Tribunal judiciaire de Paris, 6 juillet 2026, 26/03007

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Caroline MOREAU-DIDIER Préfecturede [Localité 1] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Elodie SCHORTGEN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 26/03007 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYOJ N° MINUTE : 7/2026 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 juillet 2026 DEMANDERESSE [Adresse 1] désormais dénommée ICF HABITAT SOCIAL dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Maître Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire R 199 DÉFENDEUR Monsieur [Q] [U] demeurant [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 2] représenté par la SELARL MOREAU-DIDIER en la personne de Maître Caroline MOREAU-DIDIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1591(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale N°C-75056-2026-012572 du 30 avril 2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2026 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 juillet 2026 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 juillet 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 26/03007 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYOJ EXPOSE DU LITIGE Par acte du 10 février 2010, modifié par avenant du 8 novembre 2024, ICF LA SABLIERE SA [Adresse 5], désormais dénommée la SA d'HLM ICF HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [P] [U], aux droits de qui intervient Monsieur [Q] [U], un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 295,74 euros, outre 108,45 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM ICF HABITAT SOCIAL a fait signifier par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 1653,59 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme du mois de décembre 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2026, la SA d'HLM ICF HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Monsieur [Q] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [U] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Monsieur [Q] [U] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2025 inclus, soit la somme de 4516,30 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Monsieur [Q] [U] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mai 2026. A cette audience, la SA d'HLM ICF HABITAT SOCIAL représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 4356,30 euros et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés. Représenté par son conseil qui a fait viser des écritures soutenues oralement, Monsieur [Q] [U] a reconnu le montant de la dette. Il a mis en évidence que le loyer courant a été payé avant l'audience depuis son versement de 182 euros le 5 mai 2026, venant compléter le versement de la CAF de 308,30 euros du 30 avril 2026. Dans ces conditions, il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et a proposé pour apurer sa dette locative de verser 100 euros par mois en plus du loyer et des charges. Il a exposé avoir déposé un dossier auprès du FSL. Il a enfin sollicité le rejet de la prétention adverse au titre des frais irrépétibles. La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 février 2026 soit au moins six semaines avant l'audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 janvier 2026. En conséquence, l'action introduite par la SA d'HLM ICF HABITAT SOCIAL est recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). En l'espèce, le bail signé par les parties le 10 février 2010 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 13 janvier 2025 pour la somme en principal de 1653,59 euros. Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 mars 2025. Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Monsieur [Q] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la SA d'HLM ICF HABITAT SOCIAL produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [Q] [U] restait devoir la somme de 4356,30 euros à la date du 6 mai 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 182 euros le 5 mai 2026). Il n'y a pas de frais de poursuite au décompte. Pour la somme au principal, Monsieur [Q] [U] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 4356,30 euros arrêtée au 6 mai 2026, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1653,59 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [Q] [U] sera également condamné au paiement à compter du 7 mai 2026, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le locataire a repris le paiement du loyer courant, la somme qu'il a versé le 5 mai 2026 étant venue compléter le versement de la CAF du 30 avril 2026, au titre de l'échéance d'avril 2026. Il perçoit le RSA à hauteur de 568,94 euros. Il a effectué une demande auprès du FSL le 5 mai 2026, soutenu par son assistante sociale, afin de bénéficier d'une subvention dans le but d'apurer sa dette locative. Compte-tenu de ses ressources et du montant de l'allocation versée par la CAF, il paraît en capacité d'honorer ses engagements formulés à l'audience. Les démarches initiées attestent enfin de sa volonté d'apurer sa dette locative. Des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision. Faute pour Monsieur [Q] [U] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Q] [U] partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2010 modifié par avenant du 8 novembre 2024 entre la SA d'HLM ICF HABITAT SOCIAL et Monsieur [Q] [U], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 13 mars 2025; CONDAMNONS Monsieur [Q] [U] à payer à la SA d'HLM ICF HABITAT SOCIAL à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d'occupation au 6 mai 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse (la dernière somme au crédit est de 182 euros le 5 mai 2026) la somme de 4356,30 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 pour la somme de 1653,59 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ; RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; AUTORISONS Monsieur [Q] [U] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 110 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPENDONS l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ; RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme : * la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié, * le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, * Monsieur [Q] [U] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment), * Monsieur [Q] [U] sera tenu au paiement à la SA d'HLM ICF HABITAT SOCIAL d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 7 mai 2026, * qu'à défaut pour Monsieur [Q] [U] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, * que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS Monsieur [Q] [U] à verser à la SA d'HLM ICF HABITAT SOCIAL une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [Q] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ; ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ; RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection