Tribunal judiciaire de Paris, 28 août 2025, 24/09652

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Sarah GARCIA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Antoine BENOIT-GUYOD Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/09652 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DF7 N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 28 août 2025 DEMANDERESSE S.A. TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035 DÉFENDEUR Monsieur [M] [E] [U], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N7505620258161 du 21/03/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 mai 2025 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 28 août 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/09652 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6DF7 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 août 2011 à effet au 10 août 2011 la SA [Adresse 6] a consenti, pour une durée d'un mois renouvelable, un bail d'habitation à M. [M] [E] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] ([Adresse 4]), 4ème étage, appartement n°0014. Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2261,35 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [E] [U] le 11 avril 2024. Par assignation du 4 octobre 2024, la SA HLM TOIT ET JOIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [M] [E] [U], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,5046,67 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 28 mai 2025, la SA [Adresse 6], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, précise que la dette locative, actualisée au 22 mai 2025, s'élève désormais à 8503,59 euros et considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare, ainsi accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur mais s'oppose à la demande d'indemnisation qu'il forme, faute de preuve de l'indécence alléguée du logement. M. [M] [E] [U], représenté par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement. Il reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant. Il demande, à titre reconventionnel, la condamnation de son bailleur à lui verser la somme de 6 583.92 euros correspondant à la moitié des loyers dus depuis deux ans, en indemnisation de son préjudice de jouissance compte-tenu de la présence de nuisibles dans son logement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience (…). En l'espèce, la SA HLM TOIT ET JOIE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer la somme de 2261,35 euros dans un délai de 2 mois visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 avril 2024. Ce délai étant plus favorable au locataire que les dispositions légales, il convient d'en faire application et de constater que d'après l'historique des versements, la somme de 2261,35 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai imparti suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juin 2024. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer avant l'audience est satisfaite et les parties s'accordent sur la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement. Il convient donc de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, à partir du 11 juin 2024 et jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA [Adresse 6] ou à son mandataire, dont le montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. En l'espèce, la SA HLM TOIT ET JOIE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 mai 2025, M. [M] [E] [U] lui devait la somme de 8503,59 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [M] [E] [U] ne conteste pas ce montant et sera ainsi condamné à payer cette somme à la bailleresse, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mai 2025, échéance d'avril incluse. En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement ayant été intégralement réglées par les versements du défendeur. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [E] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [M] [E] [U] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 4. Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du préjudice de jouissance L'article 6 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. En l'espèce, M. [M] [E] [U] indique subir depuis plus de deux ans une infestation de cafards dans son logement. Toutefois, il ne rapporte pas la preuve qu'il a averti son bailleur de la situation avant le 6 mars 2025, date du courrier qu'il verse au débat sans justifier de cet envoi par lettre recommandée avec accusé de réception. De plus, il produit des photographies non horodatées insuffisantes à établir les faits allégués alors qu'il ne démontre pas non plus avoir effectivement envoyé le signalement à la ville de [Localité 7] le 23 avril 2025. M. [M] [E] [U] échoue ainsi à caractériser les désordres qu'il dit subir et à démontrer que la responsabilité de son bailleur peut être engagée, faute d'avoir été suffisamment interpellé. Par conséquent, sa demande sera rejetée. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [M] [E] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de le condamner à verser 300 euros à la SA [Adresse 6] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Rien ne justifie, en l'espèce, de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 avril 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 août 2011, à effet au 10 août 2011, entre la société SA HLM TOIT ET JOIE, d'une part, et M. [M] [E] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8], 4ème étage, appartement n°0014 est résilié depuis le 11 juin 2024, CONDAMNE M. [M] [E] [U] à payer à la société SA [Adresse 6] la somme de 8503,59 euros (huit mille cinq cent trois euros et cinquante-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mai 2025, terme d'avril 2025 inclus, DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISE M. [M] [E] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [E] [U], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 juin 2024, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [M] [E] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [M] [E] [U] sera condamné à verser à la société SA HLM TOIT ET JOIE une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DÉBOUTE la société SA [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, DÉBOUTE M. [M] [E] [U] de sa demande tendant à la réparation de son préjudice de jouissance, CONDAMNE M. [M] [E] [U] à verser à la SA HLM TOIT ET JOIE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [M] [E] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2024 et celui de l'assignation du 4 octobre 2024, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge