Tribunal judiciaire de Paris, 25 juin 2026, 22/01572

Décision du 25 Juin 2026 18° chambre 2ème section N° RG 22/01572 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV6UH TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : à Me DENIZOT (B0119) Me HANJANI (D0435) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 22/01572 N° Portalis 352J-W-B7G-CV6UH N° MINUTE : 2 Assignation du : 26 Janvier 2022 JUGEMENT rendu le 25 Juin 2026 DEMANDERESSE S.A.S. [Q] (RCS de [Localité 1] n°831 422 613) [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Christophe DENIZOT de l'ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0119 DÉFENDERESSE S.C.I. SCI ROXANA (RCS de PARIS n°452 331 515) [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Mathieu HANJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0435 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Henriette DURO, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS A l'audience du 06 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026, délibéré prorogé au 18 février 2026, au 18 mars 2026, au 09 avril 2026, au 16 avril 2026, au 18 mai 2026, au 03 juin 2026, puis au 25 juin 2026. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous signature privée du 17 février 2006, la SCI ROXANA a donné à bail commercial à la société M.N.B., pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 17 janvier 2006, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d'un immeuble sis [Adresse 2] à PARIS (75017), moyennant un loyer annuel fixé initialement à la somme de 18.600 euros, payable mensuellement et d'avance. La société M.N.B a cédé le fonds de commerce exploité dans les lieux loués à la société TINACO FRANCE le 30 mai 2008. Par acte extrajudiciaire du 02 juillet 2014, la SCI ROXANA a fait délivrer à la société TINACO FRANCE un congé à effet du 16 janvier 2015, portant refus de renouvellement de son bail et refus de paiement d'une indemnité d'éviction. Par jugement en date du 08 mars 2016, le tribunal de grande instance de Paris, saisi à cette fin par la société TINACO FRANCE, a notamment ordonné une expertise judiciaire, avant dire-droit sur le montant de l'indemnités d'éviction et l'indemnité d'occupation due à compter du 16 janvier 2015, confiée à Mme [C]. Aux termes de son rapport en date du 13 octobre 2016, celle-ci a conclu que l'indemnité d'éviction pouvait être chiffrée à la somme de 287.000 euros et que l'indemnité annuelle d'occupation pouvait être évaluée, à la date du congé, à la somme de 19.000 euros en principal. Par jugement du 27 février 2018, le tribunal de grande instance de Paris a constaté le renouvellement du bail entre les parties au 28 septembre 2016 consécutivement à l'exercice de son droit de repentir par la SCI ROXANA, et a fixé le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 21.926,25 euros en principal. Alors que l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé était pendante, la société TINACO FRANCE a cédé le fonds de commerce exploité dans les lieux loués à la société [Q], en ce compris le droit au bail, par acte sous seing privé du 29 septembre 2017. Le 27 avril 2021, la SCI ROXANA a soumis à la société [Q] un avenant faisant état d'un accord des parties pour procéder à la résiliation anticipée du bail et proposant de conclure un nouveau bail autorisant l'exercice des activités de restauration, pizzeria, traiteur, vente à emporter de tous produits alimentaires, moyennant le paiement d'un loyer annuel porté à la somme de 25.200 euros en principal, outre une provision pour charges mensuelle fixée à 350 euros. Le 06 septembre 2021, arguant avoir découvert la réalisation par la société [Q] d'importants travaux dans les locaux loués, notamment d'aménagement de la cave en salle de restaurant, sans autorisation, la SCI ROXANA a sollicité par voie de requête la désignation d'un huissier constatant. Maître [W], huissier de justice désigné par ordonnance du 15 septembre 2021, a dressé un procès-verbal de constat le 07 octobre 2021 faisant notamment état de l'exploitation du sous-sol des locaux comme salle de restaurant. Par acte d'huissier du 22 novembre 2021, la SCI ROXANA a alors fait signifier à la société [Q] une mise en demeure visant la clause résolutoire stipulée au bail d'avoir, dans le délai d'un mois, à : « - remettre en état la cave transformée en salle de restaurant accueillant des clients, sans l'accord du bailleur ; - remettre en état d'ouverture les deux petites fenêtres dans la cuisine, ainsi que les deux grandes fenêtres dans la salle qui ont été condamnées de l'intérieur du restaurant sans l'accord du bailleur ; - rétablir les devantures et l'escalier donnant accès à la cave modifiés sans l'accord du bailleur ; - remettre la porte de la cave qui a été supprimée sans l'accord du bailleur. » C'est dans ce contexte que la société [Q] a fait assigner la SCI ROXANA devant ce tribunal par acte du 26 janvier 2022 aux fins principalement de contester la régularité de la mise en demeure délivrée le 22 novembre 2021 et de voir condamner la SCI ROXANA à lui régler une somme de 30.000 euros de dommages intérêts pour procédure abusive. La médiation judiciaire ordonnée le 26 janvier 2023 par le juge de la mise en état n'a pas permis aux parties d'aboutir à une solution amiable. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 août 2024 la société [Q] demande au tribunal de : I/ A TITRE PRINCIPAL DECLARER nul et de nul effet la mise en demeure du 22 novembre 2021 visant la clause résolutoire du bail renouvelé en dernier lieu le 28 septembre 2016, DEBOUTER la société SCI ROXANA de sa demande de résiliation judiciaire, DEBOUTER la société SCI ROXANA de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, CONDAMNER la SCI ROXANA à payer à la société [Q] la somme de 40.000 euros au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, JUGER que les parties sont liées par un nouveau bail commercial (ou renouvellement) à effet du 7 juillet 2021 aux clauses et conditions du bail renouvelé sauf pour le loyer porté à un montant annuel de 25.250 euros hors taxes-hors charges, Subsidiairement JUGER que les parties sont liées par un nouveau bail commercial (ou renouvellement) à effet du 1er janvier 2017 aux clauses et conditions du bail renouvelé sauf pour le loyer porté à un montant annuel de 25.250 euros hors taxes-hors charges, II/ A TITRE SUBSIDIAIRE ACCORDER à la société [Q] un délai de 12 mois pour remettre en état d'origine les locaux loués, lequel état sera précisé par le tribunal, SUSPENDRE pendant ledit délai les effets de la clause résolutoire, ACCORDER les mêmes délais sur le fondement de la résolution judiciaire du bail, DEBOUTER la société SCI ROXANA de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, III/ EN TOUTE HYPOTHESE CONDAMNER la SCI ROXANA à payer à la société [Q] la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont le recouvrement s'opérera conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, au profit de Maître Christophe DENIZOT. Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 octobre 2024, la SCI ROXANA demande au tribunal, de : DEBOUTER la société [Q] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; RECONVENTIONNELEMENT A TITRE PRINCIPAL : CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial consenti par la SCI ROXANA à la société [Q] portant sur les locaux sis [Adresse 3] à compter du 22 décembre 2021, ORDONNER l'expulsion de la société [Q], ainsi que de toutes personnes se trouvant dans les lieux de son chef, et ce, avec l'assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 3] Publique s'il y a lieu, ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et appartenant à la société [Q] dans tel garde meubles qu'il vous plaira de désigner, et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dues, FIXER l'indemnité provisionnelle d'occupation jusqu'à la libération effective par la remise des clés, à une somme égale au double du montant du dernier loyer en vigueur, augmentée des charges, CONDAMNER la société [Q] à payer à la SCI ROXANA la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts, A TITRE SUBISIDIAIRE : PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial consenti par la SCI ROXANA à la société [Q], portant sur les locaux sis [Adresse 3], à compter de la date du Jugement à intervenir, ORDONNER l'expulsion de la société [Q], ainsi que de toutes personnes se trouvant dans les lieux de son chef, et ce, avec l'assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 3] Publique s'il y a lieu, ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et appartenant à la société [Q] dans tel garde meubles qu'il vous plaira de désigner, et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dues, FIXER l'indemnité provisionnelle d'occupation jusqu'à la libération effective par la remise des clés, à une somme égale au double du montant du dernier loyer en vigueur, augmentée des charges, CONDAMNER la société [Q] à payer à la SCI ROXANA la somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts, EN TOUT ETAT DE CAUSE : ORDONNER à la société [Q] de produire l'ensemble des factures de travaux entrepris dans les locaux appartenant à la SCI ROXANA depuis le 29 septembre 2017, date d'acquisition de son fonds de commerce, et ce, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir, CONDAMNER la société [Q] à payer à la SCI ROXANA la somme de 15.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, CONDAMNER la société [Q] aux entiers dépens, qui comprendront les frais de la mise en demeure du 22 novembre 2021, en application de l'article 699 du Code de procédure civile. Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens. La clôture de la procédure a été prononcée le 04 novembre 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 06 novembre 2025.

MOTIFS

DE LA DÉCISION I- Sur la demande tendant à déclarer nulle et de nul effet la mise en demeure signifiée le 22 novembre 2021 La société [Q] demande au tribunal de déclarer nulle et de nul effet la mise en demeure d'avoir à procéder à la remise en état de la cave transformée en salle de restaurant, à la réouverture des deux petites fenêtres dans la cuisine ainsi que des deux grandes fenêtres dans la salle condamnées de l'intérieur, au rétablissement des devantures et de l'escalier donnant accès à la cave et à la remise en place de la porte de la cave supprimée, signifiée le 22 novembre 2021. Elle se prévaut de la jurisprudence pour soutenir que celle-ci lui a été délivrée par la SCI ROXANA de mauvaise foi, le délai accordé étant insuffisant pour lui permettre de procéder aux travaux de remise en état sollicités. Compte tenu de la nature et de l'importance des travaux visés à ladite sommation, qui requéraient de réaménager sa cuisine, de remplacer l'escalier et les devantures, mais aussi de refaire les sols de la cave, elle estime qu'elle a été placée dans l'impossibilité d'y satisfaire dans le délai imparti d'un mois. La SCI ROXANA conteste toute mauvaise foi et soutient que le délai d'un mois était suffisant pour réaliser les travaux de remise en état des lieux demandés. Elle en veut pour preuve le fait que la société [Q] a pris possession des lieux le 29 septembre 2017 à la suite de l'acquisition de son fonds de commerce et qu'elle a procédé à l'ouverture du restaurant dès le 17 novembre 2017 après réalisation des travaux querellés. Elle déduit de la durée de ces travaux (49 jours), que les travaux de remise en état prévus par la sommation, de moindre ampleur, pouvaient être réalisés dans le délai accordé. Elle insiste en outre sur le fait que la société [Q] n'a procédé à aucun commencement de travaux et que, si elle avait été de bonne foi, elle aurait dû solliciter un délai supplémentaire auprès de sa bailleresse, ce qu'elle n'a pas fait. Sur ce : Aux termes de l'article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La sanction consistant en l'acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l'expiration du délai d'un mois, le juge doit s'assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru. Par ailleurs, le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi. La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l'invoque, étant précisé que la déloyauté alléguée s'apprécie au jour où le commandement a été délivré. Enfin, il est constant que le commandement visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi n'encourt pas la nullité, mais qu'il est privé d'effet. En l'espèce, la société [Q] fait valoir que le délai de trente jours prévu dans la mise en demeure qui lui a été signifiée le 22 novembre 2021 était insuffisant pour lui permettre de procéder aux travaux de remise en état des lieux demandés. Cependant, alors que la bonne foi est présumée et qu'elle supporte la charge de la preuve de l'impossibilité de satisfaire aux causes de la sommation contestée dans le délai d'un mois, la demanderesse ne produit aucun élément pour objectiver l'impossibilité qu'elle invoque, tel qu'un devis portant sur les travaux concernés faisant mention d'un délai de réalisation supérieur à un mois, ou des échanges avec un ou plusieurs professionnels du bâtiment évoquant un calendrier de réalisation de plus de trente jours. Le tribunal constate aussi qu'elle n'a pas non plus contacté la SCI ROXANA pour solliciter un délai plus long pour tenir compte de la nature et/ou de l'importance des travaux visés dans la sommation, ni débuté lesdits travaux dans le délai d'un mois suivant sa délivrance. La société [Q] échoue donc à établir la mauvaise foi de la bailleresse dans la mise en œuvre de la clause résolutoire au motif que le délai prévu dans la sommation était insuffisant pour lui permettre de réaliser les travaux de remise en état demandés. Par conséquent, la demande de la société [Q] tendant à déclarer nulle et de nul effet la mise en demeure visant la clause résolutoire du bail renouvelé en dernier lieu le 28 septembre 2016, signifiée le 22 novembre 2021, sera rejetée. II- Sur la demande de paiement de dommages intérêts formée par la société [Q] à l'encontre de la SCI ROXANA La société [Q] sollicite que la SCI ROXANA soit condamnée à lui verser une somme de 40.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive. A l'appui de cette prétention, elle fait valoir que la sommation en date du 22 novembre 2021 et les demandes de la bailleresse formées devant le tribunal sont abusives dans la mesure où la SCI ROXANA avait connaissance des travaux réalisés et a renoncé à les invoquer en lui adressant une proposition de nouveau bail au printemps 2021. La bailleresse résiste à cette prétention en faisant valoir qu'elle n'est pas à l'origine de la procédure introduite devant ce tribunal, de sorte qu'elle ne peut s'en voir reprocher le caractère abusif. Elle affirme que ses demandes reconventionnelles ne présentent de surcroît aucun caractère abusif. Sur ce : Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne peut donner lieu à dommages-intérêts que s'il est caractérisé une faute faisant dégénérer l'exercice de ce droit en abus. Tel n'est pas le cas lorsqu'une partie a eu une appréciation inexacte de ses droits. En l'espèce, la SCI ROXANA n'est pas à l'origine de la présente procédure. De plus, il résulte des développements précédents que la contestation de la sommation visant la clause résolutoire introduite par la société [Q], fondée sur le fait que le délai d'un mois y prévu était insuffisant pour lui permettre de procéder à la remise en état des lieux demandée, a été rejetée, de sorte que la responsabilité de la bailleresse ne peut être recherchée pour abus de droit. Par ailleurs, la demanderesse ne justifie pas du lien causalité entre la délivrance de la sommation et le préjudice dont elle poursuit l'indemnisation, dont la réalité n'est pas davantage démontrée, ni le quantum explicité. Par conséquent, la demande de condamnation de la SCI ROXANA au versement de la somme de 40.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, formée par la société [Q], sera rejetée. III- Sur l'existence d'un nouveau bail ou d'un renouvellement à effet du 07 juillet 2021, et subsidiairement à effet du 1er janvier 2017 La société [Q] se prévaut du projet d'avenant, que lui a soumis la SCI ROXANA par courriel du 26 avril 2021, pour soutenir que les parties se sont accordées sur la conclusion d'un nouveau bail au prix de 25.200 euros par an en principal, à effet du 07 juillet 2021 et, subsidiairement, à compter du 1er janvier 2017. La SCI ROXANA conteste tout accord des parties sur le renouvellement de bail proposé au printemps 2017. Elle se prévaut du courrier adressé par le conseil de la demanderesse en date du 07 juillet 2021 requérant la confirmation du montant du nouveau loyer et de la provision pour charges envisagés. Elle précise qu'elle n'a jamais donné suite à cette demande de confirmation et qu'aucun acte de renouvellement de bail n'a donc été régularisé entre les parties. Elle ajoute que si le nouveau bail invoqué par la société [Q] avait effectivement été accepté par les parties, les nouvelles conditions financières en découlant auraient été appliquées, ce qui n'a jamais été le cas, seul le loyer prévu par le bail renouvelé au 28 septembre 2016 ayant continué d'être appelé par la bailleresse et réglé par le preneur. Sur ce : En application des articles 1113, 1114 et 1118 du code civil : - le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. - l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. - l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation. L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle. En l'espèce, il n'est pas contesté que la SCI ROXANA a transmis à la demanderesse une proposition d' « avenant » au bail du 28 septembre 2016 tendant à la résiliation amiable de celui-ci et à la conclusion d'un bail renouvelé au prix de 25.200 euros par an en principal. Toutefois, la société [Q] n'établit pas qu'elle aurait accepté l'offre qui lui avait été adressée par courriel du 26 avril 2021. Le courrier adressé par son conseil à la SCI ROXANA le 07 juillet 2021 confirme au contraire l'absence d'accord des parties sur les modalités notamment financières du renouvellement offert à cette date, en ces termes : …Vous m'avez demandé d'établir un acte de renouvellement de bail aux même clauses et conditions que le bail initial, sauf évidemment les dispositions impératives de la loi Pinel, mais avant de le rédiger, je vous serais très obligé de bien vouloir me confirmer le prix de loyer et de provision sur charges, afin qu'il n'y ait aucun ambiguïté… ». Cette correspondance démontre que les parties n'avaient pas arrêté le montant du loyer du nouveau bail, qui faisait toujours l'objet de discussion entre elles à cette date. Or, le montant du loyer constitue incontestablement un élément essentiel du contrat de bail au sens des dispositions de l'article 1114 du code civil susvisé. L'analyse des pièces produites ne permet donc pas de retenir un accord des parties sur un renouvellement de bail à effet du 07 juillet 2021 comme le prétend la demanderesse, d'autant que celle-ci n'a versé aucun complément de dépôt de garantie et a continué d'acquitter les loyers appelés sur la base du loyer stipulé au bail renouvelé le 28 septembre 2016. Par conséquent, la demande de la société [Q] tendant à se voir reconnaître un nouveau bail à effet du 07 juillet 2021, aux clauses et conditions du bail du 28 septembre 2016 sauf pour le loyer porté à un montant annuel de 25.250 euros hors taxes hors charges, sera rejetée. La demande subsidiaire formée dans le dispositif de ses conclusions par la société [Q], tendant à voir juger qu'un nouveau bail a été conclu entre les parties à effet du 1er janvier 2017 aux clauses et conditions du bail renouvelé sauf pour le loyer porté à un montant annuel de 25.250 euros hors taxes hors charges, sera également rejetée, aucun développement ne figurant de ce chef dans la partie « discussion » notamment concernant la date du 1er janvier 2017 invoquée, tel qu'exigé par les dispositions de l'article 768 du code de procédure civile. IV- Sur la demande de constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences La SCI ROXANA demande reconventionnellement au tribunal de constater la résolution du bail la liant à la société [Q], de plein droit, à effet du 22 décembre 2021 en vertu des effets de la clause résolutoire reproduite au commandement signifié le 22 novembre 2021. Elle expose avoir découvert que la société [Q] avait fait réaliser différents travaux de transformation des locaux sans recueillir son accord préalable et par écrit, tel qu'exigé par la clause « transformation et amélioration par le preneur » stipulée au bail. Elle réfute avoir eu connaissance des modifications visées à la sommation avant l'automne 2021 et rappelle qu'elle n'a, en tout état de cause, jamais donné son accord préalable aux travaux litigieux. Elle reproche tout d'abord à la société [Q] d'avoir ainsi transformé la cave située au sous-sol des lieux loués en salle de restaurant en y installant cinq tables, deux banquettes de style oriental avec coussins, sept chaises et un grand téléviseur fixé sur le mur du fonds, après y avoir fait poser de nouvelles dalles. Elle conteste l'allégation selon laquelle cette salle de restaurant en sous-sol aurait toujours existé, se prévalant des termes de la désignation des lieux loués dans les baux successifs, des actes de cession de fonds de commerce, des appels de charges visant une cave au sous-sol, ainsi que des différents rapports d'expertise judiciaires qui font état d'un sous-sol à usage de cave. Elle fait valoir qu'une cave ne peut être affectée à l'activité de restauration autorisée dans la boutique du rez-de-chaussée, et insiste sur le fait qu'elle ne peut se voir imposer une modification unilatérale de l'affectation des pièces composant le local, la jurisprudence sanctionnant la modification par le preneur de l'affectation d'une cave sans autorisation du bailleur. En second lieu, la SCI ROXANA reproche à la société [Q] d'avoir procédé, au sein des lieux loués et sans autorisation, à l'obturation des fenêtres de la cuisine et de la grande salle, ce afin d'agrandir la surface commerciale des deux salles de restaurant, alors que les rapport d'expertise en date du 18 juin 2014 et le procès-verbal de constat dressé par voie d'huissier le 08 décembre 2021 témoignent de l'état antérieur des locaux. En troisième lieu, la SCI ROXANA fait grief à la demanderesse d'avoir, sans son accord, procédé au remplacement de la devanture du restaurant tels qu'il résulte des photographies prises avant et après les travaux litigieux. En réponse à la société [Q] qui prétend que ces travaux auraient été réalisés par le précédent exploitant, la société TINACO FRANCE, elle oppose que si cette dernière avait déposé une déclaration préalable, la commande desdits travaux a été régularisée postérieurement par la société [Q] qui a mandaté l'entreprise RH RENOVATION à cette fin, ce que le gérant de la société TINACO FRANCE confirme. Elle conteste en outre avoir donné son accord au changement de devanture à l'ancien exploitant du fonds, et rappelle que l'accord du conseil syndical de l'immeuble dont se prévaut la société [Q], au demeurant non démontré, ne peut se substituer à l'autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale, ni la dispenser d'obtenir son autorisation préalable et par écrit ainsi que prévu par le bail. En quatrième lieu, la SCI ROXANA se prévaut de l'absence de remise en place de l'ancien escalier hélicoïdal en bois qui reliait le rez-de-chaussée du restaurant à la cave au sous-sol, ce dernier ayant été remplacé, sans son autorisation, par un escalier droit maçonné après modification des dimensions de la trémie. Elle déclare que la suppression d'un escalier et son remplacement constituent des travaux de démolition et de construction nécessitant l'accord préalable du bailleur, peu important qu'ils aient ou non touché à la structure de l'immeuble. Enfin, en cinquième et dernier lieu, la SCI ROXANA reproche à la société [Q] d'avoir supprimé, sans autorisation préalable, la porte située dans la cave qui donnait accès au couloir des autres caves de l'immeuble. A la société [Q] qui soutient que cette porte aurait été supprimée avant son entrée dans les lieux, la bailleresse oppose une jurisprudence selon laquelle en l'absence d'état des lieux lors de l'entrée dans les lieux du preneur cessionnaire, ce dernier est responsable des travaux réalisés sans autorisation du bailleur, peu important qu'il ne soit pas en mesure de rapporter la preuve que le cessionnaire les avait réalisés. Pour s'opposer à l'acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail, la société [Q] affirme, à titre principal, que la défenderesse avait renoncé à se prévaloir des travaux litigieux, dont elle ne conteste pas la réalité. Elle expose qu'un bailleur peut renoncer à invoquer des manquements reprochés à son preneur à la condition que sa renonciation soit claire et non équivoque. Elle estime que tel est le cas en l'espèce en raison de l'accord des parties sur le renouvellement du bail à effet du 07 juillet 2021, lequel est intervenu postérieurement aux travaux qui lui sont reprochés. Elle soutient que la SCI ROXANA avait connaissance de ces travaux réalisés « fin 2017/début 2018 », au moment où elle lui a adressé un projet d' « avenant » de renouvellement de bail par courriel du 27 avril 2021, marquant ainsi sa renonciation à se prévaloir ultérieurement desdits travaux pour poursuivre la résolution du bail. Selon elle, cette connaissance est suffisamment établie par une attestation de son ancien chef de cuisine indiquant que le gérant de la SCI ROXANA était présent dans les lieux en novembre 2018 pour superviser des travaux alors en cours sur la hotte de la cuisine, bien que la bailleresse le conteste arguant qu'elle avait au contraire sollicité et reçu du preneur des photographies de l'intervention réalisée sur la hotte. Elle se prévaut aussi de différentes attestations de clients, de l'exploitant de la boutique voisine et de son expert-comptable, relatant que le gérant de la SCI ROXANA fréquentait le restaurant en 2018 et en avril 2021. En réplique à la bailleresse qui conteste la valeur probante des témoignages arguant que la simple connaissance desdits travaux et ne vaut pas autorisation, la société [Q] oppose que la SCI ROXANA ne conteste pas que son gérant a visité le restaurant à trois reprises entre avril et juin 2021. Elle en déduit qu'il a ainsi nécessairement constaté que les fenêtres avaient été obstruées et la modification de la devanture, et que l'« avenant » de renouvellement transmis par courriel de l'avocat de la bailleresse en date du 27 avril 2021, accepté le 07 juillet 2021, emporte renonciation de la défenderesse à se prévaloir des travaux antérieurs reprochés au preneur. Subsidiairement, concernant la nature des travaux litigieux, la société [Q] indique que la condamnation intérieure de quatre fenêtres n'a pas nécessité de travaux, seuls des panneaux ayant été posés devant les fenêtres concernées qui sont donc restées intactes. S'agissant de la transformation de la cave en salle de restaurant, elle affirme que la clause de désignation des lieux loués, qui mentionne une cave en sous-sol, est sans rapport avec l'affectation de l'ensemble des surfaces louées pour une activité de restauration. Elle précise qu'en outre les travaux se sont limités à supprimer les sanitaires installés par le précédent preneur qui ne figuraient pas dans la description des lieux, à poser un nouveau carrelage et à refaire la peinture, sans modifier la distribution des locaux loués, ce qui ne requérait pas d'autorisation du bailleur. Elle indique encore que les travaux de réfection de la devanture ont fait l'objet d'une déclaration préalable en mairie, et qu'elle a obtenu l'accord du conseil syndical de la copropriété pour leur réalisation. Elle indique aussi que la bailleresse avait approuvé ledit projet présenté en son temps par le précédent exploitant. Enfin, la société [Q] soutient que la transformation de l'escalier hélicoïdal en un escalier droit ne s'est accompagnée d'aucun travaux de structure, la trémie n'ayant pas été élargie. Sur ce : Aux termes de l'article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La sanction consistant en l'acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l'expiration du délai d'un mois, le juge doit s'assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru. Sur les termes de la sommation En l'espèce le bail en date du 17 février 2006, dont les termes ont été reconduits, contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme du loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. » Par ailleurs, le bail contient un article « Transformation et amélioration par le preneur » ainsi libellé : « Le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d'ouverture, si ce n'est avec le consentement préalable et écrit du bailleur. En cas d'autorisation, les travaux devront être exécutés sous la surveillance de l'architecte du bailleur, dont les honoraires seront à la charge du preneur… ». Les termes clairs et précis de cette clause, exclusifs d'interprétation, constituent la loi des parties et s'imposent au tribunal en application de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction au bail en date du 28 septembre 2016. Estimant que cette clause n'avait pas été respectée par la société [Q], la SCI ROXANA lui a fait signifier le 22 novembre 2021 une mise en demeure, visant la clause résolutoire, dans le délai d'un mois : « - D'avoir à remettre en état la cave transformée en salle de restaurant accueillant des clients, sans l'accord du bailleur ; De remettre en état d'ouverture les deux petites fenêtres dans la cuisine, ainsi que les deux grandes fenêtres dans la salle qui ont été condamnées de l'intérieur du restaurant sans l'accord du bailleur ;Rétablir les devantures et l'escalier donnant accès à la cave modifiés sans l'accord du bailleur ;Remettre la porte de la cave qui a été supprimée sans l'accord du bailleur. » Cette sommation reproduit la clause résolutoire stipulée au bail et mentionne la volonté de la SCI ROXANA de s'en prévaloir en l'absence d'exécution du preneur dans le délai d'un mois imparti. Il n'est pas contesté que la société [Q] n'a pas procédé à l'exécution des travaux demandés dans la sommation. Il convient dès lors d'examiner, pour chaque poste de travaux visé dans cette sommation, la réalité du manquement imputé au preneur au regard des termes de la clause du bail relative aux travaux ne pouvant être réalisés sans autorisation préalable du bailleur, invoquée par la défenderesse à son encontre. Sur les travaux reprochés S'agissant des travaux de transformation de la cave en salle de restaurant, il résulte des pièces versées aux débats que ces travaux ont consisté en la suppression des sanitaires du sous-sol, en la pose d'un nouveau dallage ainsi qu'en des travaux de peinture. La SCI ROXANA ne conteste pas que les sanitaires installés par le précédent exploitant ne sont pas mentionnés au bail. Dès lors, la société [Q] est fondée à lui opposer la désignation des lieux loués dans le bail pour s'opposer à l'acquisition des effets de la clause résolutoire de ce chef. Par ailleurs, les travaux de pose d'un dallage et la mise en peinture, qui correspondent à des travaux d'entretien ou d'embellissement, ou encore d'amélioration, ne font pas partie des travaux visés par la clause du bail requérant une autorisation préalable de la bailleresse, qui vise exclusivement des travaux de démolition, construction, de changement de distribution, de cloisonnement et de percement d'ouverture. Concernant le changement d'affectation de la cave invoqué, il ne peut davantage être retenu comme motif d'acquistion des effets de la clause résolutoire du bail dès lors qu'il est sans rapport avec la violation de la clause « Transformation et amélioration par le preneur », invoquée par la bailleresse dans la mise en demeure. A titre surabondant, le tribunal relève qu'aucune stipulation du bail consenti à destination de restaurant ne précise que la pièce désignée comme cave dans la description des lieux loués devrait être maintenue à cet usage exclusif. Il s'en déduit que les travaux réalisés au sous-sol par la société [Q] ne requéraient pas l'autorisation préalable de la SCI ROXANA qui ne peut donc se prévaloir d'aucun manquement du preneur à ce titre à l'appui de sa demande d'acquisition de clause résolutoire. Concernant l'obturation des deux grandes fenêtres donnant sur la grande salle et des deux petites fenêtres de la cuisine, contrairement à ce qu'elle affirme, la SCI ROXANA ne rapporte pas la preuve que celles-ci auraient été « définitivement condamnées » par la société [Q], qui indique avoir simplement installé des panneaux occultants devant lesdites fenêtres. L'affirmation de la locataire est confirmée par le procès-verbal de constat dressé par Maître [P], huissier de justice, postérieurement à la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire, qui a constaté que ces fenêtres étaient ouvertes à la date de ses opérations, soit le 08 décembre 2021. L'existence de travaux requérant une autorisation de la bailleresse préalablement à leur mise en œuvre n'est donc pas davantage établie, de sorte que la SCI ROXANA ne peut se prévaloir d'aucun manquement de la société [Q] au titre de l'obturation de quatre fenêtres à l'appui de sa demande de constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire. S'agissant des travaux relatifs au changement de devanture du restaurant, les éléments produits par la SCI ROXANA (rapports, procès-verbal de constat, photographies) démontrent que la société [Q] a fait procéder au changement de la devanture de son restaurant, ce que celle-ci ne conteste pas. Ces travaux ont nécessité la dépose de l'ancienne devanture, ce qui caractérise des travaux de démolition au sens de la clause « Transformation et amélioration par le preneur » précitée. Or, la société [Q] ne justifie pas qu'elle a sollicité et obtenu l'accord préalable et par écrit de la SCI ROXANA avant la mise en œuvre de ces travaux. La seule pièce qu'elle produit à ce titre, à savoir l'attestation du gérant de l'ancien exploitant des locaux, précise simplement qu'il avait présenté le projet de changement de façade envisagé à la bailleresse, sans faire état de l'accord de la SCI ROXANA sur les travaux envisagés, qui requéraient en outre l'autorisation du syndicat des copropriétaires en raison du fait qu'ils affectaient la façade de l'immeuble, partie commune, et potentiellement l'harmonie de l'immeuble. En l'occurrence, les pièces produites par les parties conduisent à relever que les travaux de devanture ont consisté en une modification de sa couleur (anciennement rouge et désormais grise/noire), un changement d'enseigne au profit d'une installation lumineuse et un remplacement par des portes-fenêtres ouvrantes en lieu et place des vitrines fixes, ainsi que de la porte d'accès au restaurant et en la mise en place d'un dispositif permettant l'accès aux personnes à mobilité réduite au droit de celle-ci. Le changement de devanture a ainsi impliqué la démolition de l'ancienne installation pour permettre la construction de la nouvelle et la modification des ouvertures, le tout ayant nécessairement conduit à des percements. Dès lors, ils ne pouvaient être réalisés sans l'accord préalable et écrit de la SCI ROXANA, qui n'est pas établi, le fait que l'ancien exploitant du fonds de commerce lui avait adressé son projet ne valant pas accord. De surcroît les travaux auraient dû être mis en œuvre sous le contrôle de l'architecte de la bailleresse, le cas échéant après autorisation du syndicat des copropriétaires, en assemblée générale, le conseil syndical n'ayant aucun pouvoir à cet égard. La société [Q] était donc tenue de procéder à la remise de la façade en l'état antérieur à la suite de la délivrance de la sommation en date du 22 novembre 2021, ce qu'elle n'a pas fait. Par conséquent, faute de s'être exécutée, la clause résolutoire stipulée au bail reproduite à l'acte extrajudiciaire qui lui a été délivré est susceptible de produire effet de ce chef. Concernant les travaux entrepris par la société [Q] sur l'escalier intérieur menant à la cave, leur réalité est attestée par la comparaison entre les termes du rapport d'expertise en date du 18 juin 2014 qui mentionne l'existence d'un escalier en bois de forme hélicoïdale posé par l'entreprise INTEX DESIGN dont la facture est versée aux débats, et les deux procès-verbaux dressés le 07 octobre 2021, dans lesquels l'huissier constatant relate que « l'accès (au sous-sol) s'y fait par un escalier en bon état dont les marches sont carrelées, les contremarches en carreaux à motifs. » La société [Q] ne conteste pas avoir procédé au remplacement de l'escalier initial par un escalier droit, mais fait valoir que ses travaux n'ont pas affecté la structure des locaux. Cependant, la mise en place du nouvel escalier en ciment et droit en lieu et place de l'ancien escalier hélicoïdal en bois a nécessité la dépose de l'ancien, laquelle caractérise des travaux de démolition au sens de la clause « Transformation et amélioration par le preneur » prévue par le bail, peu important que la démolition se soit accompagnée ou non d'un élargissement de la trémie, point sur lequel les parties s'opposent. Or la société [Q] ne justifie pas, ni même n'allègue, qu'elle a sollicité et obtenu l'accord préalable de la SCI ROXANA avant de réaliser ces travaux, ce qui constitue une infraction à ses obligations nées du bail. La société [Q] était donc tenue de procéder à la remise en place de l'ancien escalier à la suite de la délivrance de la sommation en date du 22 novembre 2021, ce qu'elle n'a pas fait, de sorte qu'à défaut de s'être exécutée, la clause résolutoire stipulée au bail reproduite à l'acte extrajudiciaire qui lui a été délivré est susceptible de produire effet de ce chef. Enfin, s'agissant des travaux relatifs à la suppression de la porte de la cave, la SCI ROXANA affirme que celle-ci a été murée et définitivement condamnée par la société [Q] au moyen de parpaings, ce que cette dernière conteste, affirmant que ladite porte était déjà murée lors de son entrée dans les lieux. La SCI ROXANA produit un procès-verbal de constat en date du 8 décembre 2021 qui établit qu'à cette date la porte communiquant entre la cave louée à la demanderesse et les parties communes est effectivement murée. En revanche, elle ne verse aucune pièce permettant de démontrer que la situation était différente lorsque la société [Q] a pris possession des lieux fin 2017. Contrairement à ce prétend la bailleresse, l'absence d'état des lieux établi au moment du rachat du fonds de commerce par la société [Q] ne saurait inverser la charge de la preuve qui lui incombe de la réalité du manquement qu'elle impute à sa locataire, la jurisprudence qu'elle vise sur ce point, rendue sur le fondement de l'article 1732 du code civil relatif à la responsabilité de preneur du fait des dégradations survenues du temps de sa jouissance, étant un arrêt d'espèce sans rapport avec le présent litige. Aussi, la SCI ROXANA ne rapportant pas la preuve des travaux de condamnation de la porte de la cave qu'elle impute à la société [Q], elle ne peut s'en prévaloir pour solliciter l'acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail à ce titre. Compte tenu de l'ensemble de ce qui précède, seuls les travaux de remise en état de la devanture et de l'escalier intérieur, mis en œuvre par la demanderesse sans autorisation de la bailleresse, caractérisent des manquements de la société [Q] à la clause « Transformation et amélioration par le preneur » et peuvent justifier la constatation de l'acquisition des effets de la clause résolutoire, en l'absence de travaux de remise en état réalisés consécutivement à la délivrance de la sommation du 22 novembre 2021. Sur la renonciation de la SCI ROXANA à se prévaloir des travaux reprochés La société [Q] soutient que la SCI ROXANA, en pleine connaissance de la réalisation de ces travaux aurait, en proposant au preneur « la conclusion d'un nouveau bail à un montant de loyer déterminé », renoncé à s'en prévaloir pour poursuivre la résolution du bail. Il est constant que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'une manifestation claire et non équivoque de la volonté de son auteur. Il est en outre admis que l'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail manifeste sa volonté de renoncer à la résolution de celui-ci en raison des manquements du locataire aux obligations en découlant et dénoncés antérieurement. En l'espèce, la société [Q] tire argument du courriel de l'avocat de la bailleresse en date du 27 avril 2021, lui transmettant un projet d'avenant de renouvellement de bail et du fait que le gérant de la SCI ROXANA était, avec sa famille, client du restaurant, de sorte qu'il avait connaissance de la réalisation des travaux visés à la sommation signifiée le 22 novembre 2021, pour invoquer une renonciation de la bailleresse à se prévaloir de l'absence d'autorisation préalable à leur réalisation. Cependant, la société [Q], qui affirme que la SCI ROXANA lui a soumis un projet d' « avenant » de renouvellement en pleine connaissance de cause des travaux réalisés sans autorisation préalable, ne le démontre pas. En effet, ledit projet ne comporte aucune mention à cet égard, notamment concernant la désignation des lieux loués. Les témoignages produits aux débats concernant la fréquentation du restaurant par le gérant de la bailleresse ne sont pas suffisants, dès lors qu'il n'y est évoqué qu'une fréquentation occasionnelle sans précision de date, pour justifier de ce qu'il avait parfaitement connaissance des travaux litigieux avant d'offrir le renouvellement du bail par le courriel du 27 avril 2021. L'envoi de ce courriel par le conseil de la bailleresse ne constitue donc pas un acte positif manifestant une volonté claire et non équivoque de la SCI ROXANA de renoncer à se prévaloir de l'infraction au bail qu'elle a ensuite reprochée à la locataire. Le moyen de la locataire tiré d'une renonciation de la bailleresse à se prévaloir des travaux litigieux n'est donc pas fondé. Aussi, étant relevé qu'il n'est pas contesté que cette sommation visant la clause résolutoire signifiée le 22 novembre 2021 est régulière en la forme en ce qu'elle reproduit la clause résolutoire insérée au bail et l'article L145-41 du code de commerce et que la société [Q] n'a pas procédé aux travaux demandés de rétablissement de la façade et de l'escalier menant au sous-sol réalisés sans autorisation préalable, en violation de la clause du bail « Transformation et amélioration du preneur », en l'état antérieur dans le délai d'un mois, la SCI ROXANA est fondée à se prévaloir du caractère automatique du jeu de la clause résolutoire à effet du 22 décembre 2021 à minuit. Sur l'expulsion de la société [Q] et la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution des locaux Compte tenu de la constatation des effets de la clause résolutoire, la société [Q] est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués à compter du 23 décembre 2021. En conséquence, à défaut de départ volontaire dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son fait des lieux donnés à bail, dans les conditions fixées au dispositif. Enfin, il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. La SCI ROXANA sollicite à ce titre que l'indemnité d'occupation due par la société [Q] soit fixée au double du loyer contractuel arguant que les travaux réalisés sans autorisation lui ont permis d'accroître la surface d'exploitation affectée à la réception de sa clientèle et d'augmenter de plus d'un tiers le nombre de couverts de son établissement. Toutefois, les seuls manquements retenus à l'encontre de la société [Q] portent sur la démolition et le remplacement de la devanture et de l'escalier intérieur, dont il n'est pas démontré qu'ils auraient eu une incidence sur la surface d'exploitation des locaux. De plus, le rapport entre l'augmentation alléguée du nombre de couverts (un tiers) et le montant de l'indemnité d'occupation réclamée par rapport au loyer (le double) apparaît disproportionné, d'autant qu'il n'est produit par la bailleresse aucun élément propre à établir la valeur locative des locaux, ni le quantum du préjudice résultant de l'immobilisation de son bien. En conséquence, l'occupation des locaux par la société [Q], devenu occupante sans droit ni titre à compter du 22 avril 2021, causant nécessairement un préjudice à la bailleresse dont le bien demeure immobilisé, elle sera condamnée à lui verser une indemnité d'occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel, augmenté des accessoires contractuels (charges et taxes) jusqu'à la libération effective des locaux par la remise des clés tel que prévu par le bail en cas d'acquisition de la clause résolutoire. V- Sur la demande de délais pour réaliser les travaux de remise en état et de suspension des effets de la clause résolutoire La société [Q] sollicite du tribunal qu'il lui accorde douze mois de délais suspensifs pour remettre en état d'origine les locaux loués. La SCI [Q] conclut au débouté de l'ensemble des demandes de la locataire. En vertu de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En l'espèce, la société [Q] ne développe aucun moyen en fait ou en droit au soutien de sa demande de délais suspensifs dans la partie discussion de ses conclusions. Elle ne fournit aucune explication, ni pièce pour étayer le bien-fondé de cette prétention mentionnée au dispositif de celles-ci. En outre, l'octroi d'un délai de grâce n'apparaît pas opportun dès lors qu'il permettrait à la locataire qui n'a pas, depuis le début de la présente procédure, procédé à une quelconque remise en état, de bénéficier, de fait, d'un délai plus long que le délai maximum, de deux ans, que la loi permet d'accorder. Elle en sera en conséquence déboutée. VI- Sur la demande de condamnation de la société [Q] au paiement de dommages intérêts La SCI ROXANA demande au tribunal de condamner la société [Q] à lui payer une somme de 200.000 euros à titre de dommages-intérêts. Elle fonde sa demande sur les dispositions de l'article 1217 du code civil qui autorise le créancier victime d'une inexécution à solliciter, outre la résolution du contrat, l'allocation de dommages intérêts. Elle reproche à la société [Q] d'avoir, en violation des stipulation du bail, fait réaliser d'importants travaux de transformation des lieux loués, et plus précisément, d'avoir détruit le comptoir dans la cuisine du rez-de-chaussée, détruit et remplacé la façade du restaurant, supprimé les WC implantés au sous-sol, supprimé la douche installée dans les sanitaires du rez-de-chaussée et modifié l'emplacement des sanitaires, détruit et remplacé l'escalier en bois menant au sous-sol, obturé les fenêtres des lieux et muré la porte d'accès du sous-sol vers l'extérieur. Elle fait valoir qu'elle va devoir réaliser d'importants travaux de remise en état des lieux évalués à 194.715 euros et soutient qu'elle est donc fondée à obtenir l'allocation d'une somme de 200.000 euros de dommages intérêts. La société [Q] qui conclut au rejet de l'ensemble des demandes de la SCI ROXANA au dispositif de ses conclusions, ne développe aucun moyen en fait ou en droit dans les motifs de ses écritures pour s'opposer à la demande indemnitaire de la bailleresse. Sur ce : Aux termes de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au bail du 28 septembre 2016 liant les parties, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Il est constant qu'en application de ce texte la responsabilité d'une partie à un contrat requiert pour celui qu'il l'invoque de rapporter la preuve d'une faute contractuelle, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. En l'espèce, la SCI ROXANA reproche à la société [Q] d'avoir violé les dispositions de la clause « Transformation et amélioration par le preneur » pour avoir réalisé des travaux dans les lieux sans son autorisation préalable. Cependant, il a été jugé précédemment que la suppression des WC au sous-sol, l'obstruction des fenêtres et celle de la porte de la cave au sous-sol, ne constituent pas des manquements à la clause « Transformation et amélioration par le preneur ». S'agissant des autres travaux invoqués, à savoir la démolition du plan de cuisine, le remplacement de la devanture et celui de l'escalier intérieur, ainsi que la modification des sanitaires du rez-de-chaussée, la SCI ROXANA ne rapporte pas la preuve du préjudice que leur réalisation sans autorisation lui causerait. En premier lieu, il n'est pas démontré, ni allégué, que ces travaux ont conduit à une dégradation des lieux loués ou à en amoindrir la valeur, alors qu'au contraire, la SCI ROXANA indique à plusieurs reprises qu'ils ont permis d'augmenter la surface d'exploitation du restaurant. En second lieu, la SCI ROXANA n'établit pas, ni n'allègue, que lesdits travaux ont porté atteinte à la solidité de l'immeuble ou seraient à l'origine de nuisances susceptibles d'engager la responsabilité de la SCI ROXANA en sa qualité de bailleresse, étant relevé qu'il n'est pas argué que le syndicat des copropriétaires aurait engagé une action aux fins de remise en état de la façade modifiée dans le délai de cinq années de sa modification. Enfin, la SCI ROXANA ne peut à ce titre se limiter à invoquer l'obligation dans laquelle elle se trouverait de remettre les lieux en l'état, alors que cette remise en l'état est une obligation incombant à la société [Q] et qui ne prend naissance qu'à l'occasion de la restitution des lieux. Ce n'est donc qu'à cette date, que la société [Q] pourra être sanctionnée à défaut de remise en état. En l'état, outre que la preuve du préjudice allégué et d'un lien de causalité avec les manquements reprochés à la société [Q] n'est pas rapportée, la demande indemnitaire formée par la SCI ROXANA au titre de la remise en état des lieux apparait prématurée. Pour l'ensemble de ces motifs, la demande de la SCI ROXANA tendant à voir condamner la société [Q] à lui payer une somme de 200.000 euros de dommages intérêts sera rejetée. VII- Sur la demande de communication de pièces, sous astreinte, formée par la SCI ROXANA La SCI ROXANA demande au tribunal de condamner la société [Q] à communiquer « l'ensemble des factures de travaux entrepris dans les locaux appartenant à la SCI ROXANA depuis le 29 septembre 2017 », sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir. Elle expose que la facture de la société RH RENOVATION produite par la société [Q] ne vise pas l'ensemble des travaux réalisés dans les lieux. Elle ajoute que la locataire a nécessairement eu recours à d'autres entreprises. La société [Q] résiste à cette prétention en faisant valoir qu'elle ne possède pas d'autres factures relatives à des travaux réalisés dans les locaux loués. Sur ce : La demande de production de pièce par une partie est régie par les articles 138, 139 et 142 du code ce de procédure civile. Ceux-ci prévoient que si, au cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce ; le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte. La production forcée d'un acte ou d'une pièce ne peut être ordonnée que si celle-ci présente une utilité pour la solution du litige. En l'espèce, outre que la demande de communication de pièces formée par la SCI ROXANA n'a pas été soumise au juge de la mise en état seul compétent en cours d'instance, en application de l'article 788 du code procédure civile, le tribunal relève qu'elle n'explique pas en quoi les factures de travaux réclamées, à supposer qu'elles existent, présenteraient une utilité pour la solution du litige. En conséquence, la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la SCI ROXANA sera rejetée. VIII- Sur les mesures accessoires La société [Q], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens de l'instance comprenant le coût de la sommation visant la clause résolutoire du bail signifiée le 22 novembre 2021, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l'article 699 du même code. Sa demande fondée sur l'article 700 sera rejetée. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI ROXANA l'intégralité des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits. Il lui sera donc alloué une somme de 4.000 euros, que la demanderesse sera condamnée à lui verser en application de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu du sens du présent jugement, il convient d'en écarter l'exécution provisoire, ainsi que le demande la société [Q].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la société [Q] de sa demande tendant à voir déclarer nulle et de nul effet la mise en demeure signifiée le 22 novembre 2021 visant la clause résolutoire du bail renouvelé en dernier lieu le 28 septembre 2016, DEBOUTE la société [Q] de sa demande de condamnation de la SCI ROXANA au paiement de la somme de 40.000 euros au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, DEBOUTE la société [Q] de sa demande tendant à voir juger que les parties sont liées par un nouveau bail commercial (ou renouvellement) à effet du 07 juillet 2021 et, subsidiairement, à effet du 1er janvier 2017, CONSTATE l'acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail liant la SCI ROXANA à la société [Q] au titre des locaux sis [Adresse 2] à Paris (75015) au 22 décembre 2021 à minuit, ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, l'expulsion de la société [Q] et de tout occupant de son chef des locaux loués situés au rez-de-chaussée et sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, DIT que l'enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, FIXE l'indemnité d'occupation due mensuellement par la société [Q] à la SCI ROXANA à compter du 23 décembre 2021 et jusqu'à la libération effective des locaux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel augmenté des taxes, charges et accessoires, DEBOUTE la société [Q] de ses demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, DEBOUTE la SCI ROXANA de sa demande de condamnation de la société [Q] au paiement de la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts, DEBOUTE la SCI ROXANA de sa demande de condamnation de la société [Q] à produire l'ensemble des factures de travaux entrepris dans les locaux lieux depuis le 29 septembre 2017, date d'acquisition de son fonds de commerce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la date de signification du présent jugement, CONDAMNE la société [Q] à payer à la SCI ROXANA une somme de 4.000 euros (quatre mille euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la société [Q] de sa demande de paiement de la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société [Q] aux dépens de l'instance, comprenant le coût de la sommation visant la clause résolutoire du bail signifiée le 22 novembre 2021, DIT que les dépens pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile, ECARTE l'exécution provisoire du présent jugement. Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA