Tribunal judiciaire de Rennes, 7 février 2025, 24/07899

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection 7 Rue Pierre Abélard - CS 73127 35031 RENNES CEDEX JUGEMENT DU 07 Février 2025 N° RG 24/07899 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LII5 Jugement du 07 Février 2025 N° : 25/167 OPH ARCHIPEL HABITAT C/ [J] [D] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL HABITAT COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 07 Février 2025 ; Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 29 Novembre 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Janvier 2025, le délibéré a été prorogé au 07 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Mme [H] [L], munie d'un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [J] [D] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 janvier 2010, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [J] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 238,16 €. Par courrier remis en main propre le 29 août 2024 à ARCHIPEL HABITAT, Monsieur [D] a donné congé du logement avec un préavis d'un mois. L'établissement ARCHIPEL HABITAT a accusé réception de ce congé le 4 septembre 2024 et a enregistré la résiliation du bail à la date du 29 septembre 2024. Par courrier du 26 septembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a refusé la rétractation du congé sollicitée par téléphone par Monsieur [D], rappelant que l'état des lieux de sortie était fixé au 30 septembre 2024. Par assignation du 31 octobre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : • Décerner acte du congé adressé par M. [J] [Y] et reçu par le bailleur social le 29 août 2024, • Constater la résiliation du bail au 29 septembre 2024, date de fin de préavis, • Constater que, depuis le 29 septembre 2024, le locataire occupe sans droit ni titre le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 3], • En conséquence, ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, • Autoriser l'expulsion immédiate, dès la signification du commandement de quitter les lieux, sans qu'il soit fait application du délai de deux mois, • Condamner Monsieur [D] au paiement des sommes suivantes : o 602,86 € au titre du remplacement du lavabo et du changement de barillet sur la porte palière, o une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, o 50 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. À l'audience du 29 novembre 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a indiqué que le locataire occupe toujours les lieux et qu'il était absent à la date fixée pour l'état des lieux de sortie. L'établissement ARCHIPEL HABITAT indique qu'un dégât des eaux a eu lieu dans le logement en raison du descellement du lavabo et d'une fuite du tuyau de vidange de la baignoire. A cet égard, le bailleur social précise que Monsieur [D] n'a pas contracté d'assurance locative et que ces dégradations ont justifié le remplacement du lavabo et du tuyau de la baignoire. Par ailleurs, la porte palière du locataire ayant été dégradée, le coffre de la serrure a dû être remplacé. Au soutien de sa demande de suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, l'établissement ARCHIPEL HABITAT soutient que le locataire s'est montré menaçant (menace de mettre le feu à l'agence Archipel Habitat), raison pour laquelle le bailleur social a porté plainte contre lui. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [J] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'établissement ARCHIPEL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, délibéré prorogé au 7 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la validité du congé délivré par le locataire et la demande d'expulsion En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. (…) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. (…) A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. » Le congé met donc fin au bail et il ne peut être rétracté qu'avec l'accord exprès du bailleur. A défaut d'un tel accord, le locataire devient occupant sans droit ni titre à la date d'effet du congé. En l'espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT produit un congé valablement délivré en main propre par Monsieur [J] [Y] à son bailleur le 29 août 2024. Suite à la réception de ce congé, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a adressé à M. [J] [Y] un courrier dans lequel il lui indique que la résiliation de son bail est enregistrée au 29 septembre 2024, soit avec un préavis d'un mois comme sollicité par le locataire. Par conversation téléphonique du 25 septembre 2024, Monsieur [J] [Y] a indiqué vouloir rétracter son congé et demeurer dans les lieux, ce que le bailleur a refusé. Le congé délivré par le locataire étant valable et le bailleur ayant refusé la rétractation du congé, Monsieur [J] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 29 septembre 2024. Il convient en conséquence d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. 2. Sur la demande de suppression du délai d'expulsion de deux mois Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » En l'espèce, Monsieur [J] [Y] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de location consenti par ARCHIPEL HABITAT. L'établissement ARCHIPEL HABITAT fonde sa demande sur les troubles causés par Monsieur [J] [Y] qui s'est montré menaçant à l'égard des agents d'ARCHIPEL HABITAT (menace de mettre le feu à l'agence Archipel Habitat et à l'immeuble). A ce titre, le bailleur produit un procès-verbal de plainte du 9 octobre 2024. Par ailleurs, un dégât des eaux, suite au bris d'un lavabo découlant d'une bagarre à son domicile, n'a pas pu être pris en charge par l'assurance du locataire faute de contrat d'assurance locative. En outre, suite à une intervention de la police, un coffre semblant contenir des stupéfiants a été retrouvé au domicile de Monsieur [D]. Compte tenu de l'anormalité de ces troubles (menaces à l'égard du bailleur, absence d'assurance locative, bagarres et stupéfiants à son domicile), Monsieur [J] [Y] ne pourra bénéficier du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures d'exécution. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges à compter du 29 septembre 2024, date de résiliation du bail, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. 4. Sur les réparations locatives L'article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » L'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ; » En l'espèce, il ressort d'une fiche de réclamation du 28 octobre 2024 qu'un dégât des eaux a eu lieu dans le logement de Monsieur [J] [Y] en raison du descellement du lavabo du mur et de la dégradation du tuyau de vidange de la baignoire. L'établissement ARCHIPEL HABITAT entend ainsi mettre à la charge du locataire le remplacement du lavabo et du vidage mécanique de la baignoire pour un montant de 380,67 €, conformément à la facture produite à l'appui de cette prétention, émanant d'EURL EC THERMIE. En outre, il ressort des éléments versés aux débats que la porte palière du logement de Monsieur [D] ayant été dégradée, ARCHIPEL HABITAT a fait intervenir la société SERVIMO-SHBIR afin de procéder au remplacement du barillet pour un montant de 231,67 €, dont 222,19 € qu'il estime à la charge du locataire. Ces frais, dont le montant total de 602,86 € n'apparaît pas excessif au regard des dégradations commises et pleinement justifiées, seront mis à la charge du locataire eu égard à l'usage manifestement anormal ou abusif des lieux. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [J] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que le contrat conclu le 18 janvier 2010 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d'une part, et Monsieur [J] [Y], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 29 septembre 2024 par l'effet du congé donné par le locataire ; CONSTATE, en conséquence, que Monsieur [J] [Y] est occupant sans droit ni titre de ce logement situé au [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 29 septembre 2024 ; ORDONNE à Monsieur [J] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'en dehors de la période de trêve hivernale ; DIT que le délai d'expulsion de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne s'applique pas, l'occupant n'étant pas de bonne foi ; CONDAMNE Monsieur [J] [Y] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 602,86 € (six cent deux euros et quatre-vingt-six centimes) au titre des réparations locatives à la charge du locataire, soit le remplacement du lavabo, le vidage mécanique de la baignoire et le changement du barillet de la porte palière ; CONDAMNE Monsieur [J] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; DIT que cette indemnité d'occupation mensuelle, qui se substitue au loyer dès le 29 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [J] [Y] aux dépens ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge