Tribunal judiciaire de Grenoble, 2 juillet 2026, 25/03361

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Ch4.3 JCP N° RG 25/03361 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MPSA Copie exécutoire délivrée le : 02 Juillet 2026 à :Me Rebecca BRAZZOLOTTO Copie certifiée conforme délivrée le :02 Juillet 2026 à : Me Marie MESSERLY S.A.R.L. [G] IMMOBILIERE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE 4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP JUGEMENT DU 02 JUILLET 2026 ENTRE : DEMANDERESSE Madame [C] [I] [T] [K] épouse [R] née le 20 Septembre 1969 à [Localité 2] (PORTUGAL) demeurant [Adresse 1] comparante en personne et assistée de Me Rebecca BRAZZOLOTTO, avocat au barreau de GRENOBLE D'UNE PART ET : DEFENDEURS S.A.R.L. [G] IMMOBILIERE dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante Monsieur [A] [V] [H] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Marie MESSERLY, avocat au barreau de GRENOBLE

D'AUTRE PART

A l'audience publique du 12 Mars 2026 tenue par Mme Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ; Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l'affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 11 juin 2026 puis prorogé au 02 Juillet 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes : EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 16 mai 2023, Monsieur [A] [H] représenté par la société [G] a donné à bail Madame [C] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 700 euros charges comprises et ce en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie de 650 euros et du versement d'une provision sur charge de 50 euros. Le 14 avril 2024 le loyer a été révisé à la somme de 672.74 euros. Madame [C] [R] a quitté le logement le 30 novembre 2024 et l'état des lieux de sortie a été établi le 2 décembre 2024. Le 28 décembre 2024 la société [G] en charge de la gestion locative du bien a adressé à Madame [C] [R] une régularisation de charge d'un montant de 710.69 euros et 134.75 euros au titre des taxes d'ordure ménagère. Un désaccord est survenu entre les parties au sujet de cette régularisation et les parties n'ont pas réussi à se concilier. Par acte requête en date du 16 juin 2025 Madame [C] [R] a saisi le juge des contentieux de la protection pour voir condamner Monsieur [A] [H] et la société [G] à lui régler la somme de 2783.74 euros au titre de la restitution de la caution et des charges payées à tort et 500 euros à titre de dommages et intérêts. L'affaire a été évoquée à l'audience du 12 mars 2026. Madame [C] [R] représentée par son conseil a repris oralement les demandes formulées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir : -DEBOUTER Monsieur [H] de l'intégralité de reconventionnelles dirigées à l'encontre de Madame [R] ; A titre principal, -CONSTATER que Madame [R] n'a jamais eu connaissance du règlement de copropriété et du mode de calcul des charges locative ; -DIRE que seul le contrat de bail fait loi entre les parties et que les charges sont calculées en fonction des dépenses réelles ; -CONSTATER qu'aucun justificatif des charges réelles n'a jamais été adressé à Madame [R] ; En conséquence, -CONDAMNER solidairement Monsieur [H] et la Société BRM à lui rembourser : o 228,74 € au titre des charges indues ; o 950 € à titre de provision sur charges indues. o Déduction faite de la somme de 134,75 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères. A titre subsidiaire, -CONSTATER que les provisions sur charges ont été sous-estimées, causant un préjudice à Madame [R] ; En conséquence, -DIRE ET JUGER que les charges éventuellement dues par Madame [R] n'excéderont pas les provisions versées de 50 € par mois ; En tout état de cause, -CONDAMNER solidairement Monsieur [H] et la Société BRM à lui rembourser la somme de 650 € au titre du dépôt de garantie, augmentée des pénalités de retard de 67,30 € par mois commencé jusqu'au jour de la restitution effective; -CONDAMNER solidairement Monsieur [H] et la Société BRM à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; -CONDAMNER solidairement Monsieur [H] et la Société BRM à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; -CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens. A l'appui de ses demandes, Madame [C] [R] fait valoir que le bail mentionne expressément une répartition de la consommation de chauffage par radiateurs individuels, ce qui exclut toute répartition au tantième ; elle soutient n'avoir pas le règlement de copropriété, de sorte qu'il ne lui est pas opposable ; elle indique que l'agence lui a précisé lors de la signature du bail qu'elle n'aurait aucune charge de chauffage à régler en raison de la situation de son appartement au-dessus de la chaufferie, ce qu'elle a confirmé en ne faisant jamais fonctionner son chauffage, et qu'elle n'a été informée de la répartition au tantième qu'après avoir quitté les lieux lors de la réception de la régularisation ; elle soutient enfin que les justificatifs produits par le bailleur sont insuffisants et ne permettent pas de vérifier la consommation réelle imputable à son lot et sollicite en conséquence le remboursement des provisions sur charges versées ainsi que la restitution de son dépôt de garantie, augmenté de la majoration de 10% prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [A] [H] représenté par son conseil a repris oralement les demandes formulées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir : -JUGER que Madame [C] [R] est redevable des charges locatives du bail conclu avec Monsieur [A] [H], En conséquence, -DEBOUTER Madame [C] [R] de l'intégralité de ses demandes, -CONDAMNER Madame [C] [R] à verser à Monsieur [A] [H] les sommes suivantes : 116,30 euros au titre des charges récupérables pour la période allant du 17 mai 2023 au 30 juin 2023,134,75 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères de l'année 2024,890,15 euros au titre des charges récupérables pour la période allant du 1" juillet 2023 au 30 juin 2024,466,20 euros au titre des charges récupérables sur la période du 1" juillet au 30 novembre 2024.Déduction faite de la somme de 650 euros versée par Madame [C] [R] au titre du dépôt de garantie, -CONDAMNER Madame [C] [R] à verser à Monsieur [A] [H] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, -CONDAMNER Madame [C] [R] à verser à Monsieur [A] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, A titre subsidiaire, -CONDAMNER la société BRM ([G]) à relever et garantir Monsieur [A] [H] de toutes les conséquences financières qui résulteraient d'une éventuelle condamnation, tant en principal qu'en intérêts et frais, en ce compris toute condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de ses demandes, Monsieur [A] [H] fait valoir que le contrat de bail prévoit une provision sur charges mensuelle de 50 euros susceptible de régularisation annuelle en fonction des dépenses réelles et que le règlement de copropriété, annexé au bail, prévoit que le chauffage collectif constitue une charge commune particulière répartie au prorata des tantièmes de propriété ; il soutient que la locataire a effectivement bénéficié des charges de chauffage collectif pendant toute la durée de son occupation et que les appels de charges de copropriété qu'il produit justifient du montant des charges réclamées ; il fait valoir que la locataire ne rapporte pas la preuve des affirmations orales qu'elle prête à l'agence quant à l'absence de charges de chauffage ; il indique n'avoir jamais été en contact direct avec la locataire, le bail ayant été rédigé et signé par la société [G] en son nom et pour son compte, de sorte qu'il sollicite d'être garanti de toute condamnation par cette dernière ; il sollicite enfin des dommages et intérêts pour résistance abusive. La société [G] bien que régulièrement convoquée n'a pas comparu ni personne pour elle. Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile. A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026 puis prorogée au 02 juillet 2026 par mise à disposition au greffe. EXPOSE DES MOTIFS : 1. Sur les charges locatives Sur les charges de chauffage Aux termes de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les immeubles collectifs, les charges récupérables donnent lieu au versement de provisions et sont régularisées annuellement sur la base des dépenses réelles ; leur liste est fixée de manière limitative par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, dont l'annexe prévoit expressément les dépenses relatives au chauffage collectif, comprenant les frais de combustible, d'électricité nécessaire au fonctionnement des installations, d'entretien des équipements de production et de distribution de chaleur, ainsi que les frais de relevé des compteurs ; un mois avant la régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte des charges par nature de dépenses ainsi que, pour le chauffage collectif, la note d'information sur les modalités de calcul ; la charge de la preuve du montant des charges réclamées et de la clé de répartition entre les locataires incombe au bailleur, lequel doit tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l'envoi du décompte. En l'espèce, il est constant que le contrat de bail prévoyait expressément une provision mensuelle susceptible de régularisation annuelle en fonction des dépenses réelles. L'article consacré à l'objet du contrat stipule ainsi que les modalités de répartition de la consommation du locataire au titre du chauffage collectif sont assurées par des " radiateurs individuels ", ce qui implique nécessairement une mesure individualisée de la consommation propre au lot loué. Le règlement de copropriété prévoit quant à lui que le chauffage collectif constitue une charge commune particulière dont la répartition s'effectue au prorata des tantièmes de propriété ; cette modalité de répartition forfaitaire est incompatible avec celle stipulée dans le bail, qui garantissait à la locataire une mesure individualisée de sa consommation réelle. S'agissant de l'opposabilité du règlement de copropriété à la locataire, si le bail mentionne en annexe les extraits du règlement de copropriété, Monsieur [A] [H] ne justifie pas que ces extraits lui ont effectivement été remis, Madame [C] [R] n'ayant pas paraphé cette page. Le règlement de copropriété et la clé de répartition au tantième qu'il prévoit ne lui sont donc pas opposables. Le bail constituant la loi des parties, c'est la stipulation contractuelle prévoyant une mesure individuelle de la consommation qui s'impose. Concernant les justificatifs produits, Monsieur [A] [H] se borne à verser aux débats les appels de charges de copropriété qui lui ont été adressés en sa qualité de propriétaire, lesquels sont insuffisants au sens de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989; il ne produit ni les justificatifs permettant d'établir la consommation réelle de chauffage collectif de l'immeuble, ni a fortiori les éléments permettant de déterminer la consommation individuellement imputable au lot loué. Monsieur [A] [H] sera en conséquence débouté de sa demande reconventionnelle en paiement des charges de chauffage collectif. Madame [C] [R] soutient par ailleurs que l'agence lui aurait indiqué qu'elle n'aurait aucune charge de chauffage à régler en raison de la situation de l'appartement au-dessus de la chaufferie. Cette allégation, qui n'est étayée par aucun élément de preuve, ne peut être retenue; elle est au demeurant indifférente, le rejet de la demande du bailleur étant fondé sur des motifs tirés des stipulations du bail et de l'insuffisance des justificatifs produits. Sur les provisions sur charges Aux termes de l'article 1302 du code civil, est répétible ce qui a été payé sans être dû; si le bailleur est débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de charges de chauffage collectif, il ne s'ensuit pas que l'intégralité des provisions sur charges versées par la locataire constitue un indu, dès lors que ces provisions ont vocation à couvrir l'ensemble des charges récupérables au sens de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; la locataire ne peut donc obtenir le remboursement des provisions versées qu'à hauteur de ce qui excède les charges récupérables effectivement dues. La locataire sollicite le remboursement de l'intégralité des provisions sur charges versées à hauteur de 600 euros ; cependant, le rejet de la demande en paiement des charges de chauffage collectif ne signifie pas que l'intégralité des provisions versées constitue un indu, dès lors que ces provisions ont vocation à couvrir l'ensemble des charges récupérables au sens de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-713 du 26 août 1987 dont la locataire a effectivement bénéficié. Le bailleur produit deux décomptes de charges. Pour la période du 1er juillet au 30 juin 2024, s'agissant du poste " répartiteur ", il correspond à la mesure de la consommation de chauffage et doit être écarté pour les mêmes motifs que les charges de chauffage collectif. S'agissant des dépenses générales, Monsieur [A] [H] ne justifie pas de leur caractère récupérable au sens du décret du 26 août 1987, ce poste devant également être écarté ; seul le poste eau froide, expressément visé par le décret du 26 août 1987, peut être retenu. Pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, le bailleur justifie d'une dépense d'eau froide de 114,10 euros ; la locataire n'ayant occupé les lieux qu'à compter du 16 mai 2023, soit 46 jours sur cette période annuelle, il y a lieu de retenir la somme de 14,38 euros au prorata de la durée d'occupation. Pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, le bailleur justifie d'une dépense d'eau froide de 331,20 euros, la locataire ayant occupé les lieux sur l'intégralité de cette période ; aucun justificatif n'étant produit pour la période postérieure au 30 juin 2024, aucune charge ne peut être retenue à ce titre. Le total des charges récupérables justifiées s'élève ainsi à la somme de 345,58 euros. Les provisions versées par la locataire s'élevant à 600 euros et les charges récupérables justifiées à 345,58 euros, le bailleur sera condamné à rembourser à la locataire la somme de 254,42 euros ainsi que la somme de 228.74 euros que le bailleur reconnaît avoir reçu au titre de l'aide au logement de la CPAM et imputé sur les charges locatives. Sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure expressément parmi les charges récupérables listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; la locataire ne conteste pas en devoir le paiement ; il y a donc lieu de déduire son montant des sommes dues par Monsieur [A] [H] à Madame [C] [R]. En l'espèce Madame [C] [R] est redevable envers le bailleur de la somme de 134,75 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour la période d'occupation. Cette somme sera déduite du montant total des condamnations prononcées à l'encontre du bailleur, au titre des charges indues de 483,16 euros ramenant ainsi la dette du bailleur à la somme de 348,41 euros. 2. Sur la restitution du dépôt de garantie Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, ou de deux mois dans le cas contraire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire ; le bailleur ne peut imputer sur le dépôt de garantie que des sommes dont il justifie qu'elles sont effectivement dues. En l'espèce Monsieur [A] [H] a imputé le dépôt de garantie d'un montant de 650 euros sur la dette de Madame [C] [R] au titre des charges ; il résulte cependant de ce qui précède que la demande en paiement des charges de chauffage collectif est rejetée et que le solde des charges effectivement dues s'élève à 345,58 euros, somme inférieure au montant des provisions versées de 600 euros ; le bailleur ne dispose donc d'aucune créance sur la locataire au titre des charges justifiant la rétention du dépôt de garantie ; il sera en conséquence condamné à restituer à Madame [C] [R] la somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie. Si Monsieur [A] [H] est finalement débouté de sa demande en paiement des charges de chauffage, il n'en demeurait pas moins qu'il existait entre les parties un litige sérieux et de bonne foi sur la nature et le montant des charges récupérables, litige qui a justifié la rétention du dépôt de garantie dans l'attente de son règlement judiciaire ; dans ces circonstances, il n'y a pas lieu de faire application de la majoration prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. 3. Sur la responsabilité de la société [G] Le mandataire professionnel chargé d'une mission de gestion locative est tenu, en application des articles 1991 et suivants du code civil, d'exécuter son mandat avec diligence et d'un devoir de conseil renforcé à l'égard de son mandant ; il engage sa responsabilité contractuelle lorsque les fautes commises dans l'exécution de son mandat sont à l'origine directe d'un préjudice subi par celui-ci. En l'espèce il est constant que Monsieur [A] [H] a confié à la société [G] un mandat de gestion locative le 6 février 2023 et que celle-ci a rédigé et signé le contrat de bail au nom et pour le compte du propriétaire, lequel n'a jamais été en contact direct avec la locataire. En sa qualité de professionnel de l'immobilier, la société [G] ne pouvait ignorer les dispositions du règlement de copropriété prévoyant une répartition des charges de chauffage au prorata des tantièmes. Elle a commis une faute en rédigeant un bail comportant une stipulation contradictoire avec le règlement de copropriété en mentionnant une répartition de la consommation par " radiateurs individuels ", et une seconde faute en ne s'assurant pas de la remise effective du règlement de copropriété en annexe au bail et de sa signature par la locataire. Ces fautes sont directement à l'origine des condamnations prononcées contre le propriétaire. En revanche, il n'est pas établi que l'agence aurait indiqué à la locataire qu'elle n'aurait aucune charge de chauffage à régler, cette allégation non prouvée devant être écartée. Par ailleurs, l'insuffisance des justificatifs produits en cours d'instance est imputable au propriétaire lui-même, l'agence n'étant plus en charge de la gestion au moment du litige. En conséquence, la société [G] sera condamnée à garantir Monsieur [A] [H] de la condamnation prononcée à son encontre au titre de la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 600 euros, et à hauteur de la moitié de la condamnation prononcée au titre du remboursement du trop-perçu de provisions sur charges soit la somme de 174,20 euros. 4. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive La résistance abusive suppose que soit établie une faute du débiteur dans le refus d'exécuter son obligation, distincte du simple fait de ne pas payer ; en l'espèce, la locataire a contesté des charges dont le bien-fondé a été partiellement reconnu par la présente décision, de sorte que sa résistance ne peut être qualifiée d'abusive. Monsieur [A] [H] sera en conséquence débouté de cette demande. 5. Sur les autres demandes Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [A] [H] et la Société [G] devront supporter in solidum les dépens de la présente instance. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation. En l'espèce, Monsieur [A] [H] et la Société [G] seront solidairement condamnés à régler la somme de 700 euros à Madame [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire D'après l'article 514 du code de procédure civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

: Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE Monsieur [A] [H] de sa demande en paiement des charges de chauffage collectif ; DÉBOUTE Monsieur [A] [H] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE Monsieur [A] [H] à payer à Madame [C] [R] la somme de 348,41 euros au titre du remboursement du trop-perçu de provisions sur charges déduction faite de la somme de 134,75 euros due par Madame [C] [R] au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; CONDAMNE Monsieur [A] [H] à restituer à Madame [C] [R] la somme de 650 euros au titre du dépôt de garantie ; DIT n'y avoir lieu à application de la majoration de 10% prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, compte tenu de l'existence d'un litige sérieux entre les parties sur le montant des charges récupérables ; CONDAMNE la société [G] à garantir Monsieur [A] [H] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 600 euros au titre du dépôt de garantie et à hauteur de 174,20 euros au titre du remboursement du trop-perçu de provisions sur charges ; CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [H] et la société [G] à payer à Madame [C] [R] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [H] et la société [G] aux dépens. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 02 JUILLET 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L'ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE. LE GREFFIER LE JUGE Ouarda KALAI Alice DE LAFFOREST