Tribunal judiciaire de Melun, 12 août 2026, 26/01551

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1] [Localité 2] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 26/01551 N° Portalis DB2Z-W-B7K-IL3H Minute signée électroniquement JUGEMENT du 12/08/2026 S.A. CDC HABITAT SOCIAL C/ Monsieur [Y] [M] Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - SELEURL RENAUD ZEITOUN Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT du 12 AOUT 2026 Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ; dans la cause, ENTRE : DEMANDERESSE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SELEURL RENAUD ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS ET : DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [M] [Adresse 3] ([Adresse 4] [Localité 4] non comparant, ni représenté Après débats à l'audience publique du 09 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe : EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2023, la société CDC habitat social a loué à M. [Y] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] ([Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 260,33 euros hors charges outre 91,32 euros de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2025, la société CDC habitat social a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 070,49 euros au titre des loyers et charges échus, mois d'août 2025 inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 octobre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, la société CDC habitat social a fait assigner M. [Y] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de : constater l'acquisition de la clause résolutoire et dire que le bail n'emporte plus d'effet, en tout état de cause, à compter du 1er décembre 2025,dire que le locataire est désormais occupant sans droit ni titre à compter de cette date,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés, avec si besoin l'assistance de la force publique,ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tel garde-meuble au choix de la requérante et aux frais du locataire des meubles et objets mobiliers lui appartenant qui pourraient encore se trouver dans les lieux loués lors de l'expulsion,condamner le locataire à payer la somme de 2 215,31 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025, la requérante se réservant la faculté d'actualiser ce montant au jour de l'audience,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer principal et des provisions sur charges à compter de la date d'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, soit au 1er décembre 2025,condamner le locataire à payer la somme de 600,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, incluant notamment les frais d'huissier pour le commandement visant la clause résolutoire. L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 13 février 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 9 juin 2026. A cette audience, la société CDC habitat social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 11 188,71 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement des loyers n'a pas repris, les prélèvements étant rejetés. Cité par acte délivré à l'étude de commissaire de justice, M. [Y] [M] ne comparaît pas. L'affaire est mise en délibéré au 12 août 2026.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 octobre 2025. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 13 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 juin 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la société CDC habitat social verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Toutefois, le décompte versé aux débats comporte la facturation de surloyers de solidarité. Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre à l'enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et l'habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le surloyer de solidarité. En l'espèce, la bailleresse ne justifie pas de l'envoi au locataire d'une mise en demeure d'avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) sous le délai de 15 jours et reproduisant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation. Le décompte versé aux débats par la bailleresse comporte pourtant des frais correspondant à l'enquête SLS. Faute pour celle-ci de produire l'envoi de la mise en demeure conforme aux dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, il convient de soustraire de la dette de loyers et charges impayés contractée par M. [Y] [M] les frais correspondant aux suppléments de loyer de solidarité, injustifiés. Dès lors, il ressort des pièces fournies qu'au 1er juin 2026, la dette locative de M. [Y] [M] s'élève à la somme de 3 892,45 euros (soit la somme de 11 188,71 euros réclamée lors de l'audience diminuée d'un montant de 7 296,26 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ou injustifiés tels que ceux liés au supplément de loyer de solidarité) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est néanmoins constant que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En l'espèce, le contrat de bail du 23 janvier 2023 unissant les parties stipule en son article 7 qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 1er octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies le 2 décembre 2025. - Sur l'expulsion L'expulsion de M. [Y] [M] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. M. [Y] [M] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du mois de juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. - Sur les demandes accessoires Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [Y] [M] succombe à l'instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société CDC habitat social et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [Y] [M] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 400,00 euros en application de l'article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE M. [Y] [M] à verser à la société CDC habitat social la somme de 3 892,45 euros (décompte arrêté au 1er juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2023 entre la société CDC habitat social, d'une part, et M. [Y] [M], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] [Localité 5] sont réunies à la date du 2 décembre 2025 ; ORDONNE en conséquence à M. [Y] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour M. [Y] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC habitat social pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [Y] [M] à verser à la société CDC habitat social une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DÉBOUTE la société CDC habitat social du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE M. [Y] [M] à verser à la société CDC habitat social une somme de 400,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [Y] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.