Tribunal judiciaire de Bordeaux, 28 août 2026, 26/01382

Du 28 août 2026 PPP Contentieux général N° RG 26/01382 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3TTI S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [S] [P] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 28 août 2026 JUGE : Madame Célia RENOTON, CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET, DEMANDERESSE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Catherine GAUTHIER (avocat au barreau de LYON) substituée par Me Olivier KREBS (avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : Madame [S] [P] [Adresse 3] [Localité 2] Non comparante DÉBATS : Audience publique en date du 15 juin 2026. PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Par acte sous seing privé du 27 décembre 2022, Madame [I] [Z] a donné à bail à Madame [S] [P] un logement à usage d'habitation, situé au [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 522,53 euros, outre des provisions mensuelles sur charges d'un montant de 200 euros. Par contrat de cautionnement visale n°A10236132455, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de toutes les sommes pouvant être dues par Madame [S] [P] au titre d'un impayé de loyer et des provisions sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, afin que les loyers dus par Madame [S] [P] soient réglés. Plusieurs quittances subrogatives dont la dernière du 25 novembre 2025 ont été établies pour un montant total de 3898,89 euros correspondant à des loyers impayés entre octobre 2023 et août 2025. Le 25 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [S] [P] un commandement de payer les loyers et provisions sur charges impayés d'un montant total de 758,60 euros et visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail. Par actes de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [S] [P], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de : La dire et juger recevable et bien fondée en son action, Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [S] [P], En conséquence, Ordonner l'expulsion de Madame [S] [P] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, En toute hypothèse, Condamner Madame [S] [P] à lui payer la somme de 1938,39 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2024 sur la somme de 758,60 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation, Fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, Condamner Madame [S] [P] à lui payer lesdites indemnités d'occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux, Condamner Madame [S] [P] à lui payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Dire qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit, Condamner Madame [S] [P] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. A l'audience du 15 juin 2026, au cours de laquelle l'affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 2986,96 euros, suivant décompte arrêté au 9 juin 2026 et indique s'en remettre à la décision du juge quant à l'octroi de délais de paiement à Madame [P]. Elle se fonde sur les dispositions de l'article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire et 750-1 du code de procédure civile, et expose que la demande principale porte sur la résiliation d'un bail laquelle est indéterminée, de sorte que la saisine du tribunal n'avait pas à être précédée d'une tentative préalable de conciliation. Au soutien de sa demande principale et subsidiaire, elle se prévaut des dispositions de l'article 2309 du code civil et soutient être subrogée dans les droits du bailleur de sorte qu'elle est en droit d'agir en acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail compte tenu des loyers réglés par elle au bailleur et non-remboursés par les locataires. Elle ajoute que le commandement de payer vise expressément la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les causes du commandement n'ont pas été réglées par Madame [S] [P] au cours du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Subsidiairement, elle explique que Madame [S] [P] a manqué à son obligation de régler leur loyer ce qui constitue un manquement grave. S'agissant des sommes dues, elle se fonde sur les dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2241 du code civil et soutient que l'assignation a été délivrée dans le délai triennal, aucune prescription n'est donc encourue. Elle explique être subrogée dans les droits du bailleur afin d'obtenir la condamnation des locataires au paiement des indemnités d'occupations, ses paiements étant justifiés par une quittance subrogative. En défense, Madame [S] [P] convoquée à étude est non comparante.

MOTIVATION

DU JUGEMENT : I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL : - Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES : En application des dispositions de l'article 1346 du code civil « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. ». Il ressort des dispositions de l'article 1346-1 du même code que « la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce-personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tout paiement. ». Il est de principe que le paiement avec subrogation s'il a pour effet d'éteindre la créance à l'égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [I] [Z] a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, afin de payer l'arriéré locatif dont est redevable sa locataire, Madame [S] [P]. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a, par plusieurs quittances subrogatives dont la dernière datant du 25 novembre 2025, subrogé Madame [I] [Z] dans ses droits et actions contre les preneurs défaillants. Par conséquent, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à solliciter la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire afin d'éviter que de nouveaux loyers impayés viennent à échéance ainsi qu'une augmentation de la dette cautionnée. - Sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 16 janvier 2026, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 20 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par conséquent, l'action est recevable. - Sur le bienfondé de la demande : Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail signé par les parties stipule en son article XI la clause résolutoire suivante : « à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges (…) et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Il convient d'appliquer le délai de deux mois prévu par le contrat. En l'espèce, suivant acte de commissaire de justice délivré le 25 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 758,60 euros au titre des loyers et des charges impayés. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier. Les pièces versées aux débats, plus particulièrement les quittances subrogatives, montrent que ces loyers impayés ont été réglés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de son engagement de caution. Le décompte locatif du 9 juin 2026 produit ne permet pas d'établir que Madame [S] [P] a désintéressé les causes de ce commandement dans le délai légal de deux mois qui lui était imparti par la clause contractuelle. Au surplus, il apparaît que la dette locative a augmenté puisque de nouvelles quittances subrogatives ont, depuis, été établi. Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2026, conformément au délai convenu par les parties dans le contrat de bail. Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l'article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte versé que Madame [S] [P] a repris le paiement du loyer courant avant l'audience. Il y a donc lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s'il y a lieu. En cas de non-respect de ces délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE sera, alors, autorisée à poursuivre l'expulsion de Madame [S] [P]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [S] [P] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges, avec revalorisation de droit, jusqu'à la libération effective des lieux loués. II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers. Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé. En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte arrêté au 9 juin 2026 montrant que Madame [S] [P] est redevable de la somme de 2986,96 euros au titre des loyers et provisions sur charges. Madame [S] [P] non comparante n'a pas contesté ni le principe ni le montant de sa dette. Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de cette somme 2986,96 euros, laquelle portera intérêts au taux légal sur la somme de 758,60 euros à compter du 25 mars 2024, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 1179,79 euros à compter du 15 janvier 2026, date de l'assignation, et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Dans l'hypothèse où Madame [S] [P] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchus, elle sera en outre condamnée, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. III. SUR LES FRAIS DU PROCES : Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [S] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Madame [S] [P], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu'il est équitable de fixer à 300,00 euros.

PAR CES MOTIFS

, La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement réputée contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe : CONSTATE la résiliation du bail conclu le 27 décembre 2022 entre Madame [I] [Z] et Madame [S] [P] à la date du 26 mai 2026, conformément à la clause de résiliation de plein droit ; CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2986,96 euros, laquelle portera intérêts au taux légal sur la somme de 758,60 euros à compter du 25 mars 2024, sur la somme de 1179,79 euros à compter du 30 décembre 2025, et à compter du présent jugement pour le surplus ; ACCORDE à Madame [S] [P] des délais de paiement pour acquitter leur dette locative; L'AUTORISE à s'acquitter de sa dette en 29 mensualités de 100 euros et en une 30ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les provisions sur charges devant en outre être réglés à leur date d'échéance ; DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ; DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; - si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, - CONDAMNE en ce cas Madame [S] [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 3] et DIT qu'à défaut pour Madame [S] [P] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des provisions charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE Madame [S] [P] à son paiement chaque mois à compter de la résiliation immédiate et jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNE Madame [S] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Vice-présidente et la cadre-greffière. LA CADRE-GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE Chargée des contentieux de la protection