Tribunal judiciaire de Bobigny, 13 mai 2026, 26/00434

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D'AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 1] [Localité 1] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 11 43 @ : [Courriel 1] REFERENCES : N° RG 26/00434 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4OJ5 Minute : 26/00616 EM S.A. EMMAUS HABITAT Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS C/ Monsieur [I] [M] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI Copie délivrée à : M. [I] [M] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX; par Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ; Après débats à l'audience publique du 26 Mars 2026 tenue sous la présidence de Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. EMMAUS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualité audit siège représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 3] comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20 octobre 2014, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a consenti à M. [I] [M] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4]. Le loyer actuel de 330.31 euros, outre les provisions pour charges. Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a fait assigner M. [I] [M] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois, aux fins de voir : à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; en tout état de cause : ordonner par suite l'expulsion de M. [I] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail ; condamner M. [I] [M] à lui payer : o les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû o la somme de 3 386.86 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement; o 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2026. A cette audience, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1 632.04 euros arrêtée au 17 mars 2026. Elle explique qu'un plan d'apurement a été mis en place à hauteur de 400 euros par mois en plus du loyer courant, plan qu'elle souhaite entériner par le tribunal. Comparant en personne, M. [I] [M] sollicite des délais de paiement dans les termes de l'accord survenu à hauteur de 400 euros par mois. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré pour être jugée le 13 mai 2026, ce qui a été indiqué aux parties présentes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion Sur la recevabilité de l'action Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département (via EXPLOC) le 2 janvier 2026 soit au moins deux mois avant l'audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 23 juillet 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. En conséquence, l'action de la SA d'HLM EMMAUS HABITAT est recevable. Sur le bien-fondé de la demande Aux termes de l'article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.». En l'espèce, le bail conclu le 20 octobre 2014 contient un article de ses conditions générales (intitulé « Résiliation ») une clause prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail pourra être résilié de plein droit dans le cadre des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Un commandement de payer la somme en principal de 2 203.91 euros a été signifié au locataire le 17 avril 2025. Cet acte, qui rappelait tant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement n'étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi. En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 18 juin 2025 et M. [I] [M] est donc désormais occupant sans droit ni titre. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [I] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser le bailleur, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [I] [M]. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif Sur le montant de l'arriéré locatif Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. La bailleresse produit un décompte, autorisé par note en délibéré, arrêté à la date du 17 mars 2026 dont il ressort que le locataire resterait redevable de la somme de 1 632.04 euros. Toutefois, il ressort du décompte produit, des frais relevant des dépens (292.80 euros) et de pénalités « ENQ SOCIALE » (182.88 euros) ont été indûment et qu'il convient de déduire. En conséquence, le locataire sera condamné à verser à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT la somme de 1 156.36 euros, arrêtée au 17 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années (36 mois). Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort de l'audience que M. [I] [M] a repris le paiement du dernier loyer courant et qu'un échéancier a été convenu entre les parties à hauteur de 400 euros par mois. Compte tenu de ces éléments, il convient d'accorder au locataire des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif. Faute pour M. [I] [M] de respecter les délais de paiement ainsi accordés et quinze jours après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à reprendre les paiements, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à compter de son acquisition et permettant son expulsion Sur l'indemnité d'occupation Sur le fondement de l'article 1240 de code civil, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, ou tout non-respect des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de M. [I] [M] au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires M. [I] [M], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens. L'equité commande de débouter la SA EMMAUS HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2014 entre la SA d'HLM EMMAUS HABITAT et M. [I] [M] s'agissant d'un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 juin 2025 ; CONDAMNE M. [I] [M] à verser à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT la somme de 1 156.36 euros, arrêtée au 17 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE M. [I] [M] à verser à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 18 juin 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; AUTORISE M. [I] [M] à se libérer de la dette locative en 3 mensualités de 400 euros payables avant le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ; RAPPELLE que ces versements viendront en sus des loyer et charges courants ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein; - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; - qu'à défaut pour M. [I] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; - que M. [I] [M] soit condamnée à verser à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation des baux, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; REJETTE les demandes pour le surplus, y compris celle formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [I] [M] aux entiers dépens, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision ; Ainsi fait et jugé le 13 mai 2026, LE GREFFIER, LA JUGE