Tribunal judiciaire de Marseille, 19 juin 2025, 21/03082

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°25/ du 19 JUIN 2025 Enrôlement : N° RG 21/03082 - N° Portalis DBW3-W-B7F-YTKF AFFAIRE : M. [C] [E], Mme [D] [J] ép. [E] (Me TIXIER-FAVRE) C/ M. [C] [K], Mme [O] [V] ép. [K] (Me JOURDAN) ; S.D.C. 3 RUE DU CHÂTEAU D'IF (Me TAPIN-REBOUL) DÉBATS : A l'audience Publique du 20 mars 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Marion POTIER, Vice Présidente Greffière : Madame Michelle SARTORI A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 juin 2025 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025 Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffière NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEURS Monsieur [C] [E] né le 04 mai 1945 à LYON (69) de nationalité Française demeurant 3 rue du Château d'If - 13007 MARSEILLE Madame [D] [X] [L] [J] épouse [E] née le 23 octobre 1946 à MARSEILLE (13) de nationalité Française demeurant 3 rue du Château d'If - 13007 MARSEILLE tous deux représentés par Maître Béatrice TIXIER-FAVRE, avocate au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDEURS Monsieur [C] [K] né le 12 avril 1943 à MARSEILLE (13) de nationalité Française demeurant 3 rue du Château d'If - 13007 MARSEILLE Madame [O] [V] épouse [K] née le 30 janvier 1940 à DUSSERLDORF de nationalité Française demeurant 3 rue du Château d'If - 13007 MARSEILLE ayant pour avocat plaidant Maître Frédéric BERENGER du Cabinet DEBEAURAIN & Associés, avocats au barreau d'Aix-en-Provence, et pour avocat postulant Maître Amandine JOURDAN, avocate au barreau de MARSEILLE Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis 3 RUE DU CHÂTEAU D'IF 13007 MARSEILLE représenté par son Syndic en exercice le CABINET DALLAPORTA immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro B 066 805 102 dont le siège social est sis 76 rue Sainte - 13007 MARSEILLE prise en la personne de son représentant légal représenté par Maître Camille TAPIN-REBOUL, avocate au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE La copropriété sise 3, rue du château d'If - 13007 MARSEILLE est une maison à usage d'habitation divisée en trois lots, selon règlement de copropriété du 30 octobre 1958. Monsieur [K] et Madame [V] épouse [K] sont propriétaires, depuis le 11 mars 1983, du lot numéro 1 constitué d'un garage en rez-de-chaussée transformé en bureau, et du lot numéro 3 constitué d'un appartement au premier étage. Monsieur [C] [E] et Madame [D] [J] épouse [E] sont quant à eux propriétaires du lot numéro 2 constitué d'un appartement situé au rez-de-chaussée depuis le 26 août 2015. Ils bénéficient de la jouissance privative du jardin, sur lequel les époux [K] ont de leur côté un droit de passage. En septembre 2015, les époux [E] ont réalisé des travaux au sein de leur lot consistant en une réhabilitation complète du logement, comprenant notamment la modification de l'espace situé sous le balcon des époux [K] qualifié de « véranda », la pose d'une terrasse en bois dans le jardin et l'édification de deux murs sur la terrasse Est du jardin. Par acte en date du 29 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 3 rue du Château d'If 13007 MARSEILLE a assigné Monsieur et Madame [E] en référé aux fins qu'ils soient condamnés à remettre en état les lieux, et en particulier à procéder à la démolition des deux murs en parpaings édifiés dans le jardin, à reboucher les trous ainsi que la saignée effectuée en façade de ladite copropriété et remettre en état le tuyau de descente des eaux usées, sous astreinte. Les époux [K] sont intervenus volontairement à l'instance et ont sollicité la désignation d'un expert en reprochant notamment aux époux [E] d'avoir modifié la terrasse sous leur balcon et créé sur une partie commune une véranda en l'intégrant à leur habitation, ce qui aurait pour effet de modifier leur lot et d'augmenter la surface habitable. En cours de procédure, Monsieur et Madame [E] ont démoli les murs édifiés sur la terrasse dans le jardin. Selon arrêt du 11 mai 2018 et arrêt rectificatif du 27 septembre 2018, la Cour d'Appel d'Aix en Provence a ordonné deux expertises, en désignant d'une part Monsieur [R] avec la mission de déterminer l'assiette du droit de passage, les travaux effectués par les copropriétaires sur leurs lots respectifs et les parties communes ainsi que leur incidence sur les tantièmes de copropriété, et d'autre part Madame [M] pour déterminer l'origine d'infiltrations subies par les époux [E] dans leur cuisine et salon. Les deux rapports ont été déposés le 9 juin 2020. Une assemblée générale de copropriété a été convoquée le 30 novembre 2020 afin d'entériner les conclusions des rapports d'expertise, sans qu'aucune résolution ne soit adoptée en l'état du refus des époux [K]. Suivant exploit d'huissier en date du 22 mars 2021, Monsieur et Madame [E] ont assigné les époux [K] et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de : - AUTORISER Monsieur et Madame [E] à modifier l'état descriptif de division et le règlement de copropriété selon les conclusions de Monsieur [R] dans son rapport du 9 juin 2020 relatives d'une part aux tantièmes de copropriété, à la description des lots et d'autre part à la description de l'assiette et la largeur d'un droit de passage dans le jardin dont bénéficie le lot n° 3, En conséquence, - AUTORISER Monsieur et Madame [E] à passer seuls les actes suivants, dont le refus met en péril l'intérêt commun : * Convention avec un notaire ou un avocat lui donnant mission de procéder aux modifications de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété selon les conclusions de Monsieur [R] dans son rapport du 9 juin 2020 d'une part concernant l'état de répartition des tantièmes de copropriété et la description des lots et d'autre part concernant la description de l'assiette de la largeur du droit de passage dans le jardin dont bénéficie le lot 3, * Mandat à notaire de procéder à toutes les démarches administratives et juridiques pour que ces modifications de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété soient publiées à la conservation des hypothèques, - CONDAMNER en conséquence solidairement Monsieur et Madame [K] à régler à hauteur de leur quote-part le montant de tous les frais et honoraires sollicités par les personnes en charge de procéder aux modifications de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété et en assurer leur publication à la conservation des hypothèques, - AUTORISER Monsieur et Madame [E] à matérialiser les limites du droit de passage selon les conclusions du rapport de Monsieur [R] du 9 juin 2020 en installant une séparation, - CONDAMNER Monsieur et madame [K] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens, conformément aux articles 695 et suivants du Code de procédure civile. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/03082. Par conclusions au fond notifiées au RPVA le 6 avril 2022, les époux [K] ont, notamment, sollicité à titre reconventionnel que les époux [E] soient condamnés à la remise en état de la véranda dans son état initial avant travaux. Par ordonnance en date du 11 mai 2023, le juge de la mise en état a notamment : - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande reconventionnelle formée par les époux [K] à l'encontre des époux [E] au titre de la remise en état de la véranda ; - déclaré irrecevable pour défaut d'intérêt à agir la demande reconventionnelle formée par les époux [K] à l'encontre des époux [E] au titre de la remise en état de la véranda ; - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de fixation de l'assiette du droit de passage des époux [K]. Par arrêt de la cour d'Appel d'Aix en Provence du 30 mai 2024, cette ordonnance a été confirmée sauf en ce qu'elle avait déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de remise en état de la véranda, la cour estimant que la question de savoir si les travaux effectués par les époux [E] dans leurs parties privatives ont eu des conséquences sur les parties communes est une question de fond devant être tranchée par le tribunal, de sorte que les époux [K], qui estiment que ces travaux ont nui à l'intégrité de l'immeuble, ont intérêt à agir. * Par des dernières conclusions notifiées au RPVA le 15 octobre 2024, les époux [E] demandent au tribunal de : - AUTORISER Monsieur et Madame [E] à modifier l'état descriptif de division et le règlement de copropriété selon les conclusions de Monsieur [R] dans son rapport du 9 juin 2020 relatives : * aux tantièmes de copropriété, * à la description des lots * à la description de l'assiette et la largeur d'un droit de passage dans le jardin dont bénéficie le lot n° 3, En conséquence, - AUTORISER Monsieur et Madame [E] à modifier la répartition des tantièmes de copropriété selon les conclusions du rapport d'expertise de Monsieur [R] du 9 juin 2020 comme suit : N° de lot Etage Nature Surfaces (m²) Tantièmes généraux 1 R.de Ch. Appartement 16,15 74 Escalier 1,32 2 R.de Ch. Appartement 79,55 382 Terrasse close 9,47 Sous escalier (hauteur <1.80m) 1,90 3 Etage Appartement 107,65 544 Balcon Ouest 1,47 Balcon Est 15,95 1000/1000 - FIXER l'assiette du droit de passage sur le jardin dont bénéficie le lot n°3 de l'immeuble 3 rue du Château d'If conformément au plan dressé par Monsieur [R] dans son rapport du 9 juin 2020 en page 17 ; - FIXER la largeur du droit de passage dont bénéficie le lot n°3 de l'immeuble 3 rue du Château d'If dans le jardin dudit immeuble à 1 mètre de largeur ; - AUTORISER en conséquence Monsieur et Madame [E] à passer seuls les actes suivants, dont le refus met en péril l'intérêt commun : * Convention avec le notaire de son choix aux fins de modifier les dispositions correspondantes à la répartition des tantièmes de copropriété contenues dans l'état descriptif et règlement de copropriété de l'immeuble 3 rue du Château d'If selon les conclusions du rapport d'expertise de Monsieur [R] du 9 juin 2020, * Convention avec le notaire de son choix aux fins de modifier les dispositions de l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble 3 rue du Château d'If 13007 MARSEILLE relatives au droit de passage dans le jardin dont bénéficie le lot n°3 pour préciser qu'il est d'une largeur de 1 mètre et que soit annexé au modificatif le plan dressé par Monsieur [R] en page 17 de son rapport du 9 juin 2020, * Convention avec le notaire de son choix pour effectuer toutes les démarches administratives et juridiques aux fins de publication au fichier immobilier du service de la publicité foncière des modificatifs de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété de l'immeuble 3 rue du Château d'If 13007 MARSEILLE ; - CONDAMNER en conséquence solidairement Monsieur et Madame [K] à contribuer à hauteur de leur quote-part au montant de tous les frais, taxes et honoraires relatifs aux modifications de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété de l'immeuble 3 rue du Château d'If 13007 MARSEILLE et à leur publication au service de la publicité foncière, A TITRE SUBSIDIAIRE, - DECLARER NON ECRITE la clause de répartition des charges de copropriété contenue dans le règlement de copropriété de l'immeuble 3 rue du Château d'If 13007 MARSEILLE ; En conséquence, - PROCEDER à la nouvelle répartition des charges conformément à la répartition des tantièmes effectuée par Monsieur [R] dans son rapport du 9 juin 2020 comme suit : Lot n°1 : 74/1000 Lot n°2 : 382/1000 Lot n°3 : 544/1000 - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à procéder à la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière ; EN TOUT ETAT DE CAUSE, - FIXER l'assiette du droit de passage sur le jardin dont bénéficie le lot n°3 de l'immeuble 3 rue du Château d'If conformément au plan dressé par Monsieur [R] dans son rapport du 9 juin 2020 en page 17 ; - FIXER la largeur du droit de passage dont bénéficie le lot n°3 de l'immeuble 3 rue du Château d'If dans le jardin dudit immeuble à 1 mètre de largeur ; - RETENIR que les travaux de Monsieur et Madame [E] de pose au sol de plots de béton (30X30X20 environ) tous les 2 mètres dans lesquels seront fichés des piquets soutenant une clôture sur le tracé du passage retenu par Monsieur [R] dans leur jardin ne constituent pas des travaux soumis à autorisation de l'assemblée générale ; - AUTORISER en conséquence Monsieur et Madame [E] à matérialiser les limites du droit de passage selon le tracé retenu par Monsieur [R] dans son rapport du 9 juin 2020 en installant une clôture de séparation démontable par la pose de plots de béton (30X30X20 environ) tous les 2 mètres dans lesquels seront fichés des piquets soutenant une clôture, - QUALIFIER la terrasse au RDC donnant sur le jardin, située sous le balcon de Monsieur et Madame [K] (lot n°3) faisant partie du lot n°2 de partie privative ; - DEBOUTER Monsieur et Madame [K] de toutes leurs demandes fins et prétentions formées à l'encontre de Monsieur et Madame [E] dont la demande de dommages et intérêts ; - DEBOUTER Monsieur et Madame [K] de leur demande de requalification du droit de passage dans le jardin de l'immeuble 3 rue du Château d'If de servitude de passage et de droit de jouissance exclusif ; - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 rue du Château d'If à indemniser Monsieur et madame [E] des préjudices subis du fait des infiltrations évalués : * à la somme de 986 euros HT soit 1.084,60 euros TTC pour les travaux de remise en état de leurs parties privatives, * à la somme de 5000 euros pour le préjudice de jouissance ; - DEBOUTER Monsieur et Madame [K] de leur demande de remise en état des lieux avant les travaux réalisés par les époux [E] en 2015, sous astreinte ; A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, si le tribunal fait droit à la demande de remise en état des lieux avant les travaux réalisés par les époux [E] en 2015, - DECRIRE les travaux de remise en état qui devront être effectués par Monsieur et Madame [E], en leur nature, matériau et localisation ; - CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [K] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens, conformément aux articles 695 et suivants du Code de procédure civile. * Par des dernières conclusions notifiées au RPVA le 20 septembre 2024, les époux [K] demandent au tribunal de : RECEVOIR les époux [K] en leurs demandes, fins et conclusions, Sur la nouvelle répartition des tantièmes, A titre principal, - DEBOUTER les consorts [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions formées à l'encontre des consorts [K] - [V], A titre subsidiaire, - ORDONNER la répartition des tantièmes comme suit : N° de lot Etage Nature Surfaces (m²) Tantièmes généraux 1 RdC Appartement Escalier 17,47 m² 81 2 RdC Appartement Terrasse close Sous escalier (hauteur < 1.80m) 90,92 m² 421 3 1er étage Appartement 107,65 m² 498 1000/1000 Sur le droit de passage, A titre principal, - REQUALIFIER le droit de passage exclusif conféré dans le règlement de copropriété en servitude de passage au profit des époux [K], A titre subsidiaire, - QUALIFIER le droit de passage en droit de jouissance exclusif au profit des époux [K], - DECLARER PRESCRITE l'action des consorts [E] relative à l'assiette du passage, En tout état de cause, - FIXER la largeur du passage selon les mesures retenues par Monsieur [I], géomètre expert, Sur la demande de travaux des époux [E], - DEBOUTER les consorts [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions formées à l'encontre des époux [K], - Les CONDAMNER à remettre leur ancienne véranda dans l'état où elle se trouvait avant travaux et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, A titre subsidiaire, - CONDAMNER les consorts [E] à réaliser les travaux sollicités à leurs seuls frais, A titre infiniment subsidiaire, - RETENIR le devis des époux [K], Devis D2100007 de Monsieur [Y] [P], en lieu et place des deux devis soumis par les époux [E], devis n° D20 10 089 A de la société ACTISUD et devis du 16/04/2020 n°20200420-2 de la société DM INGENIERIE. En tout état de cause, - CONDAMNER les consorts [E] à payer aux époux [K] la somme de 5.000 euros chacun au titre du préjudice moral subi ; - CONDAMNER les consorts [E] à payer aux époux [K] la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER les consorts [E] aux entiers dépens de la procédure, * Par des dernières conclusions notifiées au RPVA le 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de prendre acte de ce qu'il s'en rapporte à sa sagesse. * Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures visées ci-dessus conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024. L'affaire a été plaidée à l'audience du 20 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025. *****

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n'y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement. Sur les demandes concernant la modification des tantièmes de copropriété et de répartition des charges L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. L'article 41-21 du même texte prévoit toutefois, pour les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires et par dérogation à l'article 17, qu'un copropriétaire peut être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut. Selon l'article 41-22, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun et peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l'autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi. Par ailleurs, en vertu de l'article 5 de la même loi, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. L'article 10 alinéa 2 dispose quant à lui que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'alinéa suivant ajoute que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. En l'espèce, les époux [E] soutiennent que les lots numéro 1 et 3 appartenant aux époux [K] ont été substantiellement modifiés dans leur destination, leur consistance et leur situation depuis l'établissement du règlement de copropriété de sorte que les quotes-parts des parties communes attachées à ces lots ne respectent pas les critères posés par l'article 5 et doivent être modifiées. Ils sollicitent l'autorisation judiciaire de procéder à la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division en l'état du refus des époux [K] qui, selon eux, met en péril l'intérêt commun. Ils demandent subsidiairement de réputer non écrite la clause de répartition des charges qui n'est pas conforme à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Les époux [K] estiment quant à eux que les conditions de l'article 41-21 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies et que l'intérêt commun n'est pas menacé, de sorte que le juge ne peut pas autoriser les modifications sollicitées par les requérants qui poursuivent leur seul intérêt particulier. Ils soulignent qu'en tout état de cause, les calculs des nouveaux tantièmes de copropriété proposés par l'expert [R] ne sont pas justifiés et ne prennent pas en compte les travaux effectués dans le lot des requérants eux-mêmes qui ont notamment créé deux pièces dans la cave, intégré la terrasse couverte à leur pièce de vie et créé une terrasse sur les parties communes. Ce calcul ne peut donc selon eux être retenu. Il résulte des deux rapports d'expertise judiciaire de Monsieur [R] et de Madame [M] en date du 9 août 2020, que depuis l'établissement du règlement de copropriété de l'immeuble en 1958, des travaux ont été réalisés au sein des différents lots, qui ont donc été modifiés. Ainsi : - le lot numéro 1, consistant initialement en un garage ayant son entrée au 3 rue du Château d'If, a été transformé en bureau et relié à l'appartement objet du lot numéro 3 par la création d'un escalier en colimaçon et le percement d'une trémie. L'accès au lot numéro 1 est dorénavant possible par le lot numéro 3. La porte de garage donnant sur la rue du château d'If a été supprimée et remplacée par une fenêtre et une porte d'entrée (numérotée 3bis) ; - le lot numéro 2, consistant initialement en un appartement comprenant un hall d'entrée, deux chambres, une cuisine sur rue, une salle à manger/salon donnant sur une terrasse couverte, et un passage à usage de cave, a été modifié pour y créer une chambre supplémentaire et deux pièces dans l'ancienne cave, et pour clore l'ancienne terrasse située sous le balcon des époux [K]. Les travaux concernant la terrasse ont été faits en deux temps : elle a d'abord été close par des trumeaux maçonnés et châssis vitrés dans les années 1970 pour constituer une « véranda », avant d'être pleinement intégrée à la pièce de vie par des travaux réalisés en 2015 par les époux [E], qui ont démoli une cloison intérieure, supprimé les portes-fenêtres intérieures qui existaient entre le séjour/la chambre et la véranda, et modifié les percements en façade donnant sur le jardin (installation de baies vitrées en aluminium à la place des fenêtres en bois avec démolition partielle des allèges en pierre et des génoises en tuiles, et fermeture de la porte d'accès latérale). - le lot numéro 3, consistant initialement en un appartement avec cinq chambres et un balcon côté jardin, a été modifié pour y créer un salon, une salle à manger et trois chambres. Un balcon supplémentaire a également été créé côté rue du Château d'If, accessible depuis l'une des chambres, puisque ce balcon visible actuellement ne figure pas sur les plans annexés au règlement de copropriété ; - enfin, une dalle en béton a été coulée, à usage de terrasse attenante au lot numéro 2, dans le jardin de la copropriété, partie commune. Ces éléments démontrent que depuis l'établissement du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, des modifications substantielles ont effectivement été apportées d'une part à la consistance des lots numéros 1 et 3, qui ont été réunis par la création d'un escalier communiquant et la modification des accès (chacun des lots étant désormais accessibles soit par l'entrée sise 374 rue d'Endoume, soit par celle située au 3bis rue du Château d'If), et d'autre part à celle du lot numéro 2, où la terrasse couverte a notamment été supprimée pour être fermée puis intégrée à l'appartement, et constituer désormais une partie à part entière de l'espace de vie intérieur. Il convient toutefois de rappeler que selon l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est définie proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative « lors de l'établissement de la copropriété ». Ainsi, la répartition initiale des tantièmes de parties communes, une fois inscrite au règlement de copropriété, est par principe intangible, sauf décision unanime des copropriétaires. L'article 41-21 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet de déroger à cette unanimité en obtenant une autorisation judiciaire que dans l'hypothèse où le refus d'un copropriétaire met en péril l'intérêt commun. Or, il n'est nullement démontré en l'espèce que l'absence de modification des quotes-parts des parties communes inscrites au règlement de copropriété mettrait en péril l'intérêt de la copropriété. En effet, la décision que les époux [E] demandent à être autorisés à prendre seuls ne concerne pas, directement ou indirectement, des travaux urgents et nécessaires à la conservation de l'immeuble. Il ne ressort ainsi d'aucune pièce que le bien ne serait pas entretenu ou réparé, que les dépenses d'entretien ou de conservation ne seraient pas honorées, que l'immeuble se dégraderait ou perdrait de la valeur et serait ainsi en péril. De même, il n'est pas établi que le fonctionnement de la copropriété serait complètement bloqué du fait des quotes-parts des parties communes stipulées au règlement de copropriété et qu'il y aurait une urgence ni même une nécessité à les modifier. Il n'est dès lors pas prouvé que la mise en conformité des tantièmes des parties communes avec la consistance actuelle des différents lots serait indispensable et que le maintien en l'état actuel mettrait en danger la préservation de l'immeuble, son intégrité ou sa solidité, ou le bon fonctionnement de la copropriété. Il y a donc lieu de rejeter la demande principale des époux [E] visant à être autorisés à faire modifier seuls les quotes-parts des parties communes définies dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. En revanche, il apparait que ledit règlement de copropriété prévoit, dans sa partie « VI-Charges communes » du Chapitre V, que les charges sont supportées par les copropriétaires « proportionnellement aux millièmes des parties communes qui leur sont attribuées ». La répartition des charges est donc faite en l'espèce selon les quotes-parts des parties communes attachées à chaque lot, définies au sein de ce document. Or, il a été rappelé que selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d'ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5, de sorte que les critères énoncés par ce dernier article sont d'application obligatoire pour déterminer la répartition des charges. Toute clause contraire à l'article 10 est réputée non écrite par l'application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Il a également été dit que des modifications substantielles de la consistance, la superficie et la situation des différents lots ont été effectuées depuis l'établissement de la copropriété. Dès lors, la référence faite aux quotes-parts des parties communes définies au moment de l'établissement de la copropriété pour la répartition des charges n'apparait plus fidèle à la consistance, la superficie et la situation actuelles de chaque lot, ni proportionnelle aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de chacun au sens de l'article 5. Elle n'est donc pas conforme à l'article 10, de sorte que cette clause doit être réputée non écrite conformément à la demande formulée à titre subsidiaire par les époux [E]. Il doit ainsi être procédé à une nouvelle répartition des tantièmes de charges respectant ces critères. Sur ce point, l'expert judiciaire Monsieur [R] a proposé de retenir la répartition suivante : - lot 1 : 74/1000e correspondant à une surface à usage d'appartement de 16,15m² et un escalier de 1,32m². Les tantièmes initialement attachés à ce lot à usage de garage dans le règlement de copropriété étaient de 50/1000e ; - lot 2 : 382/1000e correspondant à une surface à usage d'appartement de 79,55m², une surface de terrasse close de 9,47 m² et une surface sous escalier de 1,90m². Les tantièmes initialement attachés à ce lot étaient de 450/1000e, correspondant à un appartement, une terrasse et un passage à usage de cave selon le règlement de copropriété ; - lot 3 : 544/1000e correspondant à une surface à usage d'appartement de 107,65 m², un balcon Ouest de 1,47 m² et un balcon Est de 15,95 m². Les tantièmes initialement attachés à ce lot étaient de 500/1000e correspondant à un appartement et un balcon côté jardin. Contrairement à ce que soutiennent les époux [K], la méthode de calcul retenue par l'expert est claire puisque les tantièmes ont été calculés par rapport à la surface totale mesurée des parties privatives des différents lots soit 233,46m², comprenant pour chacun des lots les éléments précédemment rappelés (« appartement » et « escalier » pour le lot 1 ; « appartement », « terrasse close » et « surface sous escalier » pour le lot 2 ; « appartement », « balcon Ouest » et « balcon est » pour le lot 3). L'expert a bien pris en compte les travaux effectués au sein du lot 2 des époux [E], puisqu'il a mesuré chaque espace composant actuellement leurs parties privatives, y compris la surface de la terrasse close aujourd'hui intégrée à l'appartement pour 9,47m². Ainsi, c'est à bon droit que Monsieur [R] a pris en compte cette surface dans son calcul. C'est également à juste titre qu''il a parallèlement exclu de la surface de ce lot la terrasse extérieure construite dans le jardin, dès lors que celle-ci se situe de manière non contestée en partie commune, fusse-t-elle à jouissance exclusive du lot numéro 2, et qu'il ne s'agit donc pas d'une partie privative. En outre, les époux [K] ne peuvent lui reprocher d'avoir inclus les balcons à leur lot numéro 3 puisque : - le « balcon côté jardin » ou « balcon Est » est inclus dans les parties privatives de ce lot par l'état descriptif de division, qui le mentionne expressément dans sa description ; - le règlement de copropriété précise que les parties privatives sont constituées par les parties situées dans les limites intérieures de l'appartement et par les parties de l'immeuble dont la propriété divise est affectée à un propriétaire, ce qui est le cas du balcon côté jardin, mentionné comme composant le lot numéro 3. - le balcon côté rue ou « balcon Ouest » n'est pas mentionné par l'état descriptif de division ni par le règlement de copropriété pour avoir été construit postérieurement à leur établissement, mais il ne saurait être considéré différemment du balcon côté jardin, étant relevé qu'il n'est accessible que depuis le lot numéro 3 auquel il est directement attenant selon les plans communiqués. Ainsi, les deux balcons sont bien des parties privatives, à l'exception toutefois du gros-œuvre des planchers qui est mentionné de manière générale dans le règlement de copropriété comme une partie commune. C'est donc encore à raison que Monsieur [R] les a inclus dans le calcul des tantièmes pour la répartition des charges. Il y a donc lieu d'entériner la répartition proposée par Monsieur [R] et de dire que les charges seront dorénavant réparties selon les tantièmes suivants : - Lot n°1 : 74/1000 - Lot n°2 : 382/1000 - Lot n°3 : 544/1000 Le syndicat des copropriétaires sera condamné à procéder à la publication du présent jugement. Sur les demandes relatives au droit de passage accordé au lot numéro 3 A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de cette demande a déjà été tranchée par le juge de la mise en état, puis par la cour d'Appel d'Aix en Provence dans son arrêt du 30 mai 2024. La prétention encore formulée au dispositif des dernières conclusions des époux [K], visant à déclarer prescrite l'action des consorts [E] relative à l'assiette du passage, sera donc déclarée irrecevable. Les époux [E] sollicitent à titre principal, sur le fondement de l'article 41-21 de la loi du 10 juillet 1965, d'être autorisés à modifier l'état descriptif de division et le règlement de copropriété concernant la description de l'assiette et la largeur d'un droit de passage dans le jardin dont bénéficie le lot n° 3, et à passer seuls les actes notariés correspondant. Il a toutefois été rappelé que l'application de cette disposition légale suppose de démontrer que le refus du copropriétaire met en péril l'intérêt commun, et non pas simplement que la demande formulée apparait conforme à cet intérêt. Or, il n'est aucunement prouvé en l'espèce que le refus de Monsieur et Madame [K] de voir fixées l'assiette et la largeur du droit de passage dont bénéficie leur lot dans le règlement de copropriété, selon les conclusions de l'expert [R], et de voir ces limites matérialisées par une clôture, mettrait en péril l'immeuble ou le fonctionnement de la copropriété. Les époux [E] seront donc déboutés de leur demande visant à être autorisés à modifier seuls le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble en ce sens. Pour le reste, il convient de relever que le principe du droit de passage sur le jardin accordé au lot numéro 3 n'est pas contesté par les parties, qui s'opposent uniquement sur la qualification juridique de ce droit et ses modalités de jouissance. S'agissant de sa qualification, il convient de rappeler que l'article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, énonce qu'aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d'un lot. Or, le règlement de copropriété qualifie la totalité du sol de partie commune, et il n'est discuté que cette qualification s'applique notamment au jardin. Les époux [K] ne peuvent donc se prévaloir d'une quelconque servitude, quand bien même la partie commune sur laquelle s'exerce le droit de passage est à jouissance privative. Il sera d'ailleurs souligné que les dispositions du règlement de copropriété ne désignent pas comme tel le droit de passage accordé au lot 3, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, puisque sa mention au chapitre 4 relatif aux servitudes s'inscrit uniquement dans le cadre de l'indication du droit de passage parallèlement accordé sur le fonds voisin. La référence au jugement du tribunal d'instance de Marseille 27 mai 1997 est quant à elle inopérante, cette décision ne liant pas le présent tribunal. La demande des époux [K] tendant à qualifier le droit de passage de servitude sera donc rejetée. S'agissant des modalités de jouissance de ce droit, l'état descriptif de division de la copropriété indique concernant le jardin de la copropriété que : - le lot numéro 2 (situé au rez-de-chaussée) a la jouissance exclusive de ce jardin, - on accède au lot numéro 3 « par un escalier extérieur côté jardin et par un droit de passage dans le jardin et par l'entrée rue d'Endoume numéro 376 ». Ce droit de passage accordé au lot numéro 3 sur le jardin est également mentionné au chapitre 4 relatif aux servitudes en ces termes : « Les occupants du lot numéro trois (appartement de l'étage) auront ainsi qu'il est dit ci-dessus pour accéder à leur lot un droit de passage dans le jardin en passant par l'immeuble sis rue d'Endoume n°376, sur lequel il a un droit d'entrée. Tout autre passage est interdit aux occupants de ce lot ». La clause constitutive de servitude insérée au règlement de copropriété de l'immeuble voisin (sis 376 rue d'Endoume) est ensuite reproduite, suivie de la mention manuscrite ainsi libellée : « Etant ici indiqué que le droit de passage étant exclusif au propriétaire ou occupant du lot numéro trois et aux ouvriers chargés des réparations en ce qui concerne les lots numéros un et deux, seuls les occupants du lot numéro trois supporteront les tiers sus-indiqué des frais » (frais relatifs à l'entretien de la porte d'entrée et du couloir de l'immeuble sis 376 rue d'Endoume). Ainsi, seule cette dernière phrase, placée à la suite du rappel de la servitude consentie par le fonds voisin, vise l'existence d'un droit de passage « exclusif » au propriétaire du lot numéro 3. Elle ne peut dès lors concerner que la servitude grevant l'entrée et le jardin de l'immeuble voisin sis 376 rue d'Endoume, et non le jardin de la copropriété du 3 rue du Château d'If, ce d'autant que la jouissance exclusive du jardin de cette copropriété est parallèlement expressément réservée au lot numéro 2 dans l'état descriptif de division. Il sera remarqué au demeurant que selon la phrase précitée, le droit de passage est également ouvert aux ouvriers en charge des réparations des lots numéros 1 et 2, une clé étant d'ailleurs remise au propriétaire du lot numéro 2 à cette fin, de sorte qu'il ne s'agit pas, en tout état de cause, d'un droit exclusif au seul lot numéro 3. Il ne saurait donc être considéré qu'un droit de passage exclusif serait accordé au lot numéro 3 sur tout ou partie du jardin de la copropriété du 3 rue du Château d'If, et encore moins que ce lot bénéficierait d'un droit de jouissance exclusif sur ce passage au sein du jardin comme le prétendent les défendeurs, le droit de jouissance du jardin étant au contraire exclusivement accordé au lot numéro 2. Les époux [K] seront donc déboutés de leur demande visant à ce qu'un tel droit de passage exclusif soit reconnu au profit de leur lot. S'agissant par ailleurs de l'assiette du droit de passage, aucune précision n'est apportée sur ce point dans l'état descriptif de division ou le règlement de copropriété. Ni la partie du jardin sur laquelle il s'exerce, ni la largeur du passage ne sont indiquées. La référence à une largeur de trois mètres, invoquée par les époux [K], ne concerne de toute évidence pas la largeur sur laquelle le droit de passage accordé à leur lot a vocation à s'exercer, mais est relative à l'exercice de la servitude créée entre les deux fonds voisins que sont la copropriété du 3 rue du Château d'If et l'immeuble du 376 rue d'Endoume. Les parties étant en conflit sur les modalités d'exercice du droit de passage et sollicitant toutes deux que son assiette soit précisément fixée, il y a donc lieu de statuer sur ce point. L'expert judiciaire Monsieur [R] a considéré, aux termes de son rapport, que ce droit de passage exclusivement piétonnier doit s'exercer par usage sur une largeur de 1 mètre, cohérente avec la servitude de passage existante dans l'immeuble sis 376 rue d'Endoume, où sa liaison avec le droit de passage s'effectue par une largeur de 0,90 mètre. Les époux [K] contestent cette analyse et se prévalent du fait que le droit de passage s'exerce sur une largeur bien supérieure (plus de 3 mètres) depuis leur acquisition il y a 39 ans. A l'appui de leurs affirmations, ils produisent essentiellement des photographies du passage, un constat d'huissier du 8 octobre 1998 ainsi qu'un croquis qui aurait été réalisé par un géomètre-expert, Monsieur [I], qui figure un passage de 3,10 mètres de largeur à partir du mur mitoyen. Le croquis manuscrit et réalisé sur papier libre sans en-tête, qui n'est ni signé, ni daté, ni annexé à aucun autre document qui permettrait d'identifier précisément son auteur et les circonstances dans lesquelles il a été établi, ne peut être attribué à un géomètre-expert ni en tout état de cause considéré comme probant pour statuer sur la largeur du chemin. En revanche, il ressort des photographies produites et du procès-verbal de constat d'huissier du 8 octobre 1998 que le passage s'exerce depuis au moins 27 ans, et vraisemblablement depuis la création de la copropriété, sur un chemin piéton bétonné précisément délimité, qui part de l'escalier d'accès au lot numéro 3, et qui est bordé de chaque côté d'une bande de terre plantée de végétation, sur une largeur totale de plus de 3 mètres (3,40 mètres selon le procès-verbal de constat). Les requérants ne font état d'aucun élément qui justifierait de ne pas retenir comme assiette du droit de passage le chemin bétonné utilisé actuellement et depuis de nombreuses années, et de déplacer ce chemin contre le mur mitoyen, comme le propose Monsieur [R]. La proposition de ce dernier n'est en effet fondée que sur « l'usage » habituel concernant la largeur des passages piétonniers et sur la continuité de la servitude de passage grevant le fonds voisin, sans autre considération d'ordre juridique ou technique. Il n'y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande des époux [E] visant à entériner la proposition de l'expert judiciaire [R], le déplacement du chemin pour l'accoler au mur mitoyen apparaissant manifestement disproportionné par rapport au but poursuivi en ce qu'il entrainerait inutilement des travaux d'un coût financier important. Ainsi, il sera dit que le droit de passage accordé au lot numéro 3 sur le jardin continuera à s'exercer sur le chemin piéton bétonné tel qu'il existe actuellement, sans qu'il n'y ait lieu de réduire sa largeur à 1 mètre ni de le déplacer contre le mur mitoyen, comme le sollicitent les époux [K]. En revanche, afin de limiter l'atteinte au droit de jouissance privatif reconnu sur le jardin au lot numéro 2, ce droit de passage ne se prolongera pas au-delà du bord du chemin actuel et ne s'étendra donc pas à la partie végétalisée située entre ce chemin et la clôture en bois délimitant actuellement le jardin à usage des époux [E], visible sur les photographies produites. Il appartiendra aux parties, si elles le souhaitent, de faire mesurer plus précisément la largeur de l'assiette du droit de passage ainsi défini, et de faire modifier le règlement de copropriété pour apporter ces précisions. Sur la demande d'autorisation de travaux des époux [E] visant à installer une clôture pour délimiter le droit de passage Les époux [E] sollicitent d'être autorisés à matérialiser les limites du droit de passage en installant une clôture de séparation démontable reposant sur des plots de béton, ces travaux ne requérant selon eux pas l'autorisation de l'assemblée générale. En application de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, nécessitent l'autorisation de l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Selon l'article 30 de la même loi, lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er, soit toute amélioration conforme à la destination de l'immeuble telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. Le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. Les travaux projetés par les époux [E] relèvent nécessairement des dispositions de l'article 25 b) dès lors qu'il s'agit d'installer des plots en béton et une nouvelle clôture dans le jardin, partie commune, ce qui est de nature à affecter son aspect extérieur. Il est démontré que lesdits travaux visant à délimiter l'assiette du droit de passage par une clôture ont été soumis à l'autorisation du syndicat et refusés par les époux [K] lors de l'assemblée générale du 30 novembre 2020 (résolution numéro 13 intitulée « mise en place d'une séparation pour délimiter la servitude de passage »). Les travaux projetés sont bien des travaux d'amélioration de l'immeuble conformes à sa destination dès lors qu'ils visent à mieux délimiter les espaces dont chacun peut user dans le cadre des droits accordés par le règlement de copropriété, soit la jouissance privative du jardin pour le lot numéro DEUX et le droit de passage dans le jardin pour le lot numéro TROIS, par l'adjonction d'un élément nouveau, en l'occurrence une clôture séparative légère. Il y a donc lieu d'autoriser les époux [E] à réaliser ces travaux le long de l'assiette du droit de passage précédemment fixée, tel qu'il sera dit au dispositif. Sur les demandes des époux [E] au titre des infiltrations subies dans leur lot L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Les époux [E] se plaignent d'infiltrations affectant depuis 2016 leurs parties privatives, en particulier dans leur séjour au niveau du trumeau situé sous le balcon des époux [K], et au niveau du plafond de leur cuisine. Ils affirment que ces infiltrations trouvent leur origine dans une partie commune de l'immeuble et réclament la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer des dommages et intérêts au titre de la remise en état de leurs parties privatives ainsi qu'au titre de leur préjudice de jouissance lié à l'absence de réalisation des travaux permettant la cessation des désordres. Les époux [K] répondent que les infiltrations subies sont dues à la mauvaise conception ou exécution des travaux réalisés par les requérants eux-mêmes au niveau de la « véranda » située sous leur balcon, notamment à l'absence de canalisation des eaux de ruissellement et l'absence d'enduit du mur de clôture. Ils considèrent que le syndicat, qui n'a pas donné son accord pour ces travaux non autorisés par l'assemblée générale, ne saurait donc en être tenu. La réalité des désordres au niveau du trumeau du séjour a été constatée par l'expert judiciaire Madame [M] dans le cadre de ses opérations. Les infiltrations en plafond de la cuisine n'ont pas été constatées, mais ne sont pas contestées. L'expert a conclu de manière claire et formelle que la cause des désordres provient de l'absence d'étanchéité de la dalle du balcon sus-jacent, de l'absence de canalisation de l'eau de ruissellement provenant de ce même balcon et du défaut d'enduit de la façade (qui devait être réalisé dans le cadre des travaux engagés par les époux [E] mais interrompus par la procédure judiciaire). Elle a préconisé d'étancher le balcon et de réaliser un ouvrage permettant la canalisation de l'eau de ruissellement à fixer sur la structure du balcon, afin de mettre fin aux désordres. Il convient de remarquer en premier lieu que les époux [E] ne demandent plus dans le cadre de la présente instance à être autorisés à réaliser les travaux nécessaires à la cessation des désordres tels que préconisés par l'expert, et notamment à reprendre l'étanchéité de la terrasse. Il est produit sur ce point un jugement de référé du 15 octobre 2021, aujourd'hui définitif, qui les avait autorisés à procéder à la réalisation desdits travaux et leur avait accordé une provision de 8.000 euros à percevoir des époux [K] en vue de leur financement. Une ordonnance rectificative du 8 avril 2022 est également versée aux débats qui a considéré que l'autorisation précédemment accordée pour faire réaliser les travaux et pour percevoir la provision était toutefois conditionnée à la validation de nouveaux devis par l'ensemble des parties. A cet égard, deux devis du 26 avril 2022 et du 2 mai 2022 sont fournis concernant la réfection de l'étanchéité de la terrasse et la peinture de la façade pour un montant respectif de 9.627,92 euros TTC et de 4.807 euros TTC, sans qu'il ne soit précisé au sein des écritures respectives des parties si ces devis ont été validés, si la provision a été versée et si les travaux ont finalement été réalisés, et le cas échéant à quelle date. Dans la mesure où aucune demande n'est formulée concernant la réalisation de ces travaux, il peut toutefois être déduit qu'ils ont bien été exécutés et ont permis la cessation des désordres. Les demandes des époux [K] visant à condamner les consorts [E] à réaliser les travaux sollicités à leurs seuls frais, ou à retenir le devis produit par leurs soins en lieu et place des deux devis soumis par les époux [E], sont en tout état de cause sans objet en l'absence de demande des requérants sur ce point. Sur le reste, il résulte de ce qui précède que les infiltrations dont se plaignent les époux [E] trouvent leur origine dans la dalle du balcon des époux [K], qui n'est pas étanchée, et dans l'absence de canalisation des eaux de ruissellement de la façade. Or, il a été rappelé plus haut que si le « balcon côté jardin » est inclus dans les parties privatives du lot numéro 3 par l'état descriptif de division, les « gros murs de façade » et le « gros-œuvre des planchers » sont des parties communes selon le règlement de copropriété (page 8), de même que les « ornements extérieurs des façades, balcons et fenêtres » (sauf garde-corps, balustrades, barres et rampes d'appui) et les « canalisations d'eau ». La structure maçonnée ou « dalle » des balcons, y compris celle du balcon privatif attaché au lot numéro 3, ainsi que les canalisations et descentes d'eaux pluviales, sont donc des parties communes selon le règlement de copropriété. Ainsi, l'origine des désordres subis par les époux [E] dans leurs parties privatives se trouve bien dans les parties communes. Contrairement à ce qu'ils affirment, les époux [K] ne démontrent pas que les travaux réalisés par les requérants seraient à l'origine des désordres, et en particulier du défaut d'étanchéité de la dalle du balcon, ce qui ne ressort pas du rapport de Madame [M]. Le fait que l'expert ait indiqué qu'il y a « manifestement une erreur de conception des ouvrages » lors des travaux des époux [E], à défaut de prise en compte de l'absence d'étanchéité du balcon et de l'absence de canalisation des eaux de ruissellement, est indifférent, puisque selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires dès lors qu'ils ont leur origine dans les parties communes. C'est bien le cas en l'espèce puisque le défaut d'étanchéité affecte la dalle de la terrasse qui est une partie commune et que le défaut de canalisation des eaux pluviales provenant de la toiture relève également des parties communes. Il y a lieu par ailleurs de rappeler que l'espace situé sous le balcon des époux [K] est un espace privatif appartenant aux époux [E] pour être désigné comme tel par l'état descriptif de division, qui inclut expressément la terrasse située sous ce balcon dans le lot numéro deux. Ce point a d'ailleurs été confirmé par les deux expertises judiciaires, Madame [M] ayant précisé à cet égard que la clôture actuelle de la terrasse ne dépasse pas les limites du lot privatif telles que retenues par l'expertise de Monsieur [R]. Cet espace initialement constitué d'une terrasse et aujourd'hui clos est donc bien privatif, et les travaux ayant consisté en la modification des percements en façade sur le jardin et la fermeture par blocs de ciment de la porte latérale droite, avec démolition partielle des allèges en pierre et remplacement des châssis en bois par des baies vitrées en aluminium, doivent également être regardés comme des travaux réalisés en partie privative, dès lors que : - le règlement de copropriété indique dans sa partie « II. Parties communes » que seuls « les gros murs des façades, des pignons et de refend » sont des parties communes, ce qui n'est pas établi s'agissant des murs de clôture extérieurs de la « véranda » ou terrasse close sur lesquels les travaux de percement ont été effectués par les époux [E]. Le rapport de Madame [M] précise en effet que la clôture actuelle n'a pas de rôle structurel, de sorte qu'il ne s'agit pas de « gros murs » de façade ou de refend ; - le règlement de copropriété précise dans sa partie « III. Parties privées » que « tous les ouvrages ou parties d'ouvrages compris dans les limites intérieures de l'appartement ou des parties de l'immeuble dont la propriété divise lui est affectée », et notamment « les portes, les fenêtres, avec leurs persiennes et leurs garde-corps », sont privatives. Or, le règlement de copropriété indique dans sa partie « V. Modification de l'immeuble » que « les copropriétaires pourront modifier comme bon leur semblera les dispositions intérieures des locaux formant leur propriété divise », sous réserve de ne pas causer de dommage à l'immeuble. Il ne prévoit en particulier aucune disposition spécifique concernant les travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble, en particulier les façades ou les menuiseries. Il est donc inexact d'affirmer que l'origine des désordres serait liée à des travaux effectués en partie commune de manière non autorisée par les requérants, puisqu'il est au contraire établi que les aménagements réalisés par les époux [E] à l'intérieur des limites de leur lot privatif sans toucher au gros-œuvre de l'immeuble ne concernent pas une partie commune, de sorte qu'aucune autorisation préalable de l'assemblée générale n'était nécessaire, et que ces travaux ne sont pas à l'origine des désordres. Il sera enfin rappelé qu'aucun copropriétaire n'a vocation à supporter la présence d'infiltrations ou d'eau de ruissellement non canalisée dans ses parties privatives, quelle qu'en soit la destination, et ce même s'il s'agissait à l'origine d'une terrasse couverte. Le syndicat des copropriétaires est ainsi responsable des désordres d'infiltrations affectant le lot des requérants ayant leur origine dans les parties communes, et il y a donc lieu de le condamner à indemniser les époux [E] du préjudice matériel en lien avec ces désordres. Il sera dès lors fait droit à leur demande à hauteur de 986 euros HT soit 1.084,60 euros TTC au titre des travaux de remise en état de leurs parties privatives, demande dûment justifiée par un devis de la société JCR PROVENCE. S'agissant de la demande parallèlement formulée au titre leur préjudice de jouissance, il y a lieu en revanche de constater que celle-ci n'est justifiée par aucune pièce de nature notamment à attester de l'importance ou de la durée du préjudice allégué. Cette demande est insuffisamment justifiée et sera donc rejetée. Sur les demandes reconventionnelles formulées par les époux [K] Les époux [K] formulent à titre reconventionnel une demande de remise en état qui concerne les travaux réalisés par les époux [E] en 2015 tels que listés par l'expert judiciaire Madame [M], à savoir : l'abattement de cloisons intérieures et la modification du volume déjà existant sous le balcon, comprenant le bouchement de la joue latérale droite, l'abattement de la cloison séparant les deux compartiments, l'encloisonnement de la descente des eaux pluviales, la démolition partielle des allèges et le remplacement des châssis en bois par des baies vitrées en aluminium. La démolition des travaux initiaux de fermeture de terrasse (réalisés dans les années 1970) n'est pas sollicitée par les époux [K] et serait en tout état de cause prescrite. Il a déjà été rappelé que les travaux réalisés par les époux [E] en 2015 au niveau de la terrasse close ont été réalisés en partie privative, en ce compris la modification des percements en façade sur le jardin et la fermeture de la porte latérale droite. Il a en outre été précédemment indiqué que les défendeurs ne démontrent nullement qu'une autorisation préalable de l'assemblée générale était nécessaire pour réaliser ces travaux, en l'absence notamment de disposition spécifique du règlement de copropriété concernant les travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble. Il n'est pas davantage établi que ces travaux auraient compromis la solidité ou l'intégrité de l'immeuble, ce qui est au contraire expressément exclu par Madame [M] aux termes de son rapport d'expertise judiciaire. Enfin, les époux [K] n'allèguent aucun désordre subi dans leur lot privatif en lien avec ces travaux. Ils ne peuvent soutenir qu'ils subiraient néanmoins un préjudice financier en ce que ces travaux rendraient nécessaires la reprise de l'étanchéité du balcon sus-jacent, dès lors qu'il a été rappelé que la structure du plancher de ce balcon est une partie commune qui présente un défaut d'étanchéité. L'espace situé sous ce balcon était au demeurant déjà clos et intégré à l'appartement des époux [E] avant les travaux réalisés par leurs soins de sorte que les travaux de reprise de l'étanchéité de la dalle du balcon étaient en tout état de cause nécessaires, que les époux [E] aient ou non réalisés des travaux dans cet espace. Dans ces conditions, la demande reconventionnelle des époux [K] visant à obtenir la remise en état de la véranda telle qu'elle était avant ces travaux sera rejetée. La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sera également rejetée en l'état du rejet des demandes des défendeurs et en l'absence de toute preuve d'un quelconque abus de droit de la part des époux [E], qui ont vu leurs prétentions principales accueillies. Sur les frais irrépétibles et les dépens Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Aux termes de l'article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les époux [K], qui succombent principalement à l'instance, supporteront la charge des dépens. Ils seront également condamnés à payer aux époux [E] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe, Sur les demandes relatives aux tantièmes de copropriété, à la description des lots et à la répartition des charges, DEBOUTE Monsieur [C] [E] et Madame [D] [J] épouse [E] de leur demande d'autorisation de modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division concernant les tantièmes de copropriété et la description des lots, et de leur demande d'autorisation de passer seuls les actes notariés correspondant ; DIT que la demande de condamnation de Monsieur [C] [K] et Madame [O] [V] épouse [K] à contribuer à hauteur de leur quote-part au montant de tous les frais, taxes et honoraires relatifs aux modifications de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété est sans objet ; DECLARE NON ECRITE la clause de répartition des charges de copropriété contenue dans le règlement de copropriété de l'immeuble sis 3 rue du Château d'If 13007 MARSEILLE en date du 30 octobre 1958 ; DIT que la répartition des charges sera désormais effectuée conformément à la répartition des tantièmes effectuée par l'expert judiciaire Monsieur [R] dans son rapport du 9 juin 2020, soit : - Lot n°1 : 74/1000e - Lot n°2 : 382/1000e - Lot n°3 : 544/1000e Sur les demandes relatives au droit de passage accordé au lot numéro TROIS, DECLARE Monsieur [C] [K] et Madame [O] [V] épouse [K] irrecevables à se prévaloir de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de ces demandes ; DEBOUTE Monsieur [C] [E] et Madame [D] [J] épouse [E] de leur demande d'autorisation de modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division concernant la description de l'assiette et la largeur du droit de passage dans le jardin dont bénéficie le lot numéro TROIS, et de leur demande d'autorisation de passer seuls les actes notariés correspondant ; DEBOUTE Monsieur [C] [K] et Madame [O] [V] épouse [K] de leur demande visant à qualifier le droit de passage accordé au lot numéro TROIS sur le jardin de la copropriété sise 3 rue du Château d'If 13007 MARSEILLE de « servitude de passage » ; DEBOUTE Monsieur [C] [K] et Madame [O] [V] épouse [K] de leur demande visant à qualifier le droit de passage accordé au lot numéro TROIS sur le jardin de la copropriété sise 3 rue du Château d'If 13007 MARSEILLE de « droit de jouissance exclusif », DIT que le droit de passage accordé au lot numéro TROIS par le règlement de copropriété sur le jardin de l'immeuble sis 3 rue du Château d'If 13007 MARSEILLE s'exercera sur le chemin piéton et bétonné actuellement existant, partant de l'escalier extérieur d'accès à ce lot et cheminant dans le jardin le long du mur mitoyen jusqu'à la servitude de passage accordée sur le fonds voisin sis 376 rue d'Endoume, sans se prolonger au-delà du bord de ce chemin ; AUTORISE Monsieur [C] [E] et Madame [D] [J] épouse [E] à réaliser des travaux d'installation d'une clôture pour délimiter l'assiette du droit de passage accordé au lot numéro TROIS, par la pose, en limite de l'assiette de ce droit de passage soit en bordure immédiate du chemin piéton bétonné existant, de plots de béton (30X30X20 environ) tous les 2 mètres dans lesquels seront fichés des piquets soutenant une clôture de séparation démontable, DEBOUTE Monsieur [C] [E] et Madame [D] [J] épouse [E] de leur demande visant à fixer la largeur de ce droit de passage à 1 mètre ; DEBOUTE Monsieur [C] [K] et Madame [O] [V] épouse [K] de leur demande visant à fixer la largeur du passage selon les mesures retenues par Monsieur [I], Sur les demandes indemnitaires relatives aux infiltrations subies par le lot numéro DEUX, DECLARE SANS OBJET les demandes de Monsieur [C] [K] et Madame [O] [V] épouse [K] visant à condamner les consorts [E] à réaliser les travaux de reprise nécessaires à la cessation des désordres à leurs seuls frais, ou à retenir le devis produit par leurs soins en lieu et place des devis soumis par les époux [E], en l'absence de toute demande formulée par ces derniers au titre de ces travaux ; DIT que l'espace situé sous le balcon (côté jardin) du lot numéro TROIS, initialement qualifié de « terrasse » et actuellement clos, est une partie privative incluse dans le lot numéro DEUX; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [D] [J] épouse [E] la somme de 1.084,60 euros TTC au titre de leur préjudice matériel lié au coût des travaux de remise en état de leurs parties privatives ; DEBOUTE Monsieur [C] [E] et Madame [D] [J] épouse [E] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ; Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [C] [K] et Madame [O] [V] épouse [K] DEBOUTE Monsieur [C] [K] et Madame [O] [V] épouse [K] de leur demande reconventionnelle de remise en état de l'espace situé sous le balcon dans son état initial ; DEBOUTE Monsieur [C] [K] et Madame [O] [V] épouse [K] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral ; Sur les autres demandes CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [O] [V] épouse [K] aux dépens ; CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [O] [V] épouse [K] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [D] [J] épouse [E] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 rue du Château d'If 13007 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société CABINET DALLAPORTA, à procéder à la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix neuf juin deux mille vingt cinq LE GREFFIER LE PRESIDENT