Tribunal judiciaire de Paris, 31 juillet 2026, 25/03435

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Eric LELLOUCHE Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Marie-Laure FILLY Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 25/03435 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QVZ N° MINUTE : 2/2026 JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 28 JUILLET 2026 PROROGÉ EN DATE DU 31 JUILLET 2026 DEMANDEURS Monsieur [J] [N] Madame [D] [N] demeurant C/O CAGEST CONSEIL - [Adresse 1] représentés par Maître Marie-Laure FILLY, avocate associée de l'AARPI "EML ASSOCIEES" et avocate au barreau de PARIS, vestiaire E1425 DÉFENDEUR Monsieur [W], [L], [T] [R] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Maître Eric LELLOUCHE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B014 COMPOSITION DU TRIBUNAL Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 mai 2026 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 juillet 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 31 juillet 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/03435 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7QVZ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 2 mai 2019, M. [J] [N] et Mme [D] [N] ont consenti un bail d'habitation à M. [W], [L], [T] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] - à [Localité 1] avec cave, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 860 euros et d'une provision pour charges de 40 euros. Des loyers sont restés impayés. Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 27.623,95 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W], [L], [T] [R] le 30 mai 2024. Par assignation du 18 mars 2025, M. [J] [N] et Mme [D] [N] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [W], [L], [T] [R], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,-36.581,17 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et se voir autorisé à conserver le dépôt de garantie de 860 euros,-2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été plaidée à l'audience du 11 juillet 2025 et par jugement en date du 10 octobre 2025 la réouverture des débats a été ordonnée.

Prétentions et moyens des parties

L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 11 juillet 2025. La décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2025. A la suite d'une réouverture des débats, l'affaire a été évoquée le 28 novembre 2025 à la suite de quoi deux renvois ont été ordonnés pour mettre l'affaire en état d'être jugé. À l'audience de renvoi du 29 mai 2026, M. [J] [N] et Mme [D] [N] représentés par leur conseil maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 21 mai 2026, s'élève désormais à 51.725,70 euros. M. [J] [N] et Mme [D] [N] considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dans leurs dernières conclusions n° 1 visées à l'audience, ils concluent au débouté de l'intégralité des demandes de M. [R] et portent à 3.000 euros leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. M. [W], [L], [T] [R], représenté par son conseil, dans ses conclusions en défense visées à l'audience, demande au juge des contentieux de la protection et avant dire droit de : * Enjoindre aux époux [N] de faire procéder, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à l'ensemble des travaux nécessaires afin de rendre le logement litigieux conforme aux exigences de décence prévues par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; * Dire qu'à défaut d'exécution dans le délai imparti, les bailleurs seront redevables d'une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois ; * Dire que le juge se réservera la liquidation de l'astreinte ; * Dire que ces travaux devront notamment permettre de remédier : * aux infiltrations d'eau ; * aux moisissures ; * au défaut de ventilation ; * aux anomalies électriques ; * aux désordres affectant les équipements du logement, tels que ces désordres ont été constatés lors de la visite du logement du 19 février 2026 par les services techniques de l'habitat de la Direction du logement et de l'habitat de la Ville de [Localité 2], et formalisés par courriel du 13 mars 2026 ; * Ordonner aux bailleurs de justifier de l'exécution complète des travaux par la production de tous devis, factures, attestations et photographies utiles ; * Ordonner aux bailleurs de faire constater la réalisation effective des travaux par constat de commissaire de justice habilité à cet effet, dont les frais seront supportés par les bailleurs ; * Autoriser, en cas de besoin, le locataire à reprendre attache auprès des services techniques de l'habitat de la Direction du logement initialement saisie, afin qu'il soit procédé au réexamen de la situation et, le cas échéant, à la ré instruction du dossier ; * Dans l'attente de la constatation de la réalisation effective des travaux et du réexamen éventuel du dossier par les services compétents de la Ville de [Localité 2], surseoir à statuer sur le montant définitif de la dette locative, sur les éventuelles compensations entre créances, sur les effets de la clause résolutoire, sur la demande d'expulsion ainsi que sur l'ensemble des demandes financières des parties ; * Ordonner la suspension des loyers et charges en cours et à venir dans l'attente de la réalisation et de la constatation des travaux prescrits, rendant le logement conforme aux exigences de décence ; * Renvoyer l'affaire à une audience ultérieure qu'il plaira au tribunal de fixer ; * Réserver les dépens. À l'issue des débats, la décision a été prorogée et mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur les demandes avant dire droit Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et d'assurer à celui-ci la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail. Il appartient toutefois à celui qui invoque un manquement du bailleur d'en rapporter la preuve, conformément à l'article 1353 du code civil. En l'espèce, le défendeur sollicite, avant dire droit, qu'il soit enjoint aux bailleurs de réaliser divers travaux portant notamment sur des infiltrations d'eau, des moisissures, un défaut de ventilation, des anomalies électriques et différents désordres affectant les équipements du logement, sous astreinte, ainsi qu'un sursis à statuer sur les demandes principales. S'il résulte des pièces produites que certains désordres ont été relevés lors d'une visite des services techniques de la Ville de [Localité 2] et dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 02 février 2026, ces seuls constats ne permettent pas d'établir que ces désordres procèdent d'un manquement des bailleurs à leurs obligations légales ou contractuelles. Il n'est notamment pas démontré que ces désordres aient été portés à la connaissance des bailleurs en temps utile ni que ceux-ci se soient abstenus d'y remédier. En outre, les éléments versés aux débats ne permettent pas d'exclure que certains désordres trouvent leur origine dans les conditions d'occupation ou d'entretien du logement, sans qu'une carence des bailleurs puisse être retenue. Enfin le caractère inhabitable des lieux loués du fait des bailleurs n'est pas caractérisé. Dans ces conditions, le juge dispose des éléments suffisants pour statuer sur les demandes principales et il n'y a pas lieu d'ordonner les mesures d'instruction ou d'injonction sollicitées, ni de surseoir à statuer. 2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 2.1. Sur la recevabilité de la demande M. [J] [N] et Mme [D] [N] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 2.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 mai 2024. Or, il n'est pas contesté que la somme de 27.623,95 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 juillet 2024. Pour s'opposer aux effets de cette clause, le locataire ne peut invoquer en substance que l'exception d'inexécution tirée de l'état du logement. Toutefois, si le preneur peut, dans certaines circonstances exceptionnelles, opposer au bailleur l'inexécution par celui-ci de son obligation de délivrer un logement décent, une telle exception ne peut être admise que lorsque les désordres présentent une gravité telle qu'ils rendent le logement impropre à sa destination ou inhabitable. Or, en l'espèce, s'il ressort des pièces produites que le logement présente plusieurs désordres, ceux-ci ne suffisent pas à caractériser une inhabitabilité des lieux. Les éléments du dossier n'établissent pas que le logement a dû être abandonné par le locataire (Absence de pièce justificatives aux dires de M. [R], attestation d'hébergement, certificat médical, factures, suivi de courrier) et ne permettent pas de retenir que son état faisait obstacle à toute occupation. En outre, il n'est pas démontré que les désordres constatés procèdent d'un manquement imputable aux bailleurs, les pièces versées aux débats révélant également un état général d'entretien insuffisant du logement. Enfin, il sera relevé que l'inspecteur d'insalubrité, dans son compte rendu de sa visite du 19 février 2026 n'indique pas que le logement ne respecte pas les critères de décence et il sera rappelé que le Commissaire de justice qui ne peut procéder qu'à des constatations matérielles ne peut en tirer aucune conséquence qui ne peuvent relever que de l'expertise. Dès lors, l'exception d'inexécution, qui n'est d'ailleurs pas, en l'espèce clairement soutenue, ne pourrait être utilement invoquée et ne ferait pas obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [J] [N] et Mme [D] [N] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 3. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, M. [J] [N] et Mme [D] [N] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 21 mai 2026, M. [W], [L], [T] [R] leur devait la somme de 51.725,70 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [W], [L], [T] [R] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne formant aucune demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour un éventuel trouble de jouissance, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 27.623,95 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8.957,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 4. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 30 juillet 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [J] [N] et Mme [D] [N] ou à leur mandataire. 5. Sur le dépôt de garantie Aux termes de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans les conditions qu'il prévoit, après déduction, le cas échéant, des sommes qui restent dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. En l'espèce, il résulte des développements qui précèdent que le locataire demeure redevable d'un arriéré locatif d'un montant très supérieur à celui du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail. Dans ces conditions, les bailleurs sont fondés à conserver le dépôt de garantie, lequel s'imputera sur les sommes restant dues par le locataire au titre de la dette locative. Il y a donc lieu de dire que le dépôt de garantie demeurera acquis aux bailleurs, à charge pour ceux-ci de l'imputer sur le montant de leur créance. 6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [W], [L], [T] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1.000 euros à la demande de M. [J] [N] et Mme [D] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE les demandes présentées avant dire droit, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 mai 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mai 2019 entre M. [J] [N] et Mme [D] [N], d'une part, et M. [W], [L], [T] [R], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] - à [Localité 1] avec cave est résilié depuis le 30 juillet 2024, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [W], [L], [T] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [W], [L], [T] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] - à [Localité 1] avec cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [W], [L], [T] [R] au paiement à M. [J] [N] et Mme [D] [N] d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, CONDAMNE M. [W], [L], [T] [R] à payer à M. [J] [N] et Mme [D] [N] la somme de 51.725,70 euros (cinquante et un mille sept cent vingt-cinq euros et soixante-dix centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 27.623,95 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8.957,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT que le dépôt de garantie de 860 euros demeurera acquis aux bailleurs, à charge pour ceux-ci de l'imputer sur le montant de leur créance, ÉCARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE M. [W], [L], [T] [R] à payer à M. [J] [N] et Mme [D] [N] la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [W], [L], [T] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 mai 2024 et celui de l'assignation du 18 mars 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 juillet 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le Greffier Le Juge