Tribunal administratif de Montpellier, 11 juin 2026, 2604171

Vu la procédure suivante

: Par une requête et un mémoire, enregistrés le 20 mai et le 4 juin 2026, la société Ad Vitam, représentée par la SELARL Schneider Associés, demande au juge des référés : 1°) de suspendre, sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, l'exécution de l'arrêté de non-opposition à déclaration préalable n° DP 034 301 25 00634 pris le 16 janvier 2026 par le maire de Sète au bénéfice de la SCI Miami représentée par M. C... ; 2°) de condamner respectivement la commune de Sète et de la SCI Miami au versement chacun d'une somme de 2000 euros en application de l'article L 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que :

Sur la

recevabilité : - la requête est recevable ratione temporis ; le panneau d'affichage du permis de construire n'est pas visible depuis la voie publique, à savoir la Montée des Pierres Blanches et a été installé en fond d'impasse ; le panneau de signalisation signale le caractère privé de l'impasse et en limite l'accès aux seuls riverains ; -elle dispose d'un intérêt à agir et produit son attestation de propriété ; Sur l'urgence : - la condition d'urgence est remplie dès lors que les travaux sont en cours d'exécution tel que cela ressort du constat d'huissier dressé ; Sur le doute sérieux quant à la légalité : - la décision attaquée est entachée d'illégalité tirée de la nécessité de déposer un permis de construire en lieu et place d'une déclaration préalable et de recourir à un architecte conformément aux R. 421-14, R. 431-2, L. 431-1 et L. 431-3 du code de l'urbanisme et de l'article 11 du règlement du plan local d'urbanisme ; - la décision attaquée méconnaît les règles de hauteur, d'une part, au regard de la règle générale limitant à 7 mètres la hauteur de façade tel que prévu par le plan local d'urbanisme, et d'autre part, au regard du règlement du SPR auquel renvoie le plan local d'urbanisme qui limite la hauteur maximale des constructions à 6 mètres ; - la construction existante, sur laquelle le projet de surélévation litigieux a vocation à s'implanter, ne respecte pas l'article UD 8 du plan local d'urbanisme par rapport à la construction voisine sur la même propriété, de telle sorte qu'en surélevant cette construction existante en R+1, le projet vient aggraver la non-conformité constatée ; - faute d'avoir intégré à la demande d'autorisation l'ensemble des éléments de la construction ayant eu pour effet de modifier le bâti tel qu'il avait été autorisé initialement, l'exécution de l'autorisation délivrée devra être suspendue en application de la jurisprudence Thalamy ; un arrêté de permis de construire antérieur en date du 24 mars 2017, qui autorisait la surélévation de la maison existante, en particulier le plan de masse de ce dossier, confirme l'irrégularité de certains éléments de construction ; - en omettant de recourir à un architecte et de mentionner les constructions/ aménagements réalisés, la SCI Miami a procédé à des manœuvres ayant eu pour but de tromper l'administration de telle sorte que la décision en litige est entachée de fraude. Par un mémoire en défense, enregistré le 5 juin 2026, la commune de Sète, représentée par la SCP SVA, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la société requérante le versement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et les entiers dépens. Elle soutient que : Sur la recevabilité : - les conclusions à fin d'annulation, et donc celles à fin de suspension, sont manifestement tardives et irrecevables ; aucun texte, ni aucun principe n'impose, par principe, que le panneau d'affichage soit visible depuis la voie publique, sous réserve que ses mentions soient lisibles depuis un espace ouvert au public ; il n'est pas contesté que le panneau a été affiché sur le terrain d'assiette de manière visible depuis l'extérieur, notamment depuis une voie privée ouverte à la circulation du public et que ses mentions sont lisibles ; aucun obstacle matériel n'interdit l'accès à cette voie privée, pas même la présence d'un panneau de signalisation indiquant « sens interdit » associé à un panonceau « sauf riverains » ; en tout état de cause, un tel panneau ne fait pas défense au public d'emprunter la voie, laquelle est largement visible depuis la voie publique en raison de la déclivité du terrain et eu égard à sa situation en contrebas et aux abords immédiats d'une aire de pique-nique équipée et fréquentée ; Sur le doute sérieux quant à la légalité : - la réalisation des travaux projetés n'ayant pas pour effet de conduire au dépassement du seuil de 150 m² conformément aux dispositions des articles R. 421-14 et R. 431-2 du code de l'urbanisme, les travaux litigieux n'étaient pas soumis à permis de construire ; au demeurant, la SCI Miami a bien eu recours aux services d'un architecte tel que cela ressort du panneau d'affichage et du dossier de déclaration préalable ; - le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UD10 du règlement du plan local d'urbanisme en sa première branche sera écarté en ce que la mention « 118,90 NGF » résulte d'une simple erreur de plume isolée et est contredite par d'autres éléments du dossier de déclaration préalable qui permettent de démontrer que la hauteur de façade doit être calculée à partir du sol en milieu de la façade et est en réalité de 6,88 mètres (118,80 NGF au sommet de l'acrotère - 111,92 NGF au terrain naturel) ; - le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UD10 du règlement du plan local d'urbanisme en sa seconde branche sera écarté en ce que si l'article UD10 relatif à la « Hauteur des constructions » prévoit que la hauteur perçue autorisée en secteur UD1 est de six mètres, il opère un renvoi exprès au règlement écrit de l'AVAP dont il ressort que cette règle stricte de hauteur perçue n'a vocation qu'à s'appliquer au bâti neuf et non aux extensions de l'existant ; en tout état de cause, le couvert végétal sera intégralement conservé, le projet n'a ni pour objet de rehausser la construction existante ni d'augmenter sa hauteur totale et l'Architecte des Bâtiments de France a rendu un avis favorable au projet ; - les rédacteurs du PLU ont expressément entendu soustraire les « petites » annexes du champ d'application de l'article UD8 du règlement du plan local d'urbanisme de Sète ; - en application de la jurisprudence Sekler, lorsqu'une construction existante non conforme à une règle prescrite par un plan local d'urbanisme, une autorisation d'urbanisme ne peut être délivrée qu'à la condition que les travaux envisagés rendent l'immeuble plus conforme aux dispositions méconnues ou s'ils sont étrangers auxdites dispositions ; la distance séparant les deux bâtis au niveau du projet de surélévation est, selon toute vraisemblance, supérieure à quatre mètres de telle sorte que la non-conformité alléguée à l'article UD 8 du règlement du plan local d'urbanisme n'est pas établie ; à titre surabondant, le moyen sera écarté dès lors que le calcul de la distance minimale de quatre mètres ne doit pas tenir compte des annexes édifiées en rez-de-chaussée, or la distance de 3, 94 mètres mesurée par la société requérante a été précisément calculée à partir d'annexes en rez-de-chaussée de la construction septentrionale ; du reste, il n'est pas démontré que les travaux aggraveraient une non-conformité de la construction d'origine ; en tout état cause, la récente loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 a introduit un nouvel article L. 111-35 du code de l'urbanisme et a neutralisé la jurisprudence Sekler ; - s'agissant de la jurisprudence Thalamy, la société requérante ne démontre ni que la construction initiale aurait été modifiée sans autorisation, ni qu'elle aurait été édifiée en méconnaissance de précédentes autorisations ou qu'elle aurait fait l'objet de transformation sans les autorisations requises ; en tout état de cause, les aménagements prétendument dissimulés sont parfaitement distincts du projet projeté par la déclaration préalable ; - si la société requérante considère que la société bénéficiaire aurait frauduleusement « dissimulé » l'existence d'aménagements irréguliers sur l'unité foncière afin d'obtenir une décision indue, elle n'établit pas, par ses allégations, que la SCI Miami aurait procédé à des manœuvres frauduleuses ni qu'elle aurait, dès le dépôt de sa déclaration préalable, eu l'intention de tromper l'administration sur la nature réelle de son projet ; la fraude n'est donc pas établie. Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 et 9 juin 2026, la SCI Miami, représentée par la SARL Arcames Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société requérante une somme de 5 000 euros à lui verser en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : Sur la recevabilité : - le délai de recours au fond ayant expiré au plus tard le 24 mars 2026 à minuit, la requête en annulation, enregistrée le 20 mai 2026, et, par voie de conséquence, la requête en référé-suspension, sont largement tardives ; - le panneau d'affichage est apposé sur le terrain d'assiette du projet, à côté de son portail d'accès et est visible et lisible depuis un espace ouvert au public, le chemin d'accès à la parcelle étant ouvert au public ; - compte tenu de la faible importance des travaux considérés, de leur localisation dans un environnement déjà fortement bâti et imbriqué, de la faiblesse de l'atteinte à une situation qui n'est en tout état de cause pas protégée, la requérante n'établit pas avoir un intérêt à poursuivre l'annulation de la décision litigieuse ; - tant la requête en annulation que la requête en référé suspension ont été engagées par une personne n'ayant aucune qualité pour ce faire dès lors que, d'une part, la désignation de l'entreprise requérante est fausse et ne permet pas de confirmer ne serait-ce que son existence juridique, et d'autre part, dès lors qu'aucune pièce versée aux débats ne permet de dire que M. B... A..., déclaré par la requête comme représentant cette société à l'existence incertaine, a qualité pour ce faire ; Sur l'urgence : - la présomption d'urgence doit être renversée dès lors que les travaux doivent être regardés comme achevés au sens des dispositions de l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme et de la jurisprudence ; Sur le doute sérieux quant à la légalité : - la surface de plancher créée par le projet est de 24 m², tandis que la surface déjà existante est de 378 m² de telle sorte que le seuil de 150 m² prévu par les articles R. 421-14 et R. 431-2 du code de l'urbanisme était largement dépassé et que les travaux relevaient bien du régime de la déclaration préalable et étaient dispensés du recours à un architecte ; si la requérante cite les dispositions de l'article 15 du règlement du plan local d'urbanisme, celles-ci ne sont pas applicables aux travaux sur les constructions existantes ; - les moyens tirés de la méconnaissance de la règle de hauteur manquent en fait ; la hauteur de la construction calculée au milieu de la façade est de 6,88 mètres et est donc inférieure à la hauteur maximale de 7 mètres ; l'Architecte des Bâtiments de France a rendu un avis favorable sans réserve à ces travaux, ce qui confirme le respect des dispositions applicables au site patrimonial remarquable ; en tout état de cause, le règlement du SPR annexé au plan local d'urbanisme prévoit une telle règle de hauteur pour les constructions neuves et non pas pour les travaux contestés ; - le moyen tiré de la non-conformité de la construction existante à l'article UD8 se heurte à une série d'objections tirées de ce que cette non-conformité, à supposer existante, ne serait que de 6 centimètres et entrerait dans la marge d'erreur ou dans « l'épaisseur du trait », du fait que l'application de ces dispositions est expressément exclue pour les annexes situées en rez-de-chaussée et enfin, du fait que le plan local d'urbanisme prévoit des dispositions spéciales intégrant une troisième exception, plus favorable que la jurisprudence Sekler, lorsque l'extension envisagée n'aggrave pas la non-conformité de la construction d'origine, ce qui est le cas en l'espèce ; en tout état de cause, la jurisprudence Sekler est désormais neutralisée par l'article L. 111-35 du code de l'urbanisme ; - les travaux réalisés en méconnaissance du permis de construire obtenu par la SCI Miami en 2017 bénéficient de la prescription légale prévue par l'alinéa 1er de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme ; à supposer qu'ils ne puissent bénéficier d'une telle prescription, la jurisprudence Thalamy ne s'appliquerait pas pour autant dès lors que les travaux mis en exergue par la société requérante ne sont pas liés structurellement à la terrasse de la maison sur laquelle est réalisée la surélévation objet de la déclaration préalable contestée et en sont donc totalement dissociables ; la déclaration préalable n'avait pas à porter sur la régularisation de ces travaux, à les supposer irréguliers, et la fraude ne saurait être retenue.

Vu :

- la requête enregistrée le 20 mai 2026 sous le n° 2604170 par laquelle la société requérante demande l'annulation de la décision attaquée ; - les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. La présidente du tribunal a désigné Mme Corneloup, vice-présidente, pour statuer sur les demandes de référé. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 9 juin 2026 à 14 heures : - le rapport de Mme Corneloup, juge des référés ; - les observations de Me Schneider, représentant la société requérante, qui reprend ses conclusions par les mêmes moyens ; - les observations de Me Madani, représentant la commune de Sète, qui reprend ses conclusions par les mêmes moyens ; - les observations de Me Becquevort, représentant la SCI Miami, qui reprend ses conclusions par les mêmes moyens. Considérant ce qui suit : Par une demande du 26 octobre 2025, la SCI Miami, représentée par M. E... C..., a déposé auprès des services de la commune de Sète une déclaration préalable de travaux portant sur la création d'une chambre sur une terrasse du premier étage sans création d'emprise au sol. Par un arrêté n° DP 034 301 25 00634 en date 16 janvier 2026, le maire de la commune de Sète ne s'est pas opposé à ladite déclaration préalable sous réserve du respect de prescriptions. Par la présente requête, la société Ad Vitam demande au juge des référés de suspendre l'exécution de ladite décision de non-opposition à déclaration préalable du 16 janvier 2026. Sur les conclusions à fin de suspension : Aux termes de l'article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l'exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (...) ». D'une part, aux termes de l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme : « Un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis de construire, d'aménager ou de démolir ne peut être assorti d'une requête en référé suspension que jusqu'à l'expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort. / La condition d'urgence prévue à l'article L. 521-1 du code de justice administrative est présumée satisfaite. ». Lorsque la suspension de l'exécution d'un permis de construire est demandée sur le fondement des dispositions de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d'urgence est en principe satisfaite, ainsi que le prévoit l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme. Il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré l'autorisation justifie que les travaux sont achevés ou de circonstances faisant ressortir qu'un intérêt particulier s'attache à leur achèvement rapide. Il appartient alors au juge des référés, pour apprécier si la condition d'urgence est remplie, de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise. Il résulte de l'instruction que, postérieurement à l'enregistrement de la présente instance, Me Bringuier, commissaire de justice, a constaté par un procès-verbal daté du 5 juin 2026, que l'objet du permis, à savoir la création d'une chambre est actuellement en phase de finition, le gros œuvre est achevé et l'étanchéité a été réalisée. Il s'ensuit que les travaux étant achevés, la condition d'urgence ne peut être regardée comme remplie. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur sa recevabilité, que la requête de la société Ad Vitam doit être rejetée. Sur les frais liés au litige : 7. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de laisser à la charge des parties les frais qu'elles ont exposés au titre de la présente instance.

O R D O N N E :

Article 1er : la requête de la société Ad Vitam est rejetée. Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté. Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la société Ad Vitam, à la commune de Sète et à la SCI Miami. Fait à Montpellier, le 11 juin 2026 La juge des référés, F. Corneloup La greffière, M. D... La République mande et ordonne à la préfète de l'Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition conforme, Montpellier, le 11 juin 2026 La greffière, M. D...