Tribunal judiciaire de Strasbourg, 28 mai 2025, 24/00535

N° RG 24/00535 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MWXI TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection 45 rue du Fossé des Treize CS 60444 67008 STRASBOURG CEDEX 11ème civ. S3 N° RG 24/00535 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MWXI Minute n° ☐ Copie exec. à : Maître Caroline BENSMIHAN Maître Laurent KELLER ☐ Copie c.c à la Préfecture Le 28 mai 2025 Le Greffier Maître Caroline BENSMIHAN Maître Laurent KELLER RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 28 MAI 2025 PARTIE REQUÉRANTE : Madame [H] [U] née le 21 Février 1968 à [Localité 3] Monsieur [R] [U] né le 20 Juillet 1965 à [Localité 3] demeurant ensemble [Adresse 4] [Localité 3] représentés par Maître Bilal EL MAHFOUDI, substituant Maître Caroline BENSMIHAN, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 347 PARTIE REQUISE : Société ALSACE HABITAT immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n° 548501360 Société d'économie mixte [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Alexandre HASSAN substituant Maître Laurent KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 136 OBJET : Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation COMPOSITION DU TRIBUNAL : Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection Nathalie PINSON, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 18 Mars 2025 à l'issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l'ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025. ORDONNANCE: Contradictoire en Premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous-seing privé du 15 novembre 2013, l'Office Public de l'Habitat du Bas-Rhin - OPUS 67, devenu la SAEML ALSACE HABITAT après fusion avec la SIBAR, a donné à bail à Monsieur [R] [U] et à Madame [H] [X] épouse [U] un appartement de type 3 pièces situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer de 404,39 € augmenté d'une provision sur charges de 70,79 €. Se prévalant de problèmes d'humidité et de moisissures sur les murs du couloir et de deux chambres de leur logement depuis le 4 juillet 2022 et de l'absence de réaction de la SAEML ALSACE HABITAT, Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U] ont fait assigner cette dernière le 13 février 2023 devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, aux fins d'expertise, notamment afin de déterminer l'existence et la cause des désordres, d'indiquer les remèdes et évaluer les travaux de remise en état, mais également afin d'obtenir la condamnation de celle-ci à leur soumettre des propositions sérieuses de relogement et à leur verser une provision de 3.350 € en réparation des préjudice moraux et des troubles de jouissance subis. Des recherches de fuite ayant été effectuées à la demande de la société bailleresse et des travaux concernant le bas de douche ayant été réalisés le 12 avril 2023, estimant que la cause des désordres avait été traitées, le Juge des Référés a rejeté la demande d'expertise judiciaire par ordonnance du 10 août 2023. Il a également rejeté la demande de relogement formée par les locataires, estimant que les désordres consistant en la présence d'humidité au niveau des pieds de murs de cloisons ne le justifiaient pas. Il a néanmoins accordé une provision de 500 € aux époux [U] en raison des dégradations et de la tardiveté des travaux entrepris, à savoir en cours de procédure de référé. L'humidité sur les murs ainsi que les moisissures étant réapparues malgré les travaux entrepris le 12 avril 2023 et la remise en peinture au mois de novembre 2023, Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U] ont saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg notamment afin d'obtenir la condamnation de la SAEML ALSACE HABITAT à entreprendre, sous astreinte, les travaux nécessaires pour éradiquer les moisissures affectant le logement loué, l'autorisation de suspendre la paiement du loyer jusqu'à la remise en état du logement de manière définitive et d'obtenir une provision de 7.051 € au titre de leur préjudice moral et des troubles de jouissance subis. A l'audience du 18 mars 2025, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U], régulièrement représentés par leur avocat, reprennent les termes de leur assignation ainsi que de leurs conclusions du 28 novembre 2024. Ils demandent ainsi que Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référés, le prononcé des mesures suivantes : - la condamnation de la SAEML ALSACE HABITAT à entreprendre les travaux nécessaires pour éradiquer les moisissures affectant le logement loué, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'ordonnance ; - la condamnation de la SAEML ALSACE HABITAT à leur verser une provision de 10.907 € au titre du préjudice moral et des troubles de jouissance subis, montant à parfaire à raison de 419,50 € par mois à compter du 1er mois suivant l'ordonnance et jusqu'à exécution complète des travaux de reprise ; - l'autorisation de suspendre l'exécution de leur obligation de paiement du loyer jusqu'à la remise en état du logement de manière définitive ; - la condamnation de la SAEML ALSACE HABITAT à leur payer à chacun la somme de 2.000 € au titre de leur préjudice moral ; - à titre subsidiaire : la mise en place d'une expertise dont la mission de l'expert serait notamment de constater la présence de moisissures, d'en rechercher les causes, les origines et la nature, de se prononcer sur la responsabilité de la société bailleresse, de déterminer si des solutions pouvaient être trouvées et de chiffrer le coût des travaux pour remédier aux désordres ; - la condamnation de la SAEML ALSACE HABITAT aux dépens ainsi que de leur verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - le débouté des demandes de la SAEML ALSACE HABITAT. Au soutien de leurs demandes, ils se fondent sur les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, sur les articles 1217 et 1231-1 du Code Civil, sur l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et sur le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Ils exposent que : * malgré les travaux réalisés dans leur appartement, les désordres relatifs à l'humidité sur les murs de pièces de leur logement persistent et que les murs présentent de nouveau des moisissures tels que démontré par procès-verbal d'huissier du justice du 13 février 2024 alors même que les travaux de remise en peinture n'ont eu lieu qu'au mois de novembre 2023 ; * le logement qui leur a été donné en location est atteint de désordres le rendant insalubre et impropre à son usage normal et les expose à un danger qu'il est urgent de faire cesser ; que l'intervention de la société Alsace Habitat a été insuffisante pour mettre fin aux désordres affectant la salubrité et l'hygiène du logement loué ; que les travaux préconisés et réalisés n'ont été que superficiels ; * ils demeurent sans garantie que les travaux effectués en cours de procédure, à savoir le 8 novembre 2024, mettront fin aux désordres et que des traces de moisissure demeurent visibles sur les murs de leur logement ; * la SAEML ALSACE HABITAT a tardé à mandater des entreprises et il a fallu six mois pour qu'une nouvelle recherche de fuite intervienne ; qu'ils ne se sont jamais opposé à la réalisation des travaux et ont toujours ouvert aux entreprises ; qu'ils n'étaient avisés qu'à la dernière minute de la date d'intervention et qu'il n'est pas aisé de s'organiser dans de telles conditions; * le bailleur est tenu à l'obligation de garantie de jouissance paisible de la chose louée même lorsqu'il n'est pas directement responsable du désordre subi par le preneur; qu'à défaut de mise en oeuvre des mesures nécessaires pour faire cesser le désordre, il se doit d'indemniser les locataires ; qu'ils ont été privés de la jouissance paisible de leur logement pendant plus de 26 mois; que la SAEML ALSACE HABITAT est de mauvaise foi ; qu'ils ont subi un préjudice moral ; * l'ordonnance rendue par le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Strasbourg le 10 août 2023 n'a pas autorité de la chose jugée et qu'ils sont en mesure de former de nouvelles demandes dont une nouvelle demande d'expertise, même à titre subsidiaire ; que cette mesure permettra de démontrer, si le juge n'en était pas convaincu, leur préjudice ainsi que la cause des désordres; qu'ils acceptent de faire l'avance des frais d'expertise. La SAEML ALSACE HABITAT, régulièrement représentée par son avocat, reprend les termes de ses conclusions du 14 mars 2025, et sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - le débouté des demandes de Monsieur [R] [U] et de Madame [H] [X] épouse [U] ; - la condamnation des consorts [U] aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Elle expose que : * elle a toujours été diligente dans la gestion des désordres dont l'appartement des époux [U] est affecté ; qu'elle l'a été tant lors de l'apparition de l'humidité sur les murs et les moisissures que lors de la réapparition de celles-ci ; que les travaux pour faire cesser ces désordres ont été réalisés le 7 novembre 2024; qu'il n'y a pas lieu à la condamner à la réalisation de travaux; qu'elle démontre avoir toujours été réactive tant pour connaître l'origine des désordres que pour réaliser les travaux; qu'elle ne s'y est jamais opposée ; que si la mise en oeuvre des travaux a tardé, ce n'est pas de son fait mais des manoeuvres dilatoires des époux [U] qui ont régulièrement reporté les rendez-vous ; * elle n'a pas manqué à ses obligations contractuelles et qu'il n'y a pas lieu à suspension des loyers ; * il y a une contestation sérieuse en ce qui concerne la mise en oeuvre de sa responsabilité ; que celle-ci n'est pas suffisamment démontrée ; qu'elle a mis en oeuvre tous les moyens nécessaires pour identifier l'origine des infiltrations d'eau et y remédier; que ce sont les époux [U] qui se sont opposés à tout règlement amiable et ont repoussé à plusieurs reprises l'intervention des entreprises ; * les époux [U] n'étayent pas leurs allégations concernant le préjudice moral et ne le démontrent pas ; * la demande d'expertise judiciaire ne saurait aboutir car, au regard des dispositions de l'article 145 du Code de Procédure Civile, elle doit être formée avant tout procès et qu'une précédente procédure a été engagée, de même que la présente procédure ; qu'en outre, la mesure sollicitée ne présente aucune utilité, des recherchent de fuite ayant été réalisées et la cause des désordres identifiée ; que les désordres ont été repris et vont l'être en ce qui concerne les travaux de peinture ; que le fait que les époux [U] ne sachent pas si les travaux à réaliser permettront de mettre fin aux désordres et que des traces de moisissure demeurent visibles ne suffisent pas à justifier la mise en place d'une mesure d'expertise judiciaire. L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025. Les parties étant toutes régulièrement représentées, l'ordonnance sera contradictoire. En cours de délibéré, la SAEML ALSACE HABITAT a fait parvenir un quitus d'intervention démontrant que les travaux relatifs aux travaux de peinture ont été réalisés le 8 avril 2024 (sic). Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U], par note du 17 avril 2025, ont sollicité que ladite pièce soit écartée des débats car produite tardivement alors que les débats étaient clos. Elle indique que cette transmission a pour objet de tromper le Tribunal en faisant croire que les travaux de réfection ont eu lieu alors que les désordres persistent; qu'il n'y a pas lieu de réouvrir les débats compte tenu de l'urgence.

MOTIFS

DE LA DÉCISION * Sur la production de pièce en cours de délibéré Conformément aux dispositions des articles 444 et 445 du Code de Procédure Civile, le Juge des Contentieux de la Protection ne peut accepter de note ou de pièce en délibéré que s'il en a autorisé, au moment des débats, la production; à défaut, et s'il estime la pièce nécessaire à la résolution du litige, il peut procéder à la réouverture des débats. En l'espèce, la pièce produite correspond à un quitus d'intervention qui permet à la SAEML ALSACE HABITAT de démontrer qu'elle a fait réaliser les travaux de peinture pour faire disparaître les traces de moisissures des murs ainsi que des plinthes. Cette intervention avait été évoquée lors de l'audience et une pièce en ce sens était produite par la bailleresse (cf annexes 21 et 22). Il est constant que la production de cette pièce n'a pas été autorisée par le Juge des Contentieux de la Protection lors des débats. Par conséquent, cette pièce doit être écartée des débats. Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U] s'opposent à une réouverture des débats pour la prise en compte de cette pièce, estimant qu'il fallait remédier d'urgence aux troubles qui persistent. Il résulte des éléments du dossier que la réalisation des travaux de peinture et de changement de plinthes n'est pas l'élément le plus important dans le cadre de cette procédure puisque les travaux les plus importants sont ceux permettant de mettre fin aux infiltrations et ainsi à l'humidité et aux moisissures. Le Juge des Contentieux de la Protection peut statuer sur les différentes demandes sans prendre en considération cette pièce, la SAEML ALSACE HABITAT ayant justifié avoir mandaté cette société pour la réalisation de tels travaux et un courriel indiquant que les travaux prévus en mars 2025 avaient reportés au 7 avril 2025. Dès lors, le quitus d'intervention de la société SATURN RENOVATION produit par la SAEML ALSACE HABITAT en cours de délibéré sera écartée des débats. * Sur la demande de réalisation de travaux et sur la demande de suspension de règlement des loyers Conformément aux dispositions de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le Juge des Contentieux de la Protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différent. En vertu de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, pour le cas où le logement donné en location n'est pas un logement décent, le juge saisi par l'une des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Conformément aux articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, constitue un logement décent, un logement dont la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. En l'espèce, il résulte des éléments du dossier, dont notamment le procès-verbal de constat dressé par Maître [I] [D], Commissaire de Justice à [Localité 2], le 13 février 2024, que le logement de Monsieur [R] [U] et de Madame [H] [X] épouse [U] présente des infiltrations provoquant des moisissures en partie basse de certains murs du logement, que le revêtement mural se décolle et présente des boursouflures au niveau du mur du couloir intérieur au droit de la porte vers la pièce de vie et entre le couloir d'entrée et le salon. La SAEML ALSACE HABITAT ne conteste pas l'existence de ces infiltrations, de l'humidité des murs ainsi que l'existence des moisissures dans le logement qu'elle a donné à bail au époux [U]. Elle ne conteste également pas que ces infiltrations et moisissures qui existaient depuis le mois de juillet 2022 se poursuivent malgré la réalisation de travaux le 6 avril 2023 et de remise en peinture en novembre 2023, travaux concernant notamment le changement du bac de douche et des joints lesquels ont été identifiés comme cause des infiltrations et des moisissures. Dès lors, un logement dont les murs sont humides et présentent des moisissures, et présentant des infiltrations n'est pas un logement décent puisqu'il présente des risques manifestes pour la santé des locataires. Néanmoins, la SAEML ALSACE HABITAT démontre avoir fait procéder à une recherche de fuite en cours de procédure par la société RESILIANS, laquelle a établi un rapport en date du 10 septembre 2024 et a conclu que l'humidité des murs provient d'infiltrations par les joints souples et durs de la douche. Elle précise ne pas pouvoir éliminer la possibilité d'une aggravation des désordres par la présence d'humidité dans l'isolant se trouvant dans le doublage mural derrière la douche. Cette société préconise dans un premier temps la reprise des joints durs du revêtement mural et la reprise des joints souples périphériques entre le sol et le receveur. Elle préconise, mais uniquement en cas de persistance des désordres, la réalisation d'une ouverture dans le doublage mural de la salle de bain afin de permettre l'assèchement de l'isolant. La SAEML ALSACE HABITAT justifie, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par les époux [U], que les travaux préconisés ont été réalisés le 7 novembre 2024 et qu'elle a mandaté l'entreprise SATURN pour une remise en peinture et changement des plinthes afin de faire disparaître les moisissures, cette intervention étant prévue en cours de délibéré, soit le 7 avril 2025. Dès lors, des travaux de nature a faire cesser les infiltrations ainsi que les moisissures ont été réalisés à la demande de la SAEML ALSACE HABITAT. Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U] affirment que les désordres persistent malgré cette deuxième intervention. Néanmoins, ils ne fournissent aucun élément permettant de démontrer que les travaux ont été insuffisants et que les infiltrations persistent; en effet, les photographies produites aux débats en annexe n° 10 ne sont pas datées et ne permettent pas de savoir si elles ont été prises postérieurement aux travaux réalisés en novembre 2024, et si tel était le cas, à quelle distance de la réalisation des travaux, le fait qu'elles soient prises juste après ou plusieurs semaines après étant essentiel. De plus, la persistance de moisissures juste après l'intervention de reprise de joints n'est pas de nature à remettre en cause ces travaux puisque de telles traces peuvent persister même après l'arrêt des infiltration, seule une intervention de mise en peinture permettant d'y remédier. Dès lors, en l'état et au moment de l'audience, aucun élément du dossier ne permet de démontrer que les infiltrations persistent. En outre, il sera relevé que le SAEML ALSACE HABITAT n'est pas opposé à la réalisation des travaux; ainsi, même lors de la réapparition des infiltrations et moisissures, elle a, dès le mois de janvier 2024,et avant l'introduction de la présente procédure, sollicité l'entreprise Alsace Home Service pour se rendre sur les lieux. De même, elle a fait procédé à une recherche de fuite pour savoir quelle était la cause des infiltrations puis donné des ordres de mission pour que les travaux soient réalisés dans les meilleurs délais. Enfin, la demande formée par Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U] indiquant qu'il faut mettre fin aux infiltrations et aux moisissures apparaît très large et les travaux à réaliser n'étant pas précisés. Dès lors, au regard de l'absence d'opposition de la SAEML ALSACE HABITAT à faire rechercher les causes des infiltrations et à donner des ordres de mission pour régler les difficultés, au fait qu'il n'est pas démontré que les infiltrations persistent après la réalisation des travaux et en l'absence d'attestations ou notes d'autres entreprises ou sachant précisant que les travaux effectués sont insuffisants et pour quelles raisons, le Juge des Contentieux de la Protection, ne peut que débouter Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U] de leur demande tendant à la condamnation de la SAEML ALSACE HABITAT à réaliser des travaux dans un certain délai. En l'absence de carence de la SAEML ALSACE HABITAT dans la réalisation des travaux et dans ses démarches et la preuve n'étant pas fournies que le logement était et est inhabitable, il ne sera également pas fait droit à la demande de suspension des loyers. * Sur la demande d'expertise Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U] sollicitent, à titre subsidiaire, une mesure d'expertise et ce, tant afin de pouvoir évaluer leur préjudice, que de déterminer l'origine des désordres, en l'espèce des infiltrations engendrant des moisissures, ainsi que de déterminer les remèdes et travaux à réaliser. Conformément aux dispositions de l'article 145 du Code de Procédure Civile, le Juge des Contentieux de la Protection peut ordonner, en référé, une telle mesure d'expertise. Il résulte de leurs déclarations que les époux [U] estiment que l'origine des infiltrations n'a pas été correctement établie; ils reprochent à la SAEML ALSACE HABITAT de ne pas avoir mandaté un expert et estiment qu'une société spécialisée dans la recherche de fuites n'apparaît pas qualifiée dans leur cas. Il est compréhensible que Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U] n'aient plus confiance dans l'entreprise Resilians puisque cette dernière a estimé que les causes des infiltrations venaient du bac de douche et que les travaux qu'elle a préconisés n'ont pas mis fin à celles-ci. Cependant, les éléments produits au dossier, à ce stade, ne permettent pas de savoir si cette reprise des infiltrations est due à une mauvaise réalisation des travaux, les joints du bac de douche étant déjà fissurés lors de la nouvelle recherche de fuite au mois de septembre 2024 ou si elle est due à une autre origine que celle indiquée par la société Résilians. Il sera relevé que les premiers travaux de changement du bac de douche ont été effectués au mois d'avril 2023 et que lors de l'ordonnance de référés du 10 août 2023 il n'est pas mentionné que ces travaux ont été vains ; en l'absence de date sur la reprise des infiltrations et moisissures en 2023/2024, il ne peut être exclu que ce soient les travaux qui ont été mal réalisés et qu'une reprise de ceux-ci permettra la fin des infiltrations. Au jour de l'audience, aucun élément ne permet de remettre en cause ces nouveaux travaux ni de démontrer la persistance des infiltrations. En l'état, il est donc prématuré d'ordonner une expertise, en l'absence de plus amples éléments, dont, notamment des rapports d'entreprises ou d'un expert mandaté par les assurances, expert privé... qui pourraient appuyer la thèse des époux [U] selon laquelle les infiltrations auraient une autre cause, telles des remontées capillaires. Enfin, la société Resilians a fourni une autre piste et a proposé une autre solutions pour le cas où des aggravations des désordres survenaient à nouveau, à savoir une ouverture dans le doublage mural des la salle de bains pour permettre l'assèchement de l'isolant. Il appartiendra à la SAEML ALSACE HABITAT de voir si, en cas de réapparition des désordres, elle entend immédiatement effectuer les travaux préconisés ou si elle préfère faire réaliser une expertise plus poussée par un expert pour déterminer les causes de ces infiltrations qui doivent effectivement cesser. En outre, le Juge des Contentieux de la Protection dispose de suffisamment d'éléments pour se prononcer sur les demandes de dommages et intérêts pour inobservations de l'obligation de jouissance paisible et pour préjudice moral. Par conséquent, en l'état, et en l'absence de plus amples éléments sur l'évolution des infiltrations depuis la réalisation des travaux au mois de novembre 2024, le prononcé d'une expertise apparaît prématuré. Néanmoins, les époux [U] pourront de nouveau introduire une procédure aux fins d'expertise, éventuellement en référé ou référé d'heure à heure, notamment en cas d'absence de réalisation de celle-ci volontairement par la SAEML ALSACE HABITAT. Il y a lieu de remarquer que si la présente procédure relève bien du Juge des Contentieux de la Protection puisqu'ayant pour origine l'exécution d'un contrat de bail d'habitation, le Juge des Contentieux territorialement compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble, en l'espèce celui près le Tribunal de Proximité de Sélestat, l'immeuble s'y situant, de même que le lieu d'exécution de l'obligation. * Sur la demande de provision de dommages et intérêts Conformément aux dispositions de l'article 835 du Code de Procédure Civile, le Juge des Contentieux de la Protection peut, dans les limites de ses compétences, accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U] invoquent des préjudices liés à des troubles de jouissance subis du fait de l'existence d'infiltrations, d'humidité et de moisissures. Il se prévalent également d'un préjudice moral que leur cause l'existence de ces infiltrations. Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu notamment de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation et il doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu au contrat. En l'espèce, il ressort des documents versés aux débats que l'appartement loué aux époux [U] est affecté d'un sérieux problème d'infiltration et d'humidité et que des moisissures s'y développent, de même que des décollement de papiers peints. Il s'agit ainsi de vices et défauts affectant le logement qui ont troublé les locataires dans leur jouissance du bien. L'obligation du bailleur étant une obligation de résultat, peu importe que celui-ci ait été réactif et ait mandaté des entreprises. Il n'est déchargé de cette obligation qu'en cas de force majeure, du fait de tiers et des fautes des locataires. En l'espèce, le fait que le bailleur ait été tributaire des calendriers des entreprises est inopérant car ne remplissant pas les conditions de la force majeure. La SAEML ALSACE HABITAT invoque le comportement des époux [U] qui n'ont pas été coopératifs et ont régulièrement été à l'origine des reports des interventions. Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U] indiquent que les entreprises les prévenaient à la dernière minute et qu'ils ne pouvaient pas toujours s'organiser au regard de leurs contraintes professionnelles. Si les éléments du dossiers révèlent que le rendez-vous avec la société Résilians a été reporté du 24 juillet 2024 au 26 août 2024 et a finalement eu lieu le 9 septembre 2024 et que l'intervention programmée avec la société SATURN rénovation pour la reprise des peintures et plinthes qui devait avoir lieu au mois de mars 2025 a été reporté au 7 avril 2025, il n'est pas précisé que c'est faute pour les locataires d'être présents. En outre, il n'est pas démontré que les reports à un mois soient dûs à l'absence de coopération des époux [U]; ils peuvent l'être en raison du calendrier des entreprises. Seul le courriel évoquant la réalisation des travaux consistant à la reprise des joints précise que celui-ci ne pouvait avoir lieu que le 3 octobre 2024 et non mi septembre en raison de congés pris par les locataires. Les travaux ont en réalité été réalisés début novembre mais aucun élément ne permet de savoir pourquoi ils n'ont pu avoir lieu auparavant. Il ne peut être reproché aux locataires de ne pas avoir été disponibles dès la mi-septembre en raison de congés, le report n'étant pas exagéré. Les raisons du seconde report n'étant pas justifiées, il ne peut être imputé aux locataires. De plus, les époux [U] ont intérêt à ce que les travaux soient réalisés le plus rapidement possible et il n'est pas démontré de faute de leur part. Par conséquent, il n'y a pas de raison de diminuer la responsabilité des locataires. Au regard de ces éléments, il n'existe pas de contestation sérieuse permettant au Juge des Contentieux de la Protection de rejeter la demande de provision formée par Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U] au titre des dommages et intérêts. Il est ainsi certain que les époux [U] ont été troublé dans la jouissance paisible de leur location. Leur préjudice pourra être réparé par une diminution du loyer à hauteur de 35%. A défaut de production de relevés de loyers démontrant le montant du loyer après indexation, il sera pris en compte le loyer hors charges de 404,36 € figurant au bail. Concernant la période, celle courant avant l'ordonnance de référés du 10 août 2023 ne peut être prise en compte, le Juge des Référés près le Tribunal Judiciaire de Strasbourg ayant déjà statué sur ce point. En outre, en l'absence de preuve de la date de réapparition des infiltrations et moisissures, et en raison du courriel produit par SAEML ALSACE HABITAT faisant état de réapparition des désordres le 31 janvier 2024, la date de reprise des infiltrations et moisissures - et par conséquent le début de l'absence de jouissance paisible du logement en raison des défauts du logement suite à ce réapparitions et du dérangement causé par les travaux - sera fixée au mois de janvier 2024 ; la date de fin sera fixée au mois d'avril 2025, date à laquelle l'entreprise de peinture doit intervenir et effacer toute trace de moisissures. Une provision de 2.122,89 € (404,36 x 35% x 15 mois) sera donc octroyée à Monsieur [R] [U] et à Madame [H] [X] épouse [U] au titre du préjudice de jouissance paisible du logement. L'inquiétude de l'impact des moisissures sur plusieurs mois sur leur santé et le fait de devoir attendre plusieurs mois avant l'intervention des entreprises justifie l'octroi à leur profit d'une provision de 400 € pour chacun des époux au titre de leur préjudice moral. La SAEML ALSACE HABITAT sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [R] [U] et à Madame [H] [X] épouse [U] les provisions précitées. * Sur les demandes accessoires Il y a lieu de condamner la SAEML ALSACE HABITAT, qui succombe à titre principal, aux dépens. Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du Code de Procédure Civile. L'issue de la procédure et l'équité justifient que la SAEML ALSACE HABITAT soit condamnée à payer à Monsieur [R] [U] et Madame [H] [X] épouse [U] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

, Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort, DIT que le quitus d'intervention de la société SATURN RENOVATION produit par la SAEML ALSACE HABITAT en cours de délibéré sera écartée des débats ; REJETTE la demande de Monsieur [R] [U] et de Madame [H] [X] épouse [U] tendant à la condamnation de la SAEML ALSACE HABITAT à entreprendre des travaux nécessaires pour éradiquer les moisissures affectant le logement loué, celle-ci ayant déjà fait procéder à des travaux à ce titre ; REJETTE la demande de Monsieur [R] [U] et de Madame [H] [X] épouse [U] tendant à suspendre le versement de tout ou partie de leur loyer jusqu'à la remise en état définitive du logement ; REJETTE en l'état, la demande d'expertise formée par Monsieur [R] [U] et par Madame [H] [X] épouse [U] , celle-ci étant prématurée ; CONDAMNE la SAEML ALSACE HABITAT à payer à Monsieur [R] [U] et à Madame [H] [X] épouse [U] une provision à hauteur de 2.122,89 € au titre du préjudice de jouissance paisible du logement, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE la SAEML ALSACE HABITAT à payer à Monsieur [R] [U] une provision d'un montant de 400 € au titre de son préjudice moral ; CONDAMNE la SAEML ALSACE HABITAT à payer à Madame [H] [X] épouse [U] une provision d'un montant de 400 € au titre de son préjudice moral ; CONDAMNE la SAEML ALSACE HABITAT à payer à Monsieur [R] [U] et à Madame [H] [X] épouse [U] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; DÉBOUTE la SAEML ALSACE HABITAT de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE la SAEML ALSACE HABITAT aux dépens ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection Nathalie PINSON Véronique BASTOS