Tribunal judiciaire de Paris, 4 juin 2024, 23/01268

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [E] [D] Me Sarah BARUK Copie exécutoire délivrée le : à :Me Jessica CHUQUET Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/01268 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZBSR N° MINUTE : 1 JTJ JUGEMENT rendu le mardi 04 juin 2024 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet [H] - [Adresse 4] représentée par Me Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1483 DÉFENDEURS Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté S.C.I. VIAGENERATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Jessica CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0595 COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 04 juin 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/01268 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZBSR EXPOSE DU LITIGE : LA SCI MONTESSUY IMMOBILIER était copropriétaire d'un appartement situé dans l'immeuble du [Adresse 2], constituant les lots 54 et 128 de la Copropriété et cadastrés EA [Cadastre 1]. Elle a vendu selon acte notarié du 30/09/2022 à la SCI VIAGENERATIONS la toute propriété du bien, pour lequel il est mentionné l'existence d' un droit d'usage et d'habitation au profit de Mme [A] et d'un droit d'usage et d'habitation successif au profit de M. [D] [E], lesquels ont été constitués par acte notarié séparé du même jour. Cette mutation a été notifiée au syndic le 29/09/2022. Par acte d'huissier de justice en date du 21/07/2023, le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS cabinet [H], a assigné M. [D] [E] et la SCI VIAGENERATIONS, aux fins de : - condamnation in solidum de M. [D] [E] et la SCI VIAGENERATIONS au paiement de: - la somme de 7176,71 euros pour les charges dues au 17/ 07/ 2023 ( 3ème appel 2023) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 6/ 02/ 2023, sur la somme de 4585.87 euros et de l'assignation pour le surplus - la somme de 433,40 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété - la somme de 1000 euros de dommages et intérêts - la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. - voir rappeler l'exécution provisoire de droit L'affaire a été retenue le 26/ 03/ 2024. A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur se désiste de sa demande principale envers la SCI VIAGENERATIONS et maintient ses demandes contre M.[D] [E] , en faisant valoir le bien-fondé de la demande au titre des charges en application de l'article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l'assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais à supporter en application de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Il expose que M.[D] [E] a payé une somme de 7176.71 euros par chèque le 07/11/2023. Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété. M. [D] [E] n'a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné, selon les formes de l'article 656 à 658 du Code de Procédure Civile. La SCI VIAGENERATIONS accepte le désistement d'instance du syndicat des copropriétaires demandeur , mais maintient sa demande au titre des frais en application de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI VIAGENERATIONS a signifié ses conclusions par acte de commissaire de justice du 08/03/2024 à M.[D] [E]. DISCUSSION : Sur la demande en paiement de l'arriéré : Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l'appui de sa demande: -un extrait de matrice cadastral à jour en 2022 -les procès-verbaux d'assemblée générale en date du 07/05/2021, 19/10/2021,09/05/2022,21/06/2023 approuvant les comptes et le budget prévisionnel - le contrat de syndic signé le 9/ 05/ 2022 - des appels de charges pour les périodes des 4ème trimestre 2022, 1er , 2ème et 3ème trimestre 2023, outre appels travaux ou d'autre nature - la répartition annuelle des charges de l'exercice 2022 - un commandement de payer du 6/ 02/ 2023 -un décompte des sommes dues entre le 11/10/2022 et le 1/ 07/ 2023 et des frais En vertu de l'article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Au titre des charges entre le 11/10/2022 et le 01/ 07/ 2023, il n'est plus dû aucune somme , appel du 3ème trimestre 2023 inclus, le principal étant réglé par M.[D] [E]. En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d'hypothèque. Le règlement de copropriété , opposable à chaque copropriétaire n'est pas versé aux débats, et une clause d'imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l'appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l'assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Par ailleurs selon l'acte notarié du 30/09/2022 , le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation sur les lots est Mme [A] [G] , et à compter du décès de Mme [A] , M.[D] [E] , qui l'a expressément accepté. De plus , il est stipulé à l'acte que la SCI VIAGENERATIONS n'aura la jouissance des lieux qu'à l'extinction des droits d'usage et d'habitation de Mme [A] ou M.[D] [E] , et que le bénéficiaire de ce droit d'usage et d'habitation supportera la totalité des charges de copropriété jusqu'à l'entrée en jouissance de la SCI VIAGENERATIONS, acquéreur. Il est noté qu'en conséquence le bénéficiaire de ce droit d'usage et d'habitation reçoit les appels de charges relatifs au budget et hors du budget prévisionnel. Il est également prévu que la SCI VIAGENERATIONS supportera seule les travaux qui viendraient à être votés à compter du 30/09/2022, uniquement en ce qu'ils portent sur les travaux listés à l'article 606 du code civil et ceux liés aux mises aux normes résultant d'obligation administratives entrée en vigueur postérieurement à ce jour ( 30/09/2022) , hormis celles relatives aux diagnostics techniques, et que les autres travaux restent à charges des bénéficiaires du droit d'usage et d'habitation. Selon l'acte de naissance de Mme [A] en date du 23/10/2023 , celle-ci est notée divorcée de M.[D] [E] le 08/06/2010 . Mais il n'est pas justifié de ce que le droit d'usage et d'habitation est désormais au seul bénéfice de M.[D] [E]. Les deux bénéficiaires sont constitués en mandataire commun selon l'acte du 30/09/2022 , mais les droits sont précisément définis à l'acte . En cas de droit d'usage et d'habitation, l'article 605 et 606 du code civil, prévoit que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer à l'usufruitier une contribution aux dépenses de grosses réparations. Le syndicat des copropriétaires doit alors établir un décompte des charges dus par les nus-propriétaires et un autre pour les charges dues par l'usufruitier, et sauf convention contraire, le nu-propriétaire ne supporte que les grosses réparations de l'article 606 du code civil, qui sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et couvertures entières , des digues et murs de soutènement et de clôture en entier. Il est considéré ainsi que les grosses réparations sont celles nécessaires qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Selon l'article 625 du code civil , les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit. Et selon l'article 635 du code civil , le titulaire du droit d'usage et d'habitation est tenu des mêmes charges que l'usufruitier. Les décomptes produits aux débats ne distinguent pas les charges qui relèvent de M.[D] [E] et celles qui relèvent de la SCI VIAGENERATIONS . Eu égard au désistement du syndicat des copropriétaires envers la SCI VIAGENERATIONS , accepté par cette dernière , pour le principal , aucune demande ne subsiste contre la SCI VIAGENERATIONS . Pour les frais , il est nécessaire de déterminer néanmoins qui en était débiteur , ceux-ci devant être supportée comme accessoires des charges de copropriété par le débiteur principal. Les charges respectives à régler par M.[D] [E] et la SCI VIAGENERATIONS ne sont pas détaillées ; mais selon le décompte et les procès-verbaux des assemblées générales , les appels portent sur des charges courantes. Les travaux de réfection d'étanchéité sur terrasses fuyardes votés en mai 2022, sont des travaux qui sont assimilables à de grosses réparations dans la mesure où elles touchent à la solidité de l'immeuble si elles ne sont pas réalisées , mais en tout état de cause, elles ont fait l'objet le 28/06/2023 d'un crédit au décompte de 462.28 euros adressé à M.[D] [E] et non d'une dépense. Il sera noté que l'existence d'un mandataire commun ne peut faire supporter au seul M.[D] [E] les charges ou frais , puisque cette désignation a pour objet de limiter la représentation de M.[D] [E] ou la SCI VIAGENERATIONS à leur participation aux assemblées générales, et la notification des mises en demeure en application de l'article 23 de la loi du 10/07/1965 et du décret du 17/03/67 ( article 32 et 64) . Les frais de suivi des dossiers huissier sont à imputer au Syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens. La mise en demeure du 28/12/2022 n'est pas justifié par production d'un accusé de réception, elle n'est pas due , ni la relance du 26/01/2023. Les frais de commandement de payer du 06/02/2023 sont de 184.64 euros. Mais en l'absence de mise en cause de Mme [A] , la créance du syndicat des copropriétaires n'est pas certaine envers le seul M.[D] [E]. Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l'article 10-1 doit être rejetée envers M.[D] [E]. Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l'article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l'allocation de dommages et intérêts. Le retard de règlement du bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation est cause de préjudice de trésorerie pour la copropriété ; mais la demande envers M.[D] [E] n'est pas certainement fondée pour les mêmes motifs. Sur l'exécution provisoire : L'exécution provisoire est de droit. Sur les dépens et l'article 700 du Code de Procédure Civile : Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile envers la SCI VIAGENERATIONS , de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande envers M.[D] [E] , de condamner M.[D] [E] à payer à la SCI VIAGENERATIONS une somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile , alors que M.[D] [E] n'a entendu opérer paiement de la somme principale que pendant la présente instance, soit pour en être tenu ou à titre de paiement pour autrui , le syndicat des copropriétaires ou la SCI VIAGENERATIONS n'ayant pas mis en cause Mme [A]. Les dépens seront partagés par moitié entre le syndicat des copropriétaires et M.[D] [E].

PAR CES MOTIFS

: Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : CONSTATE le désistement du syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS cabinet [H] de ses demandes envers la SCI VIAGENERATIONS , accepté CONSTATE que les charges dues entre le 11/10/2022 et le 01/ 07/ 2023, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, ont été payées par M.[D] [E] et que le syndicat des copropriétaires ne forme plus de demande à ce titre DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS cabinet [H] de sa demande de frais en application de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 RAPPELLE que le syndicat des copropriétaires doit établir un décompte des charges dus par la SCI VIAGENERATIONS et un autre pour les charges dues par M.[D] ( et Mme [A] le cas échéant ) bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation , et que la SCI VIAGENERATIONS supportera seule les travaux qui viendraient à être votés à compter du 30/09/2022 , uniquement en ce qu'ils portent sur les travaux listés à l'article 606 du code civil et ceux liés aux mises aux normes résultant d'obligation administratives entrée en vigueur postérieurement à ce jour ( 30/09/2022) , hormis celles relatives aux diagnostics techniques, et que les autres travaux restent à charges des bénéficiaires du droit d'usage et d'habitation. DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS cabinet [H] de sa demande de dommages et intérêts RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit CONDAMNE le syndicat des copropriétaires et M.[D] [E] aux dépens par moitié DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS cabinet [H] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile envers la SCI VIAGENERATIONS et M.[D] [E] CONDAMNE M. [D] [E] à payer à la SCI VIAGENERATIONS la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIERLE PRESIDENT