Cour d'appel de Paris, 20 octobre 2023, 22/01561

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT

DU 20 OCTOBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01561 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFCRU Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2021 - Tribunal judiciaire de CRÉTEIL - RG n° 19/09936 APPELANT Monsieur [L] [D] né le 14 décembre 1979 à [Localité 7] (35), [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Richard JONEMANN de l'AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280 INTIMÉE S.A. EDELIS dénommée AKERYS PROMOTION, immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 338 434 152, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Claire LITAUDON de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844 assistée d Me Audrey BOSSON de la SELARL THEVENOT ET ASSOCIES, avocat au barreau e Toulouse , toque : 259 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE ,conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Corinne JACQUEMIN, conseillère Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 29 septembre 2023 prorogée au 13 octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère faisant fonction de Présidente de chambre pour le Président empêché et par Madame Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 22 novembre 2006, Monsieur [L] [D] a signé avec la société AKERYS PROMOTION devenue société EDELIS un contrat préliminaire de réservation pour un bien immobilier situé dans la résidence Chasseloup Laubat à [Localité 5], département des Yvelines au prix de 147.000,00 euros. À cette même date du 22 novembre 2006, Monsieur [W] [V], conseiller de la société Atlantique Finance, avait établi un plan d'épargne fiscal au bénéfice de Monsieur [L] [D] avec pour support fiscal le bien objet du contrat préliminaire de réservation, qui faisait apparaître pour l'essentiel un revenu mensuel garanti de 539,00 euros, une épargne mensuelle lissée de 159,00 euros, une économie d'impôt de 19.492,00 euros, et un capital valorisé à 175.679,00 euros à neuf ans, terme du bénéfice fiscal intitulé : « loi Robien recentré ». L'acte authentique de vente en état futur d'achèvement a été régularisé le 4 décembre 2007 devant Maître [G], notaire à [Localité 6]. L'acquisition a été intégralement financée au moyen d'un prêt à taux variable souscrit auprès de BNP Paribas Invest Immo, pour acquisition d'un appartement à usage locatif, remboursable par 36 mensualités de 483,88 euros, puis 288 mensualités de 790,80 euros. Le prêt a été renégocié en 2016 avec la Caisse d'Epargne. Monsieur [L] [D] a confié un mandat de gérance à la société AKERYS Services Immobiliers, et le bien, livré en juin 2010, a été donné en location à compter du 28 septembre 2010. Par lettre du 19 juillet 2019, Monsieur [L] [D] indiquait à la société EDELIS qu'il estimait avoir subi un préjudice financier en raison de la valeur de son bien estimé à 95.000,00 euros. Monsieur [L] [D] revendait le bien le 4 mars 2021 au prix de 93.100,00 euros. C'est dans ce contexte que par acte d'huissier délivré le 20 décembre 2019, Monsieur [L] [D] a fait assigner la société EDELIS devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins essentiellement de la voir condamner à lui payer la somme de 40.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir, et celle de 12.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. Par jugement en date du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a déclaré l'action irrecevable comme étant prescrite, dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire, et condamné Monsieur [L] [D] aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [D] a interjeté appel par déclaration du 17 janvier 2022. En ses dernières conclusions du 10 mars 2023, Monsieur [D] demande d'infirmer le jugement en ses dispositions précitées, et statuant de nouveau : de dire que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 22 mai 2019 et qu'en conséquence son action introduite le 20 décembre 2019 ne se heurte à aucune prescription, de condamner la société EDELIS anciennement dénommée AKERIS promotion au paiement de la somme de 40.000 € en réparation du préjudice subi, consistant en la perte d'une chance d'éviter le risque qui s'est réalisé que la valeur du bien au terme du plan d'épargne fiscal ne permette pas de réaliser un capital supérieur à l'effort d'épargne fourni et donc d'avoir exposé en vain un important effort d'épargne, préjudice résultant du manquement par la société Atlantique Finance, intervenue dans le cadre d'un démarchage pour présenter l'opération en qualité de mandataire de la société AKERIS PROMOTION aujourd'hui EDELIS, à son obligation d'information et à son devoir de conseil ; de condamner pour les mêmes motifs la SA EDELIS à lui payer la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ; de la condamner enfin au paiement de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la prescription, Monsieur [D] soutient que le point de départ du délai de prescription en cas d'action en responsabilité résultant d'un manquement à l'obligation de mise en garde, d'information et de conseil doit être fixé, non pas au jour de la conclusion du contrat, mais à la date de réalisation du risque à propos duquel la victime aurait dû être informée, conseillée ou mise en garde. En conséquence, il estime que le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé qu'au terme de l'engagement de location de neuf années qui, compte tenu de la date d'effet du premier bail doit être fixé au 28 septembre 2019, et non comme l'a estimé le tribunal qui a retenu que le préjudice consistait en la perte d'une chance de ne pas contracter, au jour de la conclusion du contrat de vente du 4 décembre 2007. Il ajoute que la motivation du tribunal ne peut être justifiée que si le préjudice invoqué avait consisté en la surévaluation du prix d'acquisition, et non comme en l'espèce de la perte de chance d'éviter le risque qui s'est réalisé que la valeur du bien au terme du plan fiscal d'epargne, coïncidant avec celui de l'engagement de location du dispositif Robien recentré, ne permette pas de réaliser un capital supérieur à l'effort d'épargne fourni'. Selon lui, un tel préjudice ne peut se réaliser in concreto qu'au terme de l'opération et être connu avant ce terme ou à une époque contemporaine à ce terme au cours de laquelle la réalisation de ce préjudice apparaît certaine. Sur l'obligation d'information et le devoir de conseil de la société ATLANTIQUE FINANCE, il soutient que celle-ci s'est présentée comme une entité spécialisée dans la stratégie patrimoniale, et était comme telle débitrice d'une obligation d'information ou de renseignement sur les caractéristiques essentielles de l'opération financière proposée, notamment par application des dispositions de l'article L111-1 du code de la consommation. En conséquence, elle se devait d'avoir une démarche active et donc de se renseigner elle-même sur les caractéristiques essentielles de l'investissement proposé, lesquelles s'entendent largement non seulement des caractéristiques techniques ou physiques du bien immobilier support de l'opération proposée, mais également des paramètres économiques dont est tributaire le succès de l'opération de placement proposé. Il estime qu'il en est ainsi notamment des perspectives de valorisation du bien au terme de l'engagement de location lorsque comme en l'espèce, l'opération est présentée comme un plan d'épargne destiné à permettre, suivant la revente du bien au terme dudit plan, le remboursement du prêt contracté et la réalisation d'un capital supérieur à l'effort d'épargne fourni et donc la constitution d'un capital. Il fait valoir qu'il appartenait à la société AKERIS PROMOTION de se renseigner et de l'informer sur les perspectives de valorisation du bien au terme de l'engagement de location, et ce pour lui permettre de prendre sa décision d'investissement en toute connaissance de cause (obligation d'information), et de vérifier que l'investissement proposé était adapté à son objectif de constitution d'un capital (devoir de conseil). Il souligne que la société ATLANTIQUE n'a fait preuve d'aucune rigueur dans l'élaboration de l'étude financière qu'elle lui a remis, laquelle ne repose pas sur les perspectives objectives et réelles de valorisation du bien au terme de la période de défiscalisation, mais uniquement sur des données purement théoriques et exclusivement avantageuses fondées sur un postulat théorique de revalorisation du prix d'acquisition au taux de 2% par an. Sur la responsabilité de la société EDELIS du fait des manquements commis par la société ATLANTIQUE FINANCE, il fait valoir que le contrat préliminaire indique que la société AKERIS PROMOTION aujourd'hui EDELIS est représentée par ALTLANTIQUE FINANCE, et qu'il est constant que le mandant est responsable à l'égard de son cocontractant des fautes commises par son mandataire. De plus, la responsabilité d'EDELIS est également recherchée sur le fondement des dispositions de l'article L121-29 du code de la consommation relatives au démarchage dans sa rédaction applicable à la date des faits litigieux. Enfin, il souligne que la société AKERIS PROMOTION qui est notoirement connue pour être l'un des plus gros marchands de défiscalisation et a choisi pour la commercialisation de sa résidence dans le cadre d'un dispositif fiscal de faveur une entité spécialisée notamment dans le conseil en investissement immobilier, ne peut sérieusement soutenir n'avoir confié qu'une mission de vente des lots de sa résidence, et que l'étude financière établie par Atlantique Finance qui lui a été remise l'a été hors du mandat confié. Par ses dernières écritures, la société EDELIS demande : à titre principal la confirmation du jugement et la condamnation de Monsieur [D] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des frais non taxables d'appel ; à titre subsidiaire, si l'action était déclarée recevable, de renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Créteil pour qu'il statue sur les demandes de Monsieur [D] ; à titre infiniment subsidiaire, si la cour évoquait, de débouter Monsieur [D] de toutes ses demandes et de la condamner à payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient sur la prescription que comme l'a jugé le tribunal et la cour de cassation de manière constante, le point de départ du délai de prescription doit être fixé à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu connaissance précédemment, que le préjudice résultant d'un manquement à une obligation d'information et de conseil doit être qualifié de perte de chance de ne pas contracter, et que ce préjudice se manifeste dès la signature des engagements contractuels. Elle fait valoir par ailleurs, qu'en application de l'article 568 du code de procédure civile, la Cour ne peut user de son pouvoir d'évocation dès lors que la prescription constitue une fin de non-recevoir et non une exception de procédure, seule visée par l'article précité. Sur le fond, à titre subsidiaire, elle souligne que le promoteur vendeur n'est tenu concernant l'obligation d'information, qu'à fournir des informations sur les caractéristiques essentielles du bien vendu, et qu'en l'espèce la société EDELIS a parfaitement satisfait aux obligation lui incombant en application des dispositions du code de la construction et de l'habitation, (délai de rétractation, modalités de financement, notice descriptive du bien) et qu'elle n'avait pas spécialement l'obligation de l'informer sur les règles de fiscalité propres à la loi ROBIEN. Elle ajoute que l'obligation d'information du professionnel à l'égard du consommateur ne dispense pas celui-ci de l'obligation de se renseigner auprès de professionnels du droit susceptibles de l'éclairer sur les conditions de mise en 'uvre de la législation fiscale dont le bénéfice est escompté. Enfin, elle rappelle que les plaquettes commerciales et projections financières n'ont aucune valeur contractuelle, et qu'en outre, le projet d'acquisition qui lui a été proposé est un investissement strictement locatif et non à perspective de plus-value à court terme sur la valeur vénale du bien comme il le prétend, la société ATLANTIQUE FINANCES ne s'étant nullement engagée sur un capital à l'issue de la défiscalisation. Enfin, elle fait observer que la société AKERYS PROMOTION aujourd'hui EDELIS exerce l'activité de promoteur immobilier et la société ATLANTIQUE FINANCES celle de mandataire immobilier, et que cette dernière s'est seulement vue confier un mandat classique de recherche d'acquéreurs et de conclusion de contrats de réservation en vue de la VEFA, et non de réalisation de plans d'épargne fiscaux, de sorte que le plan d'épargne fiscal réalisé par Monsieur [V] l'a été hors du mandat de vente confié par AKERYS PROMOTION, et ne peut donc l'engager. Enfin, elle considère que l'entreprise au sens de l'article L.121-29 du Code de la consommation invoqué par Monsieur [D] n'est pas la société EDELIS mais la société ATLANTIQUE FINANCES seule responsable des agissements de Monsieur [V]. Plus subsidiairement, sur le préjudice, elle estime que les demandes ne sont nullement justifiées et de surcroit ne présentent aucun lien avec la faute alléguée.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription Le tribunal judiciaire de Créteil a déclaré l'action engagée par Monsieur [D] irrecevable comme étant prescrite selon les motifs ci-après intégralement rappelés : « Monsieur [L] [D] soutient que la société EDELIS a manqué à son obligation précontractuelle d'information et de conseil dont elle était redevable par l'intermédiaire de son mandataire la société Atlantique Finance, notamment sur les perspectives de valorisation du bien au terme de l'engagement de location, manquement qui l'a privé d'une chance d'éviter le risque que la valeur du bien, au terme du plan d'épargne fiscale, ne permette pas de réaliser un capital supérieur à l'effort d'épargne fournie. En réparation, il demande le paiement des sommes de 40.000,00 euros à titre d'indemnisation de son préjudice matériel et 12.000,00 euros à titre d'indemnisation de son préjudice moral. L'article 2224 du Code civil dispose que : Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Le délai de prescription, en matière de responsabilité civile ne court donc qu'à compter de la date de réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établie qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance. Monsieur [L] [D] soutient que le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé qu'au terme de l'engagement de location de neuf années qui, compte tenu de la date d'effet du premier bail doit être fixé au 28 septembre 2019. Monsieur [L] [D] ne discute pas la rentabilité locative de son bien, ce dont il faut déduire que celui-ci a régulièrement été loué et lui a procuré le revenu qu'il en attendait, et ne discute pas davantage le bénéfice fiscal qui lui a été procuré. Sa critique de l'opération porte finalement sur la valeur du bien au terme des neuf années de défiscalisation, pour laquelle tous les conseils et informations ne lui auraient pas été délivrés. Ce préjudice s'analyse en une perte de chance de ne pas contracter ainsi que le demandeur l'a lui-même rappelé dans ses écritures. Ce préjudice est né lors de la conclusion du contrat de vente du 4 décembre 2007, date à laquelle Monsieur [L] [D] disposait de tous les éléments lui permettant d'apprécier la valeur du bien et de vérifier son prix au regard de référentiels qui sont largement diffusés ou en se renseignant sur le marché immobilier local, ce qui lui permettait de vérifier l'économie générale de son contrat. Il ne peut être considéré qu'il a été reporté à la fin des neuf années prévues pour bénéficier de l'avantage fiscal, alors que le demandeur ne critique en fait que la valeur de son bien immobilier. La perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses s'est manifestée pleinement lors de la signature de l'acte authentique, et la prescription a donc commencé à courir le 4 décembre 2007. Monsieur [L] [D] disposait à compter de cette date d'un délai de cinq ans, de sorte que son action engagée le 20 décembre 2019 est dès lors prescrite et irrecevable. » Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point, et de manière générale en toutes ses dispositions. - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [L] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et sera condamné à payer à la société EDELIS la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne Monsieur [L] [D] à payer à la société SA EDELIS la somme de 1.500 par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [L] [D] aux dépens d'appel LE GREFFIER LE PRÉSIDENT