Tribunal judiciaire de Pontoise, 15 juin 2026, 23/03436

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 15 Juin 2026 N° RG 23/03436 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NFUH Code NAC : 50G [I] [O] [F] [C] [O] [F] C/ [R] [Y] épouse [Z] [K] [Z] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 15 juin 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, Vice-Présidente Madame PERRET, Juge Madame SAMAKÉ, Juge Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 23 Mars 2026 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L'affaire a été mise en délibéré au 22 juin 2026, lequel a été avancé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ. --==o0§0o==-- DEMANDEURS Monsieur [I] [O] [F], né le 10 Avril 1972 à [Localité 1] (92), demeurant [Adresse 1] Madame [C] [O] [F], née le 09 Juin 1975 à [Localité 1] (92), demeurant [Adresse 2] (SUISSE) représentés par Me Marc FLACELIERE, avocat au barreau du Val d'Oise DÉFENDEURS Madame [R] [Y] épouse [Z], née le 23 Mars 1982 à [Localité 2] (TURQUIE) , demeurant [Adresse 3] Monsieur [K] [Z], né le 12 Novembre 1977 à [Localité 3] (TURQUIE), demeurant [Adresse 4] représentés par Me Ali ATLAR, avocat au barreau du Val d'Oise et assistés de Me Morgane SIMSEK, avocat plaidant au barreau de Paris --==o0§0o==-- EXPOSÉ DU LITIGE Faits constants Par acte notarié du 18 octobre 2022, Monsieur [I] [O] [F] et Madame [C] [O] [F] ont conclu une promesse unilatérale de vente avec Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] relative à la vente d'un bien sis [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le prix de 290.000 €. La promesse était assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt par les époux [Z]. Une indemnité d'immobilisation de 29.000 € a été prévue à l'acte. La somme de 15.000€ a été consignée par Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z], entre les mains de Maître [U] [T], notaire à [Localité 5]. La vente n'a pas été réitérée par acte authentique, faute d'obtention d'un prêt par les acquéreurs. Procédure C'est dans ces conditions que, par actes en date du 20 juin 2023, Monsieur [I] [O] [F] et Madame [C] [O] [F] ont fait assigner Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins de paiement de l'indemnité d'immobilisation. Par ordonnance du 30 juin 2025, le juge de la mise en état a débouté Monsieur [I] [O] [F] et Madame [C] [O] [F] de leur demande de production de pièces par des établissements bancaires. La clôture de l'instruction a été fixée au 30 octobre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l'affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l'audience en juge rapporteur du17 novembre 2025. L'affaire a fait l'objet d'un renvoi d'office, à l'audience du 26 mars 2026. Le délibéré a été fixé au 22 juin 2026, lequel a été avancé au 15 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande : Monsieur [I] [O] [F] et Madame [C] [O] [F] Dans leurs dernières conclusions signifiées le 18 juin 2025 par voie électronique, Monsieur [I] [O] [F] et Madame [C] [O] [F] demandent au tribunal de : Ordonner l'application des dispositions contractuelles à l'encontre de Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] compte tenu de la réalisation fictive de la condition suspensive relative au financement de l'achat au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil en l'absence de justification de demandes conformes aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt ;Condamner solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] à leur payer les sommes suivantes :A titre de clause pénale pour l'indemnité d'immobilisation : 29.000 € ;Au titre de l'article 700 du Code de procédure civile : 5.000 € ; Autoriser Maître [U] [T], notaire à [Localité 5] (Val d'Oise), notaire détenteur des fonds séquestrés entre ses mains à hauteur de 15 000 € à se dessaisir des fonds à leur profit ;Débouter les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir concernant les dispositions favorables aux concluants et suspendre l'exécution provisoire concernant les condamnations qui pourraient intervenir à l'encontre des concluants ; Condamner les défendeurs aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Marc FLACELIERE, avocat au Barreau du Val d'Oise qui pourra en poursuivre le recouvrement en vertu des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [I] [O] [F] et Madame [C] [O] [F] exposent que : Les époux [Z] doivent rapporter la preuve qu'ils ont réalisé des démarches en vue d'obtenir un prêt immobilier. Or, les pièces produites ne démontrent nullement la réalité des démarches opérées. Ils précisent que l'attestation présentée comme émanant de la banque Fortuneo présente un caractère frauduleux et que l'attestation de la CIC ne comporte pas la mention du taux d'intérêt sollicité. Les défendeurs ont indiqué, par message du 18 novembre 2022, attendre une réponse de la part de la banque alors que les attestations de refus produites sont antérieures à cette date. Les époux [Z] n'ont pas respecté l'échéance fixée au 19 décembre 2022 pour justifier des démarches effectuées puisqu'ils ont transmis ces deux courriers de refus les 2 et 9 janvier 2023. Ce n'est par que courriel du 21 avril 2023 que le conseil des défendeurs va transmettre pour la première fois, une attestation de refus de prêt datée du 25 novembre 2022 et émanant de la banque Palatine.Ils ont subi un préjudice financier et moral dans la mesure où la vente de leur bien a été retardée. En défense : Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 23 juin 2025, Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] sollicitent du Tribunal de : Constater qu'ils justifient avoir accompli les diligences nécessaires afin d'obtenir un prêt en vue de l'acquisition du bien immobilier appartenant aux consorts [O] [F] ;Constater qu'ils ont dans les délais fixés dans la promesse unilatérale de vente informé les promettants en la personne des consorts [O] [F] du refus de financement par les établissements bancaires sollicités par leurs soins ;En conséquence, déclarer infondée et irrecevable la demande des consorts [O] [F] ;Dire que la promesse unilatérale est caduque ;Ordonner la libération des fonds séquestrés soit 15.000 € entre les mains de Me [T], notaire à [Localité 5], entre leurs mains ; Condamner Monsieur [I] [O] [F] et Madame [C] [O] [F] à leur payer la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts ; Condamner Monsieur [I] [O] [F] et Madame [C] [O] [F] à leur payer la somme de 5.000€ en application des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me SIMSEK Morgane, avocat au barreau de Paris qui pourra en poursuivre le recouvrement. Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] font valoir que : Ils ont eu recours à un courtier pour obtenir un prêt immobilier. Ils considèrent qu'ils ont eu communication d'au moins deux refus de prêt émanant des établissements bancaires, notamment les banques PALATINE et CIC, dans les délais requis, sachant que la communication d'un seul refus aurait été suffisante. Les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu'ils ont empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt. Il n'est pas prévu, dans la promesse de vente, une obligation de communiquer les dossiers de financement. En raison de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la promesse est caduque. Les consorts [O] [F] ne rapportent pas la preuve des préjudices financier et moral allégués. La somme de 15.000 € est séquestrée entre les mains du notaire depuis le 18 octobre 2022, ce qui a des conséquences préjudiciables pour eux. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

MOTIVATION

Sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt Selon l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il est constant que le bénéficiaire qui entend se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt doit démontrer, outre la défaillance de celle-ci pour des raisons qui ne lui sont pas imputables, qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie. En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 18 octobre 2022 a été conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un crédit immobilier de 290.000 € à un taux nominal d'intérêt maximal de 2,20% l'an sur une durée de 25 ans. Le délai pour réaliser la condition suspensive a été fixé au 19 décembre 2022. La promesse stipule également que « la réalisation ou la non réalisation de la condition devra faire l'objet d'une notification par le BENEFICIAIRE auprès du PROMETTANT et du Notaire soussigné par dans le délai ci-dessus fixé. A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. […] ». Il est également prévu, qu'« afin de se prévaloir de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE s'oblige à déposer au moins deux demandes de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus auprès de deux organismes bancaires différents ». Sur les demandes de prêts Contrairement à ce que les défendeurs allèguent, la promesse unilatérale de vente leur impose de justifier du dépôt de deux demandes de prêts répondant aux caractéristiques susvisées. Dès lors, il y a lieu d'analyser les différentes pièces produites par les défendeurs pour justifier des démarches effectuées. Les époux [Z] ont eu recours à un courtier, en la personne de Monsieur [E] [G] [X] [P]. Ils versent au débat la demande de financement, correspondant aux caractéristiques visées dans la promesse, en date du 25 octobre 2022. Mais ce document ne constitue pas une demande de prêt en ce qu'il n'est pas adressé à une banque. Il est produit un courrier de Fortuneo daté du 15 novembre 2022. L'établissement bancaire indique refuser la demande de prêt, conforme aux caractéristiques visées dans la promesse. Toutefois, le conseil des demandeurs a, par courrier du 27 janvier 2023, demandé à l'établissement bancaire si le document émanait de lui. Par courrier du 20 mars 2023, la banque a déclaré que « ce document n'émane pas de [son] établissement]. Dès lors, il apparaît que ce document présente un caractère frauduleux et ne peut permettre de justifier que les défendeurs ont demandé à cette banque un prêt conforme aux caractéristiques visées dans la promesse. Les époux [Z] versent au débat une attestation de la banque Palatine, datée du 25 novembre 2022. La banque atteste avoir émis un refus de prêt à cette date, conforme aux caractéristiques visées par la promesse. Cette attestation sera donc prise en compte. Il est également produit un mail du 15 novembre 2022, émanant du directeur d'agence de la banque Caixa. Le directeur indique : « le dossier ne passera pas, il faut au minimum 10% d'apport sur l'acquisition ». Cette réponse n'est pas suffisante à démontrer que les époux [Z] ont déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques visées par la promesse. Par mail du 10 novembre 2022, le courtier a détaillé la situation financière des époux [Z] au directeur de la banque du Crédit mutuel de [Localité 6]. Ce dernier, par mail du 15 novembre 2022 l'a invité à déposer un dossier et il note « sur ce dossier un apport faible, une durée au maximum et un saut de charge de plus de 50% ». En aucun cas, il n'est justifié d'un refus formel d'un prêt suite au dépôt à un dépôt officiel d'une demande de financement. Il est également versé au débat un courrier du CIC du 10 décembre 2022. La banque a refusé d'octroyer aux époux [Z] un prêt de 290.000 euros d'une durée de 300 mois. Il n'est pas précisé le taux qui a été sollicité lors de la demande de financement. Le courtier indique dans son mail du 6 février 2023 que de directeur de la banque lui a déclaré : « Aussi sur nos courriers de refus de prêt ; les conditions de taux n'y figurent pas et n'ont aucun impact sur la décision de la banque de valider ou non un dossier. Nous ne fournirons pas d'autre document ». D'une part, cette affirmation ne provient pas de la banque elle-même et d'autre part, elle ne saurait suffire puisque le tribunal n'est pas en mesure de vérifier que le prêt sollicité est conforme aux caractéristiques visées dans la promesse. Dans ces conditions, ce document ne permet pas d'établir que les défendeurs ont demandé à cette banque un prêt conforme aux caractéristiques visées dans la promesse. Dans son courrier du 22 mai 2024, le courtier explique avoir sollicité de nombreux organismes bancaires. Il a obtenu des refus au vu du contexte économique défavorable et de la problématique liée au taux d'usure. Il précise que certains organismes ont refusé les prêts de manière orale. Il fait état de la réponse écrite de deux banques, Palatine et CIC, précisant que cette dernière ne mentionne pas le taux sollicité dans ses refus. Il est à noter que le courtier n'évoque pas le refus de prêt émis par la banque Fortuneo. En tout état de cause, ce courrier n'est pas de nature à pallier à la carence des défendeurs qui échoue à démontrer avoir officiellement déposé de deux dossiers de financement. Ainsi, il apparaît que les époux [Z] ont justifié d'un seul refus de prêt conforme aux stipulations contractuelles, par la banque Palatine. Sur le délai pour justifier du refus des prêts Au surplus, les époux [Z] avaient un délai de 8 jours pour justifier des démarches entreprises, après l'envoi d'une mise en demeure. Par courriers recommandés du 26 décembre 2022, les consorts [O] [F] ont mis en demeure les acheteurs de justifier de l'obtention ou non d'un prêt dans un délai de huit jours. Les demandeurs justifient que Monsieur [K] [Z] a reçu le courrier le 26 décembre 2022 et Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z], le 30 décembre 2022. Par courriers reçus le 1er janvier 2023 pour Monsieur [I] [O] [F] et 31 décembre 2022 pour et Madame [C] [O] [F], les époux [Z] ont justifié des refus de prêts émanant du CIC et de Fortuneo. Par courrier du 20 avril 2023, le conseil des défendeurs précise qu'il avait oublié de transmettre le refus émanant de la banque Palatine. Il ne le transmettra au conseil des demandeurs que par mail du 21 avril 2023. Dès lors, la justification du seul refus de prêt valable, est tardive puisqu'au-delà du délai de huit jours suivant la notification de la mise en demeure des demandeurs. Selon les termes de la promesse de vente, la condition suspensive d'obtention du prêt est également défaillie pour ce motif et la promesse doit être considérée comme caduque. Sur le paiement de l'indemnité d'immobilisation Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. L'indemnité d'immobilisation est la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant de l'option qui lui est offerte pendant un certain délai. L'indemnité d'immobilisation rémunère donc l'immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire. La promesse unilatérale de vente stipule que : « […] le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT ». En outre, s'agissant du sort de l'indemnité d'immobilisation, la promesse stipule « qu'en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ». La condition suspensive ayant défailli du fait des époux [Z], ils doivent verser l'indemnité d'immobilisation aux vendeurs. Ils seront donc condamnés, solidairement, à leur verser la somme de 29.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation. En application de l'article 1960 du code civil, Maître [U] [T], notaire à [Localité 5] devra verser aux demandeurs la somme de 15.000 € qu'elle détient en séquestre. Cette somme viendra en déduction de la condamnation des époux [Z]. Sur la demande de dommages et intérêts des époux [Z] Les époux [Z] échouant à établir une faute des vendeurs et notamment qu'ils ont de manière abusive refusé la libération de la somme séquestrée entre les mains du notaire, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires et les dépens Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, les époux [Z], qui succombent à l'instance, seront condamnés, in solidum, aux dépens. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, les époux [Z], qui supportent les dépens, seront condamnés, solidairement, à payer aux demandeurs une somme qu'il est équitable de fixer à 3.000 euros. La demande des époux [Z] à l'encontre des consorts [O] [F] sera rejetée. Sur l'exécution provisoire Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, DIT que Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] n'ont pas justifié du dépôt de deux demandes de prêts conformes aux stipulations visées dans la promesse unilatérale de vente du 18 octobre 2022 ; DIT que Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] n'ont pas informé Monsieur [I] [O] [F] et Madame [C] [O] [F] du refus de deux prêts dans les délais visés dans la promesse unilatérale de vente du 18 octobre 2022 ; CONDAMNE Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z], solidairement, à payer à Monsieur [I] [O] [F] et Madame [C] [O] [F] la somme de 29.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 18 octobre 2022 ; ORDONNE à Maître [U] [T], notaire à [Localité 5] de remettre à Monsieur [I] [O] [F] et Madame [C] [O] [F] la somme séquestrée de 15.000€, cette somme venant en déduction de la condamnation de Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] ; DÉBOUTE Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] de leur demande de dommages et intérêts ; MET les dépens, in solidum, à la charge de Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z], dont distraction au profit de Me Marc FLACELIERE, avocat au Barreau du Val d'Oise qui pourra en poursuivre le recouvrement en vertu des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; DÉBOUTE Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [K] [Z] et Madame [R] [Y] épouse [Z] à verser à Monsieur [I] [O] [F] et Madame [C] [O] [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé le 15 juin 2026, et signé par le président et le greffier. Le greffier Le président Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY