. La cadre greffière La juge des contentieux de la protection EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;