Cour d'appel de Paris, 3 juin 2022, 20/09145

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT

DU 03 JUIN 2022 (n° 2022/ , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09145 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCAYB Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mai 2020 -Tribunal judiciaire de Paris - RG n° 18/04528 APPELANTE S.C.I. EG HOLDING représentée par son gérant en exercice [Adresse 1] [Localité 3] N° SIRET : 411 150 295 Représentée et assistée de par Me Modeste DAGBO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1183 INTIMÉS Monsieur [V] [O] [Adresse 1] [Localité 3] Madame [E] [Y] épouse [O] [Adresse 1] [Localité 3] Tous deux représentés et assistés de Me Nadine BELZIDSKY, avocat au barreau de PARIS, toque : D0826 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Claude CRETON, président de chambre Mme Monique CHAULET, conseillère Mme Muriel PAGE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. **** Par acte authentique du 30 décembre 2004, M. [V] [O] et Mme [E] [Y], épouse [O] (les époux [O]), ont acquis de Mme [U], ex-épouse [I], les lots 27 et 28 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2], soit, respectivement, les caves 7 et 8 au sous-sol et, 'au 3e étage gauche, sur la [Adresse 1] un appartement comprenant : entrée, six pièces, cuisine, salle de bains, WC sur parcelle, commun avec l'appartement du troisième étage à droite sur le palier'. Par acte authentique du 5 juillet 2017, la société Civile EG Holding a acquis des consorts [C] le lot 10 dans le même immeuble, soit l'appartement 'situé au 3e étage de la [Adresse 1], à droite sur le palier, comprenant : galerie, couloir, toilette, placards, salle à manger, grand salon, chambre I, chambre II (sur la [Adresse 1]), office, cuisine, chambre III, wc, salle de bains, chambre IV, chambre V (sur cour), WC sur passerelle, commun avec l'appartement suivant. Avec la cave n° 23 au sous-sol et la chambre n° 17 au septième étage'. Par acte extrajudiciaire du 14 mars 2018, la société EG Holding a assigné les époux [O] pour faire constater l'extinction par non-usage de la servitude conventionnelle relative à l'usage du local WC situé entre les deux appartements et la passerelle y conduisant. C'est dans ces conditions que, par jugement du 29 mai 2020, le Tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré les époux [O] propriétaires du local et de la passerelle situés entre leur appartement du 3e étage gauche et celui de la société EG Holding situé à droite dans l'immeuble sis [Adresse 1], comme l'ayant acquis par usucapion, - débouté la société EG Holding de sa demande de libération des lieux sous astreinte, - condamné la société EG Holding à enlever la porte vitrée installée dans son appartement donnant sur la passerelle et à la remplacer par une porte identique à celle retirée, soit une porte opaque, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du jugement pendant deux mois, - débouté les époux [O] de leur demande de dommages-intérêts pour la mise en place de la porte vitrée, - débouté les époux [O] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive, - rejeté les autres demandes des parties, - condamné la société EG Holding à payer aux époux [O] la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné la société EG Holding aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Par dernières conclusions, la société EG Holding, appelante, demande à la Cour de : - vu les articles 1353, 2258, 2260, 2265, 2266, 2272 et suivants du Code civil, 202 du Code de procédure civile, le règlement de copropriété du 19 février 1946 et son modificatif du 23 avril 1990, - infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté les époux [O] de leurs demandes de dommages-intérêts et statuant à nouveau : - débouter les époux [O] de leurs demandes visant à l'acquisition de la passerelle et du local WC par prescription acquisitive, - ordonner aux époux [O] de libérer les lieux de tous meubles et effets mobiliers sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, - constater l'extinction pour non-usage, en raison de la suppression des WC, du droit d'usage de ceux-ci et de la passerelle permettant d'y accéder prévue au règlement de copropriété du 19 février 1946, - interdire aux époux [O] et à toute personne de leur chef d'utiliser les lieux en question sous astreinte de 300 € par infraction constatée, - débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes, - les condamner à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus, en ce compris le coût des constats d'huissier et des sommations interpellatives. Par dernières conclusions, les époux [O] prient la Cour de : - vu les articles 122, 123, 202, 700 du Code de procédure civile, 1240, 2261, 2272 du Code civil, 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété du 19 février 1946, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déclarés propriétaires du local et de la passerelle situés entre leur appartement du 3e étage gauche et celui de la société EG Holding situé à droite dans l'immeuble sis [Adresse 1], comme l'ayant acquis par usucapion, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société EG Holding à enlever la porte vitrée donnant sur la passerelle et à la remplacer par une porte identique à celle retirée, soit une porte opaque, - si mieux n'aime la Cour : - juger prescrite l'action de l'appelante, - subsidiairement : - juger que la passerelle et le local entre les deux appartements leur sont communs, - y ajoutant : juger que l'usage initial du local WC a été modifié et que l'action en contestation est prescrite, - condamner la société EG Holding à leur payer la somme de 3 000 € pour procédure abusive, - la condamner à leur verser la somme de 5 000 € de dommages-intérêts pour la mise en place de la porte vitrée, - la condamner à leur payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

MOTIFS DE LA COUR

1) Sur l'usucapion des WC et de la passerelle du 3e étage par les époux [O] L'état de division du règlement de copropriété de l'immeuble litigieux du 19 février 1946 décrit le 3e étage de la manière suivante : 'Dixième partie : L'appartement au troisième étage sur la [Adresse 1] avec une cave portant le numéro vingt trois et une chambre au septième étage portant le numéro dix-sept. Onzième partie : L'appartement au troisième étage sur la [Adresse 4] avec deux caves numéros sept et huit et une chambre au septième étage portant le numéro douze.' De manière générale et, à chaque étage, pour les appartements sur la [Adresse 1], ce règlement de copropriété précise 'Quant aux water-closet à l'usage des appartements sur la [Adresse 1] et sur la [Adresse 4], ils seront, en raison où ils se trouvent placés, la propriété particulière et privée de chacun des appartements de la [Adresse 1] ainsi que la passerelle donnant sur la cour par laquelle passerelle on accède aux dits W.C. Toutefois, chacun des dits appartements [Adresse 1] devra supporter le droit d'usage et de passage en commun avec lui des dits W.C. et passerelle au profit de l'appartement voisin [Adresse 4].' Cette clause, corroborée par les plans versés aux débats, enseigne qu'à chaque étage et, singulièrement au 3é étage, la passerelle qui conduit aux WC, ainsi que ces WC, sont à l'usage de deux appartements voisins : l'un, désigné 'appartement sur la [Adresse 1]', qui donne principalement sur la [Adresse 1], l'autre, désigné 'appartement sur la [Adresse 4], dont les pièces principales donnent sur la [Adresse 4]. Par cette clause, 'la propriété particulière et privée' des WC et de la passerelle de tous les étages et, donc, du 3e étage, se trouve démembrée entre l'appartement dit 'de la [Adresse 1]' et celui dit 'de la [Adresse 4], ce dernier bénéficiant, non d'une servitude, mais d'un droit d'usage et de passage sur ces équipements, en commun avec le premier. Bien que ces actes ne soient pas versés aux débats par les parties, il ressort de leur titre respectif que l'état de division et le règlement de copropriété d'origine ont été modifiés par acte authentique du 23 avril 1990, rectifié suivant acte authentique du 29 octobre 1990, en ce que, notamment, le lot 11 a été supprimé et remplacé par les lots 27, 28 et 29. C'est ainsi que le 30 décembre 2004, les époux [O] ont acquis des époux [I]-[U] les lots 27 et 28, soit, lot 27 : les caves 7 et 8 au sous-sol et, lot 28 : 'Au 3e étage gauche, sur la [Adresse 1] Un appartement comprenant : entrée, six pièces, cuisine, salle de bains, WC sur parcelle, commun avec l'appartement du troisième étage à droite sur le palier.' Au regard du règlement de copropriété précité et des plans versés aux débats, le lot 28 constitue l'appartement du 3e étage 'sur la [Adresse 4]', l'expression 'WC sur parcelle', qui n'a aucun sens au 3e étage d'une copropriété en volume et n'est donc qu'une erreur matérielle reproduisant, d'ailleurs, celle du titre antérieur, devant être entendue dans l'acception de 'WC sur passerelle', cette dernière étant la voie par laquelle 'on accède aux dits W.C.' aux termes du règlement de copropriété. Le titre des époux [O] du 30 décembre 2004 se borne à leur conférer la propriété des WC et de la passerelle, non pas exclusive, mais commune avec l'appartement du même palier. Par suite, l'acte du 30 décembre 2004 n'est pas un juste titre au sens de l'article 2272 du Code civil de nature à faire prescrire par 10 ans la propriété exclusive des WC et de la passerelle. Si, pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, cependant, un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour un bien resté hors de la vente. Par acte authentique du 12 mai 1989, les consorts [R] ont vendu aux époux [I]-[U] le lot 11, soit : 'Au troisième étage gauche, sur la [Adresse 1], un appartement comprenant : entrée, six pièces, cuisine, salle de bains, WC sur parcelle, commun avec l'appartement du troisième étage à droite sur le palier.' Par acte authentique du 30 décembre 2004, les époux [I]-[U] ont vendu aux époux [O], notamment, le lot 28 : 'Au 3e étage gauche, sur la [Adresse 1] Un appartement comprenant : entrée, six pièces, cuisine, salle de bains, WC sur parcelle, commun avec l'appartement du troisième étage à droite sur le palier.' Aucun de ces deux actes ne transfère à l'acquéreur la propriété exclusive des WC et de la passerelle du 3e étage. Au contraire, par ces actes, les vendeurs n'ont cédé à l'acquéreur qu'un droit indivis avec le propriétaire de l'appartement voisin, ce dont il se déduit que les vendeurs n'en avaient pas la possession exclusive. Dès lors, les époux [O], qui ne peuvent joindre à leur possession celle de leurs auteurs, ne justifient pas d'une prescription acquisitive trentenaire sur les WC et la passerelle. En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a dit que les époux [O] avaient acquis ces biens par usucapion, les époux [O] étant déboutés de cette demande. 2) Sur la revendication par les époux [O] de la propriété des WC et de la passerelle du 3e étage en commun avec la société EG Holding Selon le règlement de copropriété, seul habile à déterminer la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, à chaque étage de l'immeuble, l'appartement dit 'sur la [Adresse 4] ne bénéficie que d'un droit d'usage sur les WC et la passerelle permettant d'y accéder, droit d'usage commun avec l'appartement Les actes de vente des 12 mai 1989 ([R] à [I]-[U]) et 30 décembre 2004 ([I]-[U] à [O]) sont donc erronés en ce qu'ils incluent dans la désignation des biens, objet de la vente, les 'WC sur parcelle, commun avec l'appartement du troisième étage à droite sur le palier', alors que les vendeurs de l'appartement 'sur la [Adresse 4]' ne pouvaient transmettre aux acquéreurs qu'un droit d'usage commun avec l'appartement dit 'sur la [Adresse 1]' des WC et de la passerelle. Ainsi, les époux [O], qui ne disposent que d'un droit précaire sur les WC et la passerelle, ne peuvent prescrire par quelque laps de temps que ce soit. En conséquence, les époux [O] seront déboutés de leur demande subsidiaire en revendication de la propriété de ces équipements en commun avec l'appartement voisin, propriété actuelle de la société EG Holding. 3) Sur la perte du droit d'usage des WC par les époux [O] Si la propriété ne se prescrit pas par le non-usage, cependant, le droit d'usage, démembrement du droit de propriété, se prescrit, comme l'usufruit, par le non-usage du droit pendant trente ans. Il vient d'être dit qu'en vertu du règlement de copropriété et des titres, la propriété des WC et de la passerelle du 3e étage avait été démembrée entre l'appartement dit 'sur la [Adresse 1]' et celui dit 'sur la [Adresse 4], ce dernier bénéficiant, non d'une servitude, mais d'un droit d'usage et de passage sur ces équipements, en commun avec le premier. Dans ses écritures (pp. 16-17), la société EG Holding affirme que l'utilisation des WC en cave à vins par les époux [O] 'n'aurait commencé qu'après le départ des [L], soit une période inférieure à 10 ans'. Dès lors, le droit d'usage litigieux n'est pas éteint. En conséquence, la société EG Holding doit être déboutée de sa demande de constatation de l'extinction pour non-usage du droit d'usage des WC et de la passerelle, ainsi que de sa demande de libération de ces lieux par les époux [O]. Par un constat dressé le 9 mars 2021 par M. [T], huissier de justice, la société EG Holding justifie avoir remplacé la porte vitrée donnant sur la passerelle par une porte pleine. La Cour, ne disposant pas d'éléments permettant d'affirmer que cette porte n'est pas identique à celle des voisins, il y a lieu de constater qu'a été exécutée la disposition du jugement entrepris ayant condamné la société EG Holding à enlever la porte vitrée donnant sur la passerelle et à la remplacer par une porte identique à celle retirée, soit une porte opaque. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les [O] de leur demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de la pose par la société EG Holding de la porte vitrée donnant sur la passerelle d'usage commun. La procédure intentée par la société EG Holding n'étant pas abusive, les époux [O] seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts. La société EG Holding, à l'origine de la procédure, supportera les dépens de 1ère instance et d'appel. L'équité ne commande qu'il soit fait droit application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit des époux [O].

PAR CES MOTIFS

: statuant publiquement Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a : - débouté la société civile EG Holding de sa demande de libération des lieux sous astreinte, - condamné sous astreinte la société EG Holding à enlever la porte vitrée installée dans son appartement donnant sur la passerelle et à la remplacer par une porte identique à celle retirée, soit une porte opaque, - débouté les époux [O] de leur demande de dommages-intérêts pour la mise en place de la porte vitrée, - débouté les époux [O] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive, L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau : Dit que M. [V] [O] et Mme [E] [Y], épouse [O], propriétaires de l'appartement du 3e étage, dit 'de la [Adresse 4]' dans le règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2], bénéficie d'un droit d'usage sur les WC et sur la passerelle permettant d'y accéder, droit d'usage commun avec la société EG Holding, actuelle propriétaire de l'appartement du même étage, dit 'de la [Adresse 1]', auquel est rattachée la propriété des ces équipements ; En conséquence : Déboute M. [V] [O] et Mme [E] [Y], épouse [O], de leur revendication de la propriété exclusive des WC et de la passerelle du 3e étage de cet immeuble ; Déboute M. [V] [O] et Mme [E] [Y], épouse [O], de revendication de la propriété des WC et de la passerelle du 3e étage en commun avec l'appartement voisin, propriété actuelle de la société EG Holding ; Déboute la société civile EG Holding de sa demande de constatation de l'extinction du droit d'usage dont bénéficient M. [V] [O] et Mme [E] [Y], épouse [O], sur les WC et la passerelle du 3e étage ; Constate que la société civile EG Holding a exécuté la disposition précitée du jugement entrepris, relative à la dépose de la porte vitrée et à son remplacement par une porte opaque ; Déboute la société civile EG Holding de ses autres demandes ; Rejette toute autre demande ; Condamne la société civile EG Holding aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile. Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,