Tribunal judiciaire de Grasse, 16 juillet 2026, 26/02411

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me PARAISO Délivrance des copies le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE PÔLE PRÉSIDENTIEL JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 16 JUILLET 2026 S.D.C. PANORAMER c/ [M] [U], [C] [F] DÉCISION N° : 2026/ N° RG 26/02411 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QWS6 Après débats à l'audience publique tenue le 27 Mai 2026 Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit : ENTRE : S.D.C. PANORAMER C/o son syndic, IMMOBILIER [N] [D] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant ET : Madame [M] [U] [Adresse 2] [Localité 2] non comparante, ni représentée Monsieur [C] [F] [Adresse 3] [Localité 3] non comparant, ni représenté *** Avis a été donné aux parties à l'audience publique du 27 Mai 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 9 Juillet , prorogée au 16 Juillet 2026. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Monsieur [C] [F] et Madame [M] [U] sont copropriétaires indivis (lots 39 et 27) au sein de la communauté immobilière PANORAMER située [Adresse 4] à [Localité 1]. Suivant actes de commissaire de justice en date des 20 avril 2026 et 24 avril 2026, le syndicat des copropriétaires PANORAMER, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET IMMOBILIER [N] [D], a assigné Monsieur [C] [F] et Madame [M] [U] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse selon la procédure accélérée au fond à l'effet de voir, au visa des dispositions 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965: - le déclarer recevable en sa demande ; - condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [M] [U] à lui payer la somme de 8.890, 98 €, comptes arrêtés au 3 février 2026 ; - condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [M] [U] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [M] [U] à lui payer la somme de 1.399, 48 € au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance ; - condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [M] [U] à lui payer la somme la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [M] [U] à lui [U] aux entiers dépens de l'instance. Le syndicat des copropriétaires requérant expose que les défendeurs sont propriétaires indivis des lots 39 et 27, qu'ils étaient redevables d'une somme de 8.890,98€ à la date du 4 février 2026 et que la mise en demeure du 13 février 2026 visant l'article 19-2 est restée sans effet. L'affaire a été appelée à l'audience de procédure accélérée au fond du 27 mai 2026, date à laquelle elle a été évoquée. Le syndicat des copropriétaires PANORAMER, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens du syndicat, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assignés par procès-verbaux de recherches infructueuses selon les termes de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [C] [F] et Madame [M] [U] n'ont pas constitué avocat ; le présent jugement, susceptible d'appel, sera donc réputé contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément à l'article 474 du code de procédure civile. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIFS

ET DÉCISION 1/ Sur la procédure Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'acte introductif d'instance fait mention des diligences accomplies pour effectuer la signification aux destinataires de l'acte, des circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification et des vérifications faites par le commissaire de justice pour les rechercher. L'assignation ayant fait l'objet de deux procès-verbaux de recherches infructueuses, il est également justifié, conformément à l'article 659 alinéa 2 du code de procédure civile, de l'envoi, le même jour par le commissaire de justice instrumentaire, de deux LRAR, l'une à Monsieur [C] [F] et l'autre à Madame [M] [U], à leur dernière adresse connue, lesquelles sont revenues avec la mention "pli avisé et non réclamé". Il sera en outre constaté qu'il s'est écoulé un temps suffisant entre les assignations, signifiées les 20 avril et 24 avril 2026, et la date de l'audience fixée au 27 mai 2026. Enfin, les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s'est écoulé entre la transmission du second original, le 29 avril 2026,et l'audience. 2/ Sur les demandes principales Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale. Aux termes de l'article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. Il résulte par ailleurs de l'article 14-2-1 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d'assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l'article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d'obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours. Sur la qualité à agir Le syndicat des copropriétaires PANORAMER fournit le relevé de propriété précisant que Monsieur [C] [F] et Madame [M] [U] sont copropriétaires des lots 39 et 27 au sein de la résidence PANORAMER à [Localité 1]. En revanche, il ne produit aux débats que le contrat de syndic le liant à la SARL CABINET IMMOBILIER [N] [D] pour l'exercice "2020/2021 ou au plus tard le 11 décembre 2021" de sorte que la preuve qu'il intervient pour son compte dans le cadre de la présente procédure n'est pas rapportée. Sur l'approbation par l'assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels Il résulte des pièces produites que les exercices comptables du syndicat des copropriétaires courent du 1er avril au 31 mars de l'année suivante. Le syndicat des copropriétaires de la résidence PANORAMER produit notamment aux débats les pièces suivantes : - le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 septembre 2019 dont il résulte que les copropriétaires ont voté les budgets prévisionnels des exercices 2019/2020 et 2020/2021 ainsi que divers travaux, les pages afférentes aux résolutions n°1 à 10 n'étant pas produites aux débats; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 11 septembre 2020 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices 2019/2020 ainsi que divers travaux; - le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 23 février 2021 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices 2019/2020, suite à l'assignation délivrée par Madame [Z] en vue d'obtenir la nullité de l'assemblée générale du 11 septembre 2020, et voté le budget prévisionnel 2021/2022; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 septembre 2022 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2021/2022, approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2023/2024 ainsi que divers travaux; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 septembre 2023 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2022/2023, approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2024/2025 et le fonds de travaux de 10% ainsi que divers travaux; - le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 septembre 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2023/2024, approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2025/2026 ainsi que divers travaux; Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2019/2020, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024 et qu'ils ont également voté les budgets prévisionnels des exercices 2024/2025 et 2025/2026, ce dernier exercice correspondant à celui en cours au jour de l'envoi de la mise en demeure. Sur l'existence d'une provision demeurée impayée après mise en demeure La mise en oeuvre de l'article 19-2 suppose qu'une provision due au titre de l'article 14-1 ou une cotisation fonds travaux due au titre de l'article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure. Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond. Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d'ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis. L'article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic. Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions "pli avisé et non réclamé", "pli refusé par le destinataire" ou "destinataire inconnu à cette adresse" lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse. Le syndicat des copropriétaires produit les lettres de mise en demeure en date du 13 février 2026 adressées par son conseil à Monsieur [C] [F] et Madame [M] [U]. La preuve de leur envoi en LRAR n'est pas rapportée. Le seul décompte produit aux débats est daté du 4 février 2026 de sorte qu'il ne permet pas, en toute hypothèse, d'apprécier si des règlements sont intervenus postérieurement. En outre, ces LRAR les met en demeure à régler d'avoir à régler, dans les 30 jours, la somme de 10.280,46 € correspondant pour 2.260,68€ à la "provision au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours", pour 6.620,30€ aux "charges impayées des exercices antérieurs" et pour 1.399,48€ aux "frais nécessaires exposés par le syndicat" et ce, au visa des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Outre le fait qu'il n'est pas rapporté la preuve que ces mises en demeure ont bien été envoyées et sont restées infructueuses passé un délai de 30 jours à compter de leur réception, force est de constater qu'elles visent uniquement un montant global restant dû de 10.280,46 €. Or, cette mention est erronée et ne permet pas aux copropriétaires requis de prendre la mesure exacte de l'injonction qui leur est faite puisque ce n'est pas le défaut de paiement dans les trente jours de la totalité des charges et provisions restant dues qui permet la mise en oeuvre de l'article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement, dans les trente jours, des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours soit, en l'espèce, de la somme de 2.260,68€ à l'exclusion de toute autre somme. Le syndicat des copropriétaires de la résidence PANORAMER sera donc déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas réunies. 3/ Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Le syndicat des copropriétaires, dont les demandes ont été déclarées irrecevables, supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe, Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à mettre en œuvre les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; Déclare le syndicat des copropriétaires PANORAMER, représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMOBILIER [N] [D], irrecevable en toutes ses demandes ; Condamne le syndicat des copropriétaires PANORAMER, représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMOBILIER [N] [D], aux entiers dépens ; Déboute le syndicat des copropriétaires PANORAMER, représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET IMMOBILIER [N] [D], de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le juge statuant selon la procédure accélérée au fond