Tribunal judiciaire de Toulon, 31 juillet 2026, 25/04779

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS MINUTE N° : 4ème Chambre Contentieux N° RG 25/04779 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NO5R En date du : 31 juillet 2026 Jugement de la 4ème Chambre en date du trente et un juillet deux mil vingt six COMPOSITION DU TRIBUNAL L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 mars 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier. A l'issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu'elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2026 prorogé au 31 juillet 2026. Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé. DEMANDEUR : Monsieur [S] [L], né le 18 Octobre 1983 à [Localité 1] (81), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Thomas MEULIEN, avocat postulant au barreau de TOULON et Me Eric LAPESSÉ, avocat plaidant au barreau de LYON DEFENDERESSE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE " [Adresse 2]" sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic en exercice, S.A.R.L. FRANCE TRANSACTIONS, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant représentée par Me Noémie BONDIL, avocat au barreau de TOULON Grosses délivrées le : à : Me Noémie BONDIL - 1004 Me Thomas MEULIEN - 1022 EXPOSE DU LITIGE M. [S] [L] est copropriétaire dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 2], situé [Adresse 5] à [Localité 2] , pour avoir acquis, suivant acte notarié du 7 mai 2020, les lots n°51 (appartement) et n°4 (cave). Cet immeuble a fait l'objet d'un règlement de copropriété contenant descriptif de division en date du 21 juillet 1965, modifié le 23 mai 1967 puis le 15 mars 1974. Sur convocation du syndic, une assemblée des copropriétaires s'est tenue le 26 mai 2025 en l'absence de M. [L] qui a reçu notification le 19 juin 2025 suivant du procès-verbal y afférent. Autorisé à assigné à jour fixe par ordonnance en date du 24 juillet 2025, M. [L] a, par acte signifié le 12 août 2025, citer le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], située [Adresse 5] à Toulon (ci-après le syndicat des copropriétaires) à l'audience se se tenant le 18 décembre 2025 devant la 1ère Chambre civile de ce Tribunal aux fins de voir annuler les résolutions n°32 et 34 adoptées lors de l'assemblée générale du 26 mai 2025. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 16 mars suivant se tenant devant la 4ème Chambre civile de ce Tribunal. Par dernières conclusions du 12 mars 2026 ayant été soutenues à ladite audience, M. [L] demande au Tribunal, au visa des dispositions des articles 10-1, 26, 42, 42-1 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 9 bis, 11-I, 13, 14 et 64 du décret du 17 mars 1967, de : -annuler les résolutions 32 et 34 adoptées lors de l'assemblée générale du 26 mai 2025, -débouter le requis de l'intégralité de ses demandes, -condamner le requis à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner le requis aux entiers frais et dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Me Thomas Meulien du Cabinet Association Coutelier conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, -rejeter toute demande visant à écarter l'exécution provisoire -rappeler que M. [L] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Par dernières conclusions du 13 mars 2026 ayant été développées lors de l'audience, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal, au visa des articles 26 de la loi du 10 juillet 1965, 9bis, 11d, 13 et 14 du décret du 17 mars 1967, 85 du décret du 14 octobre 1955, 710-1 du code civil, 514 et suivants du code de procédure civile, de débouter M. [L] de l'ensemble de ses demandes et de condamner celui-ci au paiement de la somme de 4.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en écartant l'exécution provisoire de la présente décision. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé de leurs moyens en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'annulation des résolutions n°32 et 34 Sur l'absence de notification du projet de modification du règlement de copropriété M. [L] fait valoir qu'en violation des dispositions d'ordre public de l'article 11 6° du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la convocation à l'assemblée générale du 26 mai 2025 ne contenait pas le projet d'acte modificatif du règlement de copropriété sur lequel elle était amenée à se prononcer aux termes de la résolution n°32 ; que le syndic échoue dans la preuve qui lui incombe de démontrer qu'il a joint à la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires les documents conformément à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ; qu'un intitulé clair et précis de la résolution portée à l'ordre du jour ne peut être assimilé au projet de modification du règlement de copropriété exigé par le texte précité ; que la résolution n°34, qui est dépourvue d'autonomie par rapport à la résolution n°32, sera par voie de conséquence également annulée. Le syndicat des copropriétaires soutient que la loi et la jurisprudence n'exigent pas, pour le vote d'une modification du règlement de copropriété consistant en une adjonction d'une phrase, qu'un projet d'acte authentique soit annexé à la convocation ; que c'est un projet clair, précis et non équivoque de résolution portant modification du règlement de copropriété qui a été valablement soumis à l'ordre du jour de l'assemblée litigieuse ; que la jurisprudence invoquée par la partie demanderesse n'est pas applicable au cas d'espèce et qu'aucun motif d'annulation n'est développé quant à la résolution n°34. En vertu de l'article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, "l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I." Pour la validité de la décision, l'article 11 6°dudit décret énonce que "sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour [...] le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes, pour la validité de la décision". En l'espèce, il est constant que la convocation à l'assemblée générale 26 mai 2025 ne comportait aucune annexe en lien avec les résolutions n°32 et 33 mentionnées à l'ordre du jour en ces termes : "Nº32 & 33 : Modification du règlement de copropriété concernant l'interdiction des locations saisonnières. Majorité de l'Article 26 Loi du 10/07/1965 Projet de Résolution : L'assemblée générale décide de modifier le règlement de copropriété et ajouter la mention "les locations saisonnières de courte durée dans les bâtiments de la copropriété sont prohibées comme étant contraires à la destination de l'immeuble" et donne mandat au syndic de faire publier au rang des minutes du notaire de son choix cette résolution. En cas de majorité insuffisante lors du vote à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet a au moins recueilli l'approbation de moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moi le tiers des voix de tous les copropriétaires, il sera immédiatement procédé à un second vote à la majorité des voix de tous les coproprietaires." Toutefois, cet intitulé, dépourvu d'ambiguïté, expose expressément que le vote a pour objet de modifier le règlement de copropriété. Le libellé exact de la phrase devant être ajoutée au règlement de copropriété y est également énoncé in extenso ; les démarches à accomplir en vue de la publication de la modification au rang des minutes d'un notaire y sont également précisées de sorte que le projet de modification du règlement de copropriété, tant dans son contenu que dans son processus, est valablement porté à la connaissance des copropriétaires en même temps que l'ordre du jour. Les prescriptions de l'article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 sont dès lors respectées. La demande d'annulation de la résolution n°34 de ce chef sera rejetée. Sur l'absence d'unanimité Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble". En vertu de l'article 26 de la même loi, dans sa version applicable au litige, "sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : [...] b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; [...] d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. [...] L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble." M. [L] fait valoir que la résolution n°32 aurait dû être votée à l'unanimité des copropriétaires pour porter sur une modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble ; que l'immeuble en cause n'est pas destiné exclusivement à l'habitation, mais à usage mixte puisqu'il est permis d'y exercer une profession libérale ; que si la location meublée de courte durée est de nature civile, la résolution en cause prévoit d'interdire à la fois les locations saisonnières meublées et non meublées. Le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution querellée n'est que la clarification d'une disposition déjà existante dans le règlement et de son application ; qu'un usage mixte concerne un immeuble à destination bourgeoise et commerciale, ce qui n'est pas le cas d'espèce alors que le règlement prévoit une destination bourgeoise simple avec possibilité d'exercer une activité libérale. En l'espèce, le règlement stipule que "les appartements ne peuvent être affectés qu'à l'usage bourgeois et doivent être occupés par des personnes de bonne vie et moeurs. L'exercice d'une profession libérale est autorisé, à condition de ne pas faire supporter un danger ou une gêne quelconque pour des autres copropriétaires [...] tout copropriétaires a la faculté de louer son appartement, à condition que ce soit à des personnes honorables [...] toute location doit fairel'objet d'une convention synallagmatique précisant l'obligation faite au locataire de se conformer au présent règlement de copropriété [...] un exemplaire de l'acte de location est obligatoirement remis au syndic " (article 2). La clause d'habitation bourgeoise ordinaire ainsi insérée permet l'exercice d'une activité professionnelle libérale, sous réserve des nuisances éventuellement générées. Elle exclut ainsi toute activité commerciale au sein de l'immeuble et pose l'exigence de quiétude et de stabilité. L'interdiction de location saisonnière de courte durée, prévue par la résolution n°32, ne modifie pas la destination bourgeoise simple de l'immeuble, ni les modalités de jouissance des parties privatives. La restriction aux droits des copropriétaires est justifiée par la destination de l'immeuble. C'est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires soutient que l'unanimité n'était pas requise pour l'adoption de la résolution n°32. La demande d'annulation de la résolution n°32 pour un tel motif sera donc rejetée. Sur l'application de la majorité de l'article 26 et le décompte des voix par correspondance Les dispositions de l'article 26, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ont été déclarées conformes à la Constitution par une décision n° 2025-1186 du 19 mars 2026 rendue par le Conseil Constitutionnel. C'est à tort que M. [L] conteste l'application de la majorité de l'article 26d) à la résolution n°32 alors que la copropriété dispose d'un règlement stipulant une clause d'habitation bourgeoise. Concernant le décompte des voix, le procès verbal de l'assemblée générale du 26 mai 2025 fait état de 16 votants "Pour" représentant 725 tantièmes, d'aucun vote "[Localité 3]" et de 2 votants s'étant abstenus représentant 11 tantièmes. M. [L] fait valoir que la date de réception du vote par correspondance de la SCI D3 SILVER, de Mme [Q] et des époux [R], décompté en faveur de la résolution n°32, ne figure pas sur la feuille de présence et qu'il n'en ait pas davantage valablement justifié par le défendeur, de sorte qu'il n'est pas établi que la double majorité exigée par l'article 26 ait été atteinte. Le syndicat des copropriétaires expose qu'il justifie des formulaires de vote par correspondance litigieux et de la date de validation par le syndic, laquelle respecte le délai légal. Aux termes de l'article 9 bis du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion. Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l'adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l'envoi. L'article 14 du même décret précise qu'une feuille de présence, indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic. En l'espèce, la feuille de présence n'est pas remplie concernant les trois copropriétaires cités. En revanche, le procès verbal d'assemblée générale du 25 mai 2025 fait état de 5 copropriétaires, représentant 170 sur 1000 tantièmes, ayant voté par correspondance, dont la SCI D3 SILVER (60), M ou Mme [R] [C] (49) et Mme [Q] [H] (50). Il est versé en procédure le formulaire de vote par correspondance de la SCI D3 SILVER daté du 15 mai 2025, celui de M ou Mme [R] [C] daté du 19 mai 2025 (pris en compte le lendemain par le syndic selon mention manuscrite) et celui de Mme [Q] [H] daté du 13 mai 2025 (pris en compte le même jour par le syndic selon mention manuscrite), soit plus de trois jours avant la tenue de l'assemblée générale du 25 mai. Aucune forme particulière n'est imposée pour l'envoi du formulaire au syndic de sorte que les éléments communiqués sont probants de la date de réception du syndic. Il est donc valablement justifié que la majorité requise par l'article 26 a été atteinte. La demande d'annulation de la résolution n°32 de ces chefs sera donc rejetée. Sur la demande d'annulation de la résolution n°34 Aucun moyen d'annulation propre à la résolution n°34 n'a été développé par M. [L] qui excipait du défaut d'autonomie de celle-ci par rapport à la résolution n°32. L'annulation de cette résolution ne pourra donc qu'être rejetée. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [L], qui succombe, assumera la charge des dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies pour qu'il puisse être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. Sa demande en ce sens sera rejetée. L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La nature de l'affaire ne justifie pas d'y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE M. [S] [L] de sa demande d'annulation des résolutions n°32 et 34 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 mai 2025, DÉBOUTE M. [S] [L] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNE M. [S] [L] aux dépens de l'instance, CONDAMNE M. [S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], située [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE