Tribunal judiciaire de Paris, 9 juillet 2026, 23/15838

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre N° RG 23/15838 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LHN N° MINUTE : Assignation du : 30 Novembre 2023 JUGEMENT rendu le 09 Juillet 2026 DEMANDERESSE Madame [M] [Y] [J] [R] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Elise AVNER de l'AARPI LUZELLANCE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0517 DÉFENDERESSE S.C.I. SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN représentée par Madame [L] [A], en sa qualité de gérante [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1704 Décision du 09 Juillet 2026 2ème chambre N° RG 23/15838 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LHN COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe Madame Céline MARION, Vice-Présidente Monsieur Robin VIRGILE, Juge assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière DEBATS A l'audience collégiale du 16 Avril 2026, tenue publiquement, Madame Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l'article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Juillet 2026. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort *** EXPOSE DES FAITS Par acte notarié du 12 septembre 1977, publié le 11 octobre 1977 au service de la publicité foncière, la SCI [A] SAINT SEVERIN a acquis de M. [N] [X] [I] [P] les lots n°22, 6, et 7 (appartement et cave), au sein d'un immeuble sis, [Adresse 1], à Paris (cinquième arrondissement). Depuis le courant de l'année 1997, Mme [M] [R] réside au [Adresse 1], à [Localité 3], dans un appartement constitué des lots 21, 22 et 23 de l'ensemble immobilier. Par acte sous seing privé du 18 mars 1998, la SCI SAINT SEVERIN, représentée par son gérant, [S] [A], a donné ledit bien, composé des lots 22, 6, 21 et 23, à bail d'habitation non meublé à Mme [M] [R]. [S] [A] était alors associé à parts égales dans la SCI SAINT SEVERIN avec son épouse, [C] [A] et ses deux filles, Mmes [L] et [F] [A]. Ledit bail porte sur les locaux suivants : - appartement situé au deuxième étage d'environ 75m 2, composé de trois pièces ; - dépendances affectées au bail de location, dont la cave n°6, ainsi qu'un studio annexe situé également au deuxième étage. Le loyer mensuel avait été initialement fixé à 7 000 francs, soit 1 067,14 euros, puis il a été porté à la somme de 7 350 francs, soit 1 120,50 euros, à compter du 18 décembre 1998, par avenant du 18 mars 1998. Par acte de donation-partage en date du 23 mars 1999, les époux [A] ont donné la nue-propriété de leurs parts dans la SCI SAINT SEVERIN à leur filles, Mmes [L] et [F] [A]. [S] [A] est décédé le 4 février 2002, en laissant pour lui succéder son épouse, [C] [H], veuve [A] et leurs deux filles, Mmes [L] et [F] [A]. La SCI SAINT SEVERIN a fait délivrer à Mme [M] [R], le 7 mars 2003, un commandement de payer les loyers et charges pour un montant de 23 591 euros, visant la clause résolutoire. Mme [M] [R] s'est maintenue dans les lieux. Au décès de son père, Mme [F] [A] a assuré la gérance de la SCI SAINT SEVERIN, puis a été remplacée par sa sœur, Mme [L] [A], à compter du 30 septembre 2005. [C] [H], veuve [A], est décédée, le 24 février 2016, en laissant pour lui succéder ses deux filles, Mmes [L] et [F] [A]. Le 22 septembre 2021, par acte authentique reçu par Maître [G] [K], notaire, la SCI SAINT SEVERIN a acquis au sein de ce même immeuble le lot n°23 auprès de la SCI [T] [E]. Par acte authentique reçu le 19 mai 2022 par Maître [G] [K], notaire, Mmes [L] et [F] [A] ont vendu le lot n°21, reçu dans le cadre de la succession de leur mère, Mme [C] [H] veuve [A], à la SCI SAINT SEVERIN. A la suite de diverses opérations, le capital de la SCI SAINT SEVERIN, composé de 41 140 parts, est détenu comme suit : - 41 139 parts en pleine propriété par Mme [L] [A] ; - 1 part en pleine propriété par M. Monsieur [Z] [S] [U] [O] et son épouse Madame [D] [B] [Q]. Par courrier en date du 22 juin 2022, la SCI SAINT SEVERIN a mis en demeure Mme [M] [R] de régler son arriéré de loyers appelé sous forme d'indemnités d'occupation et de libérer les lieux dans un délai d'un mois. La SCI SAINT SEVERIN a fait délivrer à Mme [M] [R] un nouveau commandement de payer les loyers le 5 août 2022, puis le 26 août 2022 pour régularisation, afin d'obtenir le paiement des loyers et charges des mois de juin 2019 à juin 2022, pour un montant total de 39 465,36 euros. Le 26 août 2022, la SCI SAINT SEVERIN a également fait délivrer à Mme [M] [R] un commandement de produire une attestation d'assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire. Ces commandements étant demeurés sans effet, la SCI SAINT SEVERIN a saisi le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, par assignation délivrée le 25 mai 2023, afin de voir ordonner l'expulsion de Mme [M] [R] dudit logement, outre sa condamnation au paiement de diverses indemnités. Par exploit de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, Mme [M] [R] a fait assigner la SCI SAINT SEVERIN devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de revendication de sa qualité de propriétaire des lots 21 et 23 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Paris (cinquième arrondissement). Par exploit de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, Mme [M] [R] a fait assigner la SCI « SOC CIV SAINT [Adresse 3] » devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de revendication de sa qualité de propriétaire du lot 22 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Paris (cinquième arrondissement). Les deux procédures ont été jointes. Le 2 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rendu une ordonnance aux termes de laquelle il a déclaré les demandes de la SCI SAINT SEVERIN irrecevables du fait de l'existence d'une contestation sérieuse, de l'absence d'urgence, et de l'absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 février 2025, Mme [M] [R] demande au tribunal de : « Vu les articles 815-3, 1201, 1128, 2258, 2261, 2272, 2274, 2275 et 1100-1 du Code Civil Vu la loi 2001-420 du 15 mai 2001 Vu le décret 55-1350 du 14 octobre 1955

Vu les articles

514, 514-1 et 514-2 du CPC Vu l'article 700 du CPC (...) A titre principal : - DECLARER la demande de Mademoiselle [M] [R] recevable et bien fondée. - DEBOUTER la SCI SAINT SEVERIN de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. - CONSTATER l'acquisition de la prescription par usucapion abrégée. - DECLARER ET JUGER que Mademoiselle [M] [R] est propriétaire du bien sis [Adresse 4] [Adresse 5], cadastré BP, n°[Cadastre 1], en ses lots 21 et 23. - ORDONNER la transcription du jugement sur les registres de la publicité foncière. A titre subsidiaire, et si le Tribunal devait considérer que la SCI SAINT SEVERIN dispose d'un titre sur le lot 22 : - DECLARER ET JUGER que Mademoiselle [M] [R] est propriétaire du bien sis [Adresse 6], cadastré BP, n°[Cadastre 1], en ses lots 21, 22 et 23 par le biais de la prescription de l'usucapion abrégée. - ORDONNER la transcription du jugement sur les registres de la publicité foncière. A titre infiniment subsidiaire, et dans le cas où il ne serait pas fait droit aux demandes de Mlle [R] : ECARTER l'exécution provisoire comme étant incompatible avec la nature de l'affaire. En tout état de cause : - CONDAMNER la SCI SAINT [Adresse 3] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître AVNER, en application de l'article 699 du Code de procédure civile. » Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la SCI SAINT SEVERIN demande au tribunal de : «Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1155 et 1382 du Code civil et 700 du Code de procédure civile, (...) A TITRE LIMINAIRE : * ECARTER des débats la pièce n°11 de la demanderesse, produite en violation du secret professionnel couvrant les échanges d'un client avec son avocat ; * REJETER les moyens de la demanderesse fondés sur cette pièce illicite, reproduite in extenso dans le corps de ses conclusions ; A TITRE PRINCIPAL : * DEBOUTER Mme [M] [Y] [J] [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A TITRE RECONVENTIONNEL : * DECLARER la SCI SAINT SEVERIN recevable et bien fondée en ses demandes ; Par conséquent : 1. Constat de l'acquisition de la clause résolutoire : A titre principal de : En tenant compte de la date de résiliation du bail intervenue le 7 mai 2003 par l'effet du commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail, délivré le 7 mars 2003 à Mme [R] : * CONSTATER et prononcer la résiliation du bail survenue le 7 mai 2003 du fait de l'acquisition au profit de la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 18 mars 1998 par l'effet du commandement de payer les loyers délivré le 7 mars 2003 ; A titre subsidiaire de : si l'on tient compte de la date de résiliation du bail intervenue le 26 septembre 2022 par l'effet du commandement de produire l'attestation d'assurance visant la clause résolutoire du bail, délivré à Mme [R] le 26 août 2022 : * CONSTATER et prononcer la résiliation du bail survenue le 26 septembre 2022 du fait de l'acquisition au profit de la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 18 mars 1998 par l'effet du commandement de produire l'attestation d'assurance délivré le 26 août 2022 ; A titre infiniment subsidiaire de : si l'on tient compte de la date de résiliation du bail intervenue le 26 octobre 2022 par l'effet du commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail, délivrés à Mme [R] les 5 et 26 août 2022 pour régularisation: * CONSTATER et prononcer la résiliation du bail survenue le 26 octobre 2022 du fait de l'acquisition au profit de la SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 18 mars 1998 par l'effet du commandement de payer les loyers et charges délivré le 5 août 2022 et le 26 août 2022 pour régularisation ; 2. Condamnation au paiement des arriérés d'indemnité d'occupation et de loyers et charges : A titre principal : En tenant compte de la date de résiliation du bail intervenue le 7 mai 2003 par l'effet du commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail, délivré le 7 mars 2003 à Mme [R] : * CONDAMNER Madame [M] [Y] [J] [R] à lui payer la somme de 65 774,8€ TTC, (58 000€ TTC + 7 774,80€) à titre d'arriérés d'indemnité d'occupation et de charges locatives. A titre subsidiaire de : si l'on tient compte de la date de résiliation du bail intervenue le 26 septembre 2022 par l'effet du commandement de produire l'attestation d'assurance visant la clause résolutoire du bail, délivré à Mme [R] le 26 août 2022 : * CONDAMNER Madame [M] [Y] [J] [R] à lui payer la somme de 43 704,23€ TTC (39 465,36€ TTC + 4 238,87€ TTC), au titre des arriérés de loyers et charges locatives A titre infiniment subsidiaire de : si l'on tient compte de la date de résiliation du bail intervenue le 26 octobre 2022 par l'effet du commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail, délivrés à Mme [R] les 5 et 26 août 2022 pour régularisation: * CONDAMNER Madame [M] [Y] [J] [R] à lui payer la somme de 44 769,84€ TTC (39 465,36€ TTC + 5 304,48€ TTC), au titre des arriérés de loyers et charges locatives 3. Condamnation au titre des clauses pénales du bail : 3.1. Condamnation au paiement de l'indemnité forfaitaire de 10% A titre principal : En tenant compte de la date de résiliation du bail intervenue le 7 mai 2003 par l'effet du commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail, délivré le 7 mars 2003 à Mme [R] : * CONDAMNER, Madame [M] [Y] [J] [R] à lui payer à compter du 7 mai 2003, date d'effet du commandement de payer les loyers lui ayant été délivré le 7 mars 2003, visant la clause résolutoire, une indemnité forfaitaire de 10%, d'un montant de 6 577,48€ TTC (65 774,8€ x 10%) ; A titre subsidiaire de : si l'on tient compte de la date de résiliation du bail intervenue le 26 septembre 2022 par l'effet du commandement de produire l'attestation d'assurance visant la clause résolutoire du bail, délivré à Mme [R] le 26 août 2022 : * CONDAMNER, Madame [M] [Y] [J] [R] à lui payer à compter du 26 septembre 2022, date d'effet du commandement de produire l'attestation d'assurance visant la clause résolutoire, une indemnité forfaitaire de 10% d'un montant de 4 370,42€ TTC (43 704,23€ TTC x 10%) A titre infiniment subsidiaire : si l'on tient compte de la date de résiliation du bail intervenue le 26 octobre 2022 par l'effet du commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail, délivré à Mme [R] les 5 et 26 août 2022 pour régularisation: * CONDAMNER Madame [M] [Y] [J] [R] à lui payer à compter du 26 octobre 2022, date d'effet du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, une indemnité forfaitaire de 10% d'un montant de 4 476,98€ TTC (44 769,84€ TTC x 10%) 3.2. Indemnité conventionnelle d'occupation égale au double du loyer A titre principal, de : En tenant compte de la date de résiliation du bail intervenue le 7 mai 2003 par l'effet du commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail, délivré le 7 mars 2003 à Mme [R] : * CONDAMNER Madame [M] [Y] [J] [R] à lui payer, la somme de 58 000€ TTC (soit le double de la seule dette de loyers) à titre d'indemnité conventionnelle d'occupation, conformément à l'article 10 du bail, outre la somme de 67,82€ TTC à titre d'indemnité conventionnelle d'occupation journalière et de paiement des charges, passé un délai de 15 jours par jour de retard, à compter de la décision à intervenir jusqu'à complète libération des lieux ; A titre subsidiaire, de : si l'on tient compte de la date de résiliation du bail intervenue le 26 septembre 2022 par l'effet du commandement de produire l'attestation d'assurance visant la clause résolutoire du bail, délivré à Mme [R] le 26 août 2022 : * CONDAMNER Madame [M] [Y] [J] [R] à lui payer, à compter du 27 septembre 2022, la somme de 67,82€ TTC à titre d'indemnité conventionnelle d'occupation journalière, et de paiement des charges, conformément à l'article 10 du bail par jour de retard à compter de la date d'effet du commandement, jusqu'à complète libération des lieux ; A titre infiniment subsidiaire : si l'on tient compte de la date de résiliation du bail intervenue le 26 octobre 2022 par l'effet du commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire du bail, délivré à Mme [R] les 5 et 26 août 2022 pour régularisation: * CONDAMNER Madame [M] [Y] [J] [R] à lui payer, à compter du 27 octobre 2022, la somme de 67,82€ TTC à titre d'indemnité conventionnelle d'occupation journalière, et de paiement des charges, conformément à l'article 10 du bail par jour de retard à compter de la date d'effet du commandement, jusqu'à complète libération des lieux. EN TOUT ETAT DE CAUSE DE : * ORDONNER la libération des lieux par M me [M] [Y] [J] [R] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ; * PRONONCER l'expulsion de M me [M] [Y] [J] [R] des lieux qu'elle occupe au [Adresse 7], deuxième étage, ainsi que tous les occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ; * ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [M] [Y] [J] [R] ; * ECARTER l'exécution provisoire, si par impossible, il devait être fait droit aux demandes de Mme [R] ; * REJETER la demande de Mme [R] visant à faire écarter l'exécution provisoire en ce qui concerne les chefs de jugement faisant droit aux demandes de la SCI SAINT SEVERIN ; * CONDAMNER M me [M] [Y] [J] [R] à verser à SOCIETE CIVILE SAINT SEVERIN la somme de 10 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; * CONDAMNER M me [M] [Y] [J] [R] aux entiers dépens (CPC, art 696), incluant notamment le coût des commandements de payer, dont distraction au profit de Maître Béranger BOUDIGNON, avocat aux offres de droit ; » Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2025. A l'audience du 16 avril 2026, le tribunal a mis au débat la question de sa compétence matérielle pour statuer sur les demandes reconventionnelles formées par la SCI défenderesse relatives au constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, à la condamnation de Mme [R] au paiement d'arriérés locatifs et pénalités au titre du bail ainsi qu'à l'expulsion de Mme [R]. Par note en délibéré expressément autorisée par le tribunal, notifiée par RPVA le 24 avril 2026, le conseil de Mme [R] soutient, sur le fondement des dispositions des articles 76 du code de procédure civile et de l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, que les demandes reconventionnelles de la SCI SAINT SEVERIN relèvent de la compétence du juge du contentieux de la protection et que le tribunal judiciaire est matériellement incompétent pour en connaître. Par note en délibéré expressément autorisée par le tribunal, notifiée par RPVA le 12 mai 2026 , le conseil de la SCI SAINT SEVERIN soutient que le tribunal judiciaire est compétent pour connaître sa demande reconventionnelle en expulsion, dès lors que celle-ci est fondée sur son droit de propriété, que la demanderesse est occupante sans droit ni titre compte tenu de la résiliation de bail, de sorte que sa demande tendant à l'expulsion de Mme [R] constitue, par sa nature, une action en revendication visant à obtenir la restitution de son bien. L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la demande de la SCI SAINT SEVERIN tendant à écarter la pièce n°11 produite par la demanderesse La SCI SAINT SEVERIN demande que la pièce n°11 produite par Mme [R] soit écartée des débats en ce qu'elle aurait été produite en violation du secret professionnel couvrant les échanges entre un avocat et son client. Elle souligne que la demanderesse ne justifie par aucun élément la remise de ce document par [S] [A] lui-même. Mme [R] soutient quant à elle qu'il n'y a pas lieu d'écarter cette pièce qui lui a été remise par [S] [A], soulignant que le secret professionnel s'impose à l'avocat et non à son client. Sur ce, En vertu du 1er alinéa de l'article 66-5 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, « En toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l'avocat et ses confrères à l'exception pour ces dernières de celles portant la mention " officielle ", les notes d'entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel. » En application de cette disposition, il est constant que « N'est pas couverte par le secret professionnel une lettre adressée à un avocat par son client dès lors que c'est ce dernier qui l'a rendue publique, lui ôtant ainsi son caractère confidentiel. » (Cass. 1re civ., 4 avr. 2006, n° 04-20.735, Bull. 2006 I N° 189) L'article 9 du code de procédure civile énonce :« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » En l'espèce, si la SCI SAINT SEVERIN soutient que la pièce n°11 versée aux débats par Mme [R], qui est la copie d'une lettre manuscrite adressée par [S] [A] à son avocat, a nécessairement été remise à la demanderesse par le conseil du défunt en violation de son secret professionnel, elle ne justifie de cette allégation par aucun élément, ce alors que Mme [R] affirme quant à elle que la lettre litigieuse lui a été remise par [S] [A]. Étant rappelé que le client d'un avocat est libre de lever la confidentialité d'un courrier adressé à son conseil, la SCI SAINT SEVERIN, qui échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de ce que le courrier litigieux aurait été obtenu en violation du secret professionnel, sera déboutée de sa demande tendant à voir écarter le document litigieux des débats. Sur l'action en revendication de la propriété des lots 21, 22 et 23 de l'ensemble immobilier sis, [Adresse 8] à [Localité 4] Sur le fondement de l'usucapion abrégée et des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil, Mme [M] [R] revendique la propriété des lots 21 à 23 de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 1]. Elle fait valoir qu'elle dispose d'un juste titre, ayant acquis des mains de [S] [A] les lots 21, 22 et 23 de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1]. Elle explique s'être acquittée de la somme totale de 696 919 francs en paiement du prix, en quatre versements intervenus entre le 10 novembre 1997 et le 8 janvier 1998, ainsi qu'en attestent les reçus versés aux débats. Elle estime en outre établir la volonté du défunt de lui transférer la propriété du bien litigieux par la production d'une lettre adressée par [S] [A] à son avocat le 13 mai 2000, document dont l'authenticité n'a pas été contestée en défense et qui n'est pas couverte par le secret professionnel dès lors que la copie lui a été remise par le défunt, avec une mention certifiée conforme. Elle déclare que cette lettre constitue un juste titre et soutient démontrer ainsi l'existence d'un accord sur la chose et le prix, l'étendue du bien (appartement et studio) ne pouvant être discutée dans la mesure où elle réside dans les lieux depuis 1997 suivant le bail fictif qui lui a été consenti. Elle soutient, s'agissant du lot n°22, qu'elle a toujours cru que [S] [A] en était le propriétaire, de même que les lots 21 et 23 et il importe peu, selon elle, que le lot n°21 ait été compris dans une universalité, dès lors que la lettre du 13 mai 2000 est antérieure à la première dévolution successorale mise en avant par la SCI SAINT SEVERIN. Elle souligne en outre que la SCI n'a acquis le lot 23 que le 22 septembre 2021, le lot n°21, le 19 mai 2022 et qu'elle ne dispose d'aucun titre sur le lot n°22, celui-ci étant déclaré au fichier immobilier comme propriété de la SCI [A] SAINT SEVERIN. Elle explique que toute la famille [A] avait connaissance de ses relations personnelles mais aussi professionnelles avec le défunt, ce dernier ayant noué avec elle des relations d'affaires et étant notamment gérant d'une société qu'elle avait créée. Elle fait valoir, en outre, que sa bonne foi est patente, ayant payé le prix en pensant que le défunt était propriétaire des lots, que sa possession est paisible et continue, résidant dans les lieux depuis 27 ans, et ne s'étant jamais comportée comme une locataire, aucun règlement de loyer ne lui ayant été demandé sur cette période. Elle estime à cet égard que l'unique quittance de loyer produite est fictive, de même que le bail d'habitation conclu avec [S] [A] et rappelle qu'aucun des propriétaires des lots (SCI [T] [E], les époux [P], ou la SCI SAINT SEVERIN) n'ont jamais contrarié sa jouissance des lieux, ni exercé d'action possessoire ou en revendication. Elle soutient, sur le fondement des dispositions de l'article 1201 du code civil que le contrat de bail du 18 mars 1998 est un acte simulé qui n'a jamais reçu d'exécution entre les parties, soulignant d'ailleurs que lors des nombreuses ventes des lots intervenues entre les différents membres et entités de la famille [A], aucune offre d'acquisition ne lui a été adressée en sa qualité de locataire afin qu'elle puisse exercer son droit de préemption. Elle soutient que le seul rapport d'expertise du 20 juillet 2007, relatif à un dégât des eaux, aux termes duquel il est indiqué qu'elle est locataire, n'a pas de force probante à cet égard et qu'elle a pu rappeler à la SCI SAINT SEVERIN, à l'occasion de deux courriers datant du 17 juin 2014 et du 13 juillet 2022 sa qualité de propriétaire. La SCI SAINT SEVERIN s'oppose à cette demande, faisant valoir que Mme [M] [R] est mal fondée à revendiquer la propriété des lots litigieux. Rappelant tout d'abord que l'usucapion abrégée ne peut jouer que dans l'hypothèse d'une transmission par un propriétaire a non domino, elle soutient que les lots revendiqués lui appartiennent, quand bien même le registre de la publicité foncière n'aurait pas été mis à jour s'agissant du lot n°22 à la suite du changement de dénomination sociale de la SCI [A] SAINT SEVERIN en SCI SAINT SEVERIN intervenu à la suite de l'assemblée générale extraordinaire du 7 octobre 1978, dont la copie du procès-verbal certifié conforme a été déposé au rang des minutes d'une étude notariale et enregistrée auprès des services de l'administration fiscale. Elle souligne plus précisément que la demanderesse ne peut valablement revendiquer la propriété du lot n°22 sur le fondement de l'usucapion abrégée, dès lors que ce lot lui a été donné à bail par la SCI SAINT SEVERIN, qui en est propriétaire depuis 1977, par l'intermédiaire de son gérant [S] [A], la jurisprudence refusant de faire application de la prescription prévue au 2ème alinéa de l'article 2272 du code civil lorsque le possesseur a acquis le droit sur l'immeuble du vrai propriétaire. La SCI soutient ensuite qu'il ne peut y avoir d'usucapion abrégée en raison de la nature des biens dont la possession est revendiquée, lesquels étaient pour certains compris dans des universalités (successions). À cet égard, elle précise que le lot n°21, qui appartenait à [N] [P] a été transmis le 10 octobre 2003 par dévolution successorale à [C] [H], puis au décès de cette dernière à ses filles, qui l'ont transmis le 19 mai 2022 à la SCI. La SCI fait plus généralement valoir que les conditions générales de l'usucapion ne sont pas remplies au cas d'espèce, Mme [M] [R] ne démontrant pas la réalité d'une possession paisible, publique et non équivoque à titre de propriétaire, alors qu'elle a possédé les biens revendiqués en qualité de locataire, disposant d'un droit précaire sur les biens en cause, qu'elle ne s'est jamais comportée en propriétaire, ne revendiquant la propriété du bien qu'à compter du 17 juin 2014, 11 ans après la délivrance d'un premier commandement de payer visant la clause résolutoire et ne s'étant jamais acquittée des charges de copropriété et des impôts afférents, la seule production d'un avis d'échéance d'assurance pour le bien datant de 2023 étant insuffisante à cet égard. Elle souligne que les conditions spécifiques de la prescription acquisitive abrégée ne sont pas remplies, Mme [M] [R] étant de mauvaise foi et ne justifiant pas disposer d'un juste titre, c'est à dire d'un titre translatif de propriété, réel, exact, précis et valable, ayant notamment acquis date certaine ainsi que l'impose la jurisprudence. Elle explique que la demanderesse, qui au cours des différentes procédures engagées a largement varié dans son argumentation, ne peut sérieusement prétendre avoir acquis de [S] [A], qui n'était au demeurant pas propriétaire, les biens qui lui ont été loués. A cet égard, elle estime que la demanderesse ne justifie ni d'un accord sur la consistance des biens en cause et le prix de vente, ni de la réalité du paiement du prix de vente allégué à [S] [A], la preuve des paiements invoqués pour justifier de l'acquisition du bien ne reposant que sur des documents manuscrits peu probants, sans justificatifs bancaires, et insuffisants pour contredire les titres de propriété qu'elle verse aux débats. Sur ce, L'article 2261 du code civil prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire. L'article 2272 du Code civil dispose que « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ». En application de ces dispositions, il est jugé que le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription et suppose, en outre, un transfert de propriété consenti par celui qui n'est pas le véritable propriétaire. Ainsi, la prescription acquisitive abrégée ne peut profiter à celui qui tient son titre du véritable propriétaire. Par ailleurs, le juste titre invoqué par le possesseur en vue de lui permettre de bénéficier d'une prescription abrégée doit avoir acquis date certaine opposable au revendiquant. À cet égard, l'article 1328 dans sa version applicable au présent litige dispose que « Les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d'inventaire. ». En l'espèce, Mme [M] [R] revendique la propriété des lots 21, 22 et 23 de l'immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 1] sur le seul fondement de la prescription acquisitive abrégée. Pour justifier de sa demande, elle se prévaut d'une lettre du défunt qu'elle estime constituer un juste titre au sens des dispositions précitées du code civil. Aux termes de ce courrier, adressé par [S] [A] à son conseil le 13 juin 2000, le défunt indique « au cas où je viens à disparaître brutalement avant nous ayons réglé la mise en place du transfert de propriété du [Adresse 10] 2ème étage, l'appartement plus le studio, vous savez comment procéder, pour que [Localité 5] [V] [M] [R] en devienne propriétaire au travers d'une société étrangère. Je vous demande de réaliser cette volonté dans les heures qui suivent ma disparition. » Force est de constater que ce simple courrier, qui au demeurant n'indique pas qu'un transfert de propriété des biens immobiliers litigieux serait d'ores et déjà intervenu au profit de Mme [R] mais planifie plutôt une transmission future, n'a pas fait l'objet d'un enregistrement et n'a pas date certaine au sens des dispositions précitées de l'article 1328 du code civil, n'est pas en soi un acte de nature à transférer la propriété des biens litigieux et ne constitue donc pas un juste titre au sens des dispositions précitées de l'article 2272 du code civil. Dès lors, sans qu'il soit utile d'examiner plus avant les moyens relatifs à la caractérisation d'une possession utile des lots litigieux par Mme [M] [R] et à la question de savoir si la SCI était ou non propriétaire du lot 22, celle-ci ne pourra qu'être déboutée de ses demandes tant principale que subsidiaire tendant à voir constater l'acquisition à son profit de la prescription acquisitive abrégée et à voir reconnaître sa qualité de propriétaire sur l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Paris. Elle sera également déboutée de sa demande subséquente tendant à voir ordonner la transcription du jugement sur les registres de la publicité foncière. Sur les demandes reconventionnelles de constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail, de condamnations au paiement des arriérés locatifs et pénalité, et d'expulsion A titre reconventionnel, la SCI SAINT SEVERIN réclame sur le fondement des dispositions des articles 1103 et 1741 du code civil ainsi que celles de l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le tribunal constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail et la condamnation de la demanderesse au paiement d'arriérés locatifs et de pénalité au titre du bail, outre son expulsion. A titre principal, elle réclame que soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 mai 2003, à la suite de la délivrance du commandement de payer le 7 mars 2003, et à titre subsidiaire, à compter du 26 septembre 2022, à la suite du commandement de produire une attestation d'assurance délivré le 26 août 2022, et enfin, à titre infiniment subsidiaire, à compter du 26 octobre 2022, à la suite du commandement de payer des 5 et 26 août 2022. Elle réclame le paiement d'une indemnité conventionnelle d'occupation égale au double du loyer en application du contrat de bail. En réponse aux moyens opposés par Mme [M] [R], elle soutient tout d'abord que cette dernière est mal fondée à soutenir que le bail ne serait pas valable du fait qu'elle n'a jamais payé de loyers, ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude. Elle rappelle également qu'elle n'a jamais renoncé à ses droits de propriétaire et bailleur, ainsi qu'en attestent les différents commandements de payer délivrés à l'encontre de la locataire, soulignant qu'il est de jurisprudence constante que le renoncement d'un bailleur à la perception de ses loyers ne se présume pas, de même que le seul écoulement du temps ne peut caractériser un acte manifestant sans équivoque la volonté du bailleur de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire. Elle souligne, en outre, que Mme [M] [R] ne s'est jamais prévalue de la qualité de propriétaire à réception des mises en demeure. Elle soutient, ensuite, qu'elle avait qualité à agir pour signer le bail et signifier le commandement de payer en 2003 étant, lors de la conclusion du bail, propriétaire des lots 22, 6 et 7, et mandataire des autres propriétaires des lots 21 et 23. Elle rappelle à cet égard qu'en application des dispositions de l'article 1713 du code civil, le bail de la chose d'autrui n'est pas nul, mais simplement inopposable aux véritables propriétaires, la qualité de possesseur suffisant pour louer la chose d'autrui, et la Cour de cassation ayant au demeurant considéré comme valable le commandement de payer délivré sur un bail portant sur la chose d'autrui. Elle fait valoir que contrairement à ce qui est affirmé par la demanderesse, elle était propriétaire des lots n°22, 6 et 7 constituant une partie des lots loués lors de la délivrance du premier commandement de payer en 2003, lequel demeure valable, peu important qu'elle ne soit devenue propriétaire que postérieurement des lots 21 et 23. Elle soutient qu'à supposer même qu'elle n'ait pas reçu mandat des autres propriétaires en 2003, la conséquence de cette irrégularité consisterait en l'inopposabilité du bail conclu aux autres propriétaires. Elle estime ainsi qu'en sa qualité de propriétaire des lots 22, 6 et 7, et de bailleresse de l'ensemble, elle avait qualité pour conclure le bail et pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire dès 2003. Pour s'opposer à ces demandes, Mme [M] [R] fait valoir sur le fondement des dispositions des articles 1201 et 1128 du code civil que le contrat de bail conclu avec le défunt est un acte simulé, n'ayant jamais été exécuté, soulignant à cet égard n'avoir jamais payé de loyer qui ne lui a au demeurant jamais été réclamé. Elle fait valoir qu'elle a toujours pourvu à l'assurance du bien. Elle soutient que la SCI SAINT SEVERIN n'avait pas qualité pour signer le bail, ni signifier de commandement de payer en 2003 alors qu'elle ne disposait d'aucun titre sur les lots 21 et 23, et toutes réserves étant faites sur son titre de propriété sur le lot n°22. Elle fait également valoir qu'elle ne justifie pas de la qualité de mandataire des autres propriétaires ou de ses coindivisaires, alléguée devant le juge des référés, alors que le bien litigieux est composé de trois lots appartenant à trois propriétaires distincts. Elle estime ainsi le commandement de payer de 2003 irrégulier. Elle souligne, à cet égard, que jusqu'à la modification des statuts de la SCI en 1999, la location ne faisait pas partie des activités prévues dans son objet social, de sorte que la SCI n'a pu signer de bail en 1997. Elle précise, en outre, qu'à réception des commandements de payer en août 2022, son conseil les a contestés. Elle rappelle que le juge des référés, saisi de l'action en expulsion à son encontre, a relevé dans sa décision toutes ces difficultés Sur ce, Selon l'article L. 211-3 du code de l'organisation judiciaire, « Le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n'est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction ». L'article L.213-4-3 du code de l'organisation judiciaire dispose que « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. » L'article L.213-4-4 du code de l'organisation judiciaire prévoit que « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.» Au cas présent, dès lors que la SCI SAINT SEVERIN sollicite l'expulsion de Mme [R] afin de reprendre possession du bien immobilier litigieux, en se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail d'habitation conclu avec sa locataire, et demande sa condamnation à lui payer des arriérés de loyers, d'indemnités d'occupation et de charges ainsi que des clauses pénales prévues au bail, il s'ensuit que l'ensemble de ces demandes, toutes fondées sur la résiliation du contrat de bail conclu avec Mme [R], constitue une action dont un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion au sens de l'article L.213-4-4 susvisé. Par conséquent, en application des dispositions précitées du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est seul compétent pour en connaître. En conséquence, il y a lieu de déclarer le tribunal judiciaire de Paris matériellement incompétent pour connaître de l'ensemble des demandes reconventionnelles de la SCI SAINT SEVERIN et de renvoyer l'examen de ces demandes au juge des contentieux de la protection dudit tribunal, suivant les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Sur les mesures accessoires Mme [R], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens. Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée au profit de Maître Béranger BOURDIGNON, avocat qui en a fait la demande. L'équité justifie de rejeter toutes les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Rejette la demande de la SCI SAINT SEVERIN tendant à écarter des débats la pièce n°11 de la demanderesse ; Déboute Mme [M] [R] de l'ensemble de ses demandes ; Se déclare matériellement incompétent au profit du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour connaître des demandes reconventionnelles formées par la SCI SAINT SEVERIN à l'encontre de Mme [M] [R] ; Dit que, passé 15 jours à compter de la notification par le greffe du présent jugement aux parties et à leurs conseils et à défaut d'appel, le dossier sera transmis par le greffe au juge des contentieux et de la protection du tribunal de Paris ; Constate que l'instance est suspendue et disons qu'elle reprendra à défaut d'appel formé dans un délai de 15 jours à compter de la notification par le greffe du présent jugement aux parties constituées et à leurs conseils selon les modalités de l'article 84 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande ; Condamne Mme [M] [R] aux dépens ; Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Béranger BOURDIGNON, avocat ; Rejette toutes les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juillet 2026 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE