Tribunal judiciaire de Paris, 30 avril 2025, 20/05320

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Me EOCHE DUVAL (C1383) Me TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE (D0848) Me BINET (G0560) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 20/05320 N° Portalis 352J-W-B7E-CSHD7 N° MINUTE : 1 Assignation du : 10 Juin 2020 JUGEMENT rendu le 30 Avril 2025 DEMANDERESSE S.C. SCI LEGENDRE 75 (RCS de PARIS n°530 471 184) [Adresse 1] [Localité 11] représentée par Me Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1383 DÉFENDEURS S.A.S. CHANCÉ-VARIN & ASSOCIÉS, NOTAIRES (RCS de LISIEUX n°791 112 493) [Adresse 5] [Localité 2] S.A.S. VXL NOTAIRES (RCS de PARIS n°319 427 100) [Adresse 6] [Localité 10] Maître [H] [Y] membre de la S.A.S. CHANCÉ-VARIN & ASSOCIÉS, NOTAIRES [Adresse 7] [Localité 3] Décision du 30 Avril 2025 18° chambre 2ème section N° RG 20/05320 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHD7 Maître [C] [V], notaire, membre de la S.A.S. VXL NOTAIRES [Adresse 13] [Localité 10] représentés par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D0848 S.A.S. BUENA ONDA (RCS de NANTERRE n°791 951 460) [Adresse 4] [Localité 14] défaillante S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (RCS de PARIS n°542 016 381) [Adresse 8] [Localité 12] représentée par Me Pauline BINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0560 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier. DÉBATS A l'audience du 06 Février 2025 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 27 janvier 2015, la S.C. SCI LEGENDRE 75 a consenti à la S.A.S. BUENA ONDA un bail commercial portant sur des locaux dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 9] à [Localité 15], pour une durée de neuf années à compter du 16 février 2015 et moyennant un loyer de 30 000 € par an, HT et HC. Par acte sous seing privé du 03 juin 2015, la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, dite CIC, s'est engagée à garantir à la bailleresse, à première demande, toute somme qu'elle pourrait réclamer au titre des loyers et charges à concurrence d'une somme forfaitaire maximum de 15 000 €. Il était stipulé que la restitution sans autre formalité de l'acte en original par le bénéficiaire ou le donneur d'ordre valait mainlevée pleine et entière de l'engagement et que cet acte annulait et remplaçait un engagement du 20 février précédent pour le même montant. À la suite de l'exercice du droit de préemption de la locataire prévu par l'article L.145-46-1 du code de commerce, la S.C. SCI LEGENDRE 75 a vendu les locaux loués à la S.A.S. BUENA ONDA par acte authentique du 04 juin 2018, instrumenté par maître [C] [M] en l'étude de la S.A.S. VXL NOTAIRES, avec la participation de maître [H] [Y], notaire assistant le vendeur, et en présence d'un représentant de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, intervenant en qualité de prêteur des fonds finançant l'achat. Cet acte prévoyait notamment que la venderesse restituait à son ancienne locataire, par la comptabilité du notaire, le montant du dépôt de garantie, qu'avec celle-ci elles procèderaient directement à la répartition des charges hors cette comptabilité et que la garantie à première demande n'ayant plus lieu d'être, la venderesse s'engageait à la remettre à l'acquéreur dans les dix jours. Par lettre en date du 17 août 2018, la S.C. SCI LEGENDRE 75 , exposant que malgré l'envoi des justificatifs des charges et de relances, la S.A.S. BUENA ONDA ne lui avait pas réglé la somme due au titre de la régularisation des charges de 2017 et du 1er janvier au 04 juin 2018, a sollicité auprès du CIC le paiement d'une somme de 13 262 € en exécution de la garantie. Par lettre datée du 28 août 2018, l'ancienne locataire lui a réclamé la restitution de l'original du bail ainsi que de la garantie à première demande et indiqué que, ayant reçu les décomptes de charges, une réunion de travail serait nécessaire pour en solder les montants. La S.C. SCI LEGENDRE 75 a réitéré sa demande auprès du CIC par sommation de payer cette somme signifiée le 27 septembre 2018 ; il lui a opposé un refus. Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 22 février 2019, la S.C. SCI LEGENDRE 75 a mis en demeure la S.A.S. BUENA ONDA de lui régler la somme de 13 262 € dans les huit jours. Par lettre en date du 08 mars 2019, la S.A.S. BUENA ONDA a réitéré les termes de son courrier du 28 août précédent. Par actes des 10, 12 et 16 juin 2020, la S.C. SCI LEGENDRE 75 a fait assigner la S.A.S. BUENA ONDA, la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, maître [C] [M], la S.A.S. VXL NOTAIRES, maître [H] [Y] et la S.A.S. CHANCÉ-VARIN & ASSOCIÉS devant le tribunal judiciaire de PARIS, afin notamment de paiement de la somme réclamée à titre de régularisation de charges, de dommages et intérêts, outre frais de procédure. Dans ses dernières conclusions du 14 mars 2023, la S.C. SCI LEGENDRE 75 demande au tribunal de : -condamner solidairement la S.A.S. BUENA ONDA et la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à lui payer une somme de 13 062,38 € TTC décomposée comme suit : 11 379,16 € au titre de la régularisation de charges 2017, 1 122, 30 € au titre de la régularisation de charges 2018, 361,57 € au titre des loyers dus au 31 mars 2018, 111,72 € au titre des loyers et charges dus au titre du deuxième trimestre 2018, 87,63 € au titre d'une provision pour travaux indument réglée par la bailleresse, -condamner solidairement la S.A.S. BUENA ONDA et la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à lui payer les intérêts contractuels s'élevant à la somme de 1 611,11 € arrêtée au 24 octobre 2022, sauf à parfaire, -condamner solidairement la S.A.S. BUENA ONDA et la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à lui payer une indemnité de 10 000 € pour résistance abusive à l'exécution de leurs obligations contractuelles, -condamner maître [C] [M] et maître [H] [Y], en leur nom personnel, solidairement avec la S.C.P. CHANCÉ-VARIN & ASSOCIÉS et la S.C.P. VXL à lui payer une indemnité de 10 000 € pour perte de chance, -condamner solidairement tous les défendeurs à lui payer une somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de son conseil. Dans ses dernières conclusions du 13 mars 2023, la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL demande au tribunal de : -débouter la SCI LEGENDRE 75 de toutes ses demandes, -en toute hypothèse de ne pas ordonner l'exécution provisoire, -de condamner la SCI LEGENDRE 75 à lui payer une somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'en tous les dépens avec distraction au profit de son conseil. Dans leurs dernières conclusions du 28 février 2023, maître [H] [Y] et la S.A.S. CHANCÉ-VARIN & ASSOCIÉS sollicitent : -le rejet de l'intégralité des demandes de la SCI LEGENDRE 75 -sa condamnation à leur payer une somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu'en tous les dépens, -de ne pas ordonner l'exécution provisoire. Dans leurs dernières conclusions du 27 octobre 2021, maître [C] [M] et la S.A.S. VXL NOTAIRES sollicitent : -le rejet de l'intégralité des demandes de la SCI LEGENDRE 75 -sa condamnation à leur payer une somme de 4 000 € au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu'en tous les dépens, -de ne pas ordonner l'exécution provisoire. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties comparantes, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile. La S.A.S. BUENA ONDA, dont l'assignation a donné lieu à l'établissement d'un procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas comparu à défaut d'avoir constitué avocat. La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 13 décembre 2023. L'affaire est venue à l'audience de plaidoiries du 06 février 2025 et a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur les demandes à l'encontre de la société BUENA ONDA L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 9 du même code et de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et/ou accessoires, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l'existence de son obligation de payer, l'exactitude des sommes réclamées. En l'espèce, la demanderesse expose, au soutien de ses prétentions, qu'étant propriétaire des lots n°4 (boutique en façade de l'immeuble), 42 (local contigu) et 38 (cave) de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 15], elle a conclu, le 27 janvier 2015, un bail commercial avec la société BUENA ONDA portant sur le lot n°4 mais que, la locataire souhaitant étendre son activité dans le local contigu, les parties ont, par acte du 24 octobre 2016, mis un terme anticipé au précédent bail et conclu un nouveau bail commercial portant sur les lots n°4 et 42, consenti pour neuf années à compter du 1er novembre 2016 et moyennant un loyer annuel de 39 000 € HT et HC, prévoyant une provision trimestrielle sur charges de 400 €. Ses demandes de paiement sont fondées sur ce second acte. Or force est de constater que l'acte du 24 octobre 2016 n'est nullement produit aux débats, ni par ses soins, ni par les autres parties. La demanderesse n'a produit aux débats que l'acte du 27 juin 2015 (pièce n°3), sous l'intitulé erroné de bail commercial du 24 octobre 2016. Il est noté que c'est également le bail de 2015 qui figure dans les pièces adverses du dossier du conseil de maître [H] [Y] et de la S.A.S. CHANCÉ-VARIN ET ASSOCIÉS, de sorte que le tribunal a pu vérifier que c'est bien cette pièce qui a été communiquée et qu'elle n'a pas été simplement été insérée par erreur dans le dossier papier remis au tribunal. Ayant été mis un terme, selon ses propres déclarations, à l'acte de 2015, qui en tout état de cause n'a pas la même assiette et les mêmes stipulations que celui de 2016, dont le contenu ne peut être vérifié par le tribunal, il convient de constater que la demanderesse, ne produisant pas l'acte juridique sur lequel ses demandes sont fondées, échoue à en apporter la preuve. Dès lors, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande de paiement au titre de régularisations de charges et d'arriérés de loyers à l'encontre de son ancienne locataire. Par suite, n'étant pas justifié du bien-fondé de cette demande, sa demande d'indemnité pour résistance abusive à son paiement n'apparaît pas fondée et sera également rejetée. Sur les demandes à l'encontre du CIC, en qualité de garant à première demande Selon l'article 2321 du code civil, la garantie autonome est l'engagement par lequel le garant s'engage, en considération d'une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues. En vertu de l'ancien article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la garantie à première demande souscrite en 2015, les parties peuvent révoquer leur accord par leur consentement mutuel. Ainsi que le rappelle la défenderesse, l'acte du 04 juin 2018 stipule à ce sujet que : « Les parties déclarent en outre qu'il existe une garantie à première demande au profit du bailleur en garantie du paiement du loyer et des charges émanant du CIC en date du 20 février 2015. Par suite du transfert de propriété et de la confusion sur la tête de l'acquéreur de la qualité de bailleur et de preneur, cette garantie à première demande n'a plus lieu d'être. (…) Le vendeur s'engage à remettre à l'acquéreur dans les dix 10 jours calendaires à compter de ce jour l'original du bail ainsi que les conventions de garantie à première demande du CIC visée aux présentes » Il y a lieu non seulement de constater que la créance à ce titre n'est pas établie, mais qu'en tout état de cause, la demanderesse a libéré le CIC de son engagement (peu important l'indication d'une date erronée dudit engagement) et ne peut plus lui réclamer de paiement de ce chef. Dès lors, la demande de condamnation solidaire du CIC au paiement de la somme réclamée à l'ancienne locataire, mais également la demande de paiement d'une indemnité pour résistance abusive, seront rejetées. Sur les demandes à l'encontre des notaires Au soutien de ses demandes d'indemnisation envers le notaire rédacteur de l'acte ou du notaire y ayant participé, la demanderesse fait valoir que ceux-ci, informés de l'existence d'une dette locative, d'un désaccord à ce sujet et de sa volonté d'en obtenir le paiement, auraient dû lui conseiller de régler le différend dans l'acte de vente au lieu de renvoyer les parties à une régularisation ultérieure entre elles et ont accentué le risque de non-recouvrement en prévoyant le remboursement du dépôt de garantie et la restitution de l'acte de garantie à première demande. Elle demande une indemnité pour perte de chance de se prémunir du défaut de paiement de l'ancienne locataire grâce à la conservation du dépôt de garantie. La responsabilité du notaire rédacteur d'un acte pour lequel son ministère est obligatoire revêt un caractère extra-contractuel basé sur la faute en application de l'article 1240 du code civil ; la responsabilité d'un notaire intervenant à un acte à un autre titre est contractuelle et fondée sur l'article 1231-1 dudit code. Il est constant que le notaire est tenu d'une obligation de conseil envers les parties en présence et doit s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il établit. Le notaire doit conseil et mise en garde à ses clients. Il appartient à celui qui réclame l'indemnisation d'un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l'espèce, force est de constater, sans qu'il soit nécessaire de porter une appréciation sur les griefs émis à l'encontre des notaires, que la S.C.I. LEGENDRE 75 ne justifie pas du bien-fondé et du quantum de la créance dont elle leur reproche de l'avoir privée d'une chance d'obtenir le règlement ; ainsi, elle ne démontre pas la réalité du dommage dont elle leur réclame réparation. Dans ces conditions, sa demande d'indemnisation à leur encontre ne peut qu'être rejetée. Sur les demandes accessoires La demanderesse, qui succombe complètement, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de 2 000 € à la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, et la même somme à maître [C] [M] et à la S.A.S.VXL ainsi qu'à maître [H] [Y] et la S.A.S. CHANCÉ-VARIN & ASSOCIÉS. Ses propres demandes au titre de ses dépens et frais irrépétibles seront rejetées. Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, réputé contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE la S.C. SCI LEGENDRE 75 de ses demandes à l'encontre de la S.A.S. BUENA ONDA et de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL tendant à leur condamnation solidaire : -au paiement d'une somme de 13 062,38 € TTC, -au paiement d'intérêts contractuels s'élevant à la somme de 1 611,11 € arrêtée au 24 octobre 2022, sauf à parfaire, -au paiement d'une indemnité de 10 000 € pour résistance abusive ; DÉBOUTE la S.C. SCI LEGENDRE 75 de ses demandes à l'encontre de maître [C] [M], de la S.A.S. VXL NOTAIRES, de maître [H] [Y] et de la S.A.S. CHANCÉ-VARIN & ASSOCIÉS tendant à leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité de 10 000 € pour perte de chance ; DÉBOUTE la S.C. SCI LEGENDRE 75 de ses demandes au titre des dépens et en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la S.C. SCI LEGENDRE 75 aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile : -une somme de deux-mille euros (2 000 €) à la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, -une somme de deux-mille euros (2 000 €) à maître [C] [M] et à la S.A.S. VXL NOTAIRES, -une somme de deux-mille euros (2 000 €) à maître [H] [Y] et à la S.A.S. CHANCÉ-VARIN & ASSOCIÉS ; AUTORISE maître Pauline BINET et maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 30 Avril 2025 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA